1、南通科技馆大楼物业管理服务项目竞争性谈判文件 （资格后审）招标代理机构：江苏建达工程项目管理有限公司二 一七年十一月二十九日第 2 页 共 38 页目 录第一章 招标公告 .3第二章 谈判人须知 .4第三章 项目需求 .10第四章 评审方法和程序 .17第五章 物业管理合同 .21第六章 履约验收及付款 .26第七章 谈判响应相关格式及文件 .27第 3 页 共 38 页尊敬的谈判供应商（以下称谈判人）：欢迎参加本采购项目的公开招标。为了保证本次招标顺利进行，请在制作招标响应文件（以下称谈判文件）之前，仔细阅读本招标文件的各项条款，并按要求制作和递交谈判文件。谢谢合作！第一章 招标公告江苏建达
2、工程项目管理有限公司（以下称代理招标机构）受南通科技馆（以下称采购人）的委托，就南通科技馆大楼物业管理服务项目组织竞争性谈判采购，诚邀符合条件的潜在供应商参加该项目的竞争性谈判。1、项目名称：南通科技馆大楼物业管理服务项目；2、项目概况：建筑总面积约 6024.44 平方米。三、项目预算：15.5 万元。四、项目需求：详见本招标文件第三章；五、谈判人资格：1、具有独立承担民事责任的能力；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。2、具有主管部门颁发的物业管理服务
3、三级及以上资质。3、如在南通地区有常设机构需提供在南通地区有常设机构的证明文件：常设机构的营业执照、办公地点房屋租赁合同（或自有证明） ；4、本项目不接受任何形式的联合体谈判。5、单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参与同一采购项目相同标段的政府采购活动；为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动。6、项目经理须取得物业管理项目经理证书或物业管理师资格证。7、至少 2 个南通市区 2014 年以来在管的商办楼（不含住宅区、学校及工厂企业）物业管理服务项目案例。8、项目经理须持物业管理项目经理证书或物业
4、管理师资格证原件进行物业服务现场勘察。特别提醒：（1）谈判人携带要求的资格材料原件【见第二章第七条中 A、资格后审资料原件包】供评审小组资格审查用。因携带原件不全，由此引起的后果由谈判人自负。（2）供应商须认真对照本招标文件的谈判人资格要求条款，如完全符合资格要求的，才能参与谈判；如不完全符合资格要求，故意参与谈判的，所产生的一切后果由谈判人承担。六、有意愿参与本项目谈判响应的单位，请于本公告日起至开标截止前，到“南通科学与公众”网通知公告栏下载本项目的招标文件。七、谈判文件接收截止及开标评审时间：2017 年 12 月 8 日下午 14 时 00 分。地址：南通科技馆四楼，如有变动另行通知。
5、八、评标小组将对谈判人资格进行审查，审查通过方可参与开标。九、谈判保证金：本项目谈判人须交纳谈判保证金人民币 3000.00 元（递交方式为现金） ；十、联系方式：代理机构：江苏建达工程项目管理有限公司地址：南通市世纪大道 18 号恒隆国际 B 幢 14 楼 1412 室联系人：吴小松 联系电话：18051668291传 真：0513-89055869邮 箱：第 4 页 共 38 页第二章 谈判人须知一、说明1、本招标文件仅适用于江苏建达工程项目管理有限公司（以下称代理机构）的公开招标活动。2、公开招标活动及因本次招标产生的合同受中国法律制约和保护。3、供应商在知道或应当知道本项目招标公告及招
6、标文件中的所有内容：如内容或页码短缺、资格要求和技术参数出现倾向性或排他性等表述的，应在本项目谈判公告及谈判文件发布后提出询问或是在发布之日后的 3 个工作日内以书面实名制形式提出质疑；未提出询问或是未在规定期间内提出质疑的，视作供应商接受本项目招标公告及招标文件中的全部内容；参与项目响应的谈判人不得在招标采购活动期间及结束后针对本项目招标公告及招标文件中的全部内容提出质疑事项。4、谈判人应认真审阅本招标文件中的所有事项、格式、条款和规范要求等，如果谈判人没有按照招标文件要求提交谈判文件，或者谈判文件没有对招标文件做出实质性响应，有可能被拒绝参与谈判。5、招标文件项目需求提供的可能涉及到的工艺
