1、1凤凰社区物业服务企业招标文件（公开招标）招标单位：南通市崇川区文峰街道凤凰社区居委会招标代理：江苏建达工程项目管理有限公司日 期： 2018 年 3 月 5 日2投标须知文峰街道凤凰社区天都花苑（南）是 2003 年交付的拆迁安置小区、前景花苑是 2003年交付使用的商品房小区、新城东苑是 1997 年交付使用的老小区。为了落实上述居民小区物业及配套设施的物业服务单位，促使各小区物业管理工作更趋有效扎实，参照南通市、区相关政策法规等精神，经研究决定，本社区采用公开招投标方式对上述三个小区选聘一家物业服务企业。一、招标单位：南通市崇川区文峰街道凤凰社区居委会二、招标内容：凤凰社区小区物业服务三
2、、项目概况：1、上述各居民小区位于启印路东侧，凤凰莱茵苑西侧，海港引河北侧，洪江路南侧。（不含五一社区天都农贸市场区域、天都幼儿园围墙内区域及军分区宿舍围墙内区域）2、建筑面积共约 17.31 万，其中住宅面积为 16.91 万，天都花苑地下人防建筑面积为 0.4 万。绿化面积约 4.6 万。房屋为 41 幢（多层住宅楼层计 40 幢，社区用房计 1 幢）。3、天都花苑（南）目前属区 C 类拆迁安置小区，物业费补贴标准为每月每平方米 0.3元，面积为 112435。前景花苑和新城东苑均为社区代管小区，无区级物管经费补贴.4、物业管理的内容：（一）建立服务系统和服务网络；宣传物业管理的相关法规和
3、知识，宣传维护物业完好使用的具体要求；（二）房屋建筑共用部位管理及维修养护，包括楼盖、屋顶、墙面、楼梯间、走廊通道、连廊、门厅、楼梯扶手等；（三）共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括门卫、消防设施、机电设备、智能化设施设备、道路、公共照明、公共绿化、公益性文体设施、安全设施、管道、水泵及设备、地下车库等，消防、监控等安全消防设施需落实专业维保单位，定期进行检修。有完善的消防安全管理制度，配备相应特种设备管理人员。（四）物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；中标单位需自行落实各类垃圾临时堆放点；（五）物业管理区域内的绿化养护和有
4、效管理；（六）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所秩序管理；3（七）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；（八）物业管理区域的安全治安保卫及日常巡查服务；（九）物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；（十）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的管理服务，将装饰装修物业的禁止行为和注意事项告知业主，做好装饰装修的管理，违法建筑的管控，严禁业主地面违建、破坏房屋承重墙、楼顶平台消防通道搭建违法建筑，保护业主的生命安全和房屋安全；（十一）配合完成街道办、居委会布置的各项整改工作；（十二）根据业主需要与约定，提供其
5、他有偿服务等，并按约定向业主和物业使用人收取物业管理服务费、特约有偿服务费等。（十三）其他工作要求。四、投标单位资质要求：1、具有独立法人资格的物业服务企业，持有年检合格的营业执照、税务登记证、组织机构代码证或者是三证合一的营业执照；2、投标单位拟定的项目负责人须是实际拟派本项目的物业管理负责人；3、在以往类似的物业管理中没有不良记录，不良的社会报道及法律纠纷。五、投标要求1、投标单位应根据本社区实际情况结合物业管理条例及市政府关于进一步加强市区物业管理工作的意见的实施细则对天都花苑（南） 、前景花苑、新城东苑实行统一管理。2、管理期限暂定为 3 年。3、投标保证金：本项目投标人须在递交投标文
6、件时交纳投标保证金：现金人民币捌仟圆整（￥8,000.00 元）。评标结束后向未中标单位全额退还投标保证金（不计息）。中标单位的投标保证金在物业管理合同签字生效后全额退还（不计息）。中标单位无正当理由在约定的时间内未与招标单位签订合同的，保证金不予退还。4、履约保证金：（1）本项目履约保证金为人民币肆万元（￥40,000.00 元）。4（2）中标人的履约保证金须在中标通知书发出 3 日内汇入采购人账户，中标人凭“中标通知书”和已经汇至采购人账上的“履约保证金”凭证 7 日内与采购人签订合同。超期或未有协商，则视为自动放弃成交资格。 （3）中标人在按要求保质保量的完成该项目合同后，采购人凭中标人
7、提交的申请，一次性无息退还该合同项目的履约保证金。（4）由于中标人的原因，在签订合同后出现不按合同履行的情况，采购单位有权将履约保证金作为违约金，全额不予退还，同时采购单位亦有权终止合同，中标人还须承担相应的法律赔偿责任。5、中标人应在领取中标通知书时向招标代理机构一次性支付 3000 元招标服务费，否则招标人有权取消其中标资格。6、物业管理标准及奖罚：（1）考核采用“月考核”的方法，通过看现场、测民意、听汇报、查资料等环节，结合明查与暗访、定期与随期、互查与抽查的情况，结合业主满意度测评，按照（崇川政发（2014）17 号崇川区拆迁安置房小区物业管理暂行办法和文峰街道物业管理考核细则打分，按
