1、本科毕业论文（设计）专业财务管理论文题目房地产行业的财务风险研究以绿城房地产公司为例毕业论文独创性声明本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中特别加以标注的地方外，论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人将承担一切责任。学生签名日期房地产公司的财务风险研究I摘要中国房地产产业只有20年，发展的潜力相当之大，是一个成长性很高的行业。随着这20年中国的经济突飞猛涨，各个行业都在进步，特别是房地产产业，它是一个典型的资金密集行业，但是因为资金投入量大、回收期长、变现能力差等特
2、点使得企业本身必然面临很大的财务风险（房地产业的风险,概括起来主要包括政治风险、政策风险、经济风险、市场风险、自然风险、利率风险、技术风险、经营风险等），同时房地产的开发经营也是投资周期很长的一种活动,资金收回又比较慢。为了更好地防范房地产企业财务风险，必须深入分析房地产企业财务风险的表现形式，对风险防范问题进行评估和研究，充分发挥房地产企业财务风险管理职能，避免企业财务风险危机发生，才能提升整个企业的财务管理水平,才能够增强房地产企业的整体竞争能力。目前许多企业在不断扩张的时侯忽视了财务风险，从而引发财务危机，因此如何分析财务分析的形成与原因，如何进行财务风险的控制与防范，是具有深远意义的。
3、关键词房地产；财务风险；风险分析房地产公司的财务风险研究IIABSTRACTCHINAREALESTATEINDUSTRYONLY20YEARS,THEDEVELOPMENTPOTENTIALOFABIG,ISAHIGHGROWTHOFTHEINDUSTRYWITHTHIS20YEARSCHINASECONOMICADVANCEHASSOARED,ALLSECTORS,ESPECIALLYINTHEPROGRESSOFREALESTATEINDUSTRY,ITISATYPICALCAPITALINTENSIVE,BUTBECAUSECAPITALINPUTS,BIG,LONG,SUCHABIL
4、ITYCANBERECOVEREDCASHFEATURESMAKESTHEENTERPRISEITSELFMUSTINEVITABLYFACEALOTOFFINANCIALRISKTHERISKOFREALESTATEINDUSTRY,SUMUPMAINLYINCLUDESPOLITICALRISK,POLICYRISK,ECONOMICRISK,MARKETRISK,NATURALRISK,THEINTERESTRATERISK,TECHNOLOGY,MANAGEMENTRISK,ETCRISKOFREALESTATEDEVELOPMENTANDMANAGEMENT,ANDISALSOAVE
5、RYLONGINVESTMENTCYCLEOFACTIVITY,MONEYBACKANDBESLOWINORDERTOPREVENTREALESTATEENTERPRISEFINANCIALRISK,ANDMUSTBEINDEPTHANALYSISOFTHEFINANCIALRISKOFREALESTATEENTERPRISEFORMOFTHERISKEVALUATIONANDRESEARCH,GIVEFULLPLAYTOTHEREALESTATEENTERPRISEFINANCIALRISKMANAGEMENTFUNCTION,AVOIDTHEFINANCIALRISKSOFENTERPRI
6、SECRISISOCCURRED,CANPROMOTETHEWHOLEENTERPRISEFINANCIALMANAGEMENTLEVEL,ONLYTHENCANENHANCETHEOVERALLCOMPETITIVEPOWERREALESTATEENTERPRISESATPRESENTMANYENTERPRISESINTHECONTINUOUSEXPANSIONOFHOUIGNOREDFINANCIALRISK,CAUSINGFINANCIALCRISIS,SOHOWTOANALYZEFINANCIALANALYSISOFTHEFORMATIONANDREASON,HOWTOCONTROLA
