1、盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -1-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目资 产 评 估 报 告 书冀 众 泰 评 报 字 （ 2017） 第 275 号评 估 机 构 ： 河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司报 告 提 交 时 间 ： 二 零 一 七 年 十 月 九 日盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -2-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL：
2、 0317-2102271 2080271 2085105目 录一 、 声 明 1-1二 、 资 产 评 估 报 告 书 摘 要 2-4三 、 资 产 评 估 报 告 书 正 文 5-131、 委 托 方 和 产 权 持 有 者 简 介 5-52、 评 估 目 的 5-63、 评 估 范 围 与 对 象 6-64、 价 值 类 型 及 定 义 6-65、 评 估 基 准 日 6-76、 评 估 依 据 7-87、 评 估 方 法 8-108、 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 10-119、 评 估 假 设 11-1210、 评 估 结 论 12-1211、 特 别 事 项 说 明
3、.12-1412、 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 .14-1413、 评 估 报 告 日 .14-1414、 评 估 机 构 及 注 册 资 产 评 估 师 盖 章 签 字 .14-14四 、 资 产 清 查 评 估 明 细 表五 、 备 查 文 件盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -3-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目资 产 评 估 报 告 书冀 众 泰 评 报 字 2017第 275 号第 一 部 分 声
4、 明1、 就 注 册 资 产 评 估 师 所 知 ， 评 估 报 告 中 陈 述 的 事 项 是 客 观 的 。2、 注 册 资 产 评 估 师 在 评 估 对 象 中 没 有 现 存 的 或 预 期 的 利 益 ， 同 时 与 委 托 方 和 相 关当 事 方 没 有 个 人 利 益 关 系 ， 对 委 托 方 和 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 。3、 评 估 报 告 的 分 析 和 结 论 是 在 恪 守 独 立 、 客 观 、 公 正 原 则 基 础 上 形 成 的 ， 仅 在 评估 报 告 设 定 的 评 估 假 设 和 限 制 条 件 下 成 立 。4、 评 估 结 论 仅
5、 在 评 估 报 告 载 明 的 评 估 基 准 日 有 效 。 评 估 报 告 使 用 者 应 当 根 据 评 估基 准 日 后 的 资 产 状 况 和 市 场 变 化 情 况 合 理 确 定 评 估 报 告 使 用 期 限 。5、 注 册 资 产 评 估 师 及 其 评 估 机 构 具 备 本 评 估 业 务 所 需 的 执 业 资 质 和 相 关 专 业 评 估经 验 。6、 注 册 资 产 评 估 师 及 业 务 助 理 人 员 对 评 估 对 象 进 行 了 现 场 勘 查 。7、 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 是 对 评 估 对 象 价 值
6、 进 行 估 算 并 发 表 意见 ， 并 不 承 担 相 关 当 事 人 决 策 的 责 任 。 评 估 结 论 不 应 当 被 认 为 是 对 评 估 对 象 可 实 现 价格 的 保 证 。8、 遵 守 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则 ， 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见 ，是 注 册 资 产 评 估 师 的 责 任 ； 提 供 必 要 的 资 料 并 保 证 所 提 供 的 资 料 的 真 实 性 、 合 法 性 和完 整 性 ， 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 人 的 责 任 。9、 注 册
7、 资 产 评 估 师 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 状 况 给 予 了 必 要 的 关 注 ， 但 不 对 评 估 对象 法 律 权 属 提 供 任 何 形 式 的 保 证 。10、 评 估 报 告 的 使 用 仅 限 于 评 估 报 告 中 载 明 的 评 估 目 的 ， 因 使 用 不 当 造 成 的 后 果 与签 字 注 册 资 产 评 估 师 及 其 所 在 评 估 机 构 无 关 。第 二 部 分 资 产 评 估 报 告 书 摘 要盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -4-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL：
