1、荆州市中心城区粮库单元控制性详细规划修改简介一 、概况粮库单元位于中心城区的西北角，规划范围东起荆襄河，西至规划的楚都大道，南起太湖港，北至沪汉蓉快速铁路和荆岳铁路，行政范围隶属郢南村和岳山村，总面积134.50hm 2。粮库单元现状居住总人口3932人，分布在太湖港以北和草郊路以东，全部为农村居民点。主要是郢南村四组、五组和岳山村一组、十组及粮加新村。原控规确定粮库单元是以形成以居住、市政基础设施、仓储为主的综合功能单元二、修改依据1、 城市规划编制办法 、 城市规划编制办法实施细则 。2、 城市用地分类与规划建设用地标准 （GB50137-2011） 。3、 城市居住区规划设计规范 （GB
2、50180-93-2016 年版） 。4、 湖北省控制性详细规划编制技术规定 。5、 荆州市城市规划技术管理规定 。6、 荆州市城市总体规划 (2011-2020) 。三、修改原因商业总量：原粮库单元控规中共规划商业建筑面积在 12.34 万平方米以上。荆州市总体规划确定荆州市形成市级中心片区中心居住区级中心的公共设施布局体系。规划粮库单元位于武德片区，武德片区的片区级商业设施设置在荆北新区，因此，在该单元最多以居住区级公共设施进行布局。周边交通分析：楚都大道由西移至荆北新区，海子湖大道部分路段由原 60 米调整未 40 米。原楚都大道调整为草郊路，道路红线宽度为 15 米。荆沙大道作为重要城
3、市东西向的交通性主干道，是连接沙北新区和荆北新区的主要通道。海子湖大道是南北向的交通性主干道，是连接海子湖新区与中心城区的主要通道。草郊路为城市支路。地块位于荆沙大道与海子湖大道两条交通性干道交汇处，不适合做吸引大量人流和车流的商业设施。生态景观原因：粮库单元位于太湖港带状公园与荆襄河生态湿地公园两园交汇区域。自然景观资源丰富，生态良好，从生态宜居角度出发，该地块更加适宜作为居住区。棚户区改造政策方面的原因根据荆州市城乡规划委员会 2017 年第 5 次主任会议关于调整中心城区地产项目商住比的工作建议 ，意见中提出针对目前我市商业库存积压严重的现状，为深入推进供给侧结构性改革，进一步加快推进市
4、区商业地产项目去库存工作，优化用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。政策方面原因：荆州市城区已落实完成 28 个棚改项目资金。草市片区、武德路东侧长大片区、武德路西侧轴承厂片区正进行棚户区改造工作、拆迁面积大，周边新建住宅供应量少。如将本项目商业部分调整为住宅后，可以增加棚户区改造安置房源供应量，让被拆迁户有更多选择，从而能有效推动棚户区改造及拆迁居民安置工作。粮库单元应成为宜居、生态并能解决民生的居住理想家园。四、修改内容本次控规修改对该地块用地性质不变，调整地块的商住比，修改的指标包括：地块的容积率、商住比、建筑密度等。 具体修改内容为：1、楚都大道（楚源大道以南）线型向西调整。 2、
5、沿现状草郊路路基设置 15 米城市支路，且在道路东侧（临湖南路荆沙大道段）设置绿化带，沿线其他地块面积相应发生变化。 3、25 号地块商业配建要求由商业用地占总用地比例不小于 1/3 调整为商业建筑面积占总建筑面积比例不大于 5%；容积率由 4.05.0 调整为不大于 4.0，建筑密度由不大于 35%调整为不大于 30%，建筑限高由 100 米调整为高度不限。4、按照居住区设计规范要求，配建相应的公共服务设施。五、 地块指标修改对比附表一：改造地块指标控制表（修改前）地块编码用地性质兼容性质地块面积(h)容积率建筑密度(%)建筑限高(米)停车泊位建筑退后红线距离(米)出入口方向绿地率(%)25
6、 R21 B1 8.23 4.0-5.0 35 100 1234：7818 E8S8W8N3 EWN 3008 G2 - 0.11 - - - - - - -10 R21 R22 1.01 2.2-3.0 28 100 79;262 N8W3 S 3013 G2 - 0.23 - - - - - - -14 R21 R22 2.57 2.2-3.0 28 100 200;668 E3S3 ES 3015 G2 - 0.12 - - - - - - -16 G1 - 0.97 - - - - - - -25 号地块商业用地占地面积不小于总用地的 1/3。综合分析地块 25，建议容积率为4.5。附
7、表二：改造地块指标控制表（修改后）地块编码用地性质兼容性质地块面积(hm2)容积率建筑密度(%)建筑限高(米)停车泊位建筑退后红线距离(米)出入口方向绿地率(%)25 R21 B1 8.23 4.0 30 - - - EWN 3010 R21 R22 1.18 2.2-3.0 28 100 - - S 3014 R21 R22 3.29 2.2-3.0 28 100 - - ES 3016 G1 - 1.14 - - - - - - -32 G2 - 0.26 - - - - - - -33 G2 - 0.08 - - - - - - -25 号地块商业建筑面积占总建筑面积的比例小于 5%，建筑退让按照荆州市规划管理技术规定执行。规划用地配套车位按照荆州市建设工程配建机动车停车位规定 。