7、NDPREVENTIONOFTHEFINANCIALRISKS,ISOFPROFOUNDSIGNIFICANCEKEYWORDSREALESTATEFINANCIALRISKRISKANALYSI目录引言11房地产行业的现状与财务风险基本概念211我国房地产行业的现状212基本概念2121房地产行业2122企业财务2123房地产企业财务风险313房地产企业财务风险的基本类型3131房地产企业的筹资风险3132房地产企业的投资风险4133房地产企业的经营风险4134房地产企业的存货管理风险4135房地产企业的流动风险52房产公司财务风险的表现与原因621表现622原因63绿城房地产公司831绿城
8、房地产集团有限公司简介832绿城房地产公司财务风险分析8321绿城房地产公司的筹资风险分析8322绿城房地产公司的投资风险分析10323绿城房地产公司的经营风险分析12324绿城房地产公司的资金运营风险分析144绿城房地产公司的风险控制办法1941绿城房地产公司的筹资风险应对措施1942绿城房地产公司的投资风险应对措施19421做好投资项目的可行性分析19422制定后备措施1943绿城房地产公司的经营风险应对措施2044绿城房地产公司的资金运营风险应对措施2045绿城房地产公司的其他应对措施21结束语22房地产公司的财务风险研究IV参考文献23致谢24房地产公司的财务风险研究1引言09年宏观经
9、济的稳步回升以及房地产市场的全面回暖，给之后几年带来了良好的开端。比如工业生产增长强劲、消费保持较高增速，进出口也处于持续的复苏。但是也正是因为经济的高速增长导致了CPI的大幅走高，人民币在贬值，越来越多的人把目标放在了房产上，因此人们纷纷抢购，各地房价迅猛攀升，导致银行贷款超预期，使得通胀压力更大，政府也出台一系列方针，从限购令到廉租房来打压房价，对房地产行业也将是一个考验。毫无疑问房地产产业又面临新的一轮洗牌。而房地产暴露出来的各种问题，如资产负债率大、通货膨胀风险、利率变动风险、再筹资风险、税率变动风险、投资收回风险等也开始凸显。在这样的特殊时期，房地产企业怎么样继续发展，如何克服自身特
10、点所带来的不利影响，如何控制和防范财务风险。这些问题都需要深入研究和分析。房地产公司的财务风险研究21房地产行业的现状与财务风险基本概念11我国房地产行业的现状房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其速度先行和健康发展，可以支撑和带动整个国民经济的发展，我国房地产业年均投资增长迅速，年均竣工面积增长20。近两年来，房地产业发展的速度更快，房地产业取得了长足的发展，房地产业投资占全社会固定资产投资比重上升，为拉动经济增长作出贡献，房地产业的快速发展带动了其他相关产业的发展，促进了整个国民经济的发展。近几年，随着人民群众收入的增加和消费观念的更新，更多的人把钱花在改善居住条件上，住房
11、成为消费热点，房价上涨较快，在一定程度上拉动了内需，也推动了房地产住宅行业的发展。中国的房价呈现稳步上升的趋势，在一些地区房价可谓是猛涨，许多楼盘的价格已从2005年的6000元左右涨到1000015000元，出了一种明显单边市现象，许多新楼盘尚未开盘，房子已基本售罄。2008年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发不可收，越涨越快。2011年房地产泡沫面临着破灭的危险，房地产业面临着新一轮洗牌的趋势。12基本概念121房地产行业所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。从所有权的角度来看，
12、在多种经济成分并存条件下，我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、股份合作制企业、股份制、外资企业等。122企业财务企业生产经营过程中有关资金的筹集、使用和利润分配活动及其货币房地产公司的财务风险研究3关系的总称。其中，资金的筹集、使用和利润分配活动，称为财务活动；财务活动过程中形成的企业与各方面的货币关系称为财务关系。企业财务是企业生产经营活动的一个重要方面，是企业生产、营销、技术、人事等集中体现。财务活动包括以下三个相互联系的环节（1）以发行股票和债券、吸收直接投资、向金融机构借款、取得商业信用等方式筹集资金。（2）以对外投资、购买生产资料、发放工资、支付
