1、 目 录 1 相关概念界定 . 2 1.1 物业 . 2 1.2 业主 . 2 1.3 物业费 . 2 1.4 物业管理 . 3 1.5 物业管理企业 . 3 2 六安市居民小区物业管理问题的表现 . 3 2.1 物业管理企业方面的 问题 . 3 2.1.1 物业管理收费过高 . 3 2.1.2 管理不规范，业主财产损失严重 . 5 2.2 物业管理业主方面的问题 . 5 2.2.1 未成立业主委员会或形同虚设 . 5 2.2.2 业主拖欠物业管理费 . 6 2.2.3 业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强 . 6 2.3 开发商遗留问题 . 6 2.4 物业管理法规体制落后 . 7 3 六安
2、市居民小区物业管理问题的成因及分析 . 7 3.1 历史遗留问题多 . 7 3.2 物业管理企业员工素质不高 . 8 3.3 管理体制不健全 ,缺乏有效的监督体系 . 8 3.4 物管公司多为开发商马首是瞻，罔顾业主利益 . 8 4 针对六安市居民小区物业管理问题的对策 . 8 4.1 针对物业管理企业方面的对策 . 8 4.1.1 完善服务收费机制 . 8 4.1.2 监管规范物业行为 . 9 4.2 针对物业管理业主方面的对策 . 9 4.2.1 成立、选举名副其实的业主委员会 . 9 4.2.2 督促业主按时交付物业管理费 . 9 4.2.3 丰富业主的物业管理知识，增强其维权意识 .
3、10 4.3 严格执行承接查验标准 . 10 4.4 制定完善物业管理相关法律法规 . 12 5 结束语 . 12 参考文献： . 错误 !未定义书签。 致 谢 . 14 六安市居民小区物业管理问题的研究 【摘 要】 在我国物业管理是一个新型名词，居民住宅小区物业管理则是一个更新的概念。住宅小区物业管理是目前我国物业管理的主要形式，无论是在观念上还是在实践中，物业管理都是我国近年来房地产市场化进程突飞猛进的产物，尤其在新建商品住宅小区的营销过程中，物业管理更成为一个不可或缺的重要内容。本文从居民住宅小区物业管理的存在问题及解决对策加以分析，以探讨、研究物业管理在当前我国居民住宅 小区中存在的问
4、题及原因 ,并找出解决问题的办法， 以促进城市住宅小区 物业管理 的健康发 展。 【关键词】 住宅小区 ； 物业管理 ； 问题 ； 对策 1 Discussion on the residential property management in Luan city Abstract Property management in China is a new term, residential property management is an updated concept. Residential property management is our main form of proper
5、ty management, both in concept and in practice, property management is the process of Chinas real estate market by leaps and bounds in recent years, the product, especially in the new residential district of the marketing process, property management become an integral and important content. In this
6、 paper, residential property management and solution of problems to be analyzed to explore, study property management in residential areas in Chinas current problems and the reasons ， and find solutions to problems, to promote the citys residential property management and healthy development. Key wo
7、rds Residential district; property management; problems; countermeasures 2 六安市居民小区物业管理问题的研究 物业管理是 指 受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备， 市政公用设施 、绿化、卫生、交通、 治安 和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务 。 1我国城市住宅小区物业管理是改革开放、市场经济条件下住房制度改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求，随着社会市场经济的发展和不断完善，物业管理已成为社会问题的热点和管理探索的
