1、1安仁县城中心城区个人建房规划管理技术规定（第四稿）目录第一章 总则 .2第二章 建房条件 .5第三章 建设用地规划管理 .7第一节 个人建房用地管理 .7第二节 个人建房规划管理 .7第三节 个人建房审批标准 .8第四章 建筑工程规划管理 .9第一节 一般规定 .9第二节 新建个人建房管理 .10第三节 改扩建个人建房管理 .12第四节 拆除重建个人建房管理 .13第五节 临街地段个人建房管理 .13第五章 处罚规定 .15第六章 附则 .162第一章 总则第一条 规划目的 为规范安仁县城中心城区个人建房行为，改善人居环境，建设美丽乡村，促进城乡统筹发展，根据中华人民共和国土地管理法、中华人
2、民共和国城乡规划法、湖南省实施中华人民共和国土地管理法办法、湖南省实施中华人民共和国城乡规划法办法、湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知(湘政办发201681 号) 及郴州市委办市政府办关于规范农村村民建房管理的指导意见( 郴办发20139 号 )等相关法律法规和政策规定，结合我县实际，制订本规定。第二条 定义本办法中的个人建房，是指城镇居民在县城中心城区范围内依法取得的国有土地或农村村民在依法取得的集体建设用地上进行的各类房屋建设活动。第三条 适用范围本办法适用于安仁县县城总体规划（2008-2020）（2012 年修改）确定的中心城区规划范围，包括军山组团、禾市组团、中心组团、清
3、溪组团，规划建设用地面积 20.03平方公里。安仁县其他 乡镇参照执行。第四条 分区管理在县城中心城区范围内个人建房实行分级控制制度。一级控制区：县城总体规划确定为道路 、广场、公园、绿地、河道、学校等公共服务设施和市政公用设施的用地范围、文物保护区、风景名胜区核心区保护范围以及城市近期建设规划确定为拆迁区域或棚户区改造范围。在一级控制区内，禁止个人新建、扩建、拆除重建住房，原有住房暂不拆迁又确属危房的，持房屋鉴定部门危房鉴定结论，可以批准维修加固。二级控制区：县城总体规划确定的中心城区 20.03 平方公里内一级控制区以外范围。在二级控制区内，除已经批准的政府安置或村庄建房集中联建的区域，其
4、余区域原则上不再安排新的个人建房用地。3第五条 分规模管理个人建房用地按照规模不同，分零散用地和规模用地分别管理，零散用地为用地面积1000 平方米的地块，规模用地为用地面积1000 平方米的地块。第六条 分地段管理个人建房用地按照地段不同，分为临街地段和一般地段。临街地段指个人建房沿城市道路建设的用地，一般地段是指除临街地段以外的其他用地。第七条 分建设内容管理个人建房用地按照建设内容不同，分新建、改扩建、拆除重建三种情况。第八条 基本原则1、县城中心城区个人建房管理应按照“有规划覆盖、有审批程序、有设计图、有绿化美化、有奖惩措施”的六有原则，执行“五个必须”规定即必须要有建设规划管控、必须
5、要有房屋结构设计、必须要有合格的施工主体、必须要有技术指导和管理队伍、必须要有竣工检查验收，实现个人建房建设管理全覆盖；2、符合安仁县县城总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划；3、县城中心城区范围内严格控制个人建房，原则上实行统规联建，个人建房在已编制的村庄规划或修建性详细规划的区域内按照规划集中连片统建；不具备统规联建条件的，可按相关规定办理个人建房手续；4、集体土地一户只能拥有一处宅基地，建新必须拆旧。农村村民申请拆旧宅异地建新宅的，必须与所在村民小组签订退旧宅协议，协议明确在新建房屋竣工后三个月内自行拆除原宅基地上的建（构）筑物和其他附着物，并将原宅基地使用权无偿退还给农村集体经济
6、组织，报乡镇国土资源所按程序办理注销登记手续。对不按规定拆除的旧房，将视为违章建筑，由所在乡镇政府负责依法拆除。第九条 数据管理4县城中心城区范围应当对个人建房逐步实行统一管理，建立统一的数字资料库和动态信息数据库，应当逐步实现动态更新，各管理部门实现资源共享。个人建房提供的数字线划图电子数据应当满足数字线划图库的入库标准和要求。第十条 职能管理1、县国土资源局：负责核实个人建房符合土地利用总体规划的情况、下达农用地转用年度计划指标、农用地转用和用地审批、颁发集体建设用地使用权证等工作；负责集体土地转国有土地手续办理；负责个人建房档案把关；负责土地出让金补缴。负责清理一户多宅，杜绝占用基本农田
7、现象。2、县住房和城乡规划建设局：负责指导各乡镇、村或个人编制相关规划，审批个人建房规划定点选址及技术把关，规划编制方案的审查、听证、公示，发放建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等有关事宜；负责指导个人按经规划部门批准的建筑方案进行建房，并负责农村危房改造工作；负责个人建房批前公示；对个人建房进行监督管理。3、县城市管理和行政执法局：负责审核市容环卫配套设施方案，负责城市管理综合整治活动的组织协调和监督检查。4、乡镇人民政府：中心城区范围内的集体土地个人建房由乡镇政府和县住建局共同负责审核建房条件，并协助相关职能部门管理，中心城区范围外乡镇政府是农村村民建房管理的实施主体，按照法律法规的授
