1、12018-2019 年度海珠区委党校物业管理服务采购需求书第一部分 招标要求一、项目简介项目名称：中国共产党广州市海珠区委党校物业管理采购项目。项目类别：服务类。数量：1 项，最高限价：人民币 595.4 万元。采购内容及用途：确定一家中标供应商，提供物业管理服务。服务期限： 24 个月(两年)。二、对投标人资格要求参加本项目投标的投标人除应具备政府采购法第二十二条供应商资格条件外，还必须符合下列要求：（一） 、中华人民共和国境内注册的供应商；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。（二） 、不接受联合体投标。第二部分 采购人需求一、物业概况（一）中国共产党广州市海珠区委党校位于广州市
2、海珠区石榴岗路 468 号，建筑面积 24814 平方米（教学楼、行政楼、会议中心、图书阅览室、食堂）。（二）建筑结构形式：钢筋混凝土-框架结构，外墙瓷砖贴面，部分使用玻璃幕墙（玻璃采用无色中透度 Low-e 节能玻璃）。（三）使用情况：投入使用。（四）主要设备1、供电系统：高低压专变配电设备（2*1250KVA）；配备200KW柴油发电机组1台；2、供水系统，采用加压泵供水到各用水点3、通风系统，采用自然通风为主，室内空调均采用分体式空调机4、垂直电梯3台5、配套的消防设备、监控设备、食堂设备、会议系统设备、网络通信系统设备。（五）校园功能简介2本项目有教学楼（含图书阅览室）、行政楼、会议中
3、心、食堂（含文化交流中心）等主体建筑，由连廊相互连接，地下1层为停车场（100个车位）。1、教学楼共有课室15间、图书阅览室2间（含书库）、会议报告厅（展厅）3间、学员讨论室8间、网络机房1间以及教学器材库房4间。2、会议中心设380人的多功能会议室1间；200人多功能会议室1间，兼顾各种会议及小型演出。3、行政楼设有办公室17间，大小会议室2间，配套会议中心的接待室1间、接待休息室5间、休息室4间。4、食堂设有厨房及就餐餐厅3间（含学员文化交流中心），接待餐室5间。5、保安值班室设在大门口处，用于保安值班执勤，物管办公室设在行政后勤楼首层。二、总体要求（一）该项目是广州市海珠区委党校的教学、
4、办公楼宇，物业管理服务要体现“优质、高效、安全、舒适、节约”。（二）中标供应商对所属聘用人员必须按劳动法办理各种用工手续。（三）采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、建立的各项规章制度有审核权，中标供应商在实施前要报采购人审批。（四）中标供应商在收取物业管理费时，采购人认为有必要时可以要求中标供应商提供按法定要求支付给所属员工的各种费用记录和凭证。（五）中标供应商录用的员工应严格审查，没有劳动教养和刑事犯罪记录，没有参与法轮功等邪教活动。（六）物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。（七）物业服务人员要政治思想可靠、身体健康、业务精通、
5、仪表端庄、工作勤奋、认真负责、文明礼貌、言行规范。（八）物业服务人员需经培训，持合格资格证上岗。（九）物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。（十）物业服务人员必须遵守各项保密制度。（十一）投标报价应包含：管理服务人员的总费用、保安工具折旧、清洁物料费用、每月不少于两次（或按政府要求）的消杀四害费用、日常的垃圾清运费用、电梯维管保养（含年度检验）费、高低压专项设备维管保养费用、管理人员宿舍费用、行政管理费用、利润、税金等管理开支、值夜班人员补贴（每班不少 10 元）。(十二)因教学培训及科研等任务特殊需要，提出临时增加合同外劳务人员的，中标人要按要求的时间、数量及专业合法派遣，负责管理并对
6、临时派遣人员的行为及安全依法负相应的民事法律责任。劳务费不在本合同内支出，由双方共同商定，中标人收取时要出具合法的劳务发票。3三、服务要求负责广州市海珠区委党校各大楼的安全保卫、消防管理、停车场管理、物业配套设施及机电设备管理维护、环境卫生管理、绿化管理、会务礼仪服务等。（一）安全保卫负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。1、在正常工作日工作时间内（即07:00-19:00）的保安值班人员不得少于6人；非工作时间（即19:00次日07:00）及公休假期的保安值班人员不得少于5人。2、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内
7、人行道上停车以及各大楼外围张贴、摆卖或闲坐等。3、全天24小时对物业主出入口出入人员实施管理、检查和控制。4、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从外围栏直接进入，密切监视可疑人员出入动态。 5、物业范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱采购人正常工作秩序情况时，保安人员应当予以制止和保护大楼工作人员，并采取救助行动。6、对进入教学楼的人员实行出入登记，非办班时间严禁未经批准的外来人员进入。7、熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥技防优势，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。8、全天24小时内每隔2小时对各大楼巡更点进行安全巡查一次其它时段采用不间断机动巡查，发现和
8、查问进入办公区域的陌生人员，检查各大楼内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。9、禁止携带大件行李人员进入。对携带大件行李或物品离开党校的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。10、做好各楼的安全保卫和人流疏导工作。在办公时间内，积极做好外来人员的咨询和指引工作，引导乘座电梯人员分流，并积极提供帮助伤残、高龄、行动不便人员乘座电梯到达所需楼层的服务。11、办公时间内，应进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。12、协助采购人组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据采购人要求，按照“特殊敏感时期保卫
