1、 住宅项目可行性研究报告 项目名称： 西永微电园项目 小组成员： 专 业： 营销与策划 班 级 ： 所属系别： 营销系 指导老师： 日 期： 2013 年 12 月 25 日 1 目录 西永项目可行性研究报告 .1 一、项目概况 .1 1、项目概况 . 1 2、项目地理位置 . 1 3、项目环境状况 . 2 4、项目地块 SWOT 性质及特点 . 2 二、投资环境分析 .3 1、人文环境 . 3 2、地质环境 . 3 3、社会环境 . 3 4、经济环境 . 3 5 、市政规划管道 . 3 6 、拆迁安置 . 3 三、市场分析 .3 1、宏观环境分析 . 3 2、全国房地产行业发展分析 . 4
2、3、本市房地产市场分析 . 4 4、板块市场分析 . 7 四、规划设计方案 . 10 1、市政规划方案 . 10 2、 项目开发方案 . 10 3、 项目构成及平面布置 . 11 4、投资估算 . 12 5、融资方案 . 32 五、资源供给及开发建设计划 . 32 2 公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司 1、资源供给 . 32 2、 开发建设计划 . 32 六、财务评价 . 34 1、 项目开发组织机构和管理费用 . 34 2、财务评价基础数据与参数选取 . 35 3、财务评价 . 53 4、财务评价结论 . 58 七、不确定性分析 . 58 1、盈亏平衡分析 . 58 2、 敏感性分析 .
3、 59 3、风险分析 . 61 八 综合评价 . 61 1 社会评价（定性） . 61 2 环境评价（影响及对策） . 61 3 公司资源匹配分析 . 61 九 研究结论与建议 . 61 1 结论 . 61 2 建议 . 61 十 附录 . 61 1 附件 . 61 2 附表 . 61 3 附图 . 61 西永微电园报告 1 公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司 西永项目可行性研究报告 一、项目概况 1、项目概况 表 1 项目地块规划指标 地块编号 地块面积 容积率 最大建筑密度 最大建筑高度 最小绿地率 L41/03 74300m2 2.92 35% 60-80 30% 2、项目地理位置 从
4、投资环境分析报告中找区位、交通、配套情况 3、项目周边环境分析 从投资环境分析报告中找“周边环境” 4、地块 SWOT 分析 从地块价值测算中找 表一 区位：地块位于西永片区北部，靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近，约 21 公里需30分钟车程，距九龙坡区约 30公里，距江北区约 25公里。 交通：三峡广场片区可从渝遂高速经大学城隧道到达本片区，双碑大桥通车后，将增强从江北到达本项目的通达性； 创智路、科技一路可到达本项目，地铁 1 号线以及规划中的轨道 7 号线、 17 号线靠近本项目，目前 1号线已通车。 配套情况：陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现； 西永微电园报告 2 公
5、司名称：重庆帝都房地产开发有限公司 本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善，但由于本案紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套 价值。 3、项目环境状况 地块整体较为平坦，西北部为虎溪河，景观资源较好，适宜打造高端产品； L40、 L41地块靠近交通干道，且部分紧靠商业区，适宜打造高层产品，底层用作沿街商铺。 4、项目地块 SWOT 性质及特点 优势 （ 1）、区位：地块位于西永片区北部，靠近大学城。地块距沙坪坝商圈较近 （ 2）、交通：已开通的地铁 1号线以及规划中的轨道 7号线、 17号线靠近本项目 （ 3）、配套：陈家桥片区成熟度较高，目前商业、生活配套已初步呈现；本地块位于西永