8、焦点。 然而 ,随着它的蓬勃发展 ,接踵而来的种种问题也时不时地困扰着这个朝阳行业 。 城市居民小区物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全和便捷的生活环境，在其发展的过程中逐渐出现了一系列的实践问题，比如物业管理收费高、服务差、业主拖欠物业费、存在很多安全隐患等，这些问题已经严重影响到了六安市居民小区业主的正常生活 和财产人身安全。本文将对六安市居民小区物业管理中出现的问题进行研究，描述其表现及危害，揭示产生物业管理问题的原因，并提出相应的解决对策。 1 相关概念界定 1.1 物业 “ 物业 ” 一词译自英语 property 或 estate，由 香港 传入沿海、内地，其含义为财产、
9、 资产 、地产、 房地产 、产业等。该词自 20 世纪 80 年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个 单元住宅 可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可 按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、 住宅小区 、别墅、 工业园区 、酒店、厂房仓库等多种物业形式 。 2 1.2 业主 业主 是指房屋物业的产权人，他具备房屋的是使用权、所有权，但是不具备土地的所有权。业主可以是自然人、法人 和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国1王志儒 .住宅小区物业管理 M
10、.中国建筑工业出版社 2百度网 ,http:/ 3 公民或组织。 3 1.3 物业费 物业费 是物业产权人、使用人委托物业管理单位对 居住小区 内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。 4 1.4 物业管理 物业管理 指 受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备， 市政公用设施 、绿化、卫生、交通、 治安 和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务 ，其经营特点是社会化、企业化、专业化、经营型。 1.5物业管理企业 物业管理企业 常称
11、为 物业管理公司 指受物业所有人的委托 ,依据物业管理合同委托 ,对物业的房屋建筑及 公 共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业 。 5 2 六安市居民小区物业管理问题的表现 六安市位于安徽西部，大别山北麓，俗称“皖西”，它 依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会 合肥市 相连，南与 安庆市 接壤，西与 河南省 信阳市毗邻，北接 淮南 市、 阜阳 市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔 中原 ，是大别山沿淮 经济区 的中心 城市，地处中国经济最具发展活力的 “ 长三角 ” 腹地，是 安徽省 会经济圈的重要组成
12、部分，也是承接东部沿海地区经济辐射和产业转移的前沿地带。 现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市 188 个乡镇、 8 个街道。总面积 17976 平方公里。总人口 664.9 万人。有 29 个民族，以汉族人口为主，少数民族占 0.7%，以回族居多。 2.1 物业管理企业方面的问题 2.1.1 物业管理收费过高 3百度网 ,http:/ 4方芳，吕萍 .物业管理 M.中国建材工业出版社 5六安市房地产信息网， http:/ 4 在六安，虽然平均物业费大约为 1.2 元，最近新建小区大多是 1.5 元 -1.8 元。最高物业费
13、为 4.8元，最低物业费为 0.5元。但是六安市物业管理收费过高现象一直存在。下面就通过三个表格来做具体说明： 六安市物价局规定收费标准为 0.5 元 -2.4 元。 2010 年物业管理费分为六级：一级收费标准由目前计划的 1.5 元 /平方米调到 1.8-2.4 元 /平方米，二级为 1.2-1.8 元 /平方米，三级为 1.0-1.2 元 /平方米，四级为 0.8-1.0 元 /平方米，五级为 0.65-0.8 元 /平方米，六级服务标准不变，为 0.5 元 /平方米。 表 1 六安市 2010 年物业费 2010 年物业费 一级 1.8-2.4 元 /平方米 /月 二级 1.2-1.8
