1、第 2 次作业 一、单项选择题（本大题共 30 分，共 15 小题，每小题 2 分） 1. 房地产业的波动阶段是（ ）。 A. 1978 年 1987 年 B. 1987 年 1991 年 C. 1992 年 1993 年 D. 1994 年 1997 年 2. 若土地使用者 ( )年内不搞投资开发，国家将无偿收回土地使用权。 A. 1 B. 2 C. 3 D. 4 3. 房地产估价具有两个鲜明的特征，即（ ）。 A. 普遍性和一般性 B. 科学性和艺术性 C. 自然性和社会性 D. 独立性和可行性 4. （ ）是一定地块内，总建设 面积与建设用地面积的比值。 A. 建筑高度 B. 建筑密度
2、C. 容积率 D. 绿地率 5. 我国从 2006 年起城市人均建设用地已达（ ）平方米，远高于发达国家人均82.4 平方米，从总量上看，已足够 16 亿人口达到世界发达水平的用地需要。 A. 100 B. 120 C. 130 D. 150 6. 一级开发企业的固定职工人数应该在（ ）人以上。 A. 200 B. 150 C. 100 D. 50 7. 影子价格实质为运用线形规划的数学方法计算出来的反映资源最有利用的一种（ ）。 A. 虚拟价格 B. 实 际价格 C. 平均价格 D. 估计价格 8. 军队自用土地免征城镇土地使用税，属于（ ）。 A. 政策性免税 B. 地方确定免税 C. 临
3、时减税 D. 困难性免税 9. 我国房地产企业借壳上市是指（ ）。 A. 通过发行公司债券上市 B. 将其内部多个效益好、有发展前途的未上市企业资产重新组合，申请上市 C. 通过出资购入一家上市公司，掌握控股权 D. 将其下属部分资产改造后上市，然后再将其他资产注入上市公司 10. 假设有一宗土地，面积为 10000 平方米，容积率为 4，则规划许可的建筑面积为 ( )。 A. 2500 平方米 B. 10000 平方米 C. 20000 平方米 D. 40000 平方米 11. 从房地产卖方所实际或预测发生的各种要素费用的角度来测算房地产的市场价格，是 ( )。 A. 市场比较法 B. 收益
4、估价法 C. 成本估价法 D. 假设开发法 12. 楼面地价与土地单价的换算关系是（ ）。 A. 土地单价楼面地价覆盖率 B. 楼面地价土地单价覆盖率 C. 土地单价楼面地价容积率 D. 楼面地价土地单价 /容积率 13. 通常，居民的消费水平提高，则对房地产商品的需求水平（ ）。 A. 越大 B. 越小 C. 不变 D. 不确定 14. 房地产升值的实质是（ ）。 A. 房地产价格随着物价水平的上涨而提高 B. 房地产所占用的土地的升值 C. 市场需求的减少 D. 土地和房的升值 15. 某房地产预计未来每年的净收益为 8 万元，收益年限为无限年，该类房产的报酬率为 8.5%，该房产的收益价
5、格为（ ）万元。 A. 83.26 B. 94.12 C. 112.28 D. 123.32 二、多项选择题（本大题共 30 分，共 10 小题，每小题 3 分） 1. 以下属于房地产需求市场的特点的有（ ）。 A. 融资性 B. 广泛性 C. 长期性 D. 不完全性 2. 韦伯区位理论认为（ ）对工业区位的选择有影响。 A. 运输距离 B. 工资成本 C. 外部因素 D. 运输重量 3. 住宅的社会经济功能有（ ）。 A. 生活资料功能 B. 发展资料功能 C. 社交功能 D. 流通功能 E. 资产功能 4. 下列表述中正确的是（ ）。 A. 房地产业和建筑业都属于第二产业 B. 房地产业是
