1、杭州精英在线系列课件 http:/宏观经济形势与房地产调控陈全生国务院参事今天讲讲宏观经济形势和房地产调控，重点房地产。我是国务院参事，参事是以个人身份参加政府，所以所讲的内容都是代表个人的，不代表政府，不代表任何机关，只代表我自己，做个声明。一、当前宏观经济形势要先讲经济形势，就是去年的经济形势我自己认为讲的很好，但是实际情况都在往下掉，这个是 GDP 往下掉的情况，是，我们是要往下跳，但是这个掉是往下在看。这个是工业增加值的情况，工业增加值我也放了一张图，从 20.7%一直到 15.7%，而且这个是一个累计数字，如果不是累计数字掉的就更快了，累计的它就平均了，等于是把到年底掉的情况就全部给
2、掩盖了，所以我觉得掉得是很快的。这是运输量，大家可以看出来，运输量掉得也很快。这个特别是水运，这还不能说明。大家可以看看周转量的增长，水运占二分之一，就是这太线，这个二分之一，因为它掉得很快，最后是掉到了 12.5%。港口的吞吐量也是从 40 掉到 14、13，也是累计数字。所以我总觉得说得很好，但是实际把增长的数字一摆出来，真不是那么好。这是航空的、客运的、货运的，也都是往下掉，也都是累计数字。发电量，大家看发电量，只有水电上去了，但水电只占全部电力的 20%。整体的红的是发电量增长在往下走，然后这个是火电，火电占 80%。特别有一个情况 2010 年能源生产总量和原煤产量的数字到现在不公布
3、。什么原因我问了，他说有一些统计上的困难，这个是十几年没有过的事情，一直在往下走。具体看消费和出口投资，看这几个情况，这个上面这两条线是名义增长，这是实际增长。由于 2009 年、2010 年的名义增长和 CPI 图形相似，这个上去了，这个也上去了，所以它受价格因素影响挺大的。如果要剔除 CPI 因素就不是这种样子了，就不是2010 年在上面，2009 年在下面，是倒过来了。倒过来就是这样：我把这所有数字都列出来了，这是 2009 年的 CPI，这是 2010 年的 CPI，这是名义增长，然后算出来这是实际增长。实际增长列出来的图是这样的，这条线是名义增长，这是实际增长。2009 年的实际增长
4、是这么上去的，2009 年在这，2010 年是在这，下来了。最后是 14.6，另一边是 18.4。这杭州精英在线系列课件 http:/个是 2010 年的实际增长比名义增长低 3.8 个百分点，比名义增长低了 3.8 个百分点，实际是 2010 年比 2009 年低了 1.7 个百分点，这就是逆转了，都说是消费提高提高，实际上消费比去年要低了，低了还不小。这是出口。光看红的是出口，出口累计也是三十多，很不错。但如果要是按单月看，你看 17.9%，18 了，这有一个上去，11 月份有一个反弹，是因为 7、8 月追加单子，9、10 月又一次追加单子，主要是国外的感恩节和圣诞节，所以它上去了，然后紧
5、接着就掉下去了，这还是按美元计算的，如果按人民币计算那掉得还会更厉害。现在出口有七大问题，一是欧盟市场保护主义严重，二是美国市场持续高失业率，美国的总统提出来主要是出口而不是进口，其他的国家退出，在微弱复苏的时候退出就会引起更强烈的贸易保护主义，四是人民币汇率升值成大势，五是出口退税率下调取消，六是原材料和动力价格上涨，七是企业劳动成本大幅地上涨，这些都不利于今年的出口。已经是低了，然后再出口的话会出问题，我一直认为就是中国说的扩大内需，确实是需要扩大内需，但是外需这一块应该是巩固和发展，不能说是把外需转成内需，转不成的。你生产出几亿的衣服、箱包、帽子、鞋子都给谁啊，你不给世界生产给谁生产？在
