1、第 3次作业 一、填空题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分） 1. 征用土地具有 _ 、 _ 、 _ 等三个明显的特点。 2. 市场营销的微观环境分析包括以下几个方面，即 _ 、各类资源的供应商、 _ 、购买者、公众等。 3. 消费者的购买决策可分为五个阶段，依次是认识需求、 _ 、评估选择、 _ 、购后评估。 4. 城市规划一般分为总体规划和 _ 两个层次。 5. 房地产开发项目的资金来源有企业自有资金、 _ 、 _ 、以及合作开发等其他融资方式。 二、简答题（本大题共 30 分，共 5 小题，每小题 6 分） 1. 房地产开发产品的成本构成因素主要有哪些？ 2. 城市国有土
2、地使用权出让的方式有哪些？ 3. 用于出租的房屋必须具备哪些条件？ 4. 市场需求分析主要包括哪些内容？ 5. 简述房地产融资的步骤。 三、计算题（本大题共 20 分，共 2 小题，每小题 10 分） 1. 王某家庭月收入 10000元 ,每月用于购房支出的可占 40%,张某计划以首付40%、按揭 15年的方式购买某花园的一套高档住宅 ,现假 定银行按揭贷款年利率为 6%,问王某可以承受的最高总价是多少？ 2. 某商业铺面建筑面积 250平方米 ,地处商业中心 ,预计在未来 30年的有效经营期限内 ,平均月租金预计为 300元 /平方米 ,年租赁成本约为租金的 20%,年空置率为 8%,假定市
3、场期望的投资收益率为 10%,请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？ 四、论述题（本大题共 40 分，共 4 小题，每小题 10 分） 1. 如何理解房地产投资的全程控制？ 2. 研究目标客户对产品策划有何影响？ 3. 我国房地产业发展过程中经历了哪次周期性调整？当前宏观调控 对房地产业发展有何影响？ 4. 如何理解住宅项目的引力半径？ 答案： 一、填空题（ 10 分，共 5 题，每小题 2 分） 1. 参考答案： 强制性 安置性 改制性 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 2. 参考答案： 企业内部环境 房地产中介机构 解题方案： 在教材中可直接找到答案
4、评分标准： 填对一空给一分 3. 参考答案： 信息搜索 购买决定 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 4. 参考答案： 详细规划 解题方案： 在教材中可直 接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 5. 参考答案： 银行贷款 社会集资 利用外资 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 二、简答题（ 30 分，共 5 题，每小题 6 分） 1. 参考答案： 房地产开发产品的成本构成因素主要有； 1.土地征用费 2.前期工程费； 3公共配套设施费； 4三通一平费； 5建筑安装工程费。 解题方案： 评分标准： 2. 参考答案： 我国国有土地使用权出让
5、方式主要有： 1.协议出让 2.招标出让； 3. 拍卖出让。 解题方案： 评分标准： 3. 参考答案： 必须具备的条件有； 1. 能够正常使用的房屋； 2. 经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋； 3得到有关部门批准，准予出租的房屋。 解题方案： 评分标准： 4. 参考答案： （ 1）需求特点分析 ,包括有哪些需求群体 ,其需求动因如何 ,需求偏好怎样 （ 2）需求容量分析 ,包括名义需求量、租用需求量有多大 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,该题答案教材上面很规范的列出了 . 评分标准： 简答题按照要点得分 ,答对几点 ,相应得几分 ,总分不超过所规定
6、满分 . 5. 参考答案： 1、分析房地产开发项目的资金需要量，编制资金使用计划； 2、探讨和确定资金来源； 3、融资方案的选择与决策； 4、与资金融出者进行洽谈协商； 5、按规定办理各类融资的手续。 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来作答。 评分标准： 简答题按照要点得分，答对几点，相应得几分，总分不超过所规定满分。 三、计算题（ 20 分，共 2 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： 总价 :1000040%/0.5%1 -1/（ 1+0.5%） 180/（ 1-40%） 解题方案： 题干要求最高总价 ,首先明确每月可支出的收入有多少 ,然后再看按揭的比例与期限 ,结合利
7、率 ,用复利的计算方式来得出王某承受的最高总价 ,注意利率单位的换算是该题的重点 . 评分标准： 计算题要求计算过程严谨 ,结果正确 ,过程正确 ,计算结果错误可适当扣分 ,过程按其步骤给分 ,总分不得超过规定满分 . 2. 参考答案： 总价 :30012 （ 1-20%） （ 1-8%） /10%1 -1/（ 1+10%） 30 解题方案： 收益法估算的方法要掌握 ,然后看清题干要求 ,先根据月租金计算出年租赁收入 ,并扣除年空置率带来的损失 ,从而根据收益率得出最终结果 . 评分标准： 计算题要求计算过程严谨 ,结果正确 ,过程正确 ,计算结果错误可适当扣分 ,过程按其步骤给分 ,总分不得
