1、福田区 2011 年楼宇经济发展报告孙星光 侯荣涛 祝建军伴随经济高速发展，土地成为各发达城区的稀缺资源。为寻求一条良性、可持续的发展路径，各地纷纷转变经济发展思路，加快产业转型升级，由过去的向平面要规模，转为现今的向空间要效益。福田区作为深圳经济特区的中心城区，土地资源更为紧张，辖区面积仅为 78.66 平方公里，建设用地则仅有 56.60 平方公里。为使辖区有限的土地资源产生更大的经济效益，近年来福田区围绕经济发展的重要载体楼宇，出台了一系列扶持政策，积极打造一流的楼宇经济发展环境。经测算，2011 年福田区楼宇经济综合指数为114.2（以 2010 年为 100），楼宇经济在福田经济发展
2、中占有越来越重要的地位。一、楼宇经济发展现状及特点（一）发展现状1、楼宇规模不断扩张。借助区位优势，加之扶持政策，福田区楼宇经济迅猛发展。2011 年纳税超亿元的楼宇（以下简称“ 亿元楼 ”）达 63 栋，总占地面积 59.16 万平方米，总建筑面积 544.59 万平方米，承载经济活动单位 6160 家，从业人员 17.50 万人。与 2010 年相比，亿元楼数量增加 13 栋，占地面积增加 13.11 万平方米，建筑面积增加 88.19 万平方米。2011 年 63 栋亿元楼规模指数达 125.2，扩张速度显著。随着建设项目推进，2015 年前我区还将相继建成深圳信息大厦、国际能源大厦、深
3、交所中心、平安国际金融中心，中信银行大厦等 19 栋重点商务楼宇，总占地面积 18 万多平方米，总建筑面积 250 多万平方米，成为福田楼宇经济增长的新潜力和新势能。表 1 福田区亿元楼规模情况表指 标 计量单位 2011 年 2010 年 2008 年楼宇栋数 栋 63 50 34#10 亿元楼宇 栋 8 6 5总占地面积 万平方米 59.16 46.05 32.95总建筑面积 万平方米 544.59 456.40 293.042、经济总量不断突破。2011 年我区 63 栋亿元楼共实现增加值 1140.84 亿元，占辖区地区生产总值的 54.3%，与2010 年相比，比重提升 6.8 个百
4、分点。其中，增加值超 10 亿元楼宇有 32 栋，共实现增加值 968.95 亿元，占 63 栋增加值总量的 84.9%；其中，以平安人寿、平安财产、平安信托等金融业云集的星河发展中心居首，单栋实现增加值 163.01 亿元。经统计，两年均为亿元楼的楼宇有 44 栋，2011 年实现增加值 982.13 亿元，比 2010 年同口径增长 9.5%，占 63 栋亿元楼的 86.1%。2011 年 63 栋亿元楼发展指数为 112.6，发展能力强劲。图 1 福 田 区 亿 元 楼 增 加 值 情 况1140.84 880.43537.60958.25974.92982.85050010001500
5、200025002011 2010 2008 (年 )(亿 元 ) 亿 元 楼 增 加 值 其 他 增 加 值3、税收产出不断攀升。2011 年我区 63 栋亿元楼共实现税收 407.36 亿元，相当于辖区税收总额的 62.5%，与 2010 年相比，比重提升 2.0 个百分点。其中，税收超 10 亿元楼宇有8 栋，与 2010 年相比新增中信大厦、深国投广场 2 栋，共实现税收 200.92 亿元，占 63 栋的税收总额的 49.3%；其中，以招商银行、博时基金、大成基金等金融业聚集的招商银行大厦实现税收 76.70 亿元，继续位居 63 栋亿元楼纳税之首。经统计，两年均为亿元楼的 44 栋
6、楼宇 2011 年共实现税收351.66 亿元，比 2010 年同口径增长 20.7%，占 63 栋亿元楼的 86.3%。图 2 福 田 区 亿 元 楼 税 收 情 况652.20515.00403.50407.36311.46196.8401002003004005006007002011 2010 2008 (年 )(亿 元 ) 全 区 税 收 亿 元 楼 税 收4、质量效益不断提高。2011 年我区 63 栋亿元楼以仅占福田 0.75%的土地面积，实现了占全区 54.3%的地区生产总值和相当于全区 62.5%的税收。从集约指标看，单位占地面积增加值产出 19.28 万元/平方米；单位占地