13、办公费和利息等方式使用资金。（3）向投资者分配利润。123房地产企业财务风险房地产企业财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险有广义的定义和狭义的定义，决策理论学家把风险定义为损失的不确定性，这是风险的狭义定义。日本学者龟井利明认为，风险不只是指损失的不确定性，而且还包括盈利的不确定性。这种观点认为风险就是不确定性，它既可能给活动主体带来威胁，也可能带来机会，这就是广义风险的概念。13房地
14、产企业财务风险的基本类型131房地产企业筹资风险房地产企业筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。筹资风险主要包括利率风险、再融资风险、财务杠杆效应、汇率风险、购买力风险等。利率风险是指由于金融市场金融资产的波动而导致筹资成本的变动；再融资风险是指由于金融市场上金融工具品种、融资方式的变动，导致企业再次融资产生不确定性，或企业本身筹资结构的不合理导致再融资产生困难；财务杠杆效应是指由于企业使用杠杆融资给利益相关者的利益带来不确定性；汇率风险是指由于汇率变动引起的企业外汇业务成果的不确定性；购买力风险房地产公司的财务风险研究4是指由于币值的变动给
15、筹资带来的影响。然而很多小型房地产公司的筹资难问题更是严重。132房地产企业投资风险投资风险指企业投入一定资金后，因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。企业对外投资主要有直接投资和证券投资两种形式。在我国，根据公司法的规定，股东拥有企业股权的25以上应该视为直接投资。证券投资主要有股票投资和债券投资两种形式。股票投资是风险共担，利益共享的投资形式；债券投资与被投资企业的财务活动没有直接关系，只是定期收取固定的利息，所面临的是被投资者无力偿还债务的风险。投资风险主要包括利率风险、再投资风险、汇率风险、通货膨胀风险、金融衍生工具风险、道德风险、违约风险等。133房地产企业经营风险经营风
16、险又称营业风险，是指在企业的生产经营过程中，供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致企业资金运动的迟滞，产生企业价值的变动。经营风险主要包括采购风险、生产风险、存货变现风险、应收账款变现风险等。采购风险是指由于原材料市场供应商的变动而产生的供应不足的可能，以及由于信用条件与付款方式的变动而导致实际付款期限与平均付款期的偏离；生产风险是指由于信息、能源、技术及人员的变动而导致生产工艺流程的变化，以及由于库存不足所导致的停工待料或销售迟滞的可能；存货变现风险是指由于产品市场变动而导致产品销售受阻的可能；应收账款变现风险是指由于赊销业务过多导致应收账款管理成本增大的可能性，以及由于赊销政策的改变导
17、致实际回收期与预期回收的偏离等。因此，房地产如何买地、买原材料、建造和销售处处都隐藏着风险，特别是销售能力和存货变现，关系着企业的资金链。134房地产企业存货管理风险企业保持一定量的存货对于其进行正常生产来说是至关重要的，但如何确定最优库存量是一个比较棘手的问题，存货太多会导致产品积压，占房地产公司的财务风险研究5用企业资金，风险较高；存货太少又可能导致原料供应不及时，影响企业的正常生产，严重时可能造成对客户的违约，影响企业的信誉。今年很多房地产公司把销售目标定的更高了，存货也自然跟着增加，比如绿城房产，而实际情况却是销售不畅，存货积压。135房地产企业流动风险流动性风险是指企业资产不能正常和
18、确定性地转移现金或企业债务和付现责任不能正常履行的可能性。从这个意义上来说，可以把企业的流动性风险从企业的变现力和偿付能力两方面分析与评价。由于企业支付能力和偿债能力发生的问题，称为现金不足及现金不能清偿风险。由于企业资产不能确定性地转移为现金而发生的问题则称为变现力风险。而房地产公司的流动风险因为贷款购房、分期付款的销售方式变得更为突出。房地产公司的财务风险研究62房产公司财务风险的表现与原因21表现上市房地产公司财务风险主要表现有（1）无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅寻致
19、公司资金紧张，也会影响公司信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。（2）利率变动风险。公司在负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。（3）再筹资风险。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了公司从其他渠道增加负债筹资的能力。22原因房企财务风险产生的原因很多，既有企业外部的原因，也有企业自身的原因，而且不同的财务风险形成的具体原因也不尽相同。企业产生财务风险的一般原因有以下几点（1）企业财务管理宏观环境的复杂性是企业产生财务风险的外部原因。企业财务管理的宏观环境复杂多变，而企
