1、第 3次作业 一、计算题（本大题共 42 分，共 6 小题，每小题 7 分） 1. 甲企业以制造发动机的技术向乙企业投资 ,该技术的重置成本为 100万元 ,乙企业拟投入合营的资产重置成本为 3000万元 ,甲企业无形资产成本利润率为400%,乙企业拟合作的资产还原利润率为 15%.试评估无形资产投资的利润分成率？ 2. 某块地是通过城镇土地出让取得的，出让金为 10万元 /亩，拆迁费 5万元 /亩，其他费用（含税费） 3万元 /亩，开发费 3亿元 /平方公里。当地一拿回那个一年期贷款利率为 9%，两年期为 10%，开发周期为两年，第一年投资占 总额的 75%,利润为 10%，计算题熟地的价格
2、？ 3. 某块地是通过城镇土地出让取得的，出让金为 10万元 /亩，拆迁费 5万元 /亩，其他费用（含税费） 3万元 /亩，开发费 3亿元 /平方公里。当地一拿回那个一年期贷款利率为 9%，两年期为 10%，开发周期为两年，第一年投资占总额的 75%,利润为 10%，计算熟地的价格？ 4. 某企业产成品实有数量 100台 ,每台实际成本 7000元 ,根据会计核算资料 ,生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为 65:35,根据目前价格变动情况和其他相关资料 ,确定材料综合调整系数为 1.2,工资、 费用综合调整系数为 1.1.计算题该产成品的评估值？ 5. 某商业用地最高出让年限为 40
3、年 ,实际使用年限为 25年 ,还原利率为 8%.则年限修正系数？ 6. 评估人员对某企业被兼并前进行评估 ,该企业尚可经营 4年 ,营业终止后企业资产负债抵消 .经预测得出 4年内各年的预期收益分别为 :15万元、 20万元、 25万元、 20万元 .折现率 10%情况下 ,该企业的评估值为多少？ 二、简答题（本大题共 40 分，共 8 小题，每小题 5 分） 1. 债券的含义及其特点？ 2. 简述资产评估报告的涵义及其作用。 3. 使用约当产量法评估在 产品时应注意哪些问题？ 4. 资产评估市场法与成本法之间的区别？ 5. 建筑物评估时需考虑的哪些主要因素？ 6. 流动资产的特点？ 7.
4、市场法的含义及其前提条件？ 8. 资产评估的特点？ 三、综合题（本大题共 18 分，共 1 小题，每小题 18 分） 1 被评估设备系 A企业拟单独对外转让的一台于 1997年 4月 10日从国外进口的大型设备 .评估人员通过查询设备进口合同及有关账簿了解到 ,该设备进口时的 CIF(到岸价 )为 22万美元 ,当年 A企业为关税及进口环节税免税企业 .银行手续费及代理费等约占设备 CIF的 10%,国内运杂费约占设备 CIF的 5%,安装调试费约占设备 CIF的 20%,当时的人民币与美元的比价为 8.3=1.评估人员经进一步调查得知以下资料 : 1.被评估设备的现时 FOB(离岸价 )为
5、18万美元 ,境外运杂费及保险费为设备 FOB的 6%,现行关税税率为 20%,增值税税率为 17%,银行手续费及代理费为设备 CIF的 10%,国内运杂费约占设备 CIF的 5%,安装调试费约占设备 C1F的 20%,现行人民币与美元的比价仍为 8.3=1. 2.被评估设备从 1997年 4月开始投入使用 ,在不停产的情况下 ,于 1999年 4月对该设备做厂一定 的技术改造 ,投资 15万元人民币给设备增添了一个深加工配套装置 .该设备使用到2001年 4月时 ,由于操作上的原因造成该设备传动齿轮严重受损 ,导致设备停产至评估基准日 .经有关技术人员检测认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用
