1、摘要 I 摘 要 随着我国土地使用制度、住房制度以及其他相 关领域的经济体制改革的不断深入和完善，房地产估价的作用越来越大， 房地产估价方法的研究将越来越重要。 本文主要 对 房地产估价的 三种 方法 市场比较法、成本法、收益法进行了比较详细的阐述和分析，并分别在这几种估价方法中引入数学模型，以定量的方法来确定房地产估价。 首先，本文在介绍国内外房地产估价研究现状的基础上，提出估价方法在目前应用中存在的难点和问题；接着概述 资产评估 的基本概念； 然后是房地产估价方法的阐述和分析，在市场比较法中首先介绍了各因素的修正，分析了应用市场比较 法估价的难点；在收益法中首先介绍了纯收益、资本化率和收益
2、年限的确定，接着分析了运营费用的合理构成；在成本法中首先介绍了房地产价格构成，分析了建筑物折旧的分类和求取方法，最后根据 其中 比较常用的市场比较法，结合 实际 的 案例 进行房地产估价 ，从而达到了对该方法的实际验证， 并做出 了 该 房地产估价 的 案例报告。 关键词 ： 房地产估价 ； 市场比较法 ；收益法； 成本法 ； 资本化率 Abstract II Abstract As our country land use system, the housing system as well as all the correlation domains economic restructur
3、ing is unceasingly deepingand is perfected, the real estate estimate pay more and more function, the real estate estimate research will be more and more important. This article will elaborated the parameter determination of the market comparison method, the income law and the cost law in detail and
4、Proposed some new ideas about that, and will separately introduce the mathematical model in these estimate method, and definite real estate estimate quota method. First , in the base of the research of the domestic and foreign real estate estimate present situation,this article proposes the difficul
5、ty and question of estimate method in the application at present; Then outlines the basic concept of the real estate estimate; the article introduces the various factors revision of the market comparison method, analyzes the difficulty of the market comparison method in application, proposes the app
6、lication of the set 一 air analysis in the estimate, and has confirmed the analysis superiority of the set-pair analysis through the example; in the income method firstly introduces the determination of net income and capitalization rate and fixed number of year of income, then analyses the reasonabl
7、e operating costs; first of all introduces the real estate prices in cost method, analyzes the classification of building depreciation and calculating methods, finally according to the market that are widely used in the comparison method, combined with the actual case to carry on the real estate app