6、片区，紧邻西永未来的商业新中心，将提升项目区域配套价值。 （ 4）、 周边环境：紧邻虎溪河，景观资源最好；靠近主干道，城市资源较好；紧邻未来商业中心，绿地退让线可增加商业特色 （ 5）、经济：位于西永商务片区，区域内主要以大学城教育、微电子高新技术以及高铁物流发展片区经济，片区经济发展成熟。 （ 6）、科技：紧邻西永微电园，科技力量雄厚。 劣势 （ 1）、生活配套：本地块位于西永片区，周边目前生活配套不完善。 （ 2）、教育配套：本地块教育资源缺乏，要依靠大学城教育配套。 （ 3）、交通：目前交通体系尚未完善，有待于提高。 （ 4）、商业配套：商业配套设施几乎没有。 机会 1.至 2020 年
7、，以西永为城市副中心的西部片区，将成为联系市域西部城镇的重要地区，区域人口大增，将形成一个超过百万人口的“新城”。 2.城市空间结构为“一城五片，多中心组团式”西永是城市六大副中心之一。 3.处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。 威胁 西永微电园报告 3 公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司 竞争强烈：贝蒙天地别墅以低价入市，加之赠送面积大、户型紧凑，初期销售情况较好，客户群较年轻，对价格敏感。 2013 年 4 月调高价格后，销售情况明显下滑。预计该项目后续将推出 110套别墅；龙湖二次进攻西永拿地，显示出龙湖在该片区拿地的 决心以及对该片区市场的看好；首创项
8、目主要以住宅产品为主，配合公寓、商业 二、投资环境 分析 1、人文环境 2、地质环境 3、社会环境 4、经济环境 5 、市政规划管道 6 、拆迁安置 三、市场分析 1、宏观环境分析 宏观政策 货币政策逐渐放松，政府预加强投资，预计 2013 年市场经济进入恢复期，房产市场转暖，房产供需将保持稳中有升，房产价格也将实现恢复性上涨；预判未来市场即将出现恢复性的上涨趋势。比如：新国五条调控政策，国五条细则仍致力于抑制投机性购房需求，支持首套置业需求；宏观经济政策延续目前有针对性的货币宽松政策。 沙坪坝 区域规划：沙坪坝区规划为输入型改善居住区，是“城市向北发展”的核心区域，也是外区域人口导入的重要区
9、域，而项目处于沙区西永组团，定位为城市副中心，为主城开发热点区域，发展机会大。 西永微电园报告 4 公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司 区域经济：沙坪坝区 GDP 居全 市第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。且固定资产投资增长较快，年均增长率处于主城首位，对房地产有一定的刺激作用。 区域产业：沙坪坝区以第二产业较为发达，在地区产业中占据主力位置。 区域人口：沙区区域人口基数大，对外区人口吸附能力较强。而教育群和产业群将为沙区及西永吸引巨大的人口量，为房地产的发展提供了人口支撑和保障； 西永 区域规划：西永为沙区及重庆重点打造的核心区域，是建造西部新城的城市中心区； 房地产发展：东部
10、老城区供应有限，缺乏高端项目，城市发展受限，而西永组团住宅大多为低密度、综合性社区，以高层、洋房、别墅为主 ，房地产开发和客群置业均逐步向西永组团转移 西永作为重庆产业高地，发展前景较好。 b.西永微电子产业园高新技术产业集中，高收入人群较多，人口较为密集。 c.西永片区微电子产业园、高新技术产业集中，是沙区产业发展的核心或关键点。 大学城 城市人口： 重庆市大学城位于沙坪坝区西部 虎溪镇 和 陈家桥镇 ，占地 20 平方公里。背倚缙云 秀峰， 远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学 15所，教师、学生人数 15 20万人，社会人口 25万人。 重庆大学城服务中心和