20、业管理系统不能适应复杂多变的宏观环境。财务管理的宏观环境包括经济环境、法律环境、市场环境、社会文化环境、资源环境等因素，这些因素存在企业之外，但对企业财务管理产生重大的影响。（2）企业财务管理人员对财务风险的客观性认识不足。财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。（3）财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。（4）企业内部财务关系不明。这是企业产生财务风险的又一重要原因，企业与内部各部门之间及企业与上级
21、企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，房地产公司的财务风险研究7资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。房地产公司的财务风险研究83绿城房地产公司31绿城房地产集团有限公司简介绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司绿城中国控股有限公司（股票代码3900）的全资子公司。
22、历经15年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2600余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等30多个城市。至2008年12月底，在建、待建项目达76个，总占地面积20026万平方米，总建筑面积2643万平方米。绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列
23、，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2008年实现销售额1518亿元。32绿城房地产公司财务风险分析321绿城房地产公司的筹资风险分析对于资本密集型的房地产企业来说，仅仅依靠内部资金的积累是远远不够的，因此房地产企业融资最明显的特征就是对外多方筹资，下图为全国房企投资总额，可以看出投资额每年都在不断增大，资金的需求是很巨大的，因此选择外部融资是企业发展的必须手段。下图为投资情况表1历年总投资年度2007年2008年20
24、09年2010年本年完成投资额25288843120323623248267增长率3020233916123322房地产公司的财务风险研究9在2011年，中国的房地产泡沫已经面临爆破的趋势。房地产业上半年没有爆的原因是开发商把任何和房地产开发商做生意的都变成了融资平台，但是今天能够借款的地方已经借完了，因此11年后半年房地产业的大幅度下降是必然趋势。另外，政策性因素影响也很大，国家颁布的新国八条，限制购买房子，银行的信贷资金总量也减少，银根紧缩，因此绿城受到强烈的冲击，不得不更拼命拓宽融资渠道，获得资金来源。我国企业融资途径主要有商业银行贷款、上市融资、债券融资、信托融资、等，但是目前以银行信
25、贷为主，融资渠道比较单一，而绿城从发展至今，几乎运用了所有的融资方式，比如股权融资，债券融资，信托融资和银行贷款表2绿城融资情况2003年9月发行了绿城杭州中山广场资金信托计划，融资8000万元。12月与金地集团、通和置业合作推出“双龙信托计划”，融资219亿。2005年对内发行信托，最低数额5万元。2006年1月绿城发行13亿可转换债券，并抛售2000万美元的股份。7月在香港上市，上市融资367亿美元。11月又发行4亿美元的票据。2009年2月银行项目贷款200亿。6月内部授出47371万股权，折合458亿元，还与平安信托合作，有望达到150亿元。2010年绿城与平安信托以及中诚信托合作，为