8、raisal, so as to achieve the practical validation of the method, and made the case of real estate appraisal report. KEY WORDS: the real estate estimate; market comparison method; income approach; cost approach; capitalization rate 目录 i 目录 摘 要 . I Abstract . II 第一 章 绪论 . 1 1.1研究背景和研究意义 . 1 1.2国内外研究状况
9、 . 1 1.2.1 国外研究状况 . 1 1.2.2 国内研究状况 . 2 第二章 资产评估的概述 . 4 2.1 资产评估的价格标准 . 4 2.1.1重置成本 . 4 2.1.2 现行市价 . 4 2.1.3 收益现值 . 5 2.1.4 清算价格 . 5 2.2 资产评估的基本方法 . 6 2.2.1 收益现值法 . 6 2.2.2 重置成本法 . 6 2.2.3 市场比较法 . 7 第三章 中外房地产估价的差异分析 . 9 3.1 土地使用年限的差异 . 9 3.2 折旧的差异 . 9 3.3 资本化率的差异 . 10 第四章 房地产估价概述 . 11 4.1估价概念及目的 . 11
10、 4.2市场比较法概述 . 11 4.2.1 市场比较法的基本概念 . 11 4.2.2 市场比较法的理论依据 . 12 4.2.3 市场比较法应用的条件 . 12 4.2.4 市场比较法操作步骤 . 12 4.3 收益法概述 . 13 4.3.1 收益法的估价原理 . 14 4.3.2.收益法的适用范围 . 14 4.3.3 收 益法公式 . 14 4.3.4 资本化率 . 16 目录 ii 4.3.5收益法估价的操作步骤 . 16 4.4 成本法概述 . 16 4.4.1 成本法的概念 . 16 4.4.2 成本法的适用范围 . 16 4.4.3 成本法的基本公式 . 17 4.4.4 成
11、本法估价的步骤 . 17 第五章 案例分析 . 18 5.1 案例概况 . 18 5.2 搜集交易实例 . 18 5.3 选取可比实例 . 18 5.4 进行交易情况修正 . 19 5.5 进行交易日期修正 . 19 5.6 进行区域因素修正（采用打分法） . 20 5.7 进行个别因素修正（采用打分法） . 21 结论 . 23 参考文献 . 24 致谢 . 25 第一章 绪论 1 第一章 绪论 1.1 研究背景和研究意义 随着房地产开发的深入和社会主义市场经济体制的确定 ,我国的房地产业迅速发展 ,房地 产市场日趋完善 。住房分配货币化已成为城镇住房制度改革的发展方向。在这种形势下。 无论
12、是房地产开发、经营、融资以及政府对房地产市场的宏观调控 ， 还是老百姓的选房、购房 ， 都需要大量的信息咨询、市场研究和投资决策服务 ， 尤其是房地产估价服务 ， 可以说 ， 房地产估价是规范房地产市场的一把尺子 。 进行房地产估价研究是新形势下房地产管理工作的需要 ， 是各类房地产交易的需要。 是房地产作价入股和合资合作的需要、是银行确定房她产抵押贷款额度的需要、是为征地和拆迁补偿提供依据的需要、是国家征收税费的需要 ， 是仲裁和诉讼中确定房地产价值的需要、是房地产开发商进行投资决策的需要 ， 是房地产拍卖、典当、保险 ,注册资本验资的需要 。 因此 ,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、
13、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理 ,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资 ,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等 ,都需要房地产估价 。 房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作 ,随着社会经济的不断发展 ,房地产估价的领域将越来越广 房地产估价方法的应用也将显得更加重要 。 1.2 国内外研究状况 1.2.1 国外研究状况 英国 ,早在 1884年便出版了房地产估价的专著 ,详细论述了收益法 ,其后近百年时间 。 该方法几乎没有什么大的变动 ,为以后各代估价师所沿用 。 20世
