1、- 1 -桂林市城镇低效用地再开发利用实施意见（暂行）第一章 总则第一条 为推动桂林市城镇低效用地再开发利用，规范城镇低效用地使用权出让行为，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、协议出让国有土地使用权规定（国土资源部第 21 号令）、协议出让国有土地使用权规范（试行）（国土资发2006 114号）、国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）（国土资厅发 201320 号）、 国土资源部关于推 进土地节约集约利用的指导意见（国土资发2014 119 号）、 国土资源部办公厅关于实施 和有关问题的通知( 国土资厅发 201512 号）、 广西壮族
2、自治区国土资源厅关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见（桂国土资发 201496 号）、桂林市城 镇低效用地再开发利用暂行办法（市政 201443 号）等相关 规定和土地估价的国家标准、行业标准，制定本规定。第二条 城镇低效用地再开发利用以优化桂林城市布局、合理调整土地用地结构、提升城市环境及品位、改善城市基础设施、促进产业转型升级为目标。破解桂林市改革开放以来，因历史文化名城和漓江风景名胜区保护等原因，造成的城镇用地结构、布局不合理，市中心城区内用地粗放、人居环境较差，城- 2 -中村密布等建设用地供需矛盾突出的问题。深入落实、服务桂林市政府“疏解老城、建 设新城，推进桂林国
3、际旅游胜地建设” 的发展战略。第三条 城镇低效用地再开发利用鼓励旧城改造、民生安置、旅游、公益、公共配套（含基础设施）、商业开发等项目（下简称再开发项目）的实施。第四条 桂林市土地审查委员会办公室（下简称土审办）负责对再开发项目用地审批环节进行审查。第五条 纳入桂林市低效用地再开发工作专项规划（2014-2018 年）或经批准增补的再开发项目适用本规定。第二章 项目增补的申请及审核第六条 申请增补的低效用地再开发项目应符合桂林市城镇低效用地再开发利用暂行办法（市政2014 43 号）。第七条 增补手续每季度最后一月 10 日前，由城区人民政府或土地使用权人向市国土资源局提出书面申请，并提交土地
4、使用权证、土地出让合同、划拨决定书、地上建筑物产权证、企业法人证明等。第八条 土审办对申请增补的低效用地再开发项目进行初审，通过后由申请增补的土地使用权人委托有资质的作业单位编制增补论证报告。第九条 增补论证报告编制完成后，由市国土资源局组织市发改、财政、规划、环保、工信等市直部门进行论证审议。经论证审议通过后，由市国土资源局增补纳入桂林市低效用地再开发工作专项规划（2014-2018 年）（下简称专项规划），并向- 3 -土地使用权人出具同意增补纳入低效规划意见通知书。第三章 再开发改造方案及审查第十条 已纳入专项规划和同意增补的低效用地再开发项目，由项目意向业主向市国土资源局提出开发申请，
5、经土审办审核后，由市国土资源局致函市规划局申领的规划条件。申请低效用地再开发的单位、企业，应书面承诺按本规定缴纳（补交）土地出让金，如不能按规定缴纳（补交）或无力开发的，由土地使用权人向市土地储备交易管理中心提出申请，经市人民政府批复同意后，由市土地储备交易管理中心按照桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定（市政 200279 号）及桂林市土地 储备管理 办法（试行）（市政200957 号）的 规定 进行土地收储和招拍挂出 让。第十一条 低效用地再开发项目取得规划条件后，由项目开发业主委托委托有资质的作业单位编制低效用地再开发改造方案(下 简称改造方案）。改造方案经土审办初审后
6、，报市土地审查委员会审核。第四章 项目土地评估和土地出让金缴纳（补交）第十二条 低效用地再开发项目取得规划条件后，由市国土资源局以抽签方式选取 3-5 家中介评估机构进行土地价格评估，中介评估机构出具评估结果和评估报告，报土审办审议，提出土地出让底价建议和应缴纳（补交）土地出让金额；报市地价审核领导小组审定。第十三条 低效用地再开发项目进行土地评估时，应评估- 4 -新规划条件下土地出让的市场价和划拨土地使用权权益价或原土地使用条件下剩余年限土地市场价，并考虑地上有合法产权建筑物、附着物价值及工业企业搬迁安置成本等因素，在土地评估或审计时计算出土地成本，经市地价审核领导小组审定后，可在土地出让