8、权，负责农村建房的规划、建筑方案的审批、施工、质量安全监管及违法建设的查处等工作，涉及农用地转用和宅基地审批的，应按照规定上报审批。5、村民委员会：负责村庄规划的编制，核实农村申报建房户的现有住房、家庭成员、户籍关系等情况，协助提供相关的真实情况。5第二章 建房条件第十一条 集体土地申请个人建房必须符合下列条件之一：1、具备分户条件（凭结婚证、离婚证或者小孩成年有独立经济来源凭村支两委的证明到户籍所在地派出所办理）确需另立户建房的;2、现有宅基地面积未达到规定限额标准需扩建的；3、因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建的；4、现有住房属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的；5、住宅因灾害损毁需重建
9、的；6、其他符合法律、法规、规章规定情形的。第十二条 国有土地个人建房必须符合下列条件之一：1、有国有土地出让合同；2、拆迁安置的；3、拆旧建新的（原有土地属国有土地）。第十三条 申请改建、扩建个人原有房屋必须同时符合下列条件：1、现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准；2、未达到与国土资源部门签订的国有建设用地使用权出让合同约定的容积率要求的；3、持有合法土地权属且房产权属清楚。4、改扩建后符合安仁县县城总体规划和本技术管理规定要求，不影响城市规划、市容环境、交通、消防。5、不违反相关法律法规，不侵害公共利益。第十四条 拆除重建个人原有房屋必须同时符合下列条件：1、持有合法土地权属且房产权
10、属清楚。62、拆除重建后符合安仁县县城总体规划和本技术管理规定要求，不影响城市规划、市容环境、交通、消防。3、不违反相关法律法规，不侵害公共利益。第十五条 有下列情形之一，不予审批个人建房手续：1、不符合本规定第十一、十二、十三、十四条规定的；2、城镇居民购买农民宅基地或农用地建房的；3、申请改建的危房属违法建筑的；4、擅自将原住房改作经营性用房的；5、出售、出租、赠与或者以其他形式转让自有住宅再次申请建房的；6、违法占地或违法建房未处理结案的；7、地块四邻存在争议纠纷的；8、拆迁安置过程中已经选择货币化安置或产权调换补偿的；9、其他不符合申请建房条件的。第三章 建设用地规划管理第一节 个人建
11、房用地管理第十六条 个人建房用地必须符合城市总体规划、片区控制性详细规划和土地利用总体规划。第十七条 个人建房用地应当符合集约利用、整体实施的原则，用地面积1000 平方米的零散用地应当尽量与周边用地整合，不宜单独建设。但有下列情形之一，且不影响城市规划实施的，在满足相关技术规范要求（消防、日照等）的前提下，可由县城乡规划主管部门核准建设：周边用地已完成建设，确实无法调整或合并用地的；因周边既成的道路、铁路、河道或市政公用设施等限制，无法扩大用地范围的；实施拆危改造、市政基础设施项目、绿地、广场等公益性建设项目。第十八条 个人建房用地选址7一级控制区：禁止新建、扩建个人建房用地。二级控制区：个
12、人建房申请符合政府安置或村庄建房集中安置点要求，其余区域原则上不再安排新的个人建房用地。第二节 个人建房规划管理第十九条 个人建房用地面积1000 平方米的零散用地，直接进行建筑总平面设计;用地面积大于1000 平方米的用地需编制村庄规划或修建性详细规划，规划成果报审前，应在当地公开展示规划设计方案，听取公众意见。规划批准后，应在当地公布。第二十条 村庄规划和修建性详细规划应当以城市总体规划、土地利用总体规划为依据，符合城市居住区规划设计规范和本技术管理规定的要求。规划成果由县规划主管部门主持并邀请相关部门和专家进行技术评审后，由规划管理主管部门审批。第二十一条 村民申请新建个人建房的，必须进
13、入统一规划确定的村庄安置点建设。没有编制村庄规划或者村庄规划未经批准的，土地管理部门不得批准村民建房宅基地用地指标，规划管理部门不予受理该村除确属危房维修外的各项建设申请。第三节 个人建房审批标准第二十二条 集体土地新建个人建房审批标准1、建筑占地面积中心城区集体土地个人建房 3 人户及以下，每户宅基地建筑占地面积不超过 100 平方米，每户增加 1 人建筑占地增加 10 平方米，最大建筑占地面积不能超过 120 平方米。2、建筑层数集体土地个人建房不能超过 3 层。3、鼓励中心城区农村村民建房办理集体土地转国有土地手续。集体土地转为国有土地后，建筑层数参照第二十九条执行，土地使用使用性质由单
