1、省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 1 - 目 录 1 总论 . - 1 - 1.1 项目背景 . - 1 - 1.1.1 项目名称 . - 1 - 1.1.2 项目承办单位 . - 1 - 1.1.3 项目建设地点 . - 1 - 1.1.4 项目建设规模及目标 . - 1 - 1.1.5 项目投资 资金及效益情况 . - 1 - 1.2 可行性研究报告编制的依据 . - 2 - 1.3 可行性研究结论 . - 3 - 2 项目背景、市场分析 . - 5 - 2.1 项目背景 . - 5 - 2.1.1 产业背景分析 . - 5 - 2.1.2 区位背景分析 . - 6 - 2.1.3
2、项目的宏观必要性分析 . - 7 - 2.2 市场分析 . - 7 - 2.2.1 *市旅游市场简析 . - 7 - 2.2.2 *市工农业简析 . - 8 - 2.2.3 *市酒店市场分析 . - 9 - 2.2.4 项目市场 环境分析 . - 10 - 2.3 本章小结 . - 10 - 省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 2 - 3 项目选址 . - 11 - 3.1 项目选址原则 . - 11 - 3.2 项目厂址 . - 12 - 3.3 项目区的建设条件 . - 12 - 3.3.1 项目的地理条件 . - 12 - 3.3.2 自然条件 . - 14 - 3.3.3 社会经济
3、状况 . - 18 - 3.3.4 交通运输状况 . - 24 - 3.4 资源和原材料 . - 24 - 4 项目总体方案设计 . - 26 - 4.1 项目的总体规划方案 . - 26 - 4.2 经营内容 . - 28 - 4.3 工程设计方案 . - 30 - 4.3.1 工程概况 . - 30 - 4.3.2 总体布局与环境设 计 . - 30 - 4.3.3 结构方案 . - 31 - 4.4 辅助工程 . - 32 - 4.4.1 给排水工程 . - 32 - 4.4.3 暖通工程 . - 35 - 5 环境影响分析 . - 38 - 5.1 项目场址环境现状 . - 38 -
4、5.2 环境影响分析 . - 38 - 省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 3 - 5.2.1 项目建设期主要环境问题 . - 38 - 5.2.2 项目运营期主要环境问题 . - 38 - 5.3 环境保护措施 . - 39 - 5.4 环境影响评价 . - 41 - 6 消防与安全卫生节能 . - 42 - 6.1 消防 . - 42 - 6.2 劳动安全 . - 43 - 6.3 卫生防护 . - 44 - 6.4 节能 . - 46 - 6.4.1 设计依据 . - 46 - 6.4.2 节能措施 . - 46 - 7 项目的组织机构与运作方式 . - 48 - 7.1 组织机构
5、. - 48 - 7.2 部门职能 . - 48 - 8 项目实施进度 . - 55 - 8.1 进度计划 . - 55 - 8.2 项目工程实施计划 . - 56 - 8.3 项目实施横道图 . - 56 - 9 项目投资估算和资金筹措 . - 58 - 9.1 投资估算依据 . - 58 - 9.2 项目总投资估算 . - 58 - 9.3 资金来源及资金筹措 . - 59 - 省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 4 - 10 财务分析 . - 60 - 10.1 财务评价依据 . - 60 - 10.2 财务计算 . - 60 - 10.2.1 成本概算 . - 60 - 10.2.
6、2 营业收入 . - 63 - 10.2.3 营业税金及附加 . - 64 - 10.3 盈亏能力分析 . - 66 - 10.4 清偿能力分析 . - 66 - 10.5 盈亏平衡分析 . - 66 - 10.6 敏感性分析 . - 66 - 11 项目社会及经济分析 . - 71 - 11.1 社会影响 . - 71 - 11.2 经济评价 . - 72 - 12 项目的分风险分析 . - 73 - 12.1 酒店项目投标的 风险类型分析 . - 73 - 12.1.1 来自投资者的风险 . - 73 - 12.1.2 来自经营管理者的风险。 . - 74 - 12.1.3 来自竞争对手的
7、风险。 . - 75 - 12.2 避规风险措施 . - 76 - 13 结论 . - 80 - 省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 1 - 1 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 *大酒店 1.1.2 项目承办单位 集团 1.1.3 项目建设地点 省 *市 *镇 1.1.4 项目建设规模及目标 本项目为新建项目，拟于 *市建一座四星级酒店。 本项目包括宾馆主楼、群楼、停车场等，占地约 30 亩，总建筑面积约 32500 平方米，房间配套数 260 间。 1.1.5 项目投资资金及效益情况 项目总投资 15000万元。项目建成后将达到年接待人数 10 万人，实现营业收入 4813
8、.73 万元，利润 2353.79 万元，利税 848.38 万元，解决就业人口 260 人。 根据项目的投资所需要的时间及预计净利润水平进行分析，该项目的动态投资期为 8.05 年。 表 1-1 项目主要技术经济指标表 单位：万元 序号 指标名称 单位 指标 备注 一 建筑规模 总建筑面积 m2 32500 地上部分 m2 30000 商场 m2 450 省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 2 - 餐饮 m2 2100 地下部分 m2 2500 二 工作制度 全年工作天数 天 360 日工作时数 小时 8 中午轮流进餐 三 主要动力年用量 水 m3 164250 电 Kwh 550000