8、得分比例拨付。（2）每季度由区物业管理考核工作小组按考核拨付费用，得分高于（等于）85 分的，按 100%的比例予以拨付；分值高于（等于）80 分低于 85 分的按 80%的比例予以拨付；高于（等于）70 分低于 80 分的按 70%的比例予以拨付；高于（等于）60 分低于 70 分的按 50%的比例支付报酬，当年度考核累计 3 个月低于 70 分，招标单位有权提前终止合同。（3）有下列情况之一的，凤凰社区居委会有权提前解除合同：因管理、服务不到位，有效投诉较多且处理不力的；因物业管理原因发生业主多次集体上访事件的；发生重大盗窃、重大火灾、重大人为安全事故的；被主流媒体曝光造成较大社会影响，经
9、查实负有管理责任的；在区工作检查中被二次以上通报批评或当年度考核累计 3 个月低于 70 分；其它有影响社会稳定重大行为的。六、投标文件组成投标文件由“资格审查文件”和“技术商务文件”两部分组成。资格审查文件包含：51、营业执照（副本） 、税务登记证、组织机构代码证或者是三证合一的营业执照（副本） ；2、法定代表人证明书；3、法定代表人身份证复印件；4、法定代表人授权委托书（如有） ；5、被授权人身份证复印件；（代理人投标须提供法定代表人及被授权人两人的身份证复印件；法定代表人本人亲自投标时，仅需提供法定代表人本人身份证复印件）技术商务文件包含：1、投标声明函；2、物业管理方案：（1）拟采用的
10、管理方式，服务理念及特色服务。（2）内部管理架构。（3）工作流程。（4）物业管理人员配备：管理正、副经理简历、人员数量、各岗位配置等。（5）物业管理工作必须的工器具装备情况。（6）各项管理规章制度。（7）各部门考核细则。（8）住宅小区客户服务管理及资料档案管理办法。（9）公共设施设备维修保养以及绿化养护计划。（10）停车秩序管理办法。（11）特约服务以及物业接管验收。（12）应急预案（包括制定火灾、雪灾、水浸、台风、盗窃、停电、消防安全等突发事件应急预案） 。（13）各项管理指标的承诺： 房屋完好率；房屋零修、急修及时率；房屋零修工程合格率；消防设施、设备完好率；路灯完好率；道路完好率；排水管
11、、明、暗沟完好率；消防报警系统完好率；消防连动系统完好率；绿化完好率；用户投诉、回访率。（14）社区文化建设计划。（15）针对小区“六乱”现象管控方案。6上述项目应逐一例举，要体现出合理、先进、完备、可行，评标委员会将以此作为评标依据。特别说明：（1）投标人应提供上述资料均一式伍份，并按以上顺序装订，所有复印件加盖公司公章，且提供原件备查。（2）投标申请人要对所提供材料的真实性、准确性负责，若有虚假或偏差，一经查实，将取消其投标资格。七、投标文件的装订及密封1、投标人按招标文件组成顺序编写投标文件，并牢固装订成册。招标文件均需采用A4 纸（图纸等除外） ，不允许使用活页夹、拉杆夹、文件夹、塑料
12、方便式书脊（插入式或穿孔式）装订。投标文件不得行间插字、涂改、增删，如修改错漏处，须经投标文件签署人签字（或盖章）并加盖公章。2、投标人应准备伍份完整的投标文件，其中正本壹份，副本肆份，并标明“正本”或“副本”字样，若有差异，概以“正本”为准。3、投标文件分两册密封。第一册为 “资格审查文件” ，第二册为 “技术商务文件” 。并在封袋上标明“资格审查文件” 、 “技术商务文件” 。封袋上标明“招标人名称、工程名称及投标人名称” ，并在封袋上加盖投标人单位公章。 “资格审查文件” 、 “技术商务文件”必须分开装袋密封。4、投标文件正本须按招标文件要求由法定代表人或被授权人签字或盖章并加盖投标人印
13、章。副本可复印，但须加盖投标人印章。投标人未按上述规定提交投标文件，其投标文件将被拒绝，并退还给投标人。逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。八、废标条款凡投标文件有下列情况之一的，属于重大偏差，视同未能对招标文件作出实质性响应，按废标处理。1、投标文件中的投标函未加盖投标人的公章；2、投标文件中的投标函未加盖企业法定代表人（或企业法定代表人委托代理人）印章（或签字）的；3、如投标函加盖企业法定代表人委托代理人印章（或签字）的，企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（原件）的；74、投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；5、除在投标截止时间前经招标人同意外，项目负
14、责人与资格预审时不一致的；6、组成联合体投标未提供联合体各方共同投标协议的（本项目不接受联合体投标） ；7、在同一招标项目中，联合体成员以自己名义单独投标或者参加其他联合体投标的；8、同一投标人提交两个及以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求提交备选投标的除外；9、未按招标文件要求提供投标保证金的；10、投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限的；11、明显不符合技术规范、技术标准的要求的；12、不同投标人的投标以及投标文件制作过程出现了评标委员会认为不应当雷同的情况的；13、以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的。九、投标、开标时间及地