7、面积税收产出6.89 万元/平方米。从能耗指标看，63 栋亿元楼单位增加值水耗 0.44 吨/万元，单 位增加值电耗 42 千瓦时/万元。2011 年63 栋亿元楼效益指数为 114.1，高产低耗效应得到进一步体现。表 2 福田区亿元楼效益情况表指 标 计量单位 2011 2010单位占地面积增加值产出 万元/平方米 19.28 19.12单位占地面积税收产出 万元/平方米 6.89 6.76单位增加值水耗 吨/万元 0.44 0.56单位增加值电耗 千瓦时/万元 42 535、综合环境不断改善。随着楼宇更新改造推进以及扶持政策实施，福田区楼宇综合环境不断改善，楼宇利用率和从业人员均有明显提升
8、。2011 年福田区 63 栋亿元楼空置率 4.3%，同比下降 4.9 个百分点；楼内从业人员 17.50 万人，同比增长7.2%；楼宇停车位数 1.88 万个，同比增长 2.3%；楼宇综合环境满意度 77.3 分（80 分为满意，70 分为一般），同比提高 4.1分。2011 年 63 栋亿元楼环境指数为 102.6，反映出福田楼宇综合环境得到进一步提升。（二）发展特点1、现代产业集聚。从 63 栋亿元楼内的企业行业分布看，六成为现代服务业企业。从产出看，2011 年 63 栋亿元楼内现代服务业企业共实现增加值 859.65 亿元，占 63 栋亿元楼增加值总额的 75.4%，占全区现代服务业
9、增加值的 60.9%。其中，金融业实现增加值 533.81 亿元，占全区金融业增加值的 69.3%；租 赁和商务服务业实现增加值 99.24 亿元，占全区租赁和商务服务业的 81.0%；信息传输、计算机服务和软件业实现增加值 69.39 亿元，占全区信息传输、计算机服务和软件业的 73.6%。2、辐射带动强劲。据调查，2011 年我区 63 栋亿元楼内共有总部企业 109 家，共实现增加值 583.56 亿元，占 63 栋亿元楼增加值的 51.2%，占全区地区生产总值的 27.8%；共实现税收 261.38 亿元，占 63 栋亿元楼税收总额的 64.2%，相当于全区税收的 40.1%。总部企业
10、对福田经济发展提供了重要支撑，其先进的科学技术、营销理念和管理经验也对其他企业产生积极影响。总部企业通过提高自身技术和管理水平，带动相关企业的改革创新和产业优化，进而促进区域整体经济结构的转型升级。3、产权优势明显。从楼宇产权看，63 栋亿元楼中业主在10 个以下的有 25 栋，实现增加值 673.47 亿元，实现税收252.30 亿元，分别占 63 栋亿元楼增加值和税收总额的 59.0%和61.9%。其中， 单一业主的有 17 栋，实现增加值 524.48 亿元，实现税收 182.72 亿元，分别占 63 栋亿元楼增加值和税收总额的 46.0%和 44.9%。从单一业主和多业主楼宇比较情况看
11、，单一业主的楼宇单位占地面积增加值产出是多业主的 2.0 倍；单位占地面积税收产出是多业主的 1.9 倍。表 3 福田区亿元楼产权构成及产出情况表指 标 计量单位 单一业主 多业主亿元楼栋数 栋 17 46占地面积 万平方米 17.96 41.20实现增加值 亿元 524.48 616.36实现税收 亿元 182.72 224.64单位占地面积增加值产出 万元/平方米 29.20 14.96单位占地面积税收产出 万元/平方米 10.17 5.454、物管服务精细。从 63 栋亿元楼物业管理公司的资质看，物业管理公司达到一级资质的有 28 家，占 44.4%；二级和三级的各有 16 家，自行管理
12、的有 3 家。从亿元楼内从业人员对楼宇环境满意度调查问卷中，与物业管理紧密相关的 3个问题反馈情况看，其中对所在楼宇内的治安状况的满意度得 80.3 分，对所在楼宇卫生状况的满意度得 78.7 分，对所在楼宇的物业管理服务的满意度得 78.8 分，均高于综合满意度得分，反映出楼宇内从业人员对楼宇物业管理服务的肯定。高品质的物业管理给租户提供了卫生、安全等各方面保障，助力企业发展。5、品牌特色显著。近年福田注意特色楼宇培养，在招商引资选址上对相近行业的企业引导集聚同一楼宇，充分发挥产业集聚效应。当前，已形成了一批金融、通信、外资、建筑等特色楼宇。金融楼如招商银行大厦（内部集聚招商银行、博时基金、
13、大成基金等金融企业）、星河发展中心（内部集聚平安人寿、平安财产、平安信托等金融企业），两栋大厦 2011年共实现增加值 256.75 亿元，实现税收 114.03 亿元，分别占 63 栋亿元楼的 22.5%和 28.0%；通信楼如国通大厦、信息枢纽大厦和联通大厦，移动、联通、电信、国通等通信企业均聚集在此；外资楼如嘉里建设广场，进驻企业近五成属于外商投资企业；建筑楼如鲁班大厦，进驻的建筑业企业实现增加值占整栋大厦的七成以上。二、存在问题虽然福田楼宇经济呈现较好的发展势头，但在发展过程中也存在一些问题，主要表现为：（一）规划先天不足规划对于经济的发展有着重要的指导和引领作用,楼宇规划关系到楼宇价