6、10年 ,损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的 2%,传动齿轮的现行购买价格为 5万元人民币 ,调换费用约 2万元人民币 . 3.从 1997年 4月到 2002 年 4月国内没备类价格没有明显变化 ,设备生产国设备类价格指数有所下降但具体情况无法查询 . 4.假设潜在买主只限于设备所在地投资者 . 5.评估基准日 A企业 为关税及进口环节税正常纳税企业 .评估要求 : (一 )基本要求 :试评估该设备于 2002年 4月 10日 (评估基准日 )的变现价值 . (二 )计算题过程要求 :计算题过程中的小数点后保留 3位 ,计算题结果保留到个位 ,小数点后四舍五人 . (三 )评估结论说明要
7、求 : 1.需说明评估结论是否有约束条件 . 2.需说明应提醒评估报告阅读及使用人在理解和使用评估结果时应注意的问题 . 答案： 一、计算题（ 42 分，共 6 题，每小题 7 分） 1. 参考答案： 根据题意 ,应采用约当投资分成法评估利润分成率无形资产的约当投资量为 :100*（ 1+400%） =500（万元）乙企业约当投资量为 :3000*（ 1+15%） =3450（万元）甲企业投资无形资产的利润分成率为 :500/（ 500+3450） =12.66% 解题方案： 根据题意 ,应采用约当投资分成法评估利润分成率 .无形资产的约当投资量为 :100*（ 1+400%） =500（万元
8、）乙企业约当投资量为 :3000*（ 1+15%） =3450（万元）甲企业投资无形资产的利润分成率为 :500/（ 500+3450） =12.66% 评分标准： 计算题出无形资产的约当投资量和乙企业约当投资量分别得 3分 ;计算题出最后结果 得 8分 2. 参考答案： （ 1）土地出让金 =100000/667=149.93 平方米； （ 2）拆迁费用=50000/667=74.96 平方米 （ 3）其他费用 =30000/667=44.98 平方米 （ 4）土地开发费用 =3平方米 =300平方米；每平方米土地取得费的开发费合计 569.87 （ 5）第一期利息 =569.8710% 元
9、 / （ 6）第二期利息 =569.879% 元 / （ 7）利润 =569.8710%+569.87 元 / （ 8）熟地价格地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9平方米 解题方案： （ 1）土地出让金 =100000/667=149.93 平方米； （ 2）拆迁费用=50000/667=74.96 平方米 （ 3）其他费用 =30000/667=44.98 平方米 （ 4）土地开发费用 =3平方米 =300平方米；每平方米土地取得费的开发费合计 569.87 （ 5）第一期利息 =569.8710% 元 / （ 6）第二期利息 =569.879% 元 /
10、 （ 7）利润 =569.8710%+569.87 元 / （ 8）熟地价格地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9平方米 评分标准： 回答出每一小步骤得分别得 1分，全部回答正确得 10分 3. 参考答案： （ 1）土地出让金 =100000/667=149.93 平方米； （ 2）拆迁费用=50000/667=74.96 平方米 （ 3）其他费用 =30000/667=44.98 平方米 （ 4）土地开发费用 =3平方米 =300平方米；每平方米土地取得费的开发费合计 569.87 （ 5）第一期利息 =569.8710% 元 / （ 6）第二期利息 =5
11、69.879% 元 / （ 7）利润 =569.8710%+569.87 元 / （ 8）熟地价格 地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9 平方米 解题方案： （ 1）土地出让金 =100000/667=149.93 平方米； （ 2）拆迁费用=50000/667=74.96 平方米 （ 3）其他费用 =30000/667=44.98 平方米 （ 4）土地开发费用 =3平方米 =300平方米；每平方米土地取得费的开发费合计 569.87 （ 5）第一期利息 =569.8710% 元 / （ 6）第二期利息 =569.879% 元 / （ 7）利润 =569.