26、旗下的两个项目发行了两笔信托，融资额超过25亿元。当初绿城刚成立的时候，企业的融资仅仅是靠个人信贷，融资量少、生存压力大，之后绿城采取的一直都是激进的土地储备策略，虽然企业可能会快速发展，但是大量的融资进行高负债经营会让企业的运营和偿债存在较大的风险。2010年，绿城赎回海外债券22亿，也使其调整了融资策略，频繁的发售债券导致绿城遭遇到了前所未有的财务危机，当危机过去以后，绿城更多的是房地产公司的财务风险研究10依靠银行贷款和信托融资。2011年，由于政府的强力调控，信托融资成了绿城融资的救命稻草，今年以来，绿城已先后与中融国际信托、中泰信托和北京国际信托分别合作成立了三款信托产品，募资3亿元
27、、257亿元和20亿元，但是却又传出绿城信托被调查的负面新闻，使绿城的融资风险加剧。除此之外，绿城还曾多次发起内部集资，但实际上半年，与绿城112亿元的收入相比，借款却高达340多亿元，同时一年内到期的高达135亿元。上半年末资产余额为126063亿元,负债余额为110568亿元，资产负债率高达877，销售收入跟不上融资成本。综上所诉，绿城的融资太过激进，虽然企业快速的发展了，却使得企业背负过高的债务，资金流动受影响很大，更影响到企业的偿债能力，给企业带来了很大的财务风险，才导致了一系列外界对绿城的质疑，对企业的发展不利。322绿城房地产公司的投资风险分析绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类
28、型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。绿城房产集团成员企业除杭州外更是遍布中国各地，其中包括余杭金家渡置业有限公司、舟山绿城房地产开发有限公司、温州岛中岛度假村有限公司、海宁绿城新湖房地产开发有限公司、上虞市绿城房地产开发有限公司、上海绿宇房地产开发有限公司、上海农口绿城房地产有限责任公司、上海森林高尔夫别墅开发有限公司、北京阳光绿城房地产开发有限公司、北京东方怡华房地产开发有限公司、北京天安绿城房地产开发有限公司、北京吉地绿城房地产开发有限公司、安徽绿城房地产开发有限公司、安徽绿城联华房地产开发有限公司、浙江
29、中青旅绿城投资置业有限公司、上海亿都投资有限公司、浙江绿城电子技术设备有限公司、浙江绿城广告策划有限公司、浙江绿城保险咨询有限责任公司、浙江绿城酒店有限公司、浙江绿城银桂休闲俱乐部有限公司、杭州绿城装潢设计有限公司、杭州绿城铝业有限公司、浙江绿城景观工程有限公司、绿城智能科技有限公司。这样的投资规模对于一家民营企业是不容易的。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米，其中大部分土地位于城市中心和区域中心，另一部分在分风景区和发展区。房地产公司的财务风险研究11表3绿城在各地的项目情况城市项目数量土地面积（千平方米）建筑面积千平方米占比杭
30、州32283758171820浙江（除杭州）347330117263610上海6625670210江苏915412553790北京4421804250山东6259663921950海南119921256390新疆1410588180河南2536458140河北1166504160湖南11043298090天津117209060安徽2380944290辽宁120185060总计1011991432441100表4项目分期权益总面积可售面积2010年已售面积杭州蓝庭四期部分85255621635815661六期部分85337282420223219杭州蓝色钱江一期10063284507344953
31、7杭州桃花源七期641394288368094八期64203711382813828杭州丁香公馆四期501090107844469842千岛湖度假公寓四期80246401583211196千岛湖玫瑰园一期511396559688989646新昌玫瑰园三期8020132199666260诸暨绿城广场一期60309952358321543温州鹿城广场一期60143297116661114475二期60141272105011102105象山百合公寓二期501009427251648452湖州御园一期701023115742925392上海玫瑰园三期100479121865011091上海黄浦湾一期
32、51758155601337593南京玫瑰园三期70194661221611773南通玉兰公寓二期77431733221230271北京御园二期部分100380162720627206房地产公司的财务风险研究12北京百合公寓九期80913927161058104北京诚园一期50591463551932952长沙青竹园北区五期5041564156未开盘新疆百合公寓一期部分501187427149569700杭州海棠公寓全部42944617126068668杭州翡翠城五期部分45166699115784100069杭州星桥紫桂公寓二期35763256225531杭州锦澜公寓全部5058534443
