,核心摘要,从上市物管公司整体看服务规模及盈利能力：由于竣工延续较高水平、行业集中度提升，上市物管公司在管面积、 增值服务收入2017-19年复合增长31 、65 ，2019年末均值达0.84亿平、7.1亿元；而物业管理费受政府指导定价、业 委会投票决议等限制，表现相对刚性。2015年以来商品房销售面积与竣工面积剪刀差扩大，预示后续行业规模增长确 定性较高。开发商背景物管公司由于关联房企在管理面积、非业主增值服务等方面提供支持，规模及增速明显优于独 立型物管公司，其中开发商控股的物管公司规模优势更为明显且盈利能力相对更强（2017-19年毛利率均值30.9 ）。 多维度探讨基础物业服务增长潜力：考虑物管费相对刚性，基础物业服务发展更为关注在管面积后续表现，由其构成 出发（关联房企导入、第三方收并购、第三方招投标），从关联房企支持、收并购潜力、品牌价值、服务广度与深度、 非住宅先发优势等角度进行观察。对比来看，独立型物管公司发展潜力整体弱于开发商背景企业，如合约面积/在管 面积倍数更低、在手现金及占总资产比例更低、覆盖城市数量较少等。开发商背景企业中保利物业、碧桂园服务、新