6、刚开始改革开放的时候，我们的包括天坛牌等非常好的衬衣都是摆地摊，最后我们努力把别人的货物从超市的货架上赶出去，摆上了我们的货物，非常不容易，也是非常了不起。我个人认为，这是中国农民工的心血、泪水、汗水，甚至是鲜血和生命换来的。打下这么一个天下，说撤就撤回来了，我对这个事情一直是觉得不对头的。现在正泰已经好了，最刚最开始刚开始起来的时候，我去搞调研，它的低压变器都是冲压的，开关的盒子，这两个手指头每年用筐装，这么换回来的市场，说撤退就撤退，有多少人高兴得欢呼、鼓掌、欢送你们，你们赶快走，给你们钱你们离开这个地方，我好进去，然后我们就一心一意地把这东西让出去了，然后我觉得这个是不对的事情。可能中国
7、的劳动力是中国核心竞争力这一条没有改变。出口看完了，再看投资。这是投资季度的情况，季度的状况也有一个名义增长和实际增长的问题。由于固定资产投资的价格有变化，其中去年是负的，今年又是正的了，所以把这个名义增长如果要去掉以后那实际增长是这个。画成图就是这样的，红的就是实际增长，这一年之内掉得很快。就是同比增长23.9%，统计局认为：“城镇固定资产投资增速高位回稳” 。而看实际投资，2010 年二季度、三季度同比重均下降一半，你看这是三季度 19 和 37.9，下降了一半，下降了 19 个，20：40 也是下降了一半，这是 17：27，这个是下降了 10 个点，就是下降得非常快，今年杭州精英在线系列
8、课件 http:/还没有四万亿，没有四万亿的支撑，地方投资平台被整顿，再是货币政策的改变，所以我觉得在这种情况下，固定资产投资的拉动能力也会出现问题。也就是说，在去年的基础之上，今年要继续往前走，投资是有问题的，出口然后还有消费。消费我觉得问题在于一个是汽车，城市治堵会影响汽车消费，一个是房地产，还有就是我们的家电下乡弄了三年了，很不错，应该说确实是造福了农民兄弟。但是我去搞调研的时候，踩着裸跟走到农民家里边，不是在镇里边，不是在县城，也不是在乡里边，那都是需要的，但是多真正农民的家里头，他不太需要。他说，我要冰箱干什么？说你保鲜呀，他说我那果子就挂在树上，什么时候吃什么时候摘，我那菜长在地里
9、边，什么时候吃什么时候拿，我那鱼就在鱼塘里，我什么时候用什么时候捞。我说你那肉呢？他说我这就是吃风干肉、吃腊肉，所以洗衣机就更不用了，洗衣机是孩子妈妈下地的时候把那衣服泡在小河沟里，拿着石头压上，下地了，回头拿脚踩一踩就好了，说空调空调没有必要的。说我这开两个窗户掀还嫌多了，还得关一个。他是这么说的，真正到了基层这个地方，而且马上带来一个问题就是，我们的维修网点怎么样。就是家电的发展需要有维修，维修的网点需要一定的饱和量，没有一定的饱和量，现在所设的维修网点最后就撤退了，因为不能老亏损，这种情况可能最后不是优惠了最基层农村的，不是乡里、镇里，可能就是买了一块废铁就有这个问题。然后房地产再一压，
10、这个车再不买，所以我觉得消费有问题。出口刚才讲了，所以今年的形势不是很好，从这里边我觉得有一句话就是 2008 年可能是最困难的一年，结果真的是最困难的一年。2009 年锦涛讲，说今年是中国共产党人进入新时期遇到困难最大、挑战最严峻的一年，果真也是这样的。2010 年然后又讲是极其复杂的一年，这是中央领导同志讲的。我个人认为今年可能是比较艰巨的一年。为了要和房地产这个挂在一起，我就再把固定资产这个事情再说得细一点。这是 2010年十大产业固定资产投资额，这十个行业占了全部投资额的 93%。这是 10 个行业的投资总额，这是全部行业投资总额，这是这十个行业分别的投资额占了 93%，如果看这 93
11、%的话，就能看到整个中国的固定资产投资状况，划了几张表。这是 2009 年十大行业逐月累计的数字。这个是 2010 年十大行业逐月累计的数字都是十个行业。这刊布出来，把它画两张表就是这样的。中间红色粗线是固定资产投资的整体水平，或说是固定资产投资的平均水平，这细线是十大行业。这十个行业原来在去年的时候，在四川 2009 年的时候大部分都在红线（平均水平线）上面，这一大块就是拉动了红线的上行，下面这一块是房地产。结果到了 2010 年，除房地产外，其他的九条差不多都在投资的平均水平线下面。只有制造业和仓储运输大约和平均水平线持平，剩下全在红线下面。这张图说明了什么呢？说明房地产杭州精英在线系列课