14、一住宅用地转为商住混合用地的，商住比不能25%。8第二十三条 国有土地个人建房审批标准1、已经采用国有出让土地供地的个人建房项目应当按照县城乡规划主管部门确定的规划用地性质和容积率等设计条件要求以及与国土资源部门签订的国有建设用地使用权出让合同进行。任何个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的用地性质、容积率等规划控制指标及其他规划强制性内容。因历史原因未取得规划主管部门设计条件的，应重新向规划主管部门申请下达设计条件。2、采用国有出让土地的个人建房改扩建、拆除重建的项目，如个人提出修改设计条件要求的，需由个人提交规划方案经专家论证、听证、征求利害关系人的意见，由县城乡规划主管部门依法提出调整容
15、积率的建议，并附申请报告、调整方案、专家论证意见、公示(听证)等相关材料提交县规委办公室，县规委审议通过后，由县人民政府审批，并需要补交土地价款。3、出让的个人住宅用地不能擅自改变用地性质，经批准补交土地价款后可以改作商业、娱乐等经营性功能，但商住比不能25%。第四章 建筑工程规划管理第一节 一般规定第二十四条 个人建房的建筑占地面积按照下列规定计算：1、住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；2、室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；3、有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；无立柱、无
16、顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。第二十五条 建筑间距的计算应符合下列规定:在计算居住建筑间距时，当凸出建筑外墙面的阳台累计长度在该向建筑面宽总长度的60%以内时，按建筑外墙边线计算建筑间距，否则，应当从阳台外边缘线计算建筑间距第二十六条 建筑设计要求9村民个人建房应统一选用郴州市农村小康住宅建筑标准图集的户型，居民新建、改扩建个人建房项目应委托有资质的设计单位进行建筑设计，提供经图审合格的图纸方可施工。新建、改建的多低层居住建筑应当采用全坡屋顶。第二十七条 日照控制个人建房对相邻现有及已规划建筑的日照影响应当符合国家规范要求。第二十八条 建筑风格统一风
17、格，彰显特色。个人建房力求建筑风格、外立面、高度、建筑色彩达到统一。原则上分军山组团、禾市组团、中心组团、清溪组团四个片区，军山组团采用米黄色外墙，黛色（孔雀蓝）坡屋顶；中心组团、清溪组团采用白色外墙，灰色坡屋顶；禾市组团采用淡黄色外墙，桔红色坡屋顶。第二十九条 建筑高度1、个人建房建筑高度分一般地段和临街地段分别控制，其中一般地段国有土地个人建房不能超过 7 层，集体土地个人建房不能超过 3 层，临街地段国有土地个人建房按照用地规模的大小分别确定层数，集体土地个人建房不能超过 3 层，见下表。一般地段个人建房建筑高度控制表国有土地 集体土地一般地段（含国有和集体土地） 7 层 3 层临街地段
18、个人建房建筑高度控制表主干道 次干道 支路 街坊路零散用地（1000m 2） 7 层 5 层 3 层 3 层临街地段国有土地规模用地（1000 m 2） 12 层 7 层 5 层 3 层临街地段集体土地3 层 3 层 3 层 3 层2、建筑层高城市主干道的临街建筑底层层高为 4.2 米，城市次干道、支路和街坊路建筑底层层高为 3.6 米，底层以上每层层高 2.8 米到 3 米。一般地段建筑底层层高为 3.3 米到 3.6 米，其余每层层高 2.8 米到 3 米。10第二节 新建个人建房管理第三十条 容量控制指标新建个人建房用地分零散用地和规模用地进行容量控制指标管理，规模不同、地段不同的用地应
19、分别按照下表执行。规模用地（1000 m 2） 零散用地（1000m 2）用地分区 建设类型 容积率 容积率多层 1.4-2.5 1.8-3.0一般地段低层 1.0-1.5 1.2-2.0临街地段 5.0 4.0第三十一条 个人建房退让建筑后退用地边界按照下表执行。后退分类建筑类别后退用地边界主体建筑正面 4 米低层建筑主体建筑侧面 3 米主体建筑正面 0.4H 且6 米多层建筑主体建筑侧面 3 米主体建筑正面 0.4H 且9 米7-9 层建筑主体建筑侧面 4.5 米主体建筑正面 0.4H 且12 米10-12 层建筑主体建筑侧面 6.5 米 沿铁路两侧新建建筑工程除应当符合其专业规范要求外，退让距离（自轨道路基最外侧边线算起）不小于 30 米。沿城市河流两侧的建筑，除应当符合城市规划和防洪专项规划外，退让距离（自河堤外侧边线算起）还应当符合下列规定：永乐江：不小于 15 米；