9、方案”，实施对各大楼的安全、防护、保卫工作。13、负责辖内各大楼重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。14、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。15、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并必须要在5分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心4的指挥和调遣。16、报刊信件收发服务(1) 负责采购人所订的报纸、刊物的签收和分发；采购人来信的签收和分发；(2) 报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；(3) 收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；(4) 做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；(5)
10、 严格执行保密制度。（二）消防管理负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的大楼消防应急方案。1. 认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，按有关公共建筑消防管理规定，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。2. 负责监督落实代维公司(代维公司由采购人负责签定三方合同和支付费用)对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标供应商须按照采购人的要求监督配合并积极联系、协调大
11、楼消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查、维修、补充。3. 全天24小时值班。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。4. 建立义务消防队伍，出现消防事故7分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。5. 每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通
12、。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。6. 做好消防知识的培训和宣传，每年组织大楼综合消防应急演练不少于一次。7. 做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（三）停车场管理地下停车场为校内人员、部分学员及外来办公人员车辆停车场。1. 全天24小时对地下停车场、地面临时停车实施管理和服务，保证车辆5停放安全，严格执行采购人停车场管理规定或临时特定要求。2. 负责采购人重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。3. 对进出停车场的所有外来车辆的进出时间和车容车貌（完损程度）实行登记记录，禁止无关外来车辆和人员进入停车场。4
13、. 每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。5. 负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按采购人规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。6. 对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏应及时保护现场，妥善处理并报告；协助采购人做好善后处理工作。（四）教学大楼日常管理服务1. 在采购人的指导下，协助采购人对教学楼的使用安排实施调配、课桌椅的移动搬运，遇举办重点、大型学习开班时需配合提供礼仪服务。2. 在采购人的指导下协助采购人做好应用课室的设备调试及运行检测工作。3. 在采购人的指导下协助采购人做好图书阅览室藏书的收藏、搬运、
14、整理工作。（五）物业配套设施及机电设备的管理负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、办公家私、办公电器、设备、教学器材、设备的管理、维护和保养；会议设备系统、通信设备系统的管理、维护和保养。其中，关键办公区域的设施设备管理、维护和保养应在采购人指定专业技术人员的指导下实施。1. 负责监督落实代维公司对高压电房设备的保养维护，代维公司由采购人指定并签定合同和支付费用；高压工具检测费用由采购人支付。2. 负责备用发电机组的日常管理、使用和保养，要求每月开机运转一次（30分钟/次）,并作好文字记录。电工必须熟练掌握备用发电机组供电与市电之间的转换，应急发电每月8小时之内的发电机油费中标单位
15、负责。3. 办公楼主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、光棚、围栏等等。4. 物业公共设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、围墙、室外上下水管道、沟渠、化粪池。5. 除高压电房以外的所有水电设备，机电设备、设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力供电系统、空调系统、消防灭火系统、电梯系统（含电梯年检）、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器，外墙等等。6(