12、件 http:/拉动了中国固定资产的投资保持在这个水平上。刚才我们看是 17.9%，差不多是这个概念，现在是 29%，实际投资增长是 19%。如果再把房地产打下去，我估计固定资产投资还会往下掉，如果还要往下掉我觉得今年就不会太好。当然还有一种说法，今年是“十二五”的开局之年，大家都在上，但是因控制得也很紧，因为因自己也要想，如果出了事，银行这个责任也担不起，所以他现在是拼了命的在压这个贷款。我自己估计的情况是物价在上涨，经济在往下掉，但是到了三季度和四季度一定会起来的，肯定还会再追加投资，因为明年换届，所以不会有太大的风险。但是就是这种办法使得中国经济的波动会很大。由此就导出我对房地产的看法，
13、我个人认为 2010 年房价调控政策出台之后，房价是在掉。这个是 2010 年，这个红的是总体的房价，也都在掉，这个是叫经济适用房这条线，深下你看全部都下来了，这一年之内全都下来了。全都下来它有个过程，我总认为房地产政策的调整得有一个过程，不能说今天说了公布政策，明天房价就掉下来，或者是三个月房价就掉下来，三年的周期，盖个房子得三年，我以前也弄过房地产公司，怎么也得弄个三年，结果现在是弄了政策你立刻要掉，我觉得现在不断地加大调整力度，刚才我说了固定资产投资是这种样子，再加大力度真是要伤及整个经济了。这是我刚才说的已经说过了，就是 GDP 下行，其他的工业增加值、发电量、货运周转量、港口吞吐量从
14、侧面印证的一件事情，投资消费出口实绩增长都在下降，然后 CPI、PPI的价格都在上升，居民消费价格、商品零售价格、农产品市场价格、然后农业生产资料价格、原材料燃料动力价格、工业品出厂价格、固定资产投资价格、土地交易价格等全部上涨。如果经济下行，价格上涨，是否已现滞涨？现在还不能完全这么说。但是如果在房地产调控政策已取得明显成效的情况下，再加大力度，而且动用行政干预的力量，我觉得真的会出现滞涨。二、房地产市场发展与调控因为住房的作用，这个是我自己体会的，因为原来是搞过房地产公司的，住房是唯一能将老百姓存款与钢材、水泥、玻璃、地板、门窗、五金等一系列建材产品紧密联系的连接器。这是唯一的能够把老百姓
15、存款拿起来，中国的储蓄就大。然后一个是住房是个巨大的吸金器，你不让它吸，资金就到处游荡，什么“姜你军” 、 “豆你玩”什么这些，然后家俱、家电，厨具、洁具、装饰、装修，保姆、保安，汽车、汽油、道路、停车都是些相关起来的，你说现在停车场就养了很多人，就是划块地拿栏杆一围就不少钱了。而且中国的住房投资有个特点，就是老百姓把近三十年攒的钱投向房地产。一个是通过储蓄把过去存杭州精英在线系列课件 http:/的钱拿出来；一个是通过按揭把未来的钱拿出来。凑在一起一共有三、四十年的钱砸在房地产上。所以我觉得住房的作用也要高度重视。目前我个人认为中国房地产需要系统的顶层设计。所谓顶层设计我觉得有些调控思路没有
16、理顺，问题没有开掘清楚或者是没有揭示清楚，采取的办法基本上是是非市场的，是行政为主的。大概我的观点有这么几个。第一，房地产的供给呈整体下降趋势，十年的数据。然后需求成快速上升的趋势，一个上升、一个下降所以供给不足是上涨的根本原因。我一会会详细讲。然后第二个就是房地产抵偿，市场结构有重大缺陷，什么缺陷呢？就是没有租赁市场。我们把有房住等同于有住房，等因为有房住等同于有住房所以就出了一个观念叫市场管商品房、政府管保障房，这个指导思想是有错误的，所以现在房地产市场就不景气了。第三个主要就是干部考核制度，要改变才能改变目前的这种状况。（一）供给不足是房价上涨的根本原因先说供给不足，供给不足十年间有四项