14、 元 /平方米 /月 三级 1.0-1.2 元 /平方米 /月 四级 0.8-1.0 元 /平方米 /月 五级 0.65-0.8 元 /平方米 /月 六级 0.5 元 /平方米 /月 注：该表数据来自六安市皖西日报 表 2 六安市部分居民小区物业费 年份 小区 级别 物业费 2010 年 六州首府 一级 3.0 元 /平方米 /月 阳光 .水岸 二级 1.8 元 /平方米 /月 滨河御景 三级 1.5 元 /平方米 /月 帝都豪园 四级 1.2 元 /平方米 /月 临水雅居 五级 1.0 元 /平方米 /月 香樟公寓 六级 0.5 元 /平方米 /月 注：该表数据来源于各相关网站整理 5 表
15、3 淮南市部分居民小区物业费 年份 小区 级别 物业费 2010 年 紫金华庭 一级 2.5 元 /平方米 /月 春晓名城 二级 1.8 元 /平方米 /月 柏园小区 三级 1.2 元 /平方米 /月 淮滨村 四级 1.0 元 /平方米 /月 西苑小区 五级 0.7 元 /平方米 /月 新庄孜 六级 0.5 元 /平方米 /月 注：该表数据来源于淮南市房产信息网 6 根据表 1 和表 2，表 2 和表 3 相互间的比较，我们可以得出六安市很多居民小区物业管理的收费不符合六安市物价局规定的收费标准，出现普遍偏高的现象，并且在与其它城市相比，物业管理费用偏高现象也尤为严重。 2.1.2 管理不规范
16、，业主财产损失严重 据建设部的有关资料显示，在全国近三万多家物业管理企业中，体制新、机制活、竞争力强的企业不到 l0，按现代企业制度完成企业改制的不到 4。大多数企业存在着体制不顺、机制不活、产权关系模糊、内部管理薄弱等问题。企业的管理不规范，往往导致部分物业管理只顾眼前利益，物业日常维护上收支不透明甚至只收费不服务，业主财产损失现象时有发生。 六安市发生此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车及自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中瓶颈问题。由于小区保安责任的相关法律法规不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任 方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。 第一，六安市物业公司和业主容
17、易高估技防设备的防盗功能，忽视人防工作的作用进而发生财产损失。 第二，六安市物管公司往往认为有保安人员，安装了技防设备就算提供了安全防范服务，忽视了因提供不周到的安全防范服务后自身应承担的责任。 第三，六安市物业公司和业主往往将保安工作和自家防盗分割开来考虑，这光靠保6淮南市房地产信息网， http:/ 6 安来进行安全防范是不可能防住这么多家业主生命财产安全的。 7 2.2 物业管理业主方面的问题 2.2.1 未成立业主委员会或形同虚设 我国的物业管理条例规定，新建的住宅 小区业主入住率达到一定比例后，要依法成立业主委员会作为供求双方行权和维权的组织机构。业主委员会应该代表小区全体业主的合法
18、权益，其在物业管理活动中起到至关重要的作用。然而在实际运行中，有些小区多年都没有成立业主委员会，有的虽然成立了但长期不运转或运转不畅，业主委员会形同虚设，行权和维权组织的缺失，导致了业主无法通过业主委员会这一平台进行有效沟通，矛盾逐年积累得不到解决，严重影响了小区的和谐发展。产生上述现象的原因是多方面的。首先，业主委员会在维权意识上就存在错误。其次，限于人们对物业管理行业认识的不深入，导致 业主对业主委员会的认识也不到位，尤其是对其重要性和权能的认识。最后，在六安市物业管理行业存在一种怪现象，即似乎业主委员会是专门为了降低物业管理费标准而成立的，好像其维护业主权益的职责就是通过降低物业管理费标
19、准实现的，所以业主委员会成立的一天也就是物业费标准降低的一天。他们没有站在物业管理企业的角度去考虑管理运行的成本和企业的规划发展，也没有站在业主利益的角度考虑物业费标准的降低也就意味着服务质量的降低。因此，导致物业管理企业维持生存尚且困难，而营利发展更无从谈起，对业主而言，虽花了钱，却没有得到满意的服务， 双方都不是赢家。 2.2.2 业主拖欠物业管理费 在实行政府指导价的物业服务项目上，六安市物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志，却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志，因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。六安有的住宅小区内，可见只有几个
20、保安站在门口，平时的巡逻检查工作没有落到实处。小区绿化和清洁卫生做的不到位，还要向住户收取高昂的物业管理费，这样的情况自然会引起业主的反感， 不少小区存 在 业主拖欠物业管理费 现象 。有着生存压力和维护小区环境秩序责任的物业服务公 司易对此采取一些强制措施，再加上部分素质不高的物业管理人员在实施过程中方法不当、态度粗暴，业主与其产生冲突就不可避免。 7 蓝鼎 .六安市居民小区物业服务手册 z 7 2.2.3 业主的物业管理知识缺乏，维权意识不强 业主的物业知识缺乏，给物业管理带来难度。 2008年 5月，在六安市人大、市房管局和六安教育学院等单位组织的物业服务认同度调查结果显示，自认为对物业