6、一个先导性、基础性，并具有支柱产业特征的行业 C. 房地产经济学属于制度经济学范畴 D. 房地产需求具有普遍性，因此区位对 房地产有极端的重要性 E. 房地产空间的固定性导致房地产市场是一个本地市场 5. 从市场交换的客体划分，房地产市场体系构成包括（ ）。 A. 房地产金融市场 B. 房地产中介服务市场 C. 房地产地区市场 D. 土地市场 E. 房产市场 6. 保险人承保的纯粹性风险要符合的条件有（ ）。 A. 偶然性 B. 意外性 C. 可测定性 D. 导致较大的经济损失 7. 我国房地产经营的原则是 ( )。 A. 等价交换原则 B. 租售并举原则 C. 循序渐进原则 D. 市场竞争原
7、则 E. 经 营与服务相结合原则 8. 房地产渠道营销策略主要有（ ）。 A. 自营销售 B. 材料商销售 C. 经销商销售 D. 代理商销售 9. 廖什认为（ ）因素对产品的需求有决定性作用。 A. 价格的高低 B. 需求的强度 C. 市场的半径 D. 单位距离的产品运输成本 10. 房地产公司是 ( )。 A. 以经营房地产为主业的企业 B. 房地产业最基本的经营管理主体 C. 生产性企业 D. 非生产性企业 E. 资金密集型企业 三、名词解释题（本大题共 10 分，共 2 小题，每小题 5 分） 1. 建筑密度 2. 级差地租 四、问答题（本大题共 30 分，共 3 小题，每小题 10
8、分） 1. 简述房地产市场机制的特点。 2. 简述中国房地产市场的发展阶段。 3. 简述房地产估价程序。 答案： 一、单项选择题（ 30 分，共 15 题，每小题 2 分） 1. C 2. B 3. B 4. C 5. C 6. C 7. A 8. A 9. C 10. D 11. C 12. D 13. A 14. B 15. B 二、多项选择题（ 30 分，共 10 题，每小题 3 分） 1. ABC 2. ABCD 3. ABCE 4. BE 5. ABDE 6. ABCD 7. ABDE 8. ACD 9. ABC 10. ABDE 三、名词解释题（ 10 分，共 2 题，每小题 5
9、分） 1. 参考答案： 建筑密度，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。 解题方案： 评分标准： 2. 参考答案： 级差地租，是由于垄断劳动的自然生产力，使农产品的个别价格低于社会生产价格，所获得的超额利润转化为级差地租。 解题方案： 掌握知识点 评分标准： 意思清楚给全分，不 清楚酌情扣分 四、问答题（ 30 分，共 3 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： 房地产机制的内容决定了市场机制有以下四个特点：（ 1）相互制约性。市场机制某一机制的变化都会引起其他机制的连锁反应，而这种连锁反应又会反过来影响该机制本身。当房地产供过于求，价
10、格下跌、税收减少、信贷资金不足。（ 2）独立作用性。在一定的客观条件下，房地产市场某种机制只发生其特定的反应。如市场信贷利率过高时，市场的价格机制就必须做出价格上升的反应，而不会做出价格下跌的反应。（ 3）内在制约性。房地产市场机制作用的发挥主要来自于 市场内在的某种机理。比如价高销售趋势必然下降。（ 4）迂回性和制约性。市场机制对房地产市场的调节，其作用过程和效果不是直接的，而是迂回和曲折的，是企业在追求自身利益的活动中间接实现的。 解题方案： 评分标准： 2. 参考答案： 房地产市场的发展阶段共分五个阶段：（ 1）试点阶段；（ 2）起步阶段；（ 3）波动阶段；（ 4）调整推进阶段；（ 5）整体提升阶段。 解题方案： 掌握知识点 评分标准： 答对一点给一分，或按比例计算点分 3. 参考答案： 房地产估价活动的全过程和步骤如下：（ 1）获取估价业务；（ 2）受理 估价委托及明确估价基本事项；（ 3）拟定估价作业方案；（ 4）收集估价所需资料；（ 5）实地查勘估价对象；（ 6）选定估价方法计算；（ 7）确定估价结果；（ 8）撰写估价报告；（ 9）交付估价报告；（ 10）估价资料归档。 解题方案： 评分标准：