17、指标，一个是施工面积、一个是购置面积、一个是完成开发面积还有一个是竣工面积都整体下降。另一方面，经济持续快速增长，城市化进程加快，居民收入水平提高，小家庭、单身家庭增多，以及流动性过剩等因素，共同推动房地产需求呈迅速上升态势。大家来看几张图。这是土地购置面积的情况：从 2000 年到 2010 年。这条黑线是自动形成的趋势线，这是增长的百分数，这是 2010 年上去了，到了 24%，但是整体的趋势没有改变，当然我这个图是去年就发的，这个是昨天刚加的。从绝对量上来讲，这个绝对量是不少的，当然是这个量比下去了，但是这个速度下得太快了，而这个速度和和需求的那个速度，那个速度这么上去的，所以这两者比较
18、是非常明显的。这是土购置面积的概况。这是完成开发面积，完成开发面积也是这样，十年期间。这是施工面积，施工面积由于2010 年上去了，所以趋于平缓，要不然也是这种下去的，就是因为这个上去了，当然坡度下来以后。然后是竣工面积，竣工面积今年增长了 4.5%，还没去年的 5.5%多，绝对量没有问题都在下去，但是就是这种增长幅度都在下滑，下滑大约都是，这个最高的是 21，最低的是-3.5 ，这是 4.5%，这是 21%，是下降十几个点，这个还好一点，你像这个是-7.7，是 40，三十多点，这个就将近 40 个点、50 个点。房屋竣工面积增长下降，表明半年到一年内供给紧张；完成开发面积增长下降，预示1-2
19、 年后会出现供给不足；土地购置面积增长下降，从三年周期以后价格呈现上涨。所以不从总量上增加房地产供给，近几年，我们将始终摆脱不了房地产价格上涨的困扰。杭州精英在线系列课件 http:/具体说一下土地购置面积的状况。这是 2001 年开始一直到 2010 年土地购置面积的增长状况，土地面积增加的百分比，不是绝对量。可以看出来，这是 2003 年底我们开始宏观调控，叫“收紧银根，收紧地根” ，所以土地面积就开始了从 2004 年 5 月到 2007 年 5 月土地购置面积 18 个月的低增长和负增长，超过 10%我就认为是高增长了，低于 10%以下我就认为是低增长，16 个月的负增长，正是因为有连
20、续三年的土地的购置面积是这种状况，所以 2007 年房价开始大涨，2007 年房价大涨以后就引起了土地购置面积又开始增长，然后紧接着我们又遇到了经济危机这又下去了，或者讲这段说反正那时候的经济就开始往下掉，掉到年底又开始经济危机了，所以就出现了从 2008 年 6 月到 2009 年 12 月土地购置面积连续 3 个月低增长以后，15 个月负增长，15 个月负增长而且是重度负增长，都是-25%以上的增长，由此带来了 2010 年今年 3 月各地纷纷出现地王，这里开两会，那边地王就出现了农很没面子。这是两块。再看第三块，2004 年-2009 年 6 年期间增幅高于 10%的仅有14 个月，其余
21、 58 个月时间都低增长和负增长，这种状况就决定了今后如果不供地房地产价格一定会上去。那么，2010 年开始供地了，供地很多，但是有问题在哪呢？是 2010 年采购购置面积增幅大涨，一是 2009 年中都负增长，基数低；二是主要是廉租房、保障性用房的低，这样就相应地一般商品房用地就减少；三是仅凭一年的增量难以弥补 5 年用地所造成的积累起来的需求，所以我个人认为今后的房价不会有多大的降幅。刚才说了是增长的是这样的，土地供给、房地产的供给，我们看看需求的增长是什么样的。这是从 1999 年一直到 2008 年，然后居民家庭人均可支配收入的绝对数，还有农村居民人均纯收入的数，这一些是实的，柱型和刚