14、值及发展潜力。现在我区经济发展、城区功能、土地利用都有比较完整的规划，但是，楼宇经济作为区域经济发展的一个重要组成部分，缺乏战略性和全局性的规划。从楼宇整体规划上看，政府还没有出台规划楼宇经济空间布局和发展方向的相关措施，缺乏发展目标、发展规模和建设时序的统筹，以致一些楼宇在发展中目标不清、定位不明；从设计上看，对楼宇经济发展速度预计不足，缺乏战略性和超前意识，导致当前部分楼宇出现配套服务设施缺乏问题，如车位不足、就餐不便、电梯运载饱和、电力供应紧张、通信管道容量不够等，影响未来发展潜力；从楼宇产权看，存在产权分散问题，部分楼宇归属多个小业主，给物业管理、产业规划、更新改造带来很多困难；从进驻
15、企业上看，由于楼宇功能定位不明确，自发成分较大，除招商银行大厦等少数楼宇外，大部分楼宇进驻产业业态繁杂，还存在大量低端业态，优质企业难以进入，给打造品牌楼宇带来压力。（二）机构设置滞后目前我区楼宇经济已经发展到一定新阶段，楼宇总量、产出、效益等均走在全国前列，但在机构管理设置上落后于各地，在一定程度上制约了楼宇经济的发展。如杭州市下城区成立的区发展楼宇经济领导小组，其包含经济管理、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设五大职能的 21 个部门、8 个街道的主要负责人，在提升楼宇经济中发挥了积极作用。我区应尽快明确发展楼宇经济牵头部门，并成立包括相关职能部门和辖区街道办事处在内的区发展楼宇经济领
16、导小组，明确职责，相互配合，在发展楼宇经济的黄金时期发挥政府应有的作用和效率，使得经济服务更加强化、民生保障更加深入、城市管理更加细致、综合治理更加拓展、党群建设更加到位。（三）楼宇品牌意识较为欠缺我区在楼宇经济发展的过程中，逐渐涌现出一批知名的楼宇，金融类的如招商银行大厦、星河发展中心等；通信类的如国通大厦、信息枢纽大厦等。但是，目前区域内享受盛誉的楼宇品牌以及特色楼宇还不够多，楼宇品牌意识仍相对滞后，品牌识别度不够高。同时，楼宇品牌的宣传力度及推广力度仍有所不足，主动维护和延伸楼宇品牌，立足楼宇品牌开展招商引资、强化产业聚集的意识需要加强。三、发展建议（一）将楼宇经济发展纳入城市总体规划楼
17、宇经济的快速发展，对优化我区发展定位，解决产业空间不足，提升区域城市级水平，发挥了重要作用。今后，我区在楼宇发展布局规划中，应将楼宇发展纳入城区总体规划，系统分析楼宇经济对城市整体发展目标、发展战略和空间布局的影响，提高城市发展方向、途经和功能的科学性。要有预见性和前瞻性预留各种大型公共设施，安排文化、体育、休闲设施的分期建设；在项目审批上，鼓励楼宇开发商和运营商主动进行商务设施和生活设施配套，加快周边商业配套完善速度；在产业规划中，注意培养特色楼宇，鼓励同业集聚和产业链集聚发展，提高楼宇的综合竞争力。（二）启动楼宇社区建设打造楼宇经济管理新模式当前，各地在发展和推动楼宇经济中都只是把目光聚焦
18、于楼宇的经济性质上，而忽略楼宇其社会属性的重要意义。楼宇社区是楼宇经济发展到一定阶段的产物，是聚集在一定区域范围内的企事业单位和利益相关者共同组成的经济社会共同体。楼宇社区不仅能反映楼宇经济发展的新需要，体现现代社区建设的新理念，而且可以成为政府与企业良性互动的重要媒介，吸纳体制内的资源到体制外整合利益。我区可通过启动楼宇社区建设工程打造楼宇经济管理新模式，作为提升楼宇经济的重要抓手。通过社区化管理与服务的工作方式，向楼宇企业和员工提供全方位贴身服务，把“企业找服务” 变 成“ 政府送服 务 ”，实现经济服务、民生保障、城市管理、综合治理和党群建设等服务内容“五进 楼宇” ，真正做到政府服务企业“ 零距离” 。一是尽快建立区楼宇经济工作联席会议制度，政府相关部门和所属街道办事处每月通报工作进展，及时协调解决楼宇经济发展中的重要问题；二是建立全方位为企业提供贴身服务的实体和网上楼宇服务中心；三是要对楼宇综合服务要素开展精细化、规范化、标准化建设，制定相关指导意见和服务规范；四是结合楼宇社区建设的新情况、新要求，开展针对楼宇社区工作人员的培训，加强对物管企业的指导。（三）政府以转变管理服务方式强化楼宇品牌建设楼宇经济要实现跨越式发展，政府应该扮演好“市场增