14、纪 20年代以来 ,西方主要国家进入城市化高速发展时期 ,房地产业出现空前繁荣 ,同时推动房地产估价研究的发展 ,大体上可以分为以下三个阶段： 第一阶段是土地经济学派的兴起 ,奠定了土地价值论基础 。 第二阶段是摩茨科 (Arthu J Mertzke)在房地产评估界发表的具 有划时代意义的论著 房地产估价过程 (1927),他在这本著作中 发展了马歇尔的思想体系 ,将价值理论与评估理论紧密结合起来 。 第三阶段的代表人物是海德 (Ic Lee Hyder,1888一 1947)、阿特金森 (Harry rant 北华大学本科毕业论文 2 Aikinson,1890 1979)和舒姆茨 (Ge
15、orgo LSclmutz,1893 1958),特别是舒姆茨的估价过程 (1941年 )一书成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著 。 英国主要采用五种房地产估价方法：市场比较法、投资法 (收益法 )、剩余法 (假设开发法 ),利润法和成本法 。 美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法 。 德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法 。 此外 ,加拿大的房地产评估方法也是三种：直接比较法、成本法和收益法。 日本的房地产评估方法主要有三种：成本法、市场比较法和收益法 。 综上所述 ,由于各个国家或地区情况不同 ,房地产估价方法的发展与应用也不同。国际上房地产估价法
16、可以分为两大类 ,一是以英国为代表的英联邦国家 ,采用五种基本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法在进行房地产估价时 ,注重经验、艺术 ,注重市场信息 ,在推算时很少采用数学模型 。 他们认为 ,在市场发达情况下 ,直接根据市场信息估价 更为可靠 。 二是以美国为代表的北美、日本等国家 ,采用三种基本方法：市场比较法、收益法、成本法 。 在进行房地产估价时 ,注重技术、计量 ,注重数学模型 ,即从投入产出来计算房地产的价值他们认为 ,通过建立具体的数学模型来评估更为公平合理。 因此要求对一宗房地产的估价尽量同时采用三种方法 。以便作出比较分析 1。 1.2.2 国内 研究状况 中国
17、房地产估价理论研究始于 20世纪 30年代 。 直到新中国成立之前 ,这个时期主要是在介绍国外房地产经济学理论的基础上 ,对房地产价格作了初步研究 。 新中国成立后 ,逐步消灭了土地私有制 ,建立起社 会主义公有制 。 由于“左”倾思想干扰 。 受前苏联产品经济思想的影响 ,认为社会主义不存在地租 ,城市住宅不是商品 ,因此房地产业不复存在 ,房地产价值及价格评估研究也被冷落嘲 。 党的十一届三中全会以来 。 学术气氛逐渐浓厚 ,对房地产价值理论开始进行探索 ,1980年邓小平同志作了住房要改革的指示 ,房地产价值理论研究与实践探讨开始出现新局面 ,有关房地产报刊杂志先后发表了许多有关城市住宅
18、属性 ,地租等方面的论文 。 1980年 11月成立了中国土地学会 ,并召开了学术讨论会。 探讨社会主义地租地价问题 。 这一时期 ,以地租地价问题讨论为中心 ,引发了整个土地价格问题的研究 ,较普遍地承认了社会主义存在地租 ,接受了地价是地租资本化这一古典理论 ,并一致承认应实行土地使用制度改革；以住宅商品化问题讨论为中心 ,引发了住宅商品化、住房制度改革 ,房产经济等同题的深入研究 ,逐步形成了房屋商品化理论体 。 1984 年 12 月 12日 ,原城乡建设环境保护部发布了经租房屋清产估价原则 ,这是新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章 ,规定房屋估价方法为：第一章 绪论 3
19、 房屋现值（净值） =房屋重置完全价值新旧程度 ,或房屋现值 =房屋重置完全价值房屋折旧 。 对于新旧程度的评定 ,1984 年 11 月 8 日发布了房屋完损等级评定标准 。 自 1987 年起 ,我国开始了城镇土地定级估价工作 ,并且由点到面 ,由沿海到内地 ,由大中城市向中心城市逐步进行 ,以便探索出适合我国当时地价评估的方法 。 1989 年福建省石狮市土地定级估价中 ,提出了从商业铺面租金中剥离地租推算综合级别基准地价的方法 ,即铺面租金剥离法 。 1991 年 ,建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题房地产价格评估方法与应用完成 ,第一次比较全面地介绍