7、时中作为成本核算。原纳入“退二 进三” 的工 业用地申请列入低效用地再开 发利用的，搬迁改造成本可以列入其他土地成本。搬迁改造成本指为取得异地新厂址土地所支出的土地费用，以及在新取得的土地上新建厂房及构筑物费用等，具体费用以审计公司出具的审计报告为参考依据。实施城市规划需从原地块中划出部分土地，作为公益和公共基础设施（如：公共道路、城市绿地、学校、医院等）用途的，应计算划出部分的划拨土地使用权权益价或原土地使用条件下剩余年限土地市场价，经市地价审核领导小组审定后，可在出让时作为成本核算。经市人民政府或自治区人民政府以上部门批准改制的企业，经核准的土地评估报告、地上建筑物价值可作为成本核算。其它
8、土地成本在土地评估或经市国土资源局同意的审计单位给出，报市地价审核领导小组审定。第十四条 土地出让金缴纳（补交）根据土地现状情况可分别按以下办法办理：（一）现状为划拨土地使用权的，土地出让金缴纳公式为:新土地使用条件土地使用权正常市场价格-现状使用条件下的划拨土地使用权价格-经核准的其它成本。（二）现状为出让土地使用权的，土地出让金补交公式为：新- 5 -土地使用条件土地使用权正常市场价格-原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格-经核准的其它成本。（三）已出让的工业用地，地上无建筑物及构筑物的，参照国土资厅发 201320 号和国土资厅发201512 号文缴纳土地出让金。（四）按上述方法缴
9、纳（补交）土地出让金的再开发项目，缴纳（补交）土地出让金金额不得低于新土地使用条件土地使用权正常市场价格的 40%。第十五条 土地和地上建筑物价值评估、其它成本审计，评估或审计期日应以市国土资源局通过改造方案审议后，确定的补缴地价时间为准。第十六条 低效用地再开发项目应依法依规缴纳相关税费，任何单位和个人不得减免。第五章 再开发项目用地审批第十七条 市国土资源局根据通过的改造方案和低效项目的土地出让底价，编写供地方案报市人民政府批复。第十八条 供地方案经市人民政府批复后，由市国土资源局通知项目业主办理用地手续，并依规定缴纳（补交）土地出让金。办理用地手续应提交如下材料：（一）项目用地申请书；（
10、二）拟开发土地的权属材料。如属拆迁收购多宗土地合并开发的，还应提交拆迁补偿协议和将多宗土地合并后的土地变更登记手续；（三）改造方案；- 6 -（四）市人民政府批复；（五）项目用地地块的土地出让合同和土地出让金发票及相关税费凭证；（六）项目用地单位组织机构代码证、法人代表身份证复印件（应注明复印件与原件相符加盖公章）;（七）委托书、委托人的身份证复印件（应注明复印件与原件相符加盖公章）；（八）发改委备案证（应注明复印件与原件相符加盖公章）；（九）规划局地块规划设计条件文及附图（原件）；（十）建设用地红线图、界址表；（十一）其他应提供的材料。第六章 集体所有或使用的建设用地再开发利用第十九条 农村
11、集体将其名下的低效用地（含集体或国有土地），变更或转让到该农村集体全资拥有的项目公司名下的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意，报城区人民政府批准后，方可办理土地登记手续。涉及住房和企业房屋、附着物拆迁的，还应与原产权人达成拆迁安置协议。农村集体可按城乡规划确定的规划条件自行开发为工业、商业、旅游、公寓、养老等用途，但集体建设用地未经批准转为国有土地的，不得进行商品房开发，涉及国有土地未涉及商品房开发的可以保留原划拨方式，或申请协议方式出让，以协议方式出让的按本规定第四章要求缴纳土地出让金，商品房开发应按本规定办理有关手续。第二十条 因实施城市规划需要对城中村进行改造的，可- 7 -
12、以纳入低效用地再开发改造范围。如保留集体土地所有权不变的，可由农村集体经济组织经所在城区人民政府同意后，向市国土资源局提出用地申请。第二十一条 农村集体经济组织自愿申请将农村集体所有的具备合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，须经村民（代表）大会三分之二以上成员表决同意后，再依法按规定办理征收手续，涉及农民住宅或企业房屋拆迁的，还应与原产权人达成拆迁安置协议。第七章 土地置换第二十二条 因低效用地再开发改造的需要，在符合土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划的前提下，允许通过土地位置调换等方式调整使用存量建设用地。第二十三条 相互置换的土地应同时具备土地使用权证。第二十四条 置换土