8、超过规定满分 . 四、论述题（ 40 分，共 4 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： （ 1）项目可研阶段 ,确立项目总投资控制目标 .可行性研究报告内应确定较出准确的投资估算 ,以便于设计阶段的工作的开展 .（ 2）设计阶段 ,积极开展设计优化 ,做好限额设计工作 ,避免 “ 三超 ” 现象的发生 .（ 3）招投标阶段 ,实行工程量清单招标 ,严格控制合同索赔条款 .（ 4）材 料设备采购阶段 ,选择高性能、低价位产品 ,要做好材料设备的品牌的比选工作 ,使材料设备在满足功能的前提下 ,达到性价比最优 .（ 5）工程施工阶段 ,从严计量 ,妥善处理设计变更、严控工程进度款支付 .特别是
9、应尽量把设计变更工作控制在设计阶段 .在工程施工阶段的设计变更会给投资成本带来较大的影响 .因此对影响工程造价的重大设计变更 ,要用先算账后变更的办法解决 ,使工程造价得到有效的控制 .（ 6）工程竣工验收阶段 ,严格审查工程决算 . 解题方案： 这个问题需要先回答投资全程有哪些阶段 ,进而实现全程控制 ,需要阐述全程控制的范围、作用等方 面 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 . 2. 参考答案： 其影响主要有 :产品的户型及面积配比、产品的单价及总价、产品的品质及成本 .在产品策划时应辩证地处理其内在关系 :客户的经
10、济实力决定了能够承受的住房总价 .客户追求的产品品质及企业的投入决定了产品的成本 .产品的成本及企业追求的利润决定了产品的销售单价 .单价 =成本 （ 1+目标利润率）客户所能接受的总价和单价也就决定了客户能够购置的面积 .面积 =总价 单价 面积大小最终决定了房间数及其功能完整程 度 ,从而也就决定了居住的品质 .房间数 =面积 每间功能房的平均面积 . 解题方案： 目标客户的概念、产品策划的内容及其作用 ,客户与产品的关系 ,这个几个方面是回答该问题的要点 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 . 3. 参考答案： 1
11、、主要以信贷政策调整为主 , 宏观调控中 ,中国采取的信贷政策主要有 :2003年 6月 13日央行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知即是为业界所熟知的 121 号文件 .该文件对房地产信贷业务的管理主要体现在二个方面 .一是对开发商贷款的限制 .二是对个人住房贷款业务的规范 .2004年 9月 2日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引 ,规定建筑商不得为开发商垫资建楼 ,开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的 35%,购房者的月供房款不得超过收入的 50%.2005 年 3月 17日 ,中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策 ,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率
12、水平 .商业银行自营性个人住房贷款基准利率 1到 3年期 (含 3年 )为 5.76%,5年以上为 6.12%.这些政策的颁布 ,在一定程度上导致了房地产业的重新洗牌 ,推动房地产开发 企业寻求新的融资方式 .2、一是规范了房地产市场 ,将市场中不规范的行为正在逐步剔除 .二是调整了住房结构 ,为市场提供了更多的普通住房房源 ,进一步满足了更多中低收入群体的住房需求 ,使住房供应结构更趋向市场需求合理化方向发展 .三是建立和完善了城市住房保障制度 ,在已有的城市住房保障制度基础上 ,进一步加以完善 . 解题方案： 对于第一个问题 ,首先明确我国房地产业发展经历了哪些重要阶段 ,这些阶段表现的不
13、同的特征即为其周期特征 ,然后了解这个周期特征呈现的原因 .第二个问题就是要先掌握当前一段时间都发生了哪些宏观调控 ,了解每次调 控背景 ,就能很好的回答了究竟产生了哪些影响 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 . 4. 参考答案： （ 1）住宅的引力半径是指购房者的生活或工作半径（ 2）购房者的生活或工作半径与其交通成本呈正相关 ,工作半径越长其交通成本越高 .（ 3）购房者的生活或工作半径决定了住宅项目的引力半径 .（ 4）住宅项目对多大范围内的购房者具有吸引力 ,主要取决于项目所在区域的经济发展水平及就业机会 ;垄断配套设施和公共服务设施完善程度 ;项目所在地人居环境质量 ,及交通的可达 性和置业者到项目所在的交通成本 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,要求回答什么是引力半径 ,特点是什么 ,引力半径的作用等方面 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 .