9、 天然气 m3 200000 四 项目定员 人 240 服务人员 人 115 清洁人员 人 80 管理人员 人 45 五 建筑指标 占地面积 亩 30 总建筑面积 m2 32500 容积率 % 1.63 六 总投资 万元 20000 建筑资金 万元 18120 流动资金 万元 950 七 年营业收入 万元 4813.73 八 年利润总和 万元 2353.79 九 年均营业税金及附加 万元 259.94 十 年均所得税 万元 588.45 十一 全部投资财务内部收 益率 % 8.01 十二 全部投资财务净现值 万元 256.06 十三 全部投资静态投资回 收期 年 8.05 十四 盈亏平衡点（
10、BEP） % 41.11 十五 投资利润率 % 11.76 十六 投资利税率 % 5.67 十七 建设年限 月 16 1.2 可行性研究报告编制的依据 1、法律法规规章 （ 1）中华人民共和国土地法； （ 2）中华人民共和国环境保护法； （ 3）中华人民共和国水污染防治法； 省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 3 - （ 4）中华人民共和国大气污染防治法； （ 5）中华人民共和国城乡规划法； （ 6）建设工程质量管理条例； （ 7）地表水环境质量标准； （ 8）地下水环境质量标准； （ 9）中华人民共和国节约能源法。 2、规范性文件和技术标准 （ 1）国民经济和社会发展信息化“十二五”规划
11、； （ 2）省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； （ 3）建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 4） *市城市总体规划； （ 5） *市市域总体规划； （ 6） *市旅游发展总体规划； （ 7） *市土地利用总体发展规划。 1.3 可行性研究结论 *市集团在当地政府以及各界的支持帮助下，投资 1.5 亿元在 *市 *镇修建一座年接待量达 10 万人的四星级酒店。 项目建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家和地方产业政策或规划。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。 项目从建设规划、投
12、资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 4 - 能力强，立项目标准确。相信在当地得天独厚的旅游资源的映衬下，酒店的市场将会更加广阔，会带来显著的经济效益和社会效益。对当地的税收和就业都有一定的帮助。 建议项目尽早立项，筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府给予一定政策支持，使项目早日发挥社会效益和经济效 益。 省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 5 - 2 项目背景、市场分析 2.1 项目背景 项目所在地 *市位于 *平原的西南部，具有得天独厚的旅游资源，也是新兴工业强市，但由于以往的发展滞后，导致服务业设施落后，才会出现与这个市所具有的优势不相匹配的情形
13、。市内仅有一家二星级酒店，更不用说三星、四星级的高档酒店，所以，本项目提出的建设一座四星级的大酒店是独具慧眼的决策。 2.1.1 产业背景分析 现在的人们追求的是一种自由自在的生活方式，所以只有一有空，人们就会外出旅游，使自己得到足够的放松，以迎接挑战。 省在大力发展工业的同时，也在大力的发展旅游业，作为旅游强省的可谓是旅游资源丰富，每年都有成千上万的人涌向，走进 *。我省已向国家提出申报 *为“国家旅游经济综合改革试验区”。 目前，我省正在编制省旅游业发展“十二五”规划、围绕西部综合交通枢纽建设，打造旅游目的地体系规划、 *市全国统筹城乡综合配套改革试验区旅游产业发展规划、藏区旅游发展规划等
14、重点规划，目的就是要围绕旅游线路优化全 省旅游资源和生产要素的配置，围绕交通等基础设施建设提升旅游可进入性，围绕国家战略重点地区发展促进旅游要素的产业化发展，围绕对旅游属性认识的不断深化探索旅游业社会功能的实现途径和载体。 由“点”到“轴”再及“片”，一系列围绕旅游线路优化全省旅省 *市 *大酒店 可行性研究报告 - 6 - 游资源和生产要素配置的行动在巴蜀大地上全面开花 优化旅游产品结构，我省着重从两方面着力一是围绕旅游市场多样化和多元化的需求，进一步提升传统观光产品品质，积极开发 *平原乡村休闲度假旅游、川南及攀西度假旅游、温泉旅游、中医药养生旅游、体育旅游、自驾车旅游、地震遗址旅游、都市
15、商 务会展旅游、川西高原特种旅游、红色旅游、三国文化旅游、绵阳科技旅游等新兴产品，完善旅游产品体系。九寨沟、峨眉山、都江堰等老五大旅游区，侧重深度开发，创新业态，变“景区经济”为“社区经济”；实施“全省国家级旅游资源景区化”，分期分批创建成国家 4A 级以上旅游景区，形成新的旅游吸引物和市场新热点；制定标准和提供政策，引导社会资金积极投入旅游度假区开发，开展省级旅游度假区建设试点，推进攀西、川南自驾车旅游营地建设试点，结合社会主义新农村建设大力发展特色乡村旅游，从而形成多元化、复合型旅游产品体系。 二是通过打造旅游 文化商演品牌、建设特色旅游商品生产基地和购物中心，提升“娱”、“购”两个薄弱环节发展。同时，积极促进“资讯”、“安全”等旅游配套要素发展，努力形成综合配套、协调发展的产业体系；推进旅游与文化、体育、农业、林业、创意等相关产业融合发展，大力发展涉旅要素，将旅游新兴领域和业态纳入产业要素范畴，促进旅游产业要素的发展与升级。 2.1.2 区位背景分析 作为旅游大军中的一员， *可谓是资源丰富，境内有国家 4A 风景区 -天台山，全国重点镇、全国历史文化名镇 -平乐古镇。依托得
