1、 本科 毕业 论文 （二零 届） 浙江城镇居民住房消费地区差异的比较研究 所在学院 专业班级 统计学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 摘要 ： 住宅消费是住宅再生产过程中的一个非常重要的环节，是住宅生产的起点 ,也是住宅生产的归宿点。住宅业能否成为我国 经济发展新的经济增长点，能否起到拉动相关产业发展的作用，关键在于住房能否成为一个消费增长点。近年来，我国政府为了拉动内需、带动经济的发展，相继采取了一系列启动城镇居民住房消费的政策措施，特别是住房制度的改革，然而市场表现地相当“冷淡”，为房地产市场的持续健康发展注入了不稳定的因素，究其原因 ,并不是说浙江城镇居民住房潜在需求呈
2、上升趋势而有效需求则明显不足，潜在的需求还有很大一部分尚未成为市场拉动供给的有效需求 .在这种形势下，了解浙江城镇居民住房消费现状，深入分析其影响因素，对住宅产业化发展具有非常重要的意义。 关键词 :城镇居民；地区差异；比较；研究内容与方法 ；面板数据 Abstract :. Housing consumption is a very important link in the process of residential reproduction and it is the starting point of the home for housing production. If housi
3、ng Industry can become the new economic growth point of Chinas economic development, and if it can play the role of boosting the development of relative industries, the key lies in housing could become a consumption growth. In recent years, To stimulating domestic demand and promoting economic devel
4、opment, Chinas government have adopted a series of policies and measures of housing consumption in urban residents, especially housing system reform. However market performance to quite “cool“, which injection unstable factors into the sustained and healthy development of the real estate market. Inv
5、estigate its reason, not be to say to zhejiang urban housing potential requirements shows ascendant trend while effective demand is obviously insufficient. There is a large part of the potential and not have became effective demand which have nor yet became market pull supply. In this situation, und
6、erstanding zhejiang urban housing consumption present situation and the thorough analysis of the influence factors of housing industrialization development, has a very important significance Keywords: Urban residents ; Regional differences ; comparison ; The research content and methods ; Panel data
7、 目 录 1 前言 . 5 2 住房消费的概述 . 6 2.1 住房消费的定义 . 6 2.2 城镇住宅市场潜在需求 . 8 3. 浙江省城镇居民住房消费情况 . 9 3.1 浙江城镇居民家庭的住房现状 . 9 3.2 浙江省城镇居民人均可支配收入 . 9 3.3 浙 江省各市房价比较 . 10 3.4 浙江省各市居民居住人数 . 11 4.研究方法 . 13 4.1 面板数据的的介绍 . 13 5 对浙江省城镇居民住房消费地区差异的实证研 究 . 15 5.1 数据的选择 . 15 5.2 估计结果分析 . 17 5.3. 我国城镇居民住房消费的调查 . 17 6 结论 . 20 致 谢 .
8、 错误 !未定义书签。 参考文献 . 错误 !未定义书签。 1 前言 随着社会经济水平的不断提高，我国的住房消费市场日益发展。住房消费在居民消费中起主导性的作用，住房消费的良性循环可以带动住房的建设，刺激其他消费，在较大程度上对拉动经济增长具有积极的作用。虽然现在其中存在着一些问题，但不可否认的是，我国城镇居民住房消费日趋成熟，规模也已经达到了一定的水平。然而，对于浙江省，它处于中国长江三角洲，近年来经济发展迅速，浙江城镇居民收入有了较大的提高。收入的增长带动了居民消费结构的变化。在解决温饱 问题的滞后，浙江居民的消费结构将进一步的向高级化方向发展，其中城镇住房已经成为居民消费的热点。在温饱已
