1、保定市主城区土地级别与基准地价使用技术手册保定市国土资源局保定市国土资源利用事务中心二 O一八年七月前 言基 准 地 价 反 映 的 是 某 一 区 域 一 定 时 期 的 地 价 标 准 ，具 有 非 常 强 的时 效 性 和 现 势 性 ，而 主 城 区 现 执 行 的 基 准 地 价 体 系 是 2012 年 发 布 实施 的 。近 年 来 我 市 经 济 快 速 发 展 ，战 略 地 位 和 城 市 价 值 实 现 新 提 升 ，土地 利 用 格 局 和 地 价 水 平 发 生 了 很 大 变 化 ，特 别 是 局 部 区 域 变 化 较 大 。同 时 ，土 地 供 应 中 逐 步 出
2、 现 了 医 疗 卫 生 、养 老 、教 育 、体 育 等 细 分 用 途的 土 地 以 及 地 下 空 间 的 土 地 需 求 。为 了 满 足 我 市 新 的 发 展 形 势 和 随 之而 来 日 益 复 杂 的 土 地 市 场 的 实 际 需 求 ，必 须 对 上 一 轮 城 镇 土 地 定 级 与基 准 地 价 成 果 进 行 全 面 调 整 、更 新 和 完 善 。按 照 省 国 土 资 源 厅 和 市 政 府 工 作 安 排 部 署 ，我 市 开 展 了 主 城 区 新一 轮 土 地 级 别 与 基 准 地 价 更 新 工 作 。2018 年 4 月 27 日 ，更 新 成 果 在
3、 市土 地 管 理 委 员 会 第 二 十 六 次 全 体 会 议 上 审 议 通 过 ，5 月 9 日 举 行 了 成果 听 证 ，6 月 15 日 ，通 过 河 北 省 国 土 资 源 厅 组 织 的 验 收 ，7 月 28 日 ，市 政 府 在 保 定 日 报 发 布 保 定 市 人 民 政 府 关 于 公 布 实 施 保 定 市 主 城 区土 地 级 别 与 基 准 地 价 更 新 成 果 的 通 告 ，基 准 地 价 更 新 成 果 正 式 实 施 。基准地价是区域平均价格，是在全市域范围内,对现状利用条件下不同级别或均质地域的土地,按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务四种用途,
4、分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价是政府法定公示地价,在国有建设用地使用权出让价格形成的过程中发挥作用,在城市更新，产业发展、经济结构优化升级等方面,以及民生领域公益性项目,基准地价具有更强的指导意义。基准地价的发布有利于提升政府地价管理的精细化程度,有助于公众了解城市地价空间分布规律,引导土地资源的合理配置和节约集约利用。基准地价充分体现价值主导原则,注重反映土地使用功能的完善引起的地价变化,是对一个时期土地市场价格水平的客观审慎反映。市国土资源局严格遵循城镇土地分等定级规程(GBT18507-2001)、城镇土地估价规程(GB/T185082001),
5、 以“ 政府主 导、专家参与、专业实施、广泛 论证” 的模式，对北京市、邯郸市、廊坊市、无锡市及嘉兴市等地区的基准地价工作进行调研，拓宽了视野，进一步创新了工作思路和工作方法，并多次组织研讨会对成果进行讨论、修改和完善。本轮土地级别划分在深入分析原有定级资料的基础上，从保定市具体实际出发，充分体现板块区域优势，改变土地级别“ 同心圆”向外扩散的传统表达方式。商住用地既考虑规划布局又兼顾热点发展区域优势，划定商服六个级别、住宅六个级别；工业用地促进园区集聚发展和中心区退城需求，划定工业三个级别；公共管理与公共服务用地考虑了区域功能完善、城市基础配套，划定六个级别。基准地价确定突出维护市场稳定，引
6、导扶持产业发展。商住用地把握两个主要原则：一是区域平衡，保证近似区域的同类地价水平一致。二是维护 土地市场相对稳定。保护市场秩序，保持价格水平相对平稳。工业 用地以降低工业企业成本，便于优质项目落地为主。公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，分 为营利性和非营利性两类，精准扶持和引导相关产业发展壮大。基准地价体系进一步完善，满足供给侧结构改革和日益丰富的土地市场需求。一是首次推出楼面地价体系，从空间上体现土地价格，解决了现行基准地价下同一区域不同容积率地块间地价差异不明显的问题，为 改变用途、改变容积率等已出让土地补交地价款提供了依据，提高了成果的实用性。二是新