33、3840825海宁百合新城高层三期50603634599042432绍兴玉兰花园一期35236676198767185764绍兴玉园一期51237121452814528慈溪玫瑰园一期49936466251950433小计220868215881741386190资料来源绿城年度报表08年开始，绿城就开始大量的购买土地，每年都在递增，到2010年到达顶峰，销售全国第二名，依靠的就是其激进的投资方式，以高品质打动高级住房改善者，而到了11年，抱着670亿的销售目标，却受到政策的影响，一批忠诚的客户因为市场逆转而离开市场，而有力购房者也因为限购而不得不退避三舍。为了保持财务状况的良好，绿城今年以来
34、就有意减少土地成本的支出，拿地力度并不大。其中10月，绿城新增项目仅一个，今年应付的土地款总额198亿，其中126亿由合作方承担，所以绿城只要支付72亿元。综上所诉，绿城的投资结构以高品质房产为主，非常单一，风险很大，受到调控的影响，现今高品质房产的需求不高，而中低档次的房子会有更好的市场。绿城的很多土地都是高价收购，绿城土地楼板价的成本高居所有大型房企之首，平均每平方米楼板价超过5000元，加上绿城一向要求高品质，其建安成本近万元。绿城所有项目成本价近17万元/平方米，低于此价则处于项目亏损状态，导致了绿城在11年面临市场变化的时候也无法大幅降价，迅速的回笼资金，很不利于企业的发展。323绿
35、城房地产公司的经营风险分析绿城是地产业界非常特别的一家公司。繁荣时期，它是土地市场的豪客。调控时期，它又变成最危险的公司，05年的调控，绿城好不容易熬过来了，08年的调控，又再一次涉险，但是在政府的帮助下，再逃过一劫，还创造了惊天大逆转，一跃变成房地产行业第二名，其规模仅次于第一的万科。这次的调控，绿城又被推到了风尖浪口。绿城经营的房地产以高端精装修楼盘为主，面向富裕的客户，因此绿城的房地产公司的财务风险研究13产品线不长，比较单一，就像股票一样，要选择一个组合来分散风险，面对此次调控，绿城出现了资金周转问题，他们的高端客户被调控给限制了，到11年10月才出售268个亿的额度，10年的一半都不
36、到，而其他企业纷纷选择了降价打折的方式让存货变现，绿城却认为降价是对其老顾客的不公平，所以一直没有采取降价来缓和资金紧张，坚信以品质取胜，不重视营销。又借鉴08年战略，虽然08年存货留下了很多，但09年的良好销售着实帮了绿城一把，可现在不是08年，决策者们错误地判断了形势，以为此次调控与08年调控的大落大起异曲同工，拿地成本与开发成本过高，而在房地产宏观调控之时，首先打压的就是高端投资需求，半年的销售业绩可以看出，绿城的销售额惨淡，同比增长尽然是负数882（见表5）。表5绿城销售情况企业名称半年销售额（亿）同比增长恒大地产42910332中海地产42111590碧桂园2145396龙湖集团19
37、283绿城中国186882雅乐居15556543富力地产1431440房地产公司的财务风险研究14图1总体的销售排名绿城近两年发展很快，项目分布也广，人员因此会相对匮乏。绿城目前在全国50多个城市共有160个项目。特别是在销售压力面前，提高营销能力促进销售才是最重要的。在房地产业旺市的时候，就算营销投入不多，但依靠质优的产品，绿城的销售还是能稳定的，但在房地产业淡市的时候，营销不足的缺点就完全显露出来了，营销不好，销售就下来了，绿城的经营模式很容易在经济繁荣时期跑赢大市，但是在逆境时很难作出应对。324绿城房地产公司的资金运营风险分析（1）运营能力分析存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的
38、高低，它影响到企业的短期偿债能力，是整个企业管理的一项重要内容。一般来讲，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。因此，提高存货周转率可以提高企业的变现能力。下表为绿城存货周转率房地产公司的财务风险研究15表6绿城存货周转率2010年2009年2008年存货周转率014019021资料来源绿城年度报表图2绿城存货周转率存货周转率000501015020252010年2009年2008年上图可见，快速发展导致经济过热，产生了房地产泡沫，房价一路攀升，于是政府实行宏观调控来打压房价，比如限购令、廉租房、调节利率等，民众也持起观望态度，从而导致房地产企业