13、地权利人应本着自主互利的原则签订置换协议，明确相互权利、义务，涉及房屋拆迁的还应签订拆迁协议。边角地、夹心地、插花地等少量土地置换时，集体经济组织和附着物权利人无异议，在不少于 30 日的公告后，可经市人民政府土地权属确权后实施置换。第二十五条 国有土地与集体土地置换不得涉及农用地，土地置换手续由市国土资源局审核后报市人民政府审批，并报国土资源厅备案。第二十六条 置换土地双方应共同向市国土资源局提出申请，并提交以下材料：- 8 -（一）土地、房屋权属证明；（二）置换土地双方单位组织机构代码证、法人代表身份证复印件或集体、个人身份证明（应注明复印件与原件相符加盖公章）；（三）置换协议、拆迁协议；
14、（四）宗地图、界址表；（五）其他需提供的材料。第八章 集体土地建新腾挪第二十七条 市中心城区以外旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法集体建设用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部及自治区国土资源厅城乡建设用地增减挂钩试点的政策规定申报办理有关手续，具体操作流程参照广西壮族自治区国土资源厅关于进一步改进城乡建设用地增减挂钩项目立项工作的通知（桂国土资发 201537 号）执行。第二十八条 建设用地腾挪建新区应符合土地利用总体规划且不得占用基本农田，涉及新增建设用地和占用农用地的，要按照有关规划办理农用地转用审批手续。第九章 边角地、夹心地、插花地第二十九条 城镇低效用地再开发范围内的边角地、夹心
15、地、插花地等，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，单宗面积不超过 3 亩，且多宗累计面积不超过再开发项目总面积 10%的， 经批准可以和再开发地块一并开发，并按照再开发地块供地方式办理供地手续。对于原有存量建设用地也可通过- 9 -土地位置调换进行调整使用，涉及新增建设用地的，应依法办理农转用和土地征收手续。第十章 违法用地的处理第三十条 本规定所指违法用地适用于 2009 年 12 月 31日之前发生的违法用地。第三十一条 违法用地处理操作流程按照 2014 年 9 月 10日国土资源部关于印发 的通知要求执行。第三十二条 低效用地再开发改造涉及的违法用地行为的处理具体参照桂林市开展城
16、镇低效用地再开发利用涉及违法用地处罚及补办审批手续办法执行。第十一章 再开发项目用地管理第三十三条 经政府批准同意协议出让并签订国有土地使用权出让合同后 7 日内，应将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。公布出让结果应当包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等内容，公示时间不得少于 5 日。第三十四条 再开发项目业主为原土地使用权人的，应在项目用地手续批准之日起一年内，完成地上建筑物拆迁并开工建设，两年内必须完工。未按规定实施建设的，按照闲置土地处置办法（国土资源部令第 53 号）依法处
17、理。- 10 -第三十五条 经批准自行开发的低效项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。第三十六条 涉及商品住宅开发的再开发项目，应配该项目规划商品住宅总建筑面积的 10%保障性住房，同时需加强基础设施、市政设施、公共公益性设施等相关配套设施建设。再开发项目开发单位应先行建设的保障性住房、涉及社会群众利益的安置房和相关配套设施。其配建的保障性住房、涉及社会群众利益的安置房和相关配套设施，按合同或协议约定，经移交给当地政府、相关部门或当事人确认后，才能办理其经营性房地产开发项目的预售许可、不动产登记等手续。保障性住房配建，也可采取货币补偿、异地安置等方式实现，具体操作由城区人民政府与再开发项目业主协商落实。第三十七条 由城区人民政府以公开招标方式引入低效项目建设业主的，公开招标方式由城区人民政府本着公开、公平、公正原则自行制定。第十二章 附则第三十八条 本规定由桂林市国土资源局负责解释。第三十九条 本规定自公布之日起实施。本政策已经报自治区国土资源厅和国家土地督察广州局备案并启动实施。