11、中央商务区总占地 10 平方公里，其设施和功能完全具备一个发达地区的标准。由于其是完全迅速的拔地而起，因此其各项功能更具协调型。大学城人口最终将达到 46 万人，再加上旅游、商业等强大流动人口群，会成为一个庞大且更具经济利益的消费群。其功能的协调性和完备性，决定了各个主体之间不会出现恶意竞争，但同作为市场一主体同样应遵循市场规律运作。大学城服务中心和中央商务区的建设也完善了大学城的整体功能，为大学城的师生员工以及其他人群（当地居民、西永微员工等）的基本生活需要提供了保障。 2、全国房地产行业发展分析 3、本市房地产市场分析 重庆 ： 重庆市场供需及价格分析 西永微电园报告 5 公司名称：重庆帝
12、都房地产开发有限公司 2012 年重庆市房地产市场供需基本平衡， 2012 年前存量得到了一定的释放，价格略有上升 表二 重庆市场供需及价格分析 2008-2009 年，新批准预售量持续下滑。 2010 年出现反弹，近 3 年维持在 2100 万方左右， 2012 年则达到最高 2178 万方，预计 2013 年的新批准预售量将保持平稳，出现供略大于求的情况。 表三 2007-2012年重庆主城人均可支配收入与房价 2012年成交建筑面积 2243万方，较 2011 年增长 699万方，增幅为 45.3%，但成交价格与 2011年基本持平 2007-2012 年重庆主城人均可支配收入与房价 西
13、永微电园报告 6 公司名称：重庆帝都房地产开发有限公司 可支配收入与房价比分析： 随着城市居民购买力逐年增加，房产市场稳定、健康发展，房地产价格上涨空间较大。 表四 2007-2012 年重庆主城人均可支配收入与房价 近五年人均可支配收入和地产增幅波动不定： 2010 年房价增幅明显大于收入增幅，房地产市场出现泡沫， 11 年受调控政策影响，市场逐渐趋于稳定，收入增幅高于地产价格增长，房价受到收入的有力支撑，无市场泡沫； 随着收入的增长，房价也适度上涨，未来房地产形势较好。 重庆分类物业情况 别墅市场情况： 2011 年以前，别墅整体呈现明显供不应求的趋势， 2011 年国家实行严厉的 调控政
14、策，别墅成交大幅下降，而供应增长较快，重庆别墅市场存量超过 50万方； 2012 年市场回暖，重庆别墅市场新增供应 117.05 万方，成交 118.71 万方，经济型别墅拉低价格，成交均价为 10836元 /，呈现供不应求的趋势。 2012年别墅出现供不应求现象，成交价格趋于平稳 洋房市场情况 2011年和 2012年，洋房供应明显增长， 2012 年洋房供应 168.65 万方； 2012 年重庆市成交 155.31 万方，环比上涨 37%，加之有一定洋房存量，整体仍呈现供大于求的趋势； 2012年成交复苏，成交均价为 7438元 /，价格稳步上升。 西永微电园报告 7 公司名称：重庆帝都
15、房地产开发有限公司 2012年洋房供需价格稳步上涨，但整体仍供大于求 沙坪坝 4、板块市场分析 沙坪坝区地处重庆市中心西北地带，最西北角距市中心 30KM，全区位于重庆市“一小时经济圈”内； 地处长江以北、嘉陵江以南，川东平行山谷区，目前是重庆市的主城区之一。东与渝中区紧密相连，东北隔嘉陵江与渝北区相望，南邻九龙坡区，西倚歌乐山，北面与北碚区交界。 目前区辖沙坪坝、小龙坎等 12 个城市街道办事处，歌乐山、井口等 11 个农村镇和联芳园区。东邻渝北区、江北区和渝中区，南、 西界九龙坡区、璧山县，北接北碚区，紧邻重庆市高新技术产业开发区和北部新区； 沙坪坝是重庆市的科教文化中心和工业基地。沙坪坝区中部为歌乐山，是重庆市风景旅游区、国家森林公园，有“渝西第一峰”、“山城绿宝石”之称，此外，沙坪坝区还拥有多 个大型公园，区内环境优美，成为重庆市重点旅游休闲地之一。是重庆重要的经济文化区。 沙区经济发展 沙坪坝区经济实力居全市主城第四，连续三年稳定增长，区域经济增长速度较快。 表五 2009-2011 年沙坪坝区 GDP 总值为 1328 亿元，居全市第四，连续三年稳步增长，区域经济发展较好； 2011年 GDP增长率为 33.5%，较主城其他区域增长率居第二，经济增长速度较快； 沙区经济发展 沙区整体经济发展迅速，经济水平较高，有一定的购买力。