8、0317-2102271 2080271 2085105一 、 评 估 目 的本 次 评 估 目 的 为 盐 山 县 人 民 法 院 受 理 的 盐 山 县 忆 冠 彩 钢 加 工 厂 申 请执 行 盐 山 县 明 尚 服 装 厂 借 款 合 同 纠 纷 一 案 委 托 拍 卖 目 的 下 所 涉 及 的 盐 山 县明 尚 服 装 厂 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 及 所 租 赁 的 盐 山 县 庆 云 镇 黑 牛 王 村 6 亩 集体 土 地 的 剩 余 6.5 年 的 租 赁 权 提 供 在 评 估 基 准 日 （ 2017 年 9 月 29 日 ） 的 公允 参 考 价 值 。二
9、、 评 估 对 象 和 评 估 范 围根 据 委 托 协 议 书 的 要 求 ， 本 次 评 估 对 象 为 盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖目 的 下 所 涉 及 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 及 土 地 租 赁 权 的 市 场 价 值 。本 次 评 估 范 围 为 盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 及 土地 租 赁 权 。 具 体 为 ： 盐 山 县 明 尚 服 装 厂 厂 房 一 栋 ， 大 门 （ 含 电 动 伸 缩 门 ），围 墙 ， 厨 房 ， 车 棚 ， 地 面 硬 化 ， 门 卫 一 间 及 所 租 赁 的 盐 山
10、县 庆 云 镇 黑 牛 王村 6 亩 集 体 土 地 剩 余 6.5 年 的 租 赁 权 。纳 入 本 次 评 估 范 围 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 与 委 托 协 议 书 以 及 资 产 申 报表 中 确 定 的 资 产 范 围 一 致 。三 、 价 值 类 型 及 其 定 义根 据 本 项 目 的 评 估 目 的 和 评 估 对 象 的 具 体 情 况 ， 本 次 评 估 的 价 值 类 型为 市 场 价 值 。市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的情 况 下 ， 评 估 对 象 在 评 估 基 准
11、日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 。四 、 评 估 基 准 日根 据 我 公 司 与 委 托 方 的 约 定 ， 本 项 目 的 资 产 评 估 基 准 日 为 2017 年 9本 摘 要 内 容 摘 自 资 产 评 估 报 告 书 ， 与 资 产 评 估 报 告 书 正 文 具 有 同 等 法 律 效 力 。 欲 了解 本 评 估 项 目 的 全 面 情 况 ， 应 认 真 阅 读 资 产 评 估 报 告 书 全 文 。盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -5-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL：
12、0317-2102271 2080271 2085105月 29 日 。五 、 评 估 方 法本 次 采 用 成 本 法 对 委 估 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 进 行 评 估 ； 对 集 体 土 地 租 赁权 采 取 合 同 约 定 价 格 及 剩 余 6.5 年 租 赁 年 限 确 定 。六 、 评 估 结 论经 评 估 ， 盐 山 县 人 民 法 院 所 委 托 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 及 集 体 土 地 租 赁权 在 评 估 基 准 日 （ 2017 年 9 月 29 日 ） 评 估 价 值 为 522103.83 元 。 其 中 ： 房屋 建 （ 构 ） 筑 物 评
13、估 值 为 ： 483103.83 元 ；集 体 土 地 租 赁 权 评 估 值 为 ： 39000.00 元 。（ 具 体 情 况 详 见 后 附 评 估 明 细 表 ）七 、 评 估 报 告 有 效 期本 次 评 估 结 果 有 效 期 为 1 年 ， 自 2017 年 9 月 29 日 起 至 2018 年 9 月 28日 止 ， 超 过 1 年 应 重 新 聘 请 评 估 机 构 评 估 。八 、 评 估 报 告 日 ： 2017 年 10 月 09 日 。以 上 内 容 摘 自 资 产 评 估 报 告 书 ， 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 全 面 情 况 ， 应 认真 阅 读
14、资 产 评 估 报 告 书 的 全 文 。盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -6-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105（ 此 页 无 正 文 ）河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司评 估 机 构 负 责 人 ： 中 国 注 册 资 产 评 估 师 ：中 国 注 册 资 产 评 估 师 ： 第 三 部 分 评 估 报 告 正 文盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -7-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TE