22、才一样都是实的，然后这是增长的速度，你看这个速度是这样的，这个方向。这是城镇人口的比重增加，也是这种趋势，不是这个趋势的。然后这个又赶上现在成家的人多了，为什么呢？就是二十年前最好是在生育最高峰的时候，这些孩子都是二十年前的，现在都是要进入婚龄了，所以他就需要房子了。这些都是刚性的。决定房价是房地产市场的供求关系，不是交易量。房价下跌之前有交易量下降，但是交易量下降并不一定房价下降。因为市场供大于求的时候，交易量萎缩房价下降，但是市场供不应求的话，渡过价格僵持阶段就是恢复性上扬。如果没有这次一月份，现在就二月份的这个，房价一定是上扬的，因为什么，因为市场供不应求。我这是举了个例子，即使现在动用
23、行政干预手段，比如说发国务院令，规定房地产商卖房子只能 5000 块钱一平米，谁超过了就抓谁，你卖 5001 元抓起来，既使这样房价也会涨，为什么？因为我用 5000 块钱买了，有人用 15000 买，我就卖了；我用 15000 买了，有人用 30000 买，我还是卖了，杭州精英在线系列课件 http:/只是差价没被开发商赚去，而又转手者所得，转手的次数和加价的金额会依供求关系的变化而变化，直至供求基本平衡为止。但是供求规律是不可调控的。 我提的建议就是要大量供给一般性商品房用地。我特别强调的是供一般商品房的用地或者普通住房的土地。为什么现在大规模建设廉租房和棚户区改造，不会降低房价？与此同时
24、，经济适用房和限价房的比重又太地，所以重点应该是加大一般商品房用地供给，而且要网开一面大幅度增加，能不能是这样在去年的基础上翻一番，明年在今年的基础上翻一番，后年在明年的基础上再翻一番，这个是我觉得要大量地供给土地。这就是说，我们一直说，要把这个经济适用房还有 90 平米的房子达到 70、90 平米。你看看这个是经济适用房，经济适用房的占比从 15%一直到 6.1%，从 2008 年占比变成 6.1%了，这个是经济适用房套数的比重，经济适用房套数的比重，这个是新开工面积这是完成投资面积，这是面积，这是完成额，这是销售的面积，你看 12%变成 4%，15%变成6%，这个是 15%变成 6%，这个
25、是 24%变成了 7%，就是经济适用房是你再投多少没有意义，它就占这么点比重，根本扭转不了价格，改变不了房地产供求关系。这是 1997 年到 2008 年的。2009 年到 2010 年就除了经济适用房有，还有一个 90 平米以后的统计，这个就是公布的，以前没有公布这个东西，这个也是后来提出来的，按规定的是 70%，但是实际上占的比重一直就是在 30%左右，这是 90 平米以下的，这应该属于普通住房。一直是这样，根本没有达到过 70%，这个是经济适用房的比重，一直在三点几，所以我强调应该给一般商品房土地供给。那么，一般商品房究竟占了多少农田耕地，也是应该认真地区研究一下。2009 年的全国耕地
26、面积是这么多，住宅实际用了 114.7，住宅可以分为廉租房、经济适用房、限价房，一般商品房、高档住宅、别墅，其中一般商品房占 70%，这 70%乘以 114 是 80.3 万亩，80.3万亩除以 18.3 亿亩，万分之四点四，也就是一般商品房用耕地也就是万分之四点四。而且这万分之四点四也是在占亩平衡的基础上的。真正占用耕地的大头是工矿、仓储、交通、水利项目用地和退耕还林、退耕还草的生态用地，最大的是生态用地。这是到 2006 年以后不再公布的，这个是我找到 1998 年到 2006 年以后的这几项用地的状况，是什么状况呢？绿的是生态用地占用农田耕地，黄的是农业结构自身调整的用地，红的是自然灾害
27、损害用地，你看 1998 年大洪水那次。然后蓝的是建设用地，脸的建设用地这是 30%，这是 28%，最低的是 8%、9% 、18%、10%，大约他们告诉我是 17%，平均起来是 17%，现在目前也不超过 20%，是这么状况。如果是这样的话，再详细地分的话，就是每年占用农田耕地有四种：建设占用、灾毁杭州精英在线系列课件 http:/耕地、生态退耕、农业结构调整用地。我这个用的是 2006 年的数据，然后建设用地占了30%，28.7%，建设用地分为基础设施用地、工业项目用地、房地产用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地等六种用地。房地产用地占全部的 30%。房地产用地当中又分为商业用地和住宅用地，