16、1) 给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池（消防、生活）、地下生活水池、集水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。(2) 照明及动力等电力系统：包括负一层低压配电房末级开关后的电力系统。各层室内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。(3) 避雷系统：日常管理、养护等工作。(4) 空调系统：日常管理、养护，并每季度对所有空调机例行检查、清洁滤网一次。(5) 电梯系统：3台垂直电梯的日常使用、管理和困人的紧急处理，电梯轿厢内饰、门、空调及电梯机房、井道的维修保养。负责监督落实电梯保养代维公司(代维
17、公司由采购人指定并签定三方合同和支付费用)的维保工作；负责电梯的年检工作协调落实工作（年检费用由采购人支付）；负责夏季电梯机房通风、降温。工程技术人员每天巡查电梯的运行及各部位使用情况不少于三次，发现问题及时报修。(6) 安全监视控制系统：监控主机系统、每层监控摄像点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。(7) 会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。(8) 通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，负责监督配合
18、落实专业公司维修工作。(9) 外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。四大节日期间的装饰工作。6. 对物业范围使用故障要报障值班制度，随时接受采购人报修，满足采购人各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由中标供应商联系并监督）。7. 对物业范围内的办公家具进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。8. 负责实施采购人辖区内建筑土建修缮的一般性维修、装饰工程、设备的中修和大修、加装等工程的监督、监理、验收和施工安全管理工作，切实落实工程合同中各项要求。9. 与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，物业管理公司可借阅。10.在满足
19、采购人使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。11.负责采购人弱电系统所涉及的布线工作，包括但不限于电视信号线、电话线、网线。7以上设备、设施维修更换所需零配件，不属人为事故破坏的，由采购人采购和支付相应费用。（六）卫生保洁1. 负责物业范围内广场、道路；大楼外墙；玻璃幕墙内外侧；铝板（铝质天花）；花岗石墙地面；木质地板；室内办公场所；大堂；会议室；公共区域（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊等）；水池消毒清洗；停车场；各种设备、设施；厨房隔油池和烟道等的日常卫生清洁。负责采购人安排的临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。(1) 办公室的清洁卫生：每天
20、（工作日）保洁时间：7:30时-17:30时。(2) 清洁养护用品：由中标供应商选用经采购人认可的品牌，负责配备齐整，其费用应包含在投标报价中。(3) 中标供应商清洁时间应尽量避免打扰采购人的正常工作时间，对大堂、公共区域等每天采取循回保洁方式，且每周末应进行一次大扫除式全面清洗。(4) 中标供应商清洁时所用的清洁用品要求如下：各办公室、会议室台面、沙发选用采购人认可的专业清洁剂；玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；垃圾桶：选用全能水；楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；花岗石墙地面处理：选用磨光剂；大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；木地板：采用
21、专用地板蜡水护理；铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮。2. 负责物业范围内的除“四害”工作，各楼层定期消毒，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂等工作，负责按采购人的要求做好爱卫工作的落实和有关资料的建档工作。3. 负责落实化粪池、隔油池的清理工作。4. 负责物业范围的垃圾分类收集工作，做到日产日清，做好门前三包和清运工作。5. 所有保洁范围内，应做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍
22、、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。6. 负责对有接待任务时的接待用床上用品清洗工作。7. 负责对学员休息室卧具铺设、整理、清冼及保管，清洗费由采购人负责。（七）健身设施及网球场管理1. 负责活动场地、健身器材等的使用登记、收发管理工作，并负责检查设施设备的完好性及安全性。82. 负责日常的接待服务及卫生工作。3. 制止一切损坏设施及不文明、不卫生的行为。（八）绿化管理1. 负责物业辖内公用绿地、植物的管理和养护。2. 按照花卉、植物的种类，制定绿化养护方案，保证植物、花卉水分充足，湿度
23、适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。3. 每月对植物进行不少于二次的施肥，注意日常防。发现有严重病虫害及时报有关部门，并做好消除病虫害。4. 及时对绿化场地松土，割除杂草。5. 及时补植或更换因病害损毁的绿化植物，保持公共绿化整体美观，有特色。6. 绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。7. 协助采购人做好节假日和大型会议花卉的气氛布置。（九）会务服务负责会议中心及2间会议室的会务服务。1. 配备形象好、受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、接待服务的工作人员；同时配备有会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统操作和维护、保养的工作人员协助具体操作。2.
