1、新津县保障性住房建设项目新津县保障性住房建设项目项目建议书项目建议书委托单位：新津县房产管理局编制单位：四川海林投资管理有限公司二一五年四月新津县保障性住房建设项目新津县保障性住房建设项目项目建议书项目建议书编制单位名称：四川海林投资管理有限公司编制单位名称：四川海林投资管理有限公司项目负责人：吴海燕项目负责人：吴海燕 国家注册咨询工程师（投资）国家注册咨询工程师（投资）财务负责人：杨美华财务负责人：杨美华 注册会计师注册会计师项目编制人：梁国敏项目编制人：梁国敏 国家注册咨询工程师（投资）国家注册咨询工程师（投资）龙庭忠龙庭忠 国家注册咨询工程师（投资）国家注册咨询工程师（投资）国家注册造价
2、工程师国家注册造价工程师杨美华杨美华 注册会计师注册会计师核对人：高核对人：高 翔翔 国家注册咨询工程师（投资）国家注册咨询工程师（投资）审核人：葛兆东审核人：葛兆东 国家注册咨询工程师（投资）国家注册咨询工程师（投资）新津县保障性住房建设项目 项目建议书 0目 录目 录 .1第一章 总 论 .31.1 项目概况 .31.1.1 项目名称 .31.1.2 建设地点 .31.1.3 项目承担单位 .31.1.4 建设内容及规模 .31.1.5 建设进度和投资规模 .31.1.6 资金筹措方式 .31.1.7 社会与经济效益分析 .41.2 编制依据及范围 .41.2.1 编制依据 .41.2.2
3、 编制范围 .41.3 研究结论与建议 .5第二章 项目背景分析及建设必要性 .62.1 项目背景 .62.2 项目建设的必要性 .7第三章 场址选择与建设内容 .103.1 建设地址与建设条件 .103.1.1 建设选址 .103.1.2 项目周边环境 .103.1.2 建设条件 .113.2 建设内容与规模 .123.2.1 总体构思 .123.2.2 建设范围 .123.2.3 工作目标 .12第四章 项目主管单位 .144.1 单位概况 .144.2 项目组织管理 .144.3 主要工作 .144.3.1 落实目标责任制，加强监督检查 .144.3.2 严格项目监管，确保工程质量 .1
4、44.3.3 做好信息披露，坚强舆论宣传 .144.4 工作保障措施 .154.4.1 落实建设用地供应 .154.4.2 确保资金落实 .15第五章 项目建设进度安排 .17第六章 社会评价及风险分析 .186.1 对新津县本地影响分析 .186.2 社会风险分析 .186.2.1 保障房制度尚不完善 .18新津县保障性住房建设项目 项目建议书 16.2.2 保障房准入管理存在漏洞 .196.2.3 项目选址不当 .19第七章 结论与建议 .207.1 结论 .207.2 建议 .207.3 结束语 .20新津县保障性住房建设项目 项目建议书 2第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目
5、名称新津县保障性住房建设项目1.1.2 建设地点成都市新津县1.1.3 项目承担单位新津县房产管理局1.1.4 建设内容及规模根据 2016-2025 年规划，通过公共租赁住房保障，解决 358 户中低收入家庭群众住房困难问题。1.1.5 建设进度和投资规模1、2016 年 续建保障房 108 套2、2017 年 提供保障房 50 套3、2018 年 提供保障房 50 套4、2021 年 提供保障房 50 套5、2023 年 提供保障房 50 套6、2025 年 提供保障房 50 套。除续建的保障房外，其余全部采用购买的方式提供保障房共 250 套，估算价总投资约 7500 万元。1.1.6
6、资金筹措方式新津县保障性住房建设项目 项目建议书 3本项目资金筹措方式主要包括自筹资金(含住房公积金增值收益、不低于 10%土地出让净收益)、银行贷款、社会融资等方式。1.1.7 社会与经济效益分析实施保障性安居工程对当前和长远的社会经济拉动作用都在日益显现。一方面可以拉动固定资产投资增长；另一方面能够扩大内需，加快城乡统筹一体化进程。通过大规模的保障房建设能够大大降低低收入阶层在住房方面的预防性储蓄和竞争性储蓄动机，从而增加他们对其他商品的消费，扩大社会消费需求。另外，通过大规模的保障房建设能够让一部分有条件、有意愿的农民工在务工地有稳定住所，过上稳定生活，变为真正市民，彻底改变只生产不消费