28、办公用地，住宅用地占 70%。住宅用地中一般商品房又占 70%，另外还有廉租房、限价房、经济适用房、高档住宅、别墅。如果就是按照 2006 年的数字 28.7%来算，一般商品房占全部占用农田耕地的 4.2%。如果按照 20%计算，不到 3%，所以我认为可以翻番地供地。如果翻番地给地，比如讲这时候是万分之四点四，现在是万分之八点八，万分之十七，万分之三十五，这样就上涨的预期就会彻底打消，为什么？房地产商这边不敢屯地不开发，不敢捂楼盘不售，为什么这么放量，政府已经决定这么放量来给力的话，再不加紧施工、不尽早竣工我的房子卖不出去了，所以它一定要加快，这样房地产供给就增加了，而买房子的的老百姓原来是心
29、理没底的“持币观望”现在是踏实了， “胸有成竹”地等着。国家要连续三年翻番给力，等着吧，购房者自己抑制自己的需求，所以供给在增加，需求被抑制，政府既不担心房价过快上涨，也不用担心房价在市场僵持过后的反弹，就把这个问题解决了。刚才说的是十年的数据，现在我再讲一下 2009-2010 年的土地购置情况。这个是 2009年的土地购置，这是 2010 年的土地购置，你看这增长速度就一下子上来了，这全是负增长，虽然实际有这么多的绝对量，但是和前一年和 2008 年比全是负增长。这个是 2009 年、2010 年的实际增长状况，这个状况是给土地给多了。完成开发面积也在增加，但是也在增加也要看到是负的，大家
30、看，这个是零，这个也是零，这个既使增加也是负增长。施工面积这是提高了，刚才看到那个全体施工面积已经是提了，它在提高，在增长。但是有一条就是竣工面积在下来。竣工面积是这样下来，竣工面积当中，有一个统计是建筑公司那一栏的统一报表里面，竣工面积当中只有 58%到 60%是可以是住宅的，其他是其他的房子，所以这个房屋竣工面积当中，既使在下降，而且要达到 40%的折。竣工面积在下降，但是房价、土地价格在上行，你看这个土地价格上去有多少，这是119%， 123%，是这么一个概念，翻起一番的上去，翻倍地往上走。然后我把购置面积和土地价款增长的两个放在一起，大家可以看，这是土地价格增长的状况，这个是购置面积增
31、长状况，面积增长了这么多，也不少了，比前年。然后就是土地增长的就是这么多，30 个点，也就是说价格增长了很多了。杭州精英在线系列课件 http:/那么这种情况再看这几个价格也很有意思的事情。我们没有想到的就是普通住宅的这个用地，土地交易价格，上涨的幅度超过了高档住宅的上涨幅度，32%、24%、29%、24%，这是 18%，这是一年压下来了，这是 25%，你看这个，就是普通住宅上涨幅度超过了档住宅的上涨幅度。所以在这种情况之下，我觉得一般商品房的价格会降吗？按照我们目前新的调控政策，我也想说几句自己的看法，就是购置土地主要用于廉租房、经济适用房和棚户区改造，现在要求是 70%，当然能达到 50%
32、就不错了，但是这个政策下来的结果，最大的啊一个成果就是相应减少了一般商品房的供给面积。刚才我讲了，大规模建设廉租房可以解决更多的低收入人的住房问题，但它只租不卖，不进入房地产市场，不会改变房地产市场的供求关系。所以，你再怎么增加廉租房、经济适用房，包括棚户区改造的土地，它也改变不了房价。到限购政策，先看这两条限购政策，当地居民和外地居民的，一个是两套住房者，不得购买第三套住房；还有外来的已有一套不得购买第二套住房；还有限制外国人购房的政策。这些政策限制的购房者大都要买高档住房或者是中高端住宅。那么对于房地产商来讲，即使我把价格降下来，也没有人来买，不让他买了。所以预期要自己降就不如搁在这个地方