15、L： 0317-2102271 2080271 2085105河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 “众 泰 评 估 公 司 ”） 接 受 盐 山县 人 民 法 院 的 委 托 ， 根 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 法 规 、 准 则 ， 本 着 客 观 、 公正 、 独 立 、 科 学 的 原 则 ,按 照 公 认 的 资 产 评 估 方 法 ,对 盐 山 县 人 民 法 院 拍 卖目 的 下 所 涉 及 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 及 集 体 土 地 租 赁 权 进 行 了 评 估 。 遵 守 相关 法 律 、 法 规 和 资 产 评 估 准
16、 则 ， 对 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 （ 2017 年 9 月 29日 ） 拍 卖 目 的 下 的 价 值 进 行 分 析 、 估 算 并 发 表 专 业 意 见 是 注 册 资 产 评 估 师的 责 任 ； 提 供 必 要 的 资 料 并 保 证 所 提 供 资 料 的 真 实 性 、 合 法 性 、 完 整 性 ，恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 人 的 责 任 。 众 泰 评 估 公 司 于 2017 年9 月 29 日 至 2017 年 10 月 09 日 ,按 照 必 要 的 评 估 程 序 对 委 托 评 估 的 资 产 进行 了
17、实 地 勘 察 、 市 场 调 查 与 询 证 ,对 委 估 资 产 在 2017 年 9 月 29 日 所 表 现 的市 场 价 值 作 出 了 公 允 反 映 。 现 将 资 产 评 估 情 况 及 评 估 结 果 报 告 如 下 ：一 、 委 托 方 、 产 权 持 有 者 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者（ 一 ） 资 产 评 估 委 托 方 及 产 权 持 有 者资 产 评 估 委 托 方 为 盐 山 县 人 民 法 院 ；产 权 持 有 者 为 盐 山 明 尚 服 装 厂 （ 其 中 集 体 土 地 的 承 租 人 为 济 南 名 尚 服饰 有 限 公
18、 司 ） 。（ 二 ） 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者本 次 评 估 的 报 告 使 用 者 为 相 关 当 事 人 及 拍 卖 公 司 。二 、 评 估 目 的 ：本 次 评 估 目 的 为 盐 山 县 人 民 法 院 受 理 的 盐 山 县 忆 冠 彩 钢 加 工 厂 申 请执 行 盐 山 县 明 尚 服 装 厂 借 款 合 同 纠 纷 一 案 委 托 拍 卖 目 的 下 所 涉 及 的 盐 山 县明 尚 服 装 厂 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 及 租 赁 的 盐 山 县 庆 云 镇 黑 牛 王 村 6 亩 集 体土 地 剩 余 6.5 年 租 赁 权
19、提 供 在 评 估 基 准 日 （ 2017 年 9 月 29 日 ） 的 公 允 参 考盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -8-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105价 值 。三 、 评 估 范 围 和 对 象 ：根 据 资 产 评 估 委 托 协 议 书 的 约 定 ， 本 次 评 估 范 围 为 盐 山 县 人 民 法院 委 托 拍 卖 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 及 集 体 土 地 租 赁 权 。 具 体 为 ： 盐 山 县 明 尚服 装 厂 厂 房 一 栋
20、 ， 混 合 结 构 ， 高 5.74 米 ， 瓷 砖 地 面 ， 西 面 、 南 面 及 北 面 砖墙 约 高 2 米 ， 东 面 砖 墙 约 高 1 米 ， 其 余 外 墙 为 彩 钢 结 构 ， 方 管 屋 架 ； 大 门（ 含 电 动 伸 缩 门 ） ， 其 中 电 动 伸 缩 门 已 坏 ； 围 墙 ， 部 分 为 混 凝 土 花 柱 结 构 ，部 门 为 砖 结 构 ； 厨 房 ， 混 合 结 构 ， 高 约 3 米 ， 瓷 砖 地 面 。 门 卫 ， 混 合 结 构 ，高 约 3.5 米 ， 瓷 砖 地 面 ； 车 棚 ， 彩 钢 结 构 ； 地 面 硬 化 ， 混 凝 土 结
21、构 ， 面 层厚 约 60mm。 集 体 土 地 租 赁 权 具 体 情 况 为 ： 土 地 出 租 方 ： 黑 牛 王 村 委 会 ， 承租 方 ： 济 南 明 尚 服 饰 有 限 公 司 ， 土 地 面 积 为 6 亩 集 体 土 地 ， 位 于 205 国 道桥 北 西 侧 ， 四 至 情 况 为 东 至 205 国 道 ； 西 至 道 ； 北 至 忆 冠 彩 钢 加 工 厂 ； 南至 场 地 。 合 同 约 定 土 地 承 租 经 营 期 限 为 30 年 ， 自 2014 年 2 月 16 日 至 2043年 2 月 15 日 止 ， 一 次 性 交 清 前 10 年 的 承 包 费
22、 60000 元 。纳 入 本 次 评 估 范 围 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 及 集 体 土 地 租 赁 权 与 委 托 协 议书 以 及 资 产 申 报 表 中 确 定 的 资 产 范 围 一 致 。四 、 价 值 类 型 及 定 义 ：根 据 本 次 评 估 目 的 ， 选 择 的 价 值 是 市 场 价 值 。市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫的 情 况 下 ， 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 。 五 、 评 估 基 准 日 ：本