12、8710%+569.87 元 / （ 8）熟地价格地块重置 成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9 平方米 评分标准： 回答出每一小步骤得分别得 1分，全部回答正确得 10分 4. 参考答案： 产成品评估值 =1007000 （ 65%1.2+35%1.1 ） =815500（元） 解题方案： 产成品评估值 =1007000 （ 65%1.2+35%1.1 ） =815500（元） 评分标准： 计算题出最终结果得分 5. 参考答案： 年限修正系数 =1-1/（ 1+8%） 25/ 1-1/（ 1+8%） 40=0.895 解题方案： 年限修正系 数 =1-1/（ 1
13、+8%） 25/ 1-1/（ 1+8%） 40=0.895 评分标准： 计算题出结果得分 6. 参考答案： 评估值=15*0.9091+20*0.8264+25*0.7513+20*0.6830=13.6365+16.528+18.7825+13.66=62.61（万元） 解题方案： 各期预期收益额按照折现率折现后的现值之和 评分标准： 计算题出最终结果得 8分 二、简答题（ 40 分，共 8 题，每小题 5 分） 1. 参考答案： 债券是政府、金融机构和公司等为筹集资金向社会公众发行的，表明投资方和筹资方之间的债权债务关系，并约定一定时间内按事先约定的利率还本付息的有价证券。 特点： 1.收
14、益稳定； 2.投资风险小 解题方案： 回答债券的含义及其特点 评分标准： 回答出债券的含义得 3，每一个特点得 1分，全部回答正确得 5分 2. 参考答案： 1.涵义：资产评估报告书是评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及其适用条件等基本情况的书面文件。 2.作用： (1)资产评估报告书可以为被评估资产提供作价 意见； (2)资产评估报告书是反映和体现资产评估工作情况、明确委托方、受托方及有关方面责任的依据； (3)资产评估管理部门可以借报告书完善资产评估管理工作； (4)报告书是建立并归集评估档案资料的重要信息来源 解题方案： 从资产评估涵义和做用
15、的内容来回答 评分标准： 回答出资产评估的涵义得 3，作用的每一点得 1分，完全回答正确的 7分 3. 参考答案： 1.如果原材料时在开始生产时一次投入，这时在产品数量不必进行约当产量计算，因为这种情况下，每件产成品和每件在成品消耗的材料在数量上是一样的； 2.如果原材料在生产过 程陆续投入，这时计算材料消耗时应按投料率在产品约当产量； 3.除材料外，其他费用的计算，一般按完工程度计算约当产量； 4.单位产成品重置成本可按定额成本计算 解题方案： 从约当产量法的含义和使用中应注意的问题的角度来回答 评分标准： 回答出其中的一小点得 1分，回答出全部得 5分 4. 参考答案： 成本法是按现行市场
16、价格确定重新购买该项资产的价值 ,主要是从买者角度 ,即以购建某项资产的耗费来确定 ;而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的 ,是从卖者的角度 ,即市场上销售价格来确定 .市场法中的现行市价指的是资产的 独立价格 ,是交易过程中采用的 ;而重置成本不仅包括该项资产自身的价值 ,还包括该项资产的运杂费、安装调试费等 .市场法的运用与原始成本没有直接联系 ,而成本法的运用与被评估资产原始成本有直接联系 .两种方法具有不同的评估程序 ,资料的获取和指标的确定有不同的思路 . 解题方案： 从市场法与成本法的涵义的角度来回答 评分标准： 回答出其中的一个小点得 2分 ,回答出全部得分 5. 参考答
17、案： 1. 物理因素 ; 2. 环境优劣的影响 ; 3. 经济地理因素 ; 4. 新旧程度 ; 5. 用途 ; 6. 产权 ; 7. 政策因素 ; 8. 供需状况 ; 9. 其他 . 解题方案： 评分标准： 6. 参考答案： （ 1）周转速度快 .判断一项资产是否是流动资产 ,不仅仅是看资产的表面形态 ,而应视其周转状况而定 .（ 2）变现能力强 .各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖 ,具有较强的变现能力 ,流动资产是企业对外支付和偿还债务的重要保证 .各种形态的流动资产其变现速度是有区别的 .（ 3）形态多样化 .按其存在的形态可分为四种类型 :货币类流动资产 ,实物类流动资产
18、 ,债权类流动资产和其他流动资产 . 解题方案： 从流动资产的涵义的角度来回答 评分标准： 回 答出其中的一点得 2分 ,回答出全部得 6分 7. 参考答案： 市场法也称市场价格比较法 ,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同 ,并将类似资产的市场价格进行调整 ,从而确定被评估资产价值的一种评估方法 .市场法适用的前提条件 :（ 1）需要有一个充分发育活跃的资产市场 .（ 2）参照物及其与被评估资产可以比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的 ,这些资料需具有现实性、完整性、客观性和可量化性 . 解题方案： 从市场法的涵义及前提条件的角度来回答 评分标准： 回答出市场发的涵义的 3分 ,
