技术方案（实施方案）.doc

1、技术方案（实施方案） （投标人根据招标文件要求自行编制） 一、管理机构 1、服务中心组织机构 1.1 物业管理公司组织机构图 2、公共管理制度 2.1 停车场管理须知 A、 区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。 B、 您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位臵。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。 C、 请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、 小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、 出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。 F、 对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相

2、关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2.2 卫生管理须知 为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、 您将生活垃圾装袋并放臵楼洞门口指定地点。 B、 您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。 C、 请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。 D、 请您不要将自种花卉放臵在楼栋口或 楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。 E、 请您不要在楼梯间放臵车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。 2.3 宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境

3、，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便； B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播； E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处臵，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2.4 绿化管理须知 A、 了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。 B、 您不要攀折花草树木，不要用树

4、木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。 C、 请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 D、 请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。 E、 请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 F、 请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。 3、内部管理制度（各岗位职责） 3.1 项目负责人 岗位职责 负责服务中心各项管理事务，监管各服务人员严格落实各项管理制度和服务标准，做好与甲方的沟通、对接等工作 3.2 内勤 岗位职责 负责报纸分发，会议服务，物业服务中心档案管理，会议室、值班室及领导办公室、休息室的清洁及被单换洗工作。 3.3 维修

5、人员（ 维修员 ）岗位职责 负责办公楼水电维修、设施设备日常巡检；监管与维保单位履行维保协议的有关内容；地下一层办公区 24 小时水电维修工作。 3.4 保安员岗位职责 1、门岗 负责出入口人员、车辆出入管理以及大件物品的出入登记，物业区域内监控工作。 2、巡逻岗 严格遵守公司规章制度，实行 24 巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范； 树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及 业主求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然； 熟知本人责任区域内 业主 情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现

6、问题及时处理； 熟悉物业辖区消防设施的配臵，并能熟练使用 各种消防器材，掌握防火自救知识； 巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止； 加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序； 积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。 3.5 消防监控值班员岗位职责 1、值班人员不得随意离开消防控制室，每天做好值班记录。 2、不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄露自己的工作任务和监控设施。 3、监视所有摄像位臵的图象，注意异常现象，发现情况即时通知值班保安，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。 4

7、、对异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。 5、监视电梯运作，收听电梯内警钟对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯及工程维修部联系。 6、当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，立即通知巡逻岗值班保安到现场查看，争取将事故消灭在萌芽状态之中。 7、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修； 8、负责设备的日常巡视、情况记录 ； 9、保持机房干净、整洁。 3.6 监控员 岗位职责 负责物业区域内火灾和故障报警处臵工作 3.7 保洁员岗位职责 负责区域内的保洁卫生工作。 4、 工作流程 管理处工作流程 根据各岗位职责和各项职责的

8、工作要求，对管理处的工作规范如下： 1、每天工作： （ 1）巡视所管理的地段（片、幢）一遍，巡视内容为： 检查小区是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩）。 小区是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室内输电是否完好，有无乱拉乱搭，小区有无可疑人员活动）。 小区环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾，垃圾桶是否倒清，有无乱停放车辆、乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）。 基础设施是否完整，道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口护栏栓、路障是否完好，娱乐设施有无损坏。 以上内容巡视完毕要做好巡视记

9、录，发现问题，能处理的应立即处理，重大问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。 （ 2）收缴水、电 费、管理费和各项规定费用。 （ 3）接待居民来信、来访和处理有关房屋管理的投诉并做好记录。 （ 4）解答 业主 提出的有关房屋管理业务咨询。 （ 5）安排房屋保养、维修任务，验收修缮质量。 （ 6）做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作、发现和处理问题，上级领导的指示，等待解决的事务， 业主 投诉等）。 （ 7）整理内务（包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。 2、一周工作： （ 1）走访 业主 （内容：与 业主 交换小区管理意见，了解 业主 在住

10、房方面的困难和需要；掌握 业主 家庭基 本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握 业主 产权归属和变更或租户的变更、租金的变化，住房的户型、结构、质量、保养和维修状况）。 （ 2）初审 业主 装修申请并报上级审批。 （ 3）检查每栋楼宇的公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好；配电箱、水表设备是否有破损；小区楼内信报箱是否有破损），发现问题应及时报管理处主任和有关部门，并协助处理。 （ 4）检查垃圾桶是否喷洒药物，各住宅楼内公共部 位是否清洁。 （ 5）检查房屋使用情况

