1、 XX公司 广州投资房地产项目 预可行性研究报告 XX公司 2010 年 1 月 2 目 录 第一章 总论 . 5 一、项目概况： . 5 二、项目主办单位概况 . 5 三、可行性研究范围及依据 . 6 四、研究结论 . 7 第二章 项目提出的背景及必要性分析 . 9 一、项目提出的背景 . 9 二、项目建设的必要性分析 . 9 第三章 市场预测 . 10 一、珠海市房地产价格调查 . 10 二、市场需求分析 . 11 三、本项目客户特征分析 . 12 第四章 项目建设条件 . 13 一、地理位置 . 13 二、自然条件 . 14 第五章 工程设计方案 . 15 一、依据 . 15 二、设计原
2、则 . 15 三、总图布局 . 15 四、交通组织系统 . 17 3 五、景园绿化系统 . 18 六、建筑工程与结构设计方案 . 19 七、配套公用工程 . 23 第六章 节能措施 . 27 第七章 环境保护和安全防护 . 27 一、环境保护 . 27 二、劳动保护和安全防护 . 28 第八章 工程进度计划 . 29 第九章 投资估算及资金筹措 . 31 一、编制依据及说明 . 31 二、总投资估算 . 32 三、资金筹措 . 33 第十章 财务测算及经济效益评价 . 34 一、测算依据 . 34 二、财务测算 . 35 三、财务分析 . 36 四、财务评价结论 . 37 4 附表 :1、总投
3、资估算表 2、建筑安装工程投资估算表 3、总图工程投资估算表 4、投资使用计划与资金筹措表 5、销售收入和经营税金及附加估算表 6、损益表 7、现金流量表 8、资金来源与运用表 9、借款还本付息表 10、主要技术经济指标表 附图： 1、地理位置示意图 2、总平面图 3、鸟蓝图 附件： 1、企业法人营业执照注册号 440301104414216 5 第一章 总 论 一、项目概况： 1、项目名称：珠海投资房地产项目 2、项目负责人： 3、项目地址：珠海市陇口区陇口东村 4、占地面积： 57330 5、总建筑面积： 345150 6、总投资： 85621.89万元 7、资金筹措；银行贷款 7000
4、万元，自筹 21406.23 万元，房屋预售款 57215.66万元。 8、项目建设期： 3 年 二、项目主办单位概况 1、 项目主办单位： XX 公司 2、 单位地址： XX市 XX区 XX村 XX路 65 号 2 栋 312 3、 法人代表 : 4、 注册资本： 500万元 5、 企业类型：有限责任公司 6、 经营范围：房地产投资信息咨询及其他信息咨询（包含培训、人才中介服务、证券及其他限制项目）；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（法律、6 行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外） 三、可行性研究范围及依据 1、研究范围 珠海投资房地产项目占地面积 57330 内的住
5、宅楼、商住楼的开发建设及总图布置、配套工程的建设和效益测算。 2、研究要点 项目建设的必要性分析 市场分析 项目选址 工程设计方案 投资估算及资金筹措 经济效益评价 3、编制依据 （ 1） 珠海投资房地产项目小区规划 （ 2） 委托方建设项目选址意见 （ 3） 国家颁布的现行建筑设计规划 （ 4） 城市居住区规划设计规划 GB50180-93 （ 5） 项目单位提供的相关资料及可行性研究报告编制委托书 7 四、研究结论 1、主要技术经济指标 技术经济指标 序号 名称 单位 指标值 备注 小区总规划指标 1 总用地面积 57330 2 净用地面积 57330 2.1 建筑用地 15190 2.2
6、 绿化用地 20065 2.3 道路及广场用地 22075 3 总建筑面积 345150 3.1 地上建筑面积 331150 其中公建面积 8860 3.2 地下建筑面积 14000 4 容积率 6.02 5 绿化率 35.00 6 建筑密度 26.50 7 居住户数 户 2089 8 居住人口 人 7000 9 公用工程 9.1 供水 M3 d 1500 9.2 供电 KVA 13200 10 总投资 万元 85621.89 10.1 工程投资 万元 68922.10 8 10.2 其他费用 万元 7999.62 10.3 预备费 万元 7692.17 10.4 建设期贷款利息 万元 100
7、8.00 11 财务测算指标 万元 11.1 总销售收入 万元 330410.00 11.2 销售成本 万元 95534.21 11.3 经营税金及附加 万元 18585.55 11.4 土地增值税 万元 10757.52 11.5 利润总额 万元 108715.73 11.6 所得税 万元 35876.20 11.7 净利润 万元 728390.53 11.8 投资利润率 126.97 11.9 投资利税率 274.32 11.10 销售利润率 32.90 11.9 财务内部收益率 77.03 税前 50.24 税后 11.10 财务净现值（ I=12%） 万元 61591.53 税前 37
8、254.48 税后 11.11 投资回收期 年 3.01 税前 3.39 税后 2、研究结论 （ 1）本项目依据本小区建设总体规划，符合国家对房地产开发的调控政策，可满足本地区的住房需求，改善其居住条件提高其生活质量，使小区住户结构更加合理。 （ 2）该项目工程统一规划，合理布局，配套建设，因9 地制宜，资源共享，可形成居住舒适，环境优美，功能齐全、成本适中，质量较高的居民小区。 （ 3）该项目总投资 85621.89 万元，项目实施后可实现利润 72839.53 万元，税金 126160.07 万元，具有较好的经济效益和社会效益。 （ 4）该项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资
9、利润率和投资利税率等指标，均高 于行业基准值，各项指标均表明项目盈利能力较好。从财务角度分析风险较小。项目资金由银行贷款、自筹和预售房款解决，投资成本合理，投资回收期短，还款快，从财务分析是可行的。 项目经可行性研究，认为可行，应尽快组织实施。 第二章 项目提出的背景及 必要性 分析 一、 项目提出的背景 该项目场地属当地驻军的家属院。原有建筑均系 70 年代建设的多层建筑，房屋老旧，土地利用率不高，居民居住条件较差。不少随军家属住房困难，有改善住房条件的强烈愿望。 二、项目建设的必要性分析 本项目建设可大大改善当地居民的居住条件，提高土地10 利用 率，同时可以解决周边居民的住房困难问题，为当地提供环境优美、质量可靠，价格合理的房产资源，为平抑当地房地产市场价格做出贡献。 第三章 市场预测 一、珠海市房地产价格调查 01. 水榭山 75000元 /平方米 02. 十二橡树庄园 40000元 /平方米 03. 万科华府 25000元 /平方米 04. 书香门第上河 22000元 /平方米 05. 龙岸 20000元 /平方米 06. 溪山 16000元 /平方米 07. 金地上塘道花 14500元 /平方米 08. 佳兆业上品雅 12500元 /平方米 09. 荣域 12000元 /平方米