9、基本解决的当今中国，拥有自己的住房是每一户中低收入家庭的梦想与奋斗目标。如何解决居民的住房问题，使居住者有其屋，则是当今中国政府面临的首要任务。 2 住房消费的概述 2.1 住房消费的定义 住房消费是为了满足生存、发展和享受等对居住之所的需要而进行的消费行为，包括对住房本身的支出，如房价或房租，也包括围绕住房而发生的支出，如水、电、燃气以及物业管理费等，它属于生活消费。住房消 费是居民整个消费过程中一个非常重要的组成部分，直接影响着整个社会消费的方方面面。 由于住房作为一种特殊的消费品，除了具有上述所说的一般消费品的特点外，还将具有与一般消费品不同的特点。因此，住房消费相对于一般消费品来说具有
10、其特殊性。 （ 1） 住房消费的普遍性 住房是人类生存和发展最基本的生活必需品，是人类生活和生存最基本得物质前提之一。因此，可以说，对住房的需求与消费是人类的终极消费行为之一，是人类的永恒消费。恩格斯指出：“人类首先必须解决吃、喝、住、穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等等。”“住”是人类 从事各类社会经济文化活动的最基本的物质前提之一，“安居方能乐业”，没有“住”，人类就难于生存发展的。飞机、钻石等奢侈品固然珍贵，但不一定是人们必需的，而住宅却是人类生活必需的，人人都是有“住”的需求与消费欲望。因而，住宅消费具有很强的普遍性。历史表明，凡是有人类生活的地方，就有住宅，就存在住宅消费。住房
11、消费是人类不可缺少、不可替代的常规性消费。 （ 2） 住宅消费的耐久性 住宅与其他普通商品相比较，其中一个最重要的特征就是具有耐久性。住宅是一种使用寿命特别长的超耐用消费品。正如恩格斯所说，一个面包一天就吃完了 ，一条裤子几年就穿破了，但是一栋房子的使用寿命长达几十年，以至上百年。如果不是自然灾害或认为破坏，即使其所有权或者使用权发生变更，也并不影响它的使用价值和价值。住房消费类似于社会在生产中固定资产的生产性消费，一次性投入，长期性消耗。 中华人民共和国土地管理法规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限按土地用途可分为几种情况，其中居住用地时间最长为 70 年。而以住宅的材质推算，我国的住宅平
12、均寿命约为 75 年。由此可见，人们如果无迁移的意愿，在其一生中可以固定地居住在某套住宅中，甚至几代人同住一套房子的情况也并不少 见。 （ 3） 住房消费的社会保障性 住房是最基本的生存资料，是人们的栖息场所，关系到居民的基本生存需要和整个社会的稳定，因而，住房消费不仅是个人家庭问题，更是社会问题。住房消费不仅反映了一个国家或城市的居民生活水平，更反映了一个国家或地区的政治、社会稳定程度。因此，住房问题历来在全世界范围内受到关注和重视，各国政府分别采取各种各样的政策措施对住宅市场进行调节和干预，都制定了住房保障制度，以解决居民尤其是贫困家庭的住房问题，保证“居者有其屋”，保证国家经济运行加以控
13、制和调节。我国经济适用住房供应体系的建立，就 是住房消费社会保障性的具体体系现。 （ 4） 住宅消费的梯度性 所谓梯度消费，就是指在某一时点上，由于人们的购买力不同，不同收入阶层的居民在选择商品时往往会根据自己的消费能力进行消费。一般来说，由于住宅的档次、户型、区位、面积等因素的影响，个人的住宅需求是多层次的，高收入阶层的消费者往往处在较高的消费层次上，中低收入阶层则因为购买力的限制而往往处在较低的消费层次上。住宅作为一种特殊的消费品与普通消费品不同的是，它既是生存资料同时又是享受资料和发展资料。住房的数量和质量决定其生存、享受和发展的效用程度。随着市场 经济体制改革的不断深入以及人们收入水平
14、的不断提高和消费观念的转变，在现代社会中，住房消费的梯度特性表现的越来越明显。 住宅消费的梯度性不仅表现在不同的国家之间，而且还表现在同一个国家内部的不同收入阶层的消费者之间。因为，任何国家都存在生产力发展不平衡、消费者收入不平衡、消费者对住宅消费的需求不同意的客观经济事实。特别是改革开放以来，让一部分人先富裕起来的政策使得我国广大消费者在收入上有所差异，因而住宅消费也必然显示出层次性。 （ 5） 住房消费的投资性 在社会经济发展过程中，为了避免由于经济周期波动周期带来的 通货膨胀而产生的货币贬值，人们必然会选择一种“增值保值”的办法来进行投资。住房由于具有收益、保值、增值、消费四个方面的特性
15、，已经成为人们最理想的投资工具之一。据统计，经济发达国家和发展中国家的大中城市房屋价格，在过去的数十年内，平均起来无一例外是上扬的，而其它一般的耐用消费品则不具备这一特征。 随着我国住房分配体制的改革及房地产业的不断发展成熟，不少消费者已悄然形成了投资买房的新型住宅消费观念，著名经济学家厉以宁提出的第二套住宅的概念就含有投资的意思。目前，由于居民的购买力的限制，我国住房投资需求尚未形成规 模，消费性需求仍是住房消费的主流。 2.2 城镇住宅市场潜在需求 2004 年 11 月 22 日，建设部政策研究中心颁布的我国居民住房的小康标准：到 2020 年，我国居民住房要从满足生存需要实现向舒适型的