21、管理知识了解的仅占 28 3， 56 9的业主认为“了解一点”。 8相关知识的缺乏使大多数业主并没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，公共权利淡漠，缺少主动参与和自觉守约的意识。部分业主认为物业是业主的财产，业主想交给谁管就可以交给谁管，业主想怎么处理财产是自己的权利和自由，他人不得干涉，而且自己付钱给物业管理公司，是业主养活了物业公司，把自己放在“雇主”的地位，把物业公司当作“仆人”，观念的混乱造成了许多问题，如某些业主不服从正当管理、拒交管理费，不能用正当的手段维护自己的合法权益等行为成为物业管理的一大顽症 。 2.3 开发商遗留问题 在房屋开发、建设的过程当中 ，部分开发企业受利益的
22、驱使，不严格按照程序办事，在工程项目未达到规划、设计文件所规定的标准并未经相关部门进行验收就组织居民入住，业主人住后，会发现各种各样的问题和矛盾并产生纠纷。常见的问题如开发商擅自改变规划设计图纸方案、房屋质量差、小区配套设施缺项、开发商不完全兑现对业主购房时的承诺、开发商拒不移交房屋维修基金等。并且个别开发建设单位对房屋的质量问题不能在规定的期限内及时解决，导致开发建设遗留的问题直接转嫁给了后续的物业管理企业，对物业管理带来较大的影响。 从大多数的物业管理投诉中也可以看出 ,众多的纠纷并 非因为物业管理公司自身经营水平问题 ,而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留为题 ,从而使物业管理公司
23、代人受过。从另一方面讲 ,比较规范的住宅小区 80%以上的物业管理公司都来源于开发企业 ,物业公司与开发企业如同母子关系 ,物业管理公司为开发商遮遮掩掩 ,即使不是一家 ,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此 ,开发商的遗留问题 ,给业主和物业管理公司带来了后患。 2.4 物业管理法规体制落后 当前，我国物业管理行业立法明显滞后，二十年的时间没有国家级行业法规可以遵循。有关物业管理法律政策的框架体系在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、8 六安市房地产管理局网站， http:/ 8 地方性、法规政策组成，存在着立法层次不高，法律体系不完善的弊端，由此给物业市场的发展带来一系列消
24、极影响：首先，导致业主与物业服务企业签订的物业服务合同不完善。相关主体之间的法律责任不明确，由于缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业纠纷案件。其次，制约了行业的健康发展。 9 没有围家级大法的统一规范，地方和行业法规呈现出缺乏纲领的散乱，使很多物业管理企业 难以适从 ： 首先，物业管理体制混乱。不同住宅的管理机构虽然都叫“物业管理”，但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别。其次，物业管理部门权责不明。由于物业管理体制混乱，导致了不同的职能部门权责不明，出现了多头管理或是管理真空的局面。再者，物业管理服务定位不清。目前很多物业公司其服务定位不清，管理方式缺乏人性化，企业管理机构为
25、业主服务的意识十分淡薄，导致了工作简单粗暴、服务质量低下，甚至纠纷不断。 3 六安市居民小区物业管理问题的成因及分析 3.1历史遗留问题多 一是业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，导致业主权益受损。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。个别开发企业采取能拖就拖，能省就省的策略，工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业，最后问题解决不了只有交给当地政府，给当地政府带来很多后遗症。从调查情况看，大多数开发商未给小区留公共用房和社区管理用房。三是房屋使用中出现质量问题，开发商和物业公司就修缮责任互相推托，导致业主意见突出。 10 3.2 物业管理企业员工素质不高 物业管理需要各类高素质 的管理人才，但目前六安市很多物业管理企业是从旧的房管体系中转制而来，服务质量还没有本质的改变，另外 一些企业低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员上岗 ， 物业管理人员的文化水平偏低，人员综合素质不高，主要表现在服务意识淡漠，专业技能水平低，部分管理人员的思想道德还存在问题，物业管理人员没有应付突发事件的能力和经验等等。 另外，从业人员流动性大、素质不一，也影响了物业服务水平。 9吕可 .物业管理难点问题的立法完善 J.法制与社会 10刘蜀山，高攀 . 物业管理面临“三难” J.公民导刊