39、销售量大减，存货积压，占用企业资金，周转率下降很多，如果再考虑存货跌价准备，如此巨大的存货对与上市公司而言会造成很大的财务风险。综上所诉，作为一个大型的房地产公司，规模大，资产运营能力在下降，公司应该提高运营能力，加快开发、销售，缩短周期律，提高资产效率。（2）短期偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。随着经济的发展，房地产企业增多，在销售过程中自然要面临着巨大的市场竞争压力。房地产企业售出一套房子之后，一般是要求立即付清，但很多情况下无法做到，原本属于单个企业的销售渠道渐渐被许多企业同时占
40、据，竞争之大可想而知。于是，房地产企业不得不进行赊销，以占据一片属于自己的市场。赊销就意味着买方可以在暂时没有钱的情况下买起了房子，就是现在常用的贷款买房，分期付款导致房地产企业产生一大笔应收账款，使企业背负一定的财务风险（见表7和图3）。表7绿城应收账款2011年2010年2009年应收账款391,821,000246,800,000174,737,000资料来源绿城年度报表房地产公司的财务风险研究16图3绿城应收账款应收账款050000000100000000150000000200000000250000000300000000350000000400000000450000000201
41、1年2010年2009年应收账款一旦形成，就必须考虑如何按期收回的问题，而且数量越大，时间越久，就越困难，绿城近年的销售量逐年增加，应收账款也大幅增加，和存货一样占用企业资金，对企业的短期偿债能力产生影响。表8绿城流动和速动比率2011年2010年2009年2008年流动比率135144179198速动比率041045052045资料来源绿城年度报表图4绿城流动和速动比率0051152252011年2010年2009年2008年流动比率速动比率在20082011这四年时间里，流动比率从198降到了135，特别是2010年，降幅明显，但速动比率一直在05上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持
42、在21和11时，说明企业的短期偿债能力和策略是不适宜的，绿城公司的流动比2011年和2010年明显低于这一要求，此外它连续几年的速动比率也比较偏低。可以看出，绿城公司除存货外的流动资产变动不大，而存货数房地产公司的财务风险研究17量因为市场供求上升，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，而又因为近两年受到调控政策影响很大，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产变现，从而影响到了它的短期偿债能力。因为偿债能力存在很大的风险，绿城房地产公司一度还传出了资金链断裂，破产的传闻，威力之大，令绿城中国董事长宋卫平即夜撰文千字加以澄清。（3）资产负债率分析截至2011年上半年末，中国经济周刊
43、根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70。上市房地产企业的平均资产负债率已达到7128。其中上市房企总负债为124万亿元，总资产为173万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。以土地扩张见长的龙头企业也位列榜中。其中，保利地产（600048SH）以8074的高负债率列居第16位，万科A（000002SZ）也以资产负债率7897的水平排名第20位。见下表图表9绿城资产负债率指标/年度2010年2009年2008年资产负债率884783517599资料来源绿城年度报表图5绿城资产负债率各年资产负债率6
44、800700072007400760078008000820084008600880090002010年2009年2008年从负债结构来看，绿城地产的负债率均高于上市房地产企业的平均资产负债率7128，09年、10年更是一路攀升，到达了8847，绿城2010年年报显示，净资产负债率为132；2011年中报则上升至163，总所周知，资产负债率是企业一项重要的财务指标，表明这企业财务健康与否，然而过高的资产负债率则反映出该企业债务负担严重，财务压力大，财务风险大，如果长期发展下去这对公司的长期发展是不利的。综上所诉，绿城较高的负债率增加了资金压力，根据绿城2010年年报，净房地产公司的财务风险研究