16、转变，基本做到“户均一套房、人均一套房、功能配套、设施齐全”。到那时居住消费支出达到 25%。这说明我国的住房消费仍有很大的发展空间。市场潜在的总需求即社会对住房的一般需求很旺盛。具体表现在： 1 居住水平提高的影响：我国居民的居住水平有了很大程度的提高，但是由于底子薄、发展晚和经济发达国家的居住水平还有很大的差距， 我国居民人均住房面积不算大，还有很大的发展空间。 2 城市化发展的影响：城市化步伐趋于加速中， 1997 年的城镇化水平为 29.9%， 2003年已上升至 40.53%， 2010 年已达 50%，这必然大大提升了住宅的需求。与此同时，城市化进程中的城市改造和拆迁也形成了大量的
17、住宅被动需求和投资需求。 3 流动人口增长的影响：大量的流动人口既是生产者，也是消费者，他们得衣、食、住、行的消费，对拉动经济也会产生积极的促进作用。流动人口主要是农村劳动力流动形成的人口和大中专毕业生留成的人口。国家统计局发布的 2010 年全国人口 抽样调查数据显示，我国流动人口的规模已达 2.33 亿。如此庞大的外来人口，以租赁的方式获取住房的占 72.2%，而购买房屋的只有 2.1%，因此形成了这些城市的房屋租赁市场的消费主体为房屋租赁市场的发展奠定了坚实的基础。而与此同时全国进城务工的农民工达到 1.7 亿人。 4 城市拆建改造的影响：在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城
18、市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，拆迁户用拆迁费加银行按揭购买商品房，由此导致的被动型需求急速增长。拆迁改造中包括自然折旧的影响 :全国 2000 年城镇已有住房 92 亿 平方米，如果按照住房折旧年限 50 年计算，每年折旧率取 2%，每年需折旧 1.84 亿平方米。 3. 浙江省城镇居民住房消费情况 为进一步了解当前浙江省城镇居民的住房消费的投资意向，把握房地产市场的今后走势，省城调查对组织杭州、宁波、温州等 11 个地级市城调队，于 2001 年 9 月对 1210 户城镇居民家庭进行了住房消费的专项调查。调查表明：有 10.5%的家庭拥有两套住房；有 26.7%的家庭在
19、五年内有购房意向；购房考虑的主要因素是价格、质量、环境；赞成货币分房政策的居民占 60.1%，货币分房的覆盖面仅为 38.9%。 3.1 浙江城镇居民家庭的住房现状 （ 1）拥有二套以上住房的家庭占 10.5% 被调查的 1210 户城镇居民家庭共有住房 1314 套，其中拥有一套住房的 1083 户，占89.5%，拥有二套住房的 123 户，占 10.2%，拥有三套住房的 4 户，占 0.3%。二套及以上住房的家庭中，除 127 套自住外，亲友居住的有 52 套，占 39.7%，出租房又 40 套，占 30.5%，空房有 30 套，占 22.9%，另有 9 套住房为居民购买的建期房，占 6.
20、9%。 （ 2）拥有房屋类型来看，大多数居民以多层配套单元楼房为主，占 83.5%住高层楼房和住单 栋楼房（含别墅）的比例较小，各占 0.4%和 0.1%，仍有 15.5%的城市居民的住房比较简陋，其中平房 2.9%，普通楼房（厨卫设施不配套）占 12.6%。 （ 3）建筑面积在 60 平方米以下的占 43.9% 从 1210 户城市居民家庭拥有住房的面积情况来看，建筑面积户均为 73.4 平方米，其中面积在 150 平方米以上的有 63 户，占 5.2%，面积在 100 150 平方米的有 108 户，占 8.9%，面积在 80 100 平方米的有 132 户，占 10.9%，面积在 60
21、80 平方米的有 376 户，占 31.1%，面积在 60 平方米以下的有 531 户 ，占 43.9%。 3.2 浙江省城镇居民人均可支配收入 浙江省共有 11 个地级市，分别为杭州市、宁波市、温州市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、金华市、衢州市、舟山市、台州市、丽水市。 2009 年各市的人均可支配收入： 表 3.2 2009 年浙江省各市人均可支配收入 2009 年各市的人均可支配收入 杭州市 23534 杭州地区 26176 宁波市 25196 宁波地区 27237 温州市 22851 温州地区 24467 嘉兴市 22481 嘉兴地区 24693 湖州市 21604 湖州地区 23280
22、绍兴市 24646 绍兴地区 26874 金华市 24753 金华地区 28621 衢州市 17650 衢州地区 18938 舟山市 22257 舟山地区 24082 台州市 22738 台州地区 24429 丽水市 17710 丽水地区 19018 数据来自百度百科。 3.3 浙江省各市房价比较 表 3.3 浙江省各市房价 城市 销售面积（万平方米） 销售额（万元） 商品房房屋销售价格（元、平方米） 2007 2008 2009 2007 2008 2009 2007 2008 2009 合计 4542 2992.2 5538.1 26279951 18736825 43339772 5986 6262 7826 杭州市 1150.3 775 1456.4 8760181 6517463 15372226 7616 8409 10555 宁波市 804.4 448.4 815.2 2028878 3239083 7329806 6251 7224 8991 温州市 297.1 172.8 314 2231490 1527456 4265350 7510 8839 13584
