1、2013年 4月考试房地产开发与经营管理第三次作业 一、填空题（本大题共 10 分，共 5 小题，每小题 2 分） 1. 征用土地具有 _ 、 _ 、 _ 等三个明显的特点。 2. 广告促销是指房地产企业通过精妙的构思、设计和适当的媒体组合来促进产品销售的形式，主要包括 _ 、广告制作、 _ 三部分内容。 3. 商品房预售也叫做 _ ，是指房地产开发公司已在开发建设中的尚未竣工的商品房推向市场，在收取 _ 后，出售给买受人。 4. 房地产商品的 营销渠道是指实现房地产商品由 _ 转移给消费者的途径。 5. 资金成本：就是企业获取和使用资金所支付的代价，包括 _ 和 _ 两部分。 二、名词解释题
2、（本大题共 15分，共 5 小题，每小题 3 分） 1. 开发项目备案 2. 规划建设用地面积 3. 高价策略 4. 房地产租赁代理 5. 土地出让金 三、计算题（本大题共 10 分，共 1 小题，每小题 10 分） 某商业铺面建筑面积 250平方米 ,地处商业中心 ,预计在未来 30年的有效经营期限内 ,平均月租金预计为 300元 /平方米 ,年 租赁成本约为租金的 20%,年空置率为 8%,假定市场期望的投资收益率为 10%,请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？ 四、简答题（本大题共 50 分，共 5 小题，每小题 10 分） 1. 简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。
3、 2. 目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有？ 3. 房地产投资的缺点，主要表现有？ 4. 分期分区开发有哪些优缺点？ 5. 建筑工程竣工验收必须具备的条件。 五、论述题（本大题共 15 分，共 1 小题，每小题 15 分） 研究目标客户对产品策划有何影响？ 答案： 一、填空题（ 10 分，共 5 题，每小题 2 分） 1. 参考答案： 强制性 安置性 改制性 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 2. 参考答案： 广告定位 媒体组合 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 3. 参考答案： 卖楼花 定金 解题方案： 在教材中可直接找到
4、答案 评分标准： 填对一空给一分 4. 参考答案： 开发者 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 5. 参考答案： 资金筹集费用 资金使用费用 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 二、名词解释题（ 15 分，共 5 题，每小题 3 分） 1. 参考答案： 开发项目备案 ,是投资体制改革后对社会投资项目实行的一种备案登记管理制度 . 解题方案： 名词解释的解答比较模式化 ,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案 评分标准： 名词解释要求回答精准才能得满分 ,否则不得分 . 2. 参考答案： 规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内的土地
5、面积。 解题方案： 从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。 评分标准 ： 名词意思解释完全正确给 3分，比较正确给 2分，不太正确给 1分。 3. 参考答案： 是新产品上市初期 ,把产品价格定得尽可能高 ,以求在产品生命周期的初期获得高额利润 . 解题方案： 名词解释的解答比较模式化 ,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案 评分标准： 名词解释要求回答精准才能得满分 ,否则不得分 . 4. 参考答案： 房地产租赁代理：是为房地产租赁活动提供劳务服务的一种经济活动，它是出租人与承租人之间建立租赁关系的重要渠道。 解题方案： 从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理
6、解作答。 评分 标准： 名词意思解释完全正确给 3分，比较正确给 2分，不太正确给 1分。 5. 参考答案： 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 解题方案： 从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。 评分标准： 名词意思解释完全正 确给 3分，比较正确给 2分，不太正确给 1分。 三、计算题（ 10 分，共
7、1 题，每小题 10 分） 0. 参考答案： 总价 :30012 （ 1-20%） （ 1-8%） /10%1 -1/（ 1+10%） 30 解题方案： 收益法估算的方法要掌握 ,然后看清题干要求 ,先根据月租金计算出年租赁收入 ,并扣除年空置率带来的损失 ,从而根据收益率得出最终结果 . 评分标准： 计算题要求计算过程严谨 ,结果正确 ,过程正确 ,计算结果错误可适当扣分 ,过程按其步骤给分 ,总分不得超过规定满分 . 四、简答题（ 50 分，共 5 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： (1)改变了土地的使用性质。即把原来的农业用地改变成城市用地。 (2)变更了土地所有权关系，即把原来
8、的农民集体所有的土地变成国家所有的土地。 (3)农民丧失了土地所有权，必须对所有者进行补偿，土地也在这个过程中实现了价值增值。 解题方案： 简答题按照要点得分，答对几点，相应得几分，总分不超过所规定满分。 评分标准： 2. 参考答案： 目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有； 1. 销售税金； 2. 土地使用税金； 3房产税金； 4房产税金。 解题方案： 评分标 准： 3. 参考答案： 房地产投资的缺点，主要表现有； 1. 变现性差； 2. 投资额巨大； 3投资回收周期长； 4需要专门的知识和经验。 解题方案： 评分标准： 4. 参考答案： （ 1）其优点是可以减轻投资压力 ,实现滚动运
9、营 ;根据市场变化调整产品设计 ,降低市场风险 ;可享后期土地增值收益 .（ 2）其缺点是缺乏规模气势 ;周期变长 ,间接成本增加 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,该题答案教材上面很规范的列出了 . 评分标准： 简答题按照要点得分 ,答对几点 ,相应得几分 ,总分不超过所规定满 分 . 5. 参考答案： 1、必须符合建筑工程质量标准； 2、有完整的工程技术经济资料； 3、有工程质量保修书； 4、具备国家规定的其他竣工条件。 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来作答。 评分标准： 简答题按照要点得分，答对几点，相应得几分，总分不超过所规定满分。 五、论述题（
10、15 分，共 1 题，每小题 15 分） 0. 参考答案： 其影响主要有 :产品的户型及面积配比、产品的单价及总价、产品的品质及成本 .在产品策划时应辩证地处理其内在关系 :客户的经济实力决定了能够承受的住房总价 .客户追求的产 品品质及企业的投入决定了产品的成本 .产品的成本及企业追求的利润决定了产品的销售单价 .单价 =成本 （ 1+目标利润率）客户所能接受的总价和单价也就决定了客户能够购置的面积 .面积 =总价 单价 面积大小最终决定了房间数及其功能完整程度 ,从而也就决定了居住的品质 .房间数 =面积 每间功能房的平均面积 . 解题方案： 目标客户的概念、产品策划的内容及其作用 ,客户与产品的关系 ,这个几个方面是回答该问题的要点 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 .