7、增公共管理与公共服务用地十个二级分类体系，实现土地精细化管理，满足了我市医疗卫生、老年公寓等用途的出让需求。三是新增划拨用地权益价格体系，有利于保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。四是新增地下空间基准地价体系，为促进地空间的合理利用，有效提升土地资源的承载能力提供了基础。目 录一、更新范围 -1二、土地级别 与基准地价更新的技术思路 -2（一）土地级别更新的技术思路 -2（二）基准地价评估的技术思路 -2三、城区各类 用地土地级别边界落实 -4（一）商服用地土地级别界线（见表 1）-4（二）住宅用地土地级别界线（见表 2）-5（三）工业用地土地级别
8、界线（见表 3）-6（四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表 4）-7四、各类用地基准地价 -8（一）基准地价内涵 -8（二）商服、住宅和工业用地基准地价成果 -9（三）公共管理与公共服务用地基准地价成果 -10（四）商服用地二级分类地价测算 -11（五）地下空间价格权修正系数 -12（六）拨用地基准地价修正系数 -12五、相关参数 -13（一）重置单价、残 值率、耐用年限 -13（二）还原利率 -13（三）土地开发费用 -13六、修正体系 -14（一）商服用地宗地地价区位因素修正体系 -14（二）住宅用地宗地地价区位因素修正体系 -20（三）工业用地宗地地价区位因素修正体系 -32（四
9、）个别因素修正体系 -351一、更新范围东至京珠高速公路和高铁线路，南至规划南外环，西至西外环，北至北三环和土地利用总体规划有条件建设区边界线。土地总面积为 332.758 平方公里，具体范围如图 1 所示。2图 1 保定市主城区土地级别与基准地价更新范围图3二、土地级别与基准地价更新的技术思路（一）土地级别更新的技术思路根据城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014），结合保定主城区实际发展状况，土地定级采用分类定级的方式，运用“ 以多因素综合评定法为主，结合地价监测区段，并利用市场交易样点地价和地价监测标准宗地评估价格校核为辅”的方法。考 虑上轮基准地价土地定级成果， 结合主城区
10、的发展和最新城市规划成果，通过实地校核和邀请熟悉保定市主城区土地利用现状的专家召开征询会议，对土地级别的范围、 边界、 级别进 行修订调整，最 终确定商服、住宅及工业用地土地级别。通 过研究各类公共管理与公共服务用地的行业收益水平及对区位的敏感程度，确定其所参照用途的土地级别。（二）基准地价评估的技术思路遵循城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014），结合保定市主城区土地市场具体特点，估价采用的技术方法是：在土地定级的基础上，利用城市地价动态监测数据以及土地市场交易资料，运用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估宗地地价；采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检
11、验；采用样点地价平均法测算出不同用途各土地级别的平均地价，最终综合确定不同用途各土地级别的基准地价。公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，将公服项目分为营利性和非营利性两类。营利性公服产业基准地价在征地成本基础上加上合理的政府收益确定，远低于同级别商住等房地产开发经营性用地价格水平，目的是保障优质公服产业的落地与发展。非营利性公服产业基准地价主要考虑征地成本，低于营利性同类基准地价水平，目的是大力支持城市基础配套及满足4人民文化，生活品质提高的现实需求。划拨权益价格按照近几年划拨土地补办出让手续、补交出让金样本及土地成本价格资料，核算评估基准日划拨土地使用权价格、划拨土地使用权价格与出让价格的比例关系。保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。地下空间土地使用权价格修正体系主要包含地下商服用地、车库、仓储用地， 结合保定实际情况，通过收集相同区域内地上与地下商服、车库等用地出租、出售案例，采用收益还原法与剩余法分别计算地上与地下空间土地价格，确定价格修正体系。