20、了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原 法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法 ,同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法 。 从 1992 年起 ,北京市研究制定了北京市房屋重置价评估标准 ,在总结当时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、分项计价法的基础上 ,提出了“部件计分法” 。 这为我国房屋重置价格标准的制定开了定量分析的先河 。 1993 年颁布了城镇土地估价规程（试行） 。 城镇土地估价规程颁布后的四年 ,我国的土地估价管理办法、土地估价管理条例纷纷出台 ,土地市场日趋健全和完善 ,市场交易资料也很充分 ,这时如果再
21、采用先定级、后估价的方法测算地价 ,既累赘又使估价结果的精度不够 ,因此 ,地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价 ,即以市场比较法、收益法、路线价法为主 ,其他方法为辅的地价评估法 。 1995 年组织了首次全国房地产估价师执业资格考试 ,并出版了权威的指定辅导教材共四本 ,其中房地产估价理论与方法共推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法 ,仍为传统房地产估价方法 。 中国房地产估价方法受英国体系的影响较大 ,一般注重经验与艺术 ,尽 管不断有学者探讨引入各种数学模型 ,但这些方法在实际中应用都各有缺点 。 因此 ,借鉴英美两大评估体
22、系各自特点进行探索性应用研究 ,对中国房地产估价方法的发展与完善将具有一定的理论意义和现实意义 。 北华大学本科毕业论文 4 第二章 资产评估 的概述 资产 评估 ,即资产价值形态的评估 。 是指专门的机构或专门评估人员 ,遵循法定或公允的标准和程序 ,运用科学的方法 ,以货币作为计算权益的统一尺度 ,对在一定时点上的资 产进行评定估算的行为 。 资产评估 就是对资产重新估价的过程 ,是一种动态性、市场化活动 ,具有不确定性的特点 ,其评定价格也是一种模拟价格 。 因此 ,资产评估需要规范进行 。 资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业 ,在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的
23、作用 ,已经成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分 2。 2.1 资产评估的价格标准 根据我国资产评估管理要求和国际资产 评估惯例 ,资产评估中的价格标准有 重置成本 、 现行市价 、 收益现值 和 清算价格 等四种 。 2.1.1 重置成本 重置成本也称 现行成本 或重置价值 ,它是指在现时条件下 ,按功能重置资产 ,并使资产处于在用状态所耗费的 成本 。 重置成本与 历史成本 一样 ,也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格 ,所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格 。 资产在全新的状态下 ,如果物价不变 ,其重置成本与
24、历史成本是一致的 。 但是由于资产在 企业 中存在一 个或长或短的时期 ,因此 ,在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化 ,使资产的重置成本与历史成本发生差异 。 以重置成本作为资产的价格标准 ,克服了历史成本标准忽视 技术进步 、 通货膨胀所造成的价值失真的情况 ,能较为客观公正地反映资产的真实价格 。 但重置成本标准并 不十全十美 ,它忽视了资产的 盈利能力 ,而且带有较大的主观性 ,也不适用大多数企业整体资产的评估 。 重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用 ,如果资产改变用途 ,或是无法经营而中断运转 ,在评估中就应改用其他价格标准 。 资产的续用形式有 ： 在用续用、转用续用
25、和移用续用 。 不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素 。 2.1.2 现行市价 现行市价是指资产在公开市场上的销售价格 ,这 种销售可以是实际销售 ,也可以第二章 资产评估的概述 5 是模拟销售 。 现行市价应是在有充分的 市场竞争 ,交易双方都没有垄断及强制 ,而且双方都有足够时间和能力了解实情 ,具有独立的判断和理智的选择的条件下进行 。 决定资产现行市价的基本因素有：资产本身的再生产成本价格 。 一般来讲 ,资产价 格 高低取决于其 生产成本 的高低；资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况 ,在一般情况下优质就会优价；市场供需情况 ,一般情况一项资产供大于求 ,其价格会
