1、第 2 次作业 一、多项选择题（本大题共 40 分，共 10 小题，每小题 4 分） 1. 我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是 ( ) A. 对国家公务人员提供住宅 B. 对高收入家庭供应商品住宅 C. 对无收入家庭供应社会保障性住宅 D. 对中低收入家庭供应经济适用住房 E. 对最低收入家庭供应廉租房 2. 房地产经济的系统风险主要包括 ( ) A. 经济周期风险 B. 政治风险 C. 通货膨胀风险 D. 经营风险 E. 资本利率风险 3. 政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有 ( ) A. 城市规划 B. 货 币政策 C. 土地增值税 D. 房地产登记 E. 制定房地产估价规范 4
2、. 国家建设征用耕地的补偿费的构成包括 ( ) A. 青苗补偿费 B. 土地补偿费 C. 安置补偿费 D. 地上附着物补偿费 E. 房屋建安费 5. 房地产企业的自有资金主要包括 ( ) A. 企业注册资本金 B. 企业留利 C. 财政拨款 D. 股份制企业的股本金 E. 接受赠与的资金 6. 我国房屋租赁管理的原则包括 ( ) A. 适应城市居民负担能力的原则 B. 优质优价，按质论价的原则 C. 保护出租人合法权益的原则 D. 保护承阻人 合法权益的原则 E. 出租人和承租人权利与义务相一致的原则 7. 房地产开发产品的成本构成因素中包括 ( ) A. 土地征用费 B. 前期工程费 C.
3、公共配套设施费 D. 三通一平费 E. 建筑安装工程费 8. 物业管理公共服务包括 A. 环境卫生管理 B. 消防管理 C. 提供文化教育服务 D. 提供饮食、美发等公共服务设施 E. 代收代缴公共事业性费用 9. 除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有 ( ) A. 房屋互换 B. 房屋抵押 C. 房屋赠与 D. 房屋典当 E. 房屋继承 10. 城市国有土 地使用权出让的方式可以采取 ( ) A. 划拨出让 B. 协议出让 C. 抵押出让 D. 招标出让 E. 拍卖出让 二、判断题（本大题共 60 分，共 30 小题，每小题 2 分） 1. 房地产全过程营销是贯穿于开发项目的选址、设计、
4、投资、建造及销售整个开发过程的销售促进。（ ） 2. 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 3. 在任何情况下，如果贷款利率高于投资收益率，开发商都不应利用贷款。（ ） 4. 建设工程施工的分包也需经开发商同 意，分包人应由开发商指定。（ ） 5. 当开发商确定施工合同采用固定总价合同时，财务评价中就可以不考虑建造成本变动所致风险。（ ） 6. 新城区往往适于开发商业中心，写字楼、餐饮及娱乐用房。（ ） 7. 开发商适时提价，可能会加快销售进度。（ ） 8. 多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变
5、化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 9. 单价合同中所用单价既包括人工费、材料费、施工机械使用费，还包括按一定百分比分摊的管理费和利润。（ ） 10. 认知价值定价法是指房地产商根据自己对物 业的认知价值来制定价格。（ ） 11. 主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的承租人组合形式。（ ） 12. 一般来说，物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。（ ） 13. 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括： 金融业的发展； 信息、通讯技术水平的提高； 生产方式和工作方式的改善； 人文环境的变化； 自然环境的变化； 政治制度的变迁等方面。（ ） 14. 房地产开发是通过多种资源的
6、组合使用而为人类提供人住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。（ ） 15. 在采用总包合同时，一般情况下 ，开发商只与总承包商直接联系，而与各分包商不发生直接联系。但对于开发商指定的分包商，可直接加以控制。（ ） 16. 受人们对客观世界认识程度限制，可行性研究具有相当程度的不确定性，因而它只能作为投资决策的参考。（ ） 17. 房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 18. 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（ ）
7、19. 收益率与回报率均 反映投资的收益能力，通常前者考虑收益更全面。（ ） 20. 一般说来，短期信贷应侧重于间接融资方式，长期信贷应侧重于直接融资。（ ） 21. 由于蒙特卡洛风险分析主要依靠计算机模拟，因此对市场资料的完整程度要求不高。（ ） 22. 如果承包商未对其在工程中所雇佣的工人办理人身保险，开发商可以代其投保，但在支付工程进度款时，将扣除该笔保险费。（ ） 23. 在竞争导向定价法中，领导定价法所定价格处于较高价位。挑战定价法所定价格比市场领导者的定价稍低或低得较多，随行就市定价法所定价格为同类物业的平均现行价格水平 。（ ） 24. 公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可
8、以在众多的投标者中间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。因此，所有项目都应采用公开招标。（ ） 25. 建筑物的构造一般由基础、墙体、梁、板、柱、屋面、楼梯和门窗、阳台、雨篷等部分组成。（ ） 26. 科学的土地供应计划应与总体规划相协调，应有足够的塑性，能够对市场信号做出灵敏的反应。（ ） 27. 声望定价和尾数定价策略主要是定位于高收入阶层的。（ ） 28. 成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。（ ） 29. 市场上不可能 有两宗安全相同的房地产，其产品不可能做到标准化。（ ） 30. 写字楼的基础租金是指达到投资收益率目标或其可接受的能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的最低租金。（ ） 答案： 一、多项选择题（ 40 分，共 10 题，每小题 4 分） 1. BDE 2. ABCE 3. BC 4. ABCD 5. ABDE 6. CDE 7. ABCDE 8. ABE 9. ACE 10. BDE 二、判断题（ 60 分，共 30 题，每小题 2 分） 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30.