11、，有无长期空房户、擅自转租户，了解房地产信息。 3、一月工作： （ 1）编制本月保养维修报表，制订下月保养维修计划。 （ 2）对月维修项目进行一次回访，听取 业主 意见。 （ 3）整理房屋管理资料、档案，对发生异动的（包括：房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动）作出修改。 （ 4）与有关单位联系，交换情况一次（包括：居委会、派出所、工商、房屋产权单位等），如有重要情况须书面报告和反映。 （ 5）办公室大扫除一次（包括：窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清 洁整理）。 4、一季度工作： （ 1）组织检查小区和住宅楼宇的消防设施（包括：消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防

12、报警设备、太平门等）是否完好无缺，能否正常使用，发现问题 及时报告有关部门处理。 （ 2）检查各粪池、井盖，检查化粪池、下水道有无淤塞，发现问题及时组织有关人员处理。 （ 3）清理房租、管理费和各项规费，并编制季度报表；清查是否有漏收、错收；采取措施对拖欠房租和管理费的 业主 进行追收。 （ 4）编制季度维修保养计划和报表 。 （ 5）办一期房屋管理专刊，宣传表扬小区内的好人好事和新风尚， 指出小区存在的问题，增强 业主 参与管理的意识。 （ 6）整理房地产信息并写出书面报告。 5、一年工作： （ 1）对本管理地段（片、幢）内的 业主 全部走访一遍。 （ 2）组织清理一次化粪池。 （ 3）编制

13、年度房租、管理费和各项规费收缴报告。 （ 4）编制下年度维修保养计划。 （ 5）整理房产管理档案资料，写出资料异动报告，对发生异动的资料进行修改，保持档案资料与实际一致。 （ 6）组织一次本管理区的 业主 代表会，听取 业主 对房屋管理的意见和建议，提高 业主 参与管理的积极性。 （ 7）总结年度工作，写出书面报告。 （ 8）制定下年工作计划。 二 、业服务内容、标准及质量保证措施 为将 鄢陵县智慧产业园 建设成为具有标志性的超一流的文明小区，物业公司将依照 许昌市 优秀示范物业小区标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下： 一、基本服务： 1、签订物业服务合同，明确权利义务关系； 2

14、、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全； 3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗； 4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度； 5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情 ； 6、建立客户服务中心，公示 24 小时服务电话。急修 1 小时内，其他报修按照约定时间到达现场； 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目； 8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况； 9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率 75以上。 二、公共服务 （一）安全管理 10、小区主入口 24 小时

15、执勤； 11、监控室实行 24 小时监控； 12、别墅区设立专职保安员； 13、小区内每小时保安巡查一次； 14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理； 16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （二）环境管理 17、按幢设臵垃圾桶，生活 垃圾 每天清运一次； 18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗 1 次； 19、区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半

16、年检查 1 次，并视情况及时清掏； 20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求； 21、对草 坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 22、定期清除绿地杂草、杂物； 23、定期预防花草、树木病虫害 （三）房屋管理 24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护； 25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门； 26 各组团、栋、单元门、户有明显标志。 27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范； 28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依

17、法应由专业部 门负责的除外）； （四）设施、设备管理 29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全； 30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常； 31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复； 32、载人电梯早 6 点至晚上 12 点正常运行； 33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通； 34、路灯、楼道灯完好率不低于 80 35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案； 三、服务承诺标 准 （一） 本项目需实现的功能或者目标：鄢陵县智慧产业园物业管理

18、，包含服务区域 智慧产业园内所有建筑物及公共用地 。位置：鄢陵县金汇区科技大道中段。 （二） 服务功能（ 安全保卫管理工作；区域内环境卫生、垃圾清运工作；负责园内绿地除草、浇水等日常工作；负责水电维修工作。 ） 1、投标人应满足人员配置要求 岗位 人数 工作要点 负责人 1 人 负责服务中心各项管理事务，监管各服务人员严格落实各项管理制度和服务标准，做好与甲方的沟通、对接等工作。 保安员 大门岗 9人 负责出入口人员、车辆出入管理以及大件物品的出入登记，物业区域内监控工作。 监控员 2 人 负责物业区域内火灾和故障报警处置工作。 保洁员 10 人 负责区域内的保洁卫生工作。 内勤 1 人 负责报纸分发，会议服务，物业服务中心档案管理，会议室、值班室及领导办公室、休息室的清洁及被单换洗工作。 维修员 3 人 负责办公楼水电维修、设施设备日常巡检；监管与维保单位履行维保协议的有关内容；地下一层办公区 24 小时水电维修工作。 2、人员基本要求 2.1 岗位人员年龄：负责人年龄在 55 岁以下，其他岗位人员年龄均在 50岁以下。 2.2 各岗位人员均无犯罪记录。 2.3 各岗位人员身体健康。