19、回答出全部得 6分 8. 参考答案： （ 1）现实性 .资产评估是对某一时点资产实际状况进行的评定估算 ,这一时点叫基准日期 ,基准日期是指确定资产评估价值的基准时间 .（ 2）市场性 .资产评估的市场性决定了市场法评估资产价值的合理性（ 3）预测性 .资产评估的预测性是指现实的评估价值必须反映资产未来的收益情况（ 4）公正性（ 5）咨询性 .资产评估是职业化的专家活动 .资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见 ,评估结果本身并无强制执行的效力 . 解题方案： 从资产评估的涵义及特点的角度来回答 评分标准： 回答出其中的一点的 1.5分 ,回答出全部得 6分 三、综合题（ 18 分，共 1
20、 题，每小题 18 分） 0. 参考答案： 被评估设备现时 (重置成本 )取得价值 1.备 CIP(到岸价 )=18(1+6%)=19.08( 万美元 ) 2.应纳关税 =19.08 20%=3.816( 万美元 ) 3.应纳增值税=(19.08+3.816)17%=3.892( 万美元 ) 4.银行及代理手续费=19.0810%=1.908( 万美元 ) 5.国内运杂费 =19.08 5%=O.954( 万美元 ) 6.被估设备现时 (重置成本 )取得价值 =19.08+3.816+3.892+1.908+0.954=29.65(万美元 )或 =29.65 8.310000=2460950(
21、 元人民币 )二被评估设备有形损耗额 (实体性贬值 ) 1.设备的账面价值 =22 (1+10%+5%+20%)=29.7( 万美元 ) 或 =29.7 8.310000=2465100( 元人民币 ) 2.设备复原重置成本=24651001150000=2615100(元人民币 ) 3.设备加权投资复原重置成本 : (1)24651004=9860400( 元人民币 ) (2)1500002=300000( 元人民币 ) (3)9860400+300000=10160400(元人民币 ) 4.设备加权投资年限=101604002615100=3.89( 年 ) 5.不可修复部分有形损耗率 =
22、3.89/(3.89+10) 100%=28% 6. 设备有形损耗额 : (1)设备不可修复部分复原重置成本=2460950 (1 -2%)=2411731(元人民币 ) (2)不可修复部分有形损耗额 =2411731 28%=675285( 元人民币 ) (3)被评估设备有形损耗额 =675285+70000=745285(元人民币 )三 .设备评估值 设备评估值 =2460950-745285=1715665(元人民币 )四 .评估结论说明 1.因本次评估的是设备的变现值 ,本评估值中未包括设备的安装调试费 2.本评估值中未扣减设备拆卸及变现过程中的费用 ; 3.本评估值中未考虑变现过程中
23、的税金 . 解题方案： 被评估设备现时 (重置成本 )取得价值 1.备 CIP(到岸价 )=18(1+6%)=19.08( 万美元 ) 2.应纳关税 =19.08 20%=3.816( 万美元 ) 3.应纳增值税=(19.08+3.816)17%=3.892( 万美元 ) 4.银行及代理手续费=19.0810%=1.908( 万 美元 ) 5.国内运杂费 =19.08 5%=O.954( 万美元 ) 6.被估设备现时 (重置成本 )取得价值 =19.08+3.816+3.892+1.908+0.954=29.65(万美元 )或 =29.65 8.310000=2460950( 元人民币 )二被
24、评估设备有形损耗额 (实体性贬值 ) 1.设备的账面价值 =22 (1+10%+5%+20%)=29.7( 万美元 )或 =29.7 8.310000=2465100( 元人民币 ) 2.设备复原重置成本=24651001150000=2615100(元人民币 ) 3.设 备加权投资复原重置成本 : (1)24651004=9860400( 元人民币 ) (2)1500002=300000( 元人民币 ) (3)9860400+300000=10160400(元人民币 ) 4.设备加权投资年限=101604002615100=3.89( 年 ) 5.不可修复部分有形损耗率 =3.89/(3.8
25、9+10) 100%=28% 6. 设备有形损耗额 : (1)设备不可修复部分复原重置成本=2460950 (1 -2%)=2411731(元人民币 ) (2)不可修复部分有形损耗 =2411731 2 8%=675285(元人民币 ) (3)被评估设备有形损耗额 =675285+70000=745285(元人民币 )三设备评估值 设备评估值 =2460950-745285=1715665(元人民币 )四评估结论说明因本次评估的是设备的变现值 ,本评估值中未包括设备的安装调试费本评估值中未扣减设备拆卸及变现过程中的费用 ;本评估值中未考虑变现过程中的税金 . 评分标准： 回答出每一小点得 2分 ,全部回答出得满分 15分