45、18资产负债率为132。而到了2011年中报上，这一数字上升到1632，所以在债务偿还方面存在一定的风险，长此以往却是不行的，对企业的发展会有影响，因此必须提高偿债能力，但是如果市场能回暖，绿城高达4442套的房源，若能快速消化，那么回收的资金量也是非常可观的。（3）盈利能力分析销售毛利率，表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。销售毛利率是企业销售净利率的最初基础，没有足够大的毛利率便不能盈利。表10绿城销售毛利率指标/年度2011年2010年2009年销售毛利率338030472649资料来源绿城年度报表图6绿城销售毛利率销售毛利率000500100015
46、00200025003000350040002011年2010年2009年2010年绿城的全国销售额到达了568亿元，得意之际，把2011年的目标定在了650亿，而一场史上最强调控，使绿城的目标变得遥不可及，而绿城能保持毛利率的上升，靠的是销售高端精装修楼盘，并且绿城的“饼”摊得有点大，其在杭项目遍布各个城区，目前看来西溪诚园和明月江南两个项目的存量比较大，两个项目加起来还有70多亿元的存货，才保证绿城的毛利率。但一些上市房企的净利润出现大幅降低则主要是受到房地产限购政策以及银行拒绝授信贷款而无法扩大生产等因素影响。上市房企或许还将长时间处于类似环境下。因为短期之内国家政策不会出现变化。房地产
47、公司的财务风险研究194绿城房地产公司风险控制办法41绿城房地产公司的筹资风险应对措施融资存在着风险，所以在选择融资方式和组合时，都要慎重考虑，还要面对市场需求变动和融资成本的变动，进行融资时要合理组合，长短期融资比例、股权和债权融资比例要适当，这样可以在一定程度上降低风险。然后再对各种融资方式和组合进行风险评估，对风险进行一个量化的预判，确定风险与利益之间的关系，可以让企业有应对风险的准备。除此之外，可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。企业还要重视政策对融资决策的
48、影响，应该及时的分析国家实施的各种政策，来减少融资是面临的政策风险，从而更好的做出决策。42绿城房地产公司的投资风险应对措施421做好投资项目的可行性分析绿城的投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，财务可行性分析是投资项目可行性分析的主要内容，包括对收入、费用和利润等经营指标的预测和分析；对资金投入、配置、流转和回收等资金运行过程的预测和分析；对资产、负债、所有者权益的预测和分析；预测和分析项目现金流量、净现值、内含报酬率等指标和项目收益与风险平衡关系的预测和分析。对投资项目技术上
49、的可行性进行论证，运用各种方法计算出有关指标，以便合理确定不同项目的优劣。422制定后备措施影响绿城投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等，因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。对房地产公司的财务风险研究20各项费用估计不足，如投资项目初始投资和日常经营费用较预算增加，市场利率的波动，建设期的延长。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度，项目的经营管理水平，技术进步与经济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。在风险控制预案中可制定后备措施，如设定预算应急费，即项目管理组织为了补偿差错、疏漏和其他不确定性，对项目费用估计精确性的影响事先准备好资金，专款专用。43绿城房地产公司的经营风险应对措施首先就是“努力做销售，把房子卖出去”。因此，绿城开始展开团队扩充。绿城此次校园招聘计划招收共计200名优秀大学应届毕业生，涵盖营销、工程、造价采购、建筑规划设计、景观设计等12大地产核心从业领域共29种岗位。营销人才的培养还尚需要相当长的一段时间，眼下最为直接促进销售的方式，还是莫过于降价。但绿城之前曾表示，绿城项目利润并不高，仅就9个点，降到底也就是91折。绿城产品一向定位高端，土地价在