15、点1、投标截至时间：2018 年 3 月 26 日上午 9:30 时2、开标时间：2018 年 3 月 26 日上午 9:30 时投标、开标地点：南通市崇川区青年中路 128 号，崇川区便民服务中心 314 会议室（东楼）十、评标委员会组成评标委员会由 3 人以上单数组成。评标委员会各成员独立对每个进入打分程序的有效投标人的投标文件以打分的形式进行评审和评价。当评标委员会评委为 5 人以上的，投标人各项得分是在去掉一个最高分和一个最低分后均算而成，当评委少于 5 人（含 5 人）时，投标人得分按算术平均值计算（计算结果均四舍五入保留两位小数） 。十一、评标办法（满分 100 分）1、评标细则：
16、凤凰社区小区物业管理评分表序号 评分项目 评分标准与方法 最高分值（分）一 物业管理方案（70 分） 708服务理念先进 6-8 分；一般 3-5 分；无 0 分。1 有先进的服务理念及特色服务相应措施（10 分） 特色服务措施优 2 分；一般 1 分；无0 分。102 项目组织机构设置合理、 管理制度健全（8 分） 合理、健全 7-8 分；基本合理、健全4-6 分；不合理 2-3 分：不健全 0 分 8人员配备合理 4-6 分；基本合理 2-4分；不合理 1-2 分：不健全 0 分。3人员配备合理（提供本项目人员配置表） 、培训计划周密（9 分） 有培训计划且合理 3 分；有培训计划，合理性
17、一般 1 分；没计划实施 0 分。94 住宅小区客户服务管理及 资料档案管理（3 分） 合理、健全 3 分；基本合理、健全 2分；不合理、不健全 0 分。 35 公共设施设备维修保养、 绿化养护计划（10 分）消防、监控等安全消防设施落实专业维保单位，定期进行检修。有完善的消防安全管理制度，配备特种设备管理人员。公共设施设备维修保养、绿化养护计划完整全面，可操作性强得8-10 分；一般得 5-8 分；不全面得2-4 分；没有计划得 0 分。106停车秩序管理方案及特约服务以及物业接管验收方案（10 分）合理、健全 8-10 分；基本合理、健全 4-7 分；不合理 1-3 分；不健全 0分。10
18、7 应急预案齐全（5 分）制定火灾、雪灾、水浸、台风、盗窃、停电等突发事件应急预案（5 分） ，每缺一项减 1 分、消防安全突发事件应急预案，缺项减 2 分，直至 0 分。58 各项管理指标的承诺（3）承诺房屋完好率；房屋零修、急修及时率；房屋零修工程合格率；消防设施、设备完好率；路灯完好率；道路完好率；排水管、明、暗沟完好率；消防报警系统完好率；消防连动系统完好率；绿化完好率；用户投诉、回访率。合理、全面 3 分；不全面 1-2分；无承诺的 0 分。39 社区文化建设计划（3 分）社区文化建设计划，周密且易于实施得 2-3 分，一般得 1-2 分；不合理得0 分。310 针对小区“六乱”现象
19、管控方案（9 分）（1） “六乱”管控方案合理得 5-9 分；（2） “六乱”管控方案较合理得 2-5分；（3） “六乱”管理一般得 2 分以下。99二 现场答辩（笔答） （30 分）评委组提供 AB 试卷现场笔答，现场答辩须由投标人拟派本项目负责人或投标单位公司负责人到场答辩。30合计 1002、评分办法：评审委员会对投标人技术标评审和现场答辩 2 个方面根据上述评分细则进行评定打分，得分最高者为中标单位。如总分相同，则由招标人抽签决定。现场将中标结果告知所有未中标的投标人。3、确定中标候选人：评标得分最高的投标人为中标单位；若评标得分相同时则由招标人在开标现场抽签确定中标候选人。4、本项目
20、评标办法的解释权属评标委员会。十二、其他事项1、付款方式：每季度由社区按照标准进行考核。2、招标人向中标人发出中标通知书 7 日内，按照招标文件和中标人的物业管理整套方案以书面形式签订物业服务合同。3、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。4、投标人根据在投标过程中发现投标人如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。5、现场开标的单位不少于三家，否则本次招标作为流标处理。十三、联系方式1、招标单位：南通市崇川区文峰街道凤凰社区居委会联系人：任晓彬 电话：139629816182、招标代理：江苏建达工程项目管理有限公司联系人：王怡 电话：1805166829010附件：投标文件（格式）说明：1、投标人需如实、认真地填写和提交本部分要求的文件，并按此顺序进行装订；2、对文件中要求的所附资料应在投标时随相应的文件一并提供或给予明确的答复；3、证明文件的签字人应保证他/她所做的声明及对一切问题的回答的真实性和准确性；4、招标人将对投标人提交的文件内容予以保密，但不退还。以下为投标文件的格式及排列顺序