7、的生活方式，这都将助推当地经济结构的深入调整。综上所述，本项目的建设具有重要的社会与经济效益。1.2 编制依据及范围1.2.1 编制依据1、国家发展改革委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、中华人民共和国城乡规划法（2007 年）；3、中华人民共和国建设部城市规划编制办法及实施细则（2005 年）4、国家与地方的其他相关设计规范、法律、法规。1.2.2 编制范围新津县保障性住房建设项目 项目建议书 41、本项目建议书着重对项目建设的背景和必要性、建设条件、建设内容及规模、社会评价及风险分析等进行分析；2、按照国家现行的设计规范、规定、定额，估算项目总投资；3、根据国家的财税制度和有
8、关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析、评价，并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。1.3 研究结论与建议经过分析，在新常态下大力发展政策性保障性住房是一项重大民生工程，有利于社会稳定，保障中低收入家庭住房困难户的需求，促进社会、经济全面、协调和可持续发展。同时对于遏制房市的过度投资投机炒作，保障我国房地产健康、稳定发展均体现了必要性。政府职能部门要加强宣传，引导社会舆论，树立合理住房消费观念，尽早取得良好的经济效益和社会效益。新津县保障性住房建设项目 项目建议书 5第二章 项目背景分析及建设必要性2.1 项目背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民
9、生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题，国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724 号，以下简称若干意见），接着又召开全国城市住房工作会议，对贯彻若干意见进行部署。党的十八大报告对此提出明确要求，强调要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。根据“十二五”规划提出，全国要建设城镇保障性住房和棚户区改造住房 3600 万套（户），到 2015 年全国保障性住房覆盖面达到 20%左右。2014 年我国政府工作报告指出，完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负
10、责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工 700 万套以上，其中各类棚户区 470 万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，年内基本建成保障房 480 万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。成都市出台了成都市 20132017 年棚户区改造实施规划和成都市人民政府办公厅关于进一步推进五城区棚户区改造工作的实新津县保障性住房建设项目 项目建议书 6施意见，计划在未来 5 年内，将启动包括城中村、一般场镇改造、旧住宅区综合整治在内的
11、棚户区改造约 25 万户，改造住房面积约 1500万平方米，让更多老百姓的居住条件得到改善，城市面貌得以更新。成都市新任市长唐良智同志在 2015 年初提出“独立成市”概念，随后成都市政府办公厅于 5 月 4 日批复了新津、双流、新（都）青(白江)、郫县、温江、龙泉驿 7 个区县的城市总体规划，规划时间为 2014年至 2020 年。这些区县，均为成都此前规划的卫星城。在此规划中，新津县的定位是天府新区战略新兴产业功能区，成都市重要的物流基地，以新材料为主导的卫星城。城市规划区为新津县行政区范围，总面积 330 平方公里。到 2020 年，城市建设用地规模控制在 73 平方公里以内。在“独立成
12、市”方面，新津要加快完善城市功能，提升公共服务和人居环境质量，实现产城融合、职住平衡。在交通上，预留市域快速轨道交通通道，强化与天府新区核心区和中心城区之间点到点的快速轨道交通联系。该批复还透露，新津应加强“永商历史文化名镇”的保护，保护好五津交汇、山水相依的城市整体格局。2.2 项目建设的必要性（1）是解决低收入家庭的住房问题是政府应切实负起的责任我国住房制度改革确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力的不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外。在住房资源配置中，既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用，一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。因此，住房问题