23、项 目 资 产 评 估 基 准 日 为 2017 年 9 月 29 日 。根 据 委 托 方 的 要 求 ， 评 估 基 准 日 选 取 了 现 场 勘 察 日 (2017 年 9 月 29 日 )，有 利 于 评 估 日 期 接 近 经 济 行 为 发 生 日 ， 确 保 评 估 结 果 比 较 真 实 、 合 理 的 反映 资 产 现 状 。盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -9-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL： 0317-2102271 2080271 2085105本 次 评 估 取 价 标 准 为 评 估 基 准
24、日 的 有 效 价 格 标 准 。六 、 评 估 依 据 ：（ 一 ） 行 为 依 据 ：河 北 省 盐 山 县 人 民 法 院 司 法 鉴 定 委 托 书 （ 2017） 冀 0925 委 评 4 号 。（ 二 ） 法 规 依 据 ：1、 河 北 省 资 产 评 估 协 会 河 北 省 资 产 评 估 操 作 规 范 实 施 细 则 （ 1996） 冀 国 资 评 字 第 53 号 2、 中 国 注 册 会 计 师 协 会 关 于 印 发 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律权 属 指 导 意 见 的 通 知 会 协 2003 第 18 号 3、 中 华 人 民 共 和
25、 国 城 市 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 管 理 法 4、 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 估 价 规 范 （ GB/T50291-1999）（ 三 ） 准 则 依 据 ：1、 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 2、 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 3、 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 4、 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 5、 资 产 评 估 准 则 业 务 约 定 书 6、 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 7、 资 产 评 估 准 则 不 动 产 （ 四 ） 取 价 依 据 ：1、 吕 发 钦 主 编 的 资 产 评 估 常
26、 用 数 据 与 参 数 手 册 (第 二 版 )2、 评 估 人 员 现 场 勘 察 、 调 查 了 解 获 取 的 资 料 以 及 市 场 调 查 获 取 的 价格 资 料盐 山 县 人 民 法 院 委 托 拍 卖 项 目 资 产 评 估 报 告 书 -10-河 北 众 泰 资 产 评 估 有 限 公 司 TEL： 0317-2102271 2080271 20851053、 2012 河 北 建 筑 、 安 装 工 程 预 算 定 额 和 取 费 定 额 、 调 差 文 件 、 12 市政 定 额 及 相 应 的 取 费 定 额4、 沧 州 市 工 程 建 设 造 价 管 理 站 发 布
27、 的 2017 年 第 4 期 建 筑 材 料 价 格 信息5、 委 托 方 、 产 权 持 有 单 位 提 供 的 资 产 评 估 清 查 明 细 表 等 其 他 评 估 相 关资 料6.其 他 取 价 依 据 等 。（ 五 ） 产 权 依 据1、 土 地 租 用 合 同 复 印 件2、 其 他 相 关 资 料七 、 评 估 方 法 ：评 估 人 员 在 认 真 分 析 所 掌 握 的 资 料 ， 根 据 评 估 对 象 的 特 点 及 评 估 目 的 ，遵 照 国 家 有 关 法 律 、 法 规 ， 估 价 技 术 标 准 ， 对 委 估 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 采 用采 用 重
28、置 成 本 法 ， 对 集 体 土 地 租 赁 权 采 取 合 同 约 定 价 格 及 剩 余 租 赁 年 限 确定 。（ 一 ） 对 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 的 评 估对 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 的 评 估 采 用 重 置 成 本 法 。根 据 委 托 方 提 供 的 房 屋 建 （ 构 ） 筑 物 评 估 明 细 表 进 行 了 核 对 ， 做 到表 物 相 符 。 在 此 基 础 上 ， 组 织 专 业 工 程 技 术 人 员 进 行 现 场 勘 察 和 核 实 。重 置 成 本 法 计 算 公 式 ： 评 估 值 =重 置 价 值 成 新 率（ 1） 重 置 价 值 的 确 定重 置 价 值 是 假 设 在 评 估 基 准 日 重 新 建 造 的 与 评 估 对 象 具 有 相 同 效 用 的全 新 状 态 的 建 筑 物 价 值 。 评 估 时 考 虑 了 所 需 的 合 理 、 必 要 的 费 用 （ 包 括 前