24、服务范围包括在会议中心及2间会议室召开的各类会议、大型集体活动及重要接待活动的礼仪服务保障。3. 服务内容包括会场气氛布置，鲜花摆放、茶水供应；协助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。4. 负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等；5. 根据采购人的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助采购人合理分配安排会议地点。6. 要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。7. 重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该
25、看的文件资料坚决不看。（十）餐饮服务根据采购人要求开展食堂日常工作，包括（但不限于）就餐供应，厨房、餐厅清洁，餐厨器具维护等工作。具体为：1. 制定膳食菜谱，提供在校人员工作时间的早、午餐（特殊情况的晚餐）就餐服务。2. 负责膳食原材料采购，并按有关要求进行生、熟食品加工处理。3. 负责餐厅、餐具、厨具的收拾整理、清洁消毒，且所有工序应符合卫9生要求。4. 健全食品留样制度，保障就餐人员的饮食卫生安全。5. 协助采购人办理食堂有关证照手续。6. 定期征求用餐人意见，随时改进完善服务。（十一）物业档案资料建立与管理物业档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理
26、服务资料的收集、编目、归档和管理。档案管理也应列入物业管理重要环节。1. 物管档案应按国家档案管理标准建立，符合有关规定要求。2. 资料的收集必须坚持数据真实，内容完整。 3. 物业档案资料的分类要求：(1) 海珠区委党校物业管理制度、物业管理人员考核制度；(2) 各项管理服务合同；(3) 爱卫、创卫、创文资料；(4) 食堂管理资料；(5) 机电设备运行、检查、保养、维修记录；(6) 供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录；(7) 校内绿化、环境、检查维护记录；(8) 治安、车辆管理记录；(9) 社会文化活动资料；(10)管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）；(11)管理各项指
27、标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录。4. 物业档案资料和日常管理(1) 中标供应商要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。(2) 在日常管理中要建立交接班、设备故障与维修、保养等登记制度。(3) 每月对采购人的场地进行一次全面的检查，并报告检查情况。(4) 每月向采购人提交上个月的工作情况报告。5. 物业档案存贮环境管理必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。（十二）其他事项1. 防范物业范围内各类传染病（如非典等及类似疫情）及应急处理工作。2. 防范物业范围内自然灾害（台风、洪水）等以及协助特发事件应急处理工作。3. 协助完成采购人物业范围内物品的搬卸任务；协助采购人对物业范
28、围内废旧物品的处置。4. 协助采购人对办公物品、仓库的管理，以及有关物资收发管理工作。5. 负责物业管理服务项目其它相关工作及协助采购人的其他管理工作。四、质量要求10（一） 管理服务范围内无因中标供应商管理不当而发生重大刑事案件和重大交通及重大火灾等安全事故。各大楼内无被盗等治安案件的发生，无纵火、爆炸、投毒、食物中毒及黄、赌、毒等恶性事（案）件发生、无外事纠纷、泄密等事（案）件发生。（二） 严格遵守有关消防管理规定，确保无因中标供应商管理不当而发生消防事故，消防设备完好率 100%。（三） 办公楼设施、机电设备无操作管理、使用责任事故发生。全部外包项目（含采购人外包项目）及大楼内施工工程无
29、因中标供应商监管不到位而发生安全事故。 （四） 各项设施设备的维修保养工作，必须按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。（五） 除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，房屋及配套设施、设备完好率达 100%；零星维修、急修(2 小时内完成)及时率达100%(网络等专业设施除外)。（六） 管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、道路完好率 100%。（七） 实行动态保洁，卫生清洁保洁率 95%。（八） 物业管理服务满意率在 95%以上；投诉处理率 100%。（九） 中标供应商一切管理服务工作的实施，必须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。维修保养等
30、工作通常情况下尽可能在采购人工作时间以外进行。（十） 根据有关规定和采购人需求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后方能实施。五、中标供应商责任（一） 鉴于采购人作为行政事业单位，物业的安全使用直接影响到政府部门的正常运作，因此其物业的日常管理与其他商业写字楼、住宅小区有较大的区别，在界定责任义务时按有利于采购人的原则执行。（二） 中标供应商应在非外资保险公司为服务对象（采购人）购买期限与合同有效期一致的意外保险（财产一切险、公众责任险）500 万元，其中财产一切险不低于 300 万元，公众责任险（又称物业管理责任险）不低于 200 万元。 （三） 在管理服务期内由于中标供应商责任造成本园区内人员（含外来）人身伤亡和财产损失的，由中标供应商承担全部责任并负责赔偿。（四） 中标供应商工作人员在办公楼范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由中标供应商承担全部法律责任并负责赔偿。