33、，它不会主动地降低高档住房的价格。然后就是外地人购买这个要达到一定条件的，就是我说的叫一是就是 5 年、2 年的，上海是 2 年，北京是说了 5 年，我估计今后各地还会有 3 年、4 年的，首先我觉得这个政策制定首先要说明是暂时性或者是零时性的这个可能，否则就违反户籍制度改革的方向，也违反纳税人权益和义务对等的原则，比如现在有些北漂的或者有些流动性的可能永远按也买不了房子，到北方干了三年，又到上海干了二年，再到深圳干两年，再到哪去干两年，十年下去了以后，永远买不了房子，而且这种状况还是不是还可以，如果走了以后，你是不是可以退税，我把这个税搁到按另外一个另一个地方去累计起来行不行，我觉得这个可能
34、是。当然这一条政策会影响房价，因为它改变了需求，压抑了需求，但是这种压抑我觉得仅仅不是需求的减少，是需求被压抑，所以那个反弹始终是在那保持着。还有我刚才说的土地价格、购置价格高出 30 个点来，面粉价格上涨三分之一，面包价格怎么会降下来。还有一个就是新拆迁条例的事情，这个要制定细则的时候，我估计可能还要半年到八个月，所以这段时间土地供应就会减少。尤其是在最严厉调控时期和政府换届重叠的时候谁也不愿意去犯错误。过去有一句话就是允许犯错误，不允许不改革，现在是倒过来了，是允许不改革，但不允许犯错误。杭州精英在线系列课件 http:/还有一个更大的背景，就是世界天气异常，俄罗斯特大旱、澳大利亚洪水、北
35、欧大严寒、北美暴风雪、南美洪涝与干旱轮番出现，全球粮价大幅上涨。今年中国冬春连旱，抗大旱、抗连旱、抗重旱，然后粮食主产区受灾严重，等于是 8 个省、10 个省可能都很厉害，所以我估计对红线控制会更加严厉，今年的土地供给会是什么样子，我觉得会从严掌握，这是可能会出的问题。这个是我想说的一个关于供给不足是主要矛盾。（二）调整调控房地产的思路第二个我想说的是调控房地产的思路，就是调整调控房地产思路，就是刚才说的“有房住等同于有住房”这件事情。 “有房住”不能等同于“有住房” ，目前的中国政府可以保障“家家有房住” ，但是没有财力、没有能力保障家家拥有自己的住房，我保障“家家有房住”不能等于政府保障“
36、家家买到房” 。 “居住需要”与“买房需求”不是一回事， “住有所居”和“居者有其屋”不是一个概念。我觉得把这个混在一起了，而且混在一起，这个超越了社会主义初级阶段，我个人认为是个极“左”的口号，这个根本实现不了的。为什么实现不了？世界上只有极少数北欧高福利国家的政府曾提出争取让每一个家庭拥有自己的住房，但没有一个地方实现。前一段和挪威的一个议长来访问，我说：你们那有多少人自己有房子。你说挪威大约 5 万多美元的人均 GDP，结果 40%家庭自有，60%租赁。英、美、日发达国家，这些发达国家是什么概念呢？三分之一家庭靠租赁，三分之二靠自由，美国家庭租赁是 32%，英国 33、日本 34，这个数
37、据等于是建设部课题组提供的资料。但是你不要以为这就三分之一是这三分之一的关系，这些国家的大城市、特大城市，这个比例数倒过来的。为什么呢？因为大城市地价和房价太高，一般价格买不起，所以倒过来了。纽约的租赁比为 66、伦敦42、东京 57，我们现在 70-80%，甚至有说是 82、83%的，但是我们的租赁这个只占了 1.9%，这个是全国房地产企业经营收入，房地产收入只占 1.9%，当然还有很多散户或者私人在租，这个没统计在内，这个是很大的一个问题了，但是也可以说，可见我们对租赁市场的重视。香港政府提出的：“要让市民安居容身，但不是要让人人成为业主” ，很值得我们借鉴。这就是我说的房地产企业的出租收入所占的比重，就是在下面，红的是出租，剩下的全部是卖房子的，由于把“有房住”等同于“有住房” 。所以就出了一个观点叫“市场管商品房，政府管保障房”似已成共识，无人疑其正确性。其实，这种认识既不全面，也不准确。所谓不全面，就是因市场中不仅要管有房屋买