26、下降；如果求大于供 ,价格就会上 。 我国在现时情况下 ,资产市场尚未完全形成 ,市场信息 渠道尚不 够畅通 ,评估者的实践经验有待进一步提高 。 因此 ,除土地及房屋评估以外 ,以现行市价作为价格标淮 ,对某些资产评估时尚有一定难度 。 2.1.3 收益现值 收益现值是指资产产生的未来 净现金流量 的贴现现值之和 。 收益现值的本质是本金市场价格 ,是 剩余价值 的本金化 。 在 市场经济 条件下、 投资者 投资的直接目的是为了获得预期 收益 。 在正常的经营条件下 ,投资者欲获得更多的收益 ,就必须在 资产方增加投资或提高 收益率 。 投资越多资产价值就越大 ,反之越小 。 从本金运动的目
27、的看 ,本金和收益是可以相互转化的 ,投入一定量的本金 ,可获得 定量的收益 ,反之 ,根据一定量的收益 ,也可追溯为一定量相应的本金 。 这就形成了两个概念：一是本金收益率 ,即投入的本金与预期收益的比率 ,二是收益本金化率 ,即预期收益还原为本金的比率 。 收益现值就是年预期收益除以适用本金收益率后的商 。 以收益现值作为资 产的价格标准 ,意味着 资产所有者 流动的不是一般的商品买卖 ,而是将资产作为收益能力来买卖 ,在预期收益比较稳定的情况下： 资产现值 =收益现值 =预期收益 /适用 资产收益率 收益现值标准在应用中有两个不足 ,一是决定收益现值的预期收益额和资产收益率预测起来因 难
28、 。 二是用预期收益作为被评资产价值的基础 ,似乎与资产实体本身无关 ,故用起来难度大 。 但尽管如此 ,收益现值仍有其无法替代的优越性 。 收益现值标准是在企业 持续经营 的前提下 ,评估对象只能是整体资产或具有单独获利能力的资产 ,并且在预期收益较为稳定的条件下应用才较为科学 。 2.1.4 清算价格 清算价格是指企业停止经营或破产后 。 要求在一定期限内以变现的 方式 处理其资产 ,以清偿债务和分配剩余权益条件下所采用的资产价值 ,也就是在非正常市场条件下 资产拍卖 的价格 。 企业停业的 原因 多种多样 ,可能是破产或是歇 业 ,也可能是合作期满 。 但无论 是什么 原因停业 ,其核心
29、问题都是清偿债务 ,而且通常情况下要以 现金 形式偿还 。 这就决定了清算价格的基本特点是快速变现 。 由于受到期限限制和买主限制 ,北华大学本科毕业论文 6 其价格一般大大低于现行市价 。 清算价格有强制清算价格 ,有序清算价格和续用清算价 格 。 以清算价格作为资产的计价标准 ,称为清算价格标准 。 资产业务 的价格标准应根据资产业务的性质、评估目的和前提条件加以选样 。 从原则上说 ,资产评估业务和价格类型应该是严格匹配的 ,不存在资产估价标准的相互替代问题 。 但在实践中出于种种原因和评估条件的需要 ,具体操作时可能产生价格类型替代的必要性 。 在某些情况下 ,这种替代还可能提高评估质
30、量和资产业务质量 ,也便于实际操作 。 2.2 资产评估 的基本方法 2.2.1 收益现值法 是将评估对象剩余寿命期间每年 (或每月 )的预期收益 ,用适当的折现率折现 ,累加得出评估基准日的现值 ,以此估算资产价值的方法 。 收益现值法通常用于有收益企业的整体评估及 无形资产评估 等 3。 此方法 ,国外用得最普遍 ,在国内也是 技术型资产评估 的主要方法 。 它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定 ,不考虑其成本 。 使用收益法的前提条件是： 要能够确定和 量化资产 的未来获利能力、净利润或净 现金流量 ；能够确定资产合理的折现率 。 对于收益可以量化的机器设备 ,可用 收益法评
31、估 ,如生产线 、 成套化工设备等 。 收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素 ,并且 ,由于是用未来收益来衡量资产的价值 ,其结果较容易被投资者所接受 。 其 局限性 是 ,大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、 流动资产 、土地、 无形资产 等整体资产带来的 ,很难量化到单台机器设备上 。 预测未来收益和确定折现率的主观因素较大 ,两者直接影响评估结果的准确性和可信性 。 在运用收益法评估时 ,应注意其 收益期限 不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性 。 稍有疏乎即将带来风险 。 鉴于以上受到收益预测的限制等因素 ,故在评估工作中 ,收益法多作为一种补充法 ,用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值 ,同时用来分析企业是否存在无形资产 。 2.2.2 重置成本法 重置成本法是在现时条件下 ,被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值 ,估算资产价值的方法 。 用重置成本法进行资产