7、、材料、设备、商标、样本、技术规范、参数规格、品牌等，仅作为说明并没有限制性，谈判人在谈判中可以选用替代标准，但这些替代标准要优于项目需求技术规格中要求的标准，以满足采购人的需要。二、招标文件的补充说明、澄清、修改、答疑1、代理机构有权对发出的招标文件进行必要的补充说明、澄清或修改。2、凡涉及招标文件的补充说明、澄清或修改，均以“南通科学与公众 ”网通知公告栏发布的信息为准。3、代理机构对招标文件的补充说明、澄清或修改，将构成招标文件的一部分，对谈判人具有约束力。4、补充说明、澄清或修改的内容可能影响到响应文件编制的，代理机构将在首次提交谈判文件截止期 3 日前，发布补充说明、澄清或修改公告，
8、不足 3 日的，应当顺延首次提交谈判文件截止之日。5、除非代理机构以书面的形式对招标文件作出澄清、修改及补充，谈判人对涉及招标文件的任何推论、理解和结论所造成的结果，均由谈判人自负。6、招标采购单位视情组织答疑会。如有产生答疑且对招标文件内容有修改，代理机构将按照本须知有关规定，以补充通知（公告）的方式发出。三、谈判文件的组成及装订1、谈判文件由 ：资格后审资料原件包、资格后审材料文件、技术标响应文件、商务标响应文件共 4 部分组成（以下由文件序号代称） 。2、谈判人按谈判文件组成顺序编写响应文件，并牢固装订成册。谈判文件均需采用 A4 纸（图纸等除外） ，不允许使用活页夹、拉杆夹、文件夹、塑
9、料方便式书脊（插入式或穿孔式）装订。谈判文件不得行间插字、涂改、增删。修改错漏处，须经谈判人法人代表或其被委托授权人签字（或盖章）并加盖公章。3、商务标响应文件中的所有报价表，必须装订成册。四、谈判文件的份数、签署和退还1、谈判文件中，除【资格后审资料原件包外】的，其余均为 一份“正本”和二份“副本” 。2、在每一份谈判文件上要明确标注项目名称、项目编号、谈判文件各自对应的名称、谈判人全称、“正本” 、 “副本”字样， “正本”和“副本”若有差异，概以“正本”为准。3、谈判文件中的所有“正本” ，须为打印的，其正文内容由法定代表人或被委托授权人签字（或盖章）并加盖公章， “副本”可为“正本”的
10、复印件。第 5 页 共 38 页4、开标程序顺利进行后，除“资格后审资料原件包” 外，其余所有谈判文件都将作为档案保存，不论成交与否，代理机构均不退回（未拆封的除外） 。五、谈判文件的密封及标记1、谈判人须将本项目谈判文件：、分别单独密封 。2、密封后，应在每一密封的谈判文件上明确标注谈判项目名称、项目编号、谈判文件各自对应的名称、谈判人全称及日期，同时加盖谈判人公章。特别提醒：谈判文件中的及、的“正本”或“副本”中，均不得含有任何商务标响应文件中的报价表（报价单）的内容，否则作废标处理。六、招标项目涉及到的现场勘察1、招标文件所提供的项目相关数据仅做参考，谈判人必须在谈判文件递交日前自行对有
11、关现场和周围环境进行勘察，以获取编制谈判文件所需的信息。勘察现场如有费用产生，由谈判人自行承担。2、采购人向谈判人提供有关现场的资料和数据，是采购人现有的并认为能使谈判人可利用的资料。采购人对谈判人由此而做出的推论、理解和结论概不负责。3、潜在谈判人为谈判而勘察项目现场，但不得因此使采购人承担有关的责任和蒙受损失。谈判人须承担勘察现场而带来的一切责任及风险。4、谈判人在现场勘察时，熟悉现场及周围交通道路等情况，以获得一切可能影响谈判响应内容的直接资料。谈判人中标后，不得以不完全了解现场情况为理由而向采购人提出任何索赔的要求，对此采购人不承担任何责任，且不作任何答复。5、项目经理须持物业管理项目
12、经理证书或物业管理师资格证原件进行物业服务现场勘察。6、勘察现场的联系人：范主任，联系电话：0513-83519979。七、谈判响应文件内容A、资格后审资料原件包（原件备查）【特别提醒】未携带要求的原件或因携带原件不齐全而引起的后果，由谈判人自负。1、提供法人企业营业执照 （副本）及税务登记证 （副本） （提供新版“三证合一”营业执照的除外）的原件；2、法定代表人参加谈判响应的，必须提供本人身份证原件；非法定代表人参加谈判响应的，必须提供被委托授权人身份证的原件； 3、提供拟委派的项目负责人身份证原件、物业管理师执业资格证书或物业管理项目经理证书原件。4、具有主管部门颁发的物业管理服务三级及以
13、上资质证书原件。5、提供 2016 年资产损益表。6、如在南通地区有常设机构需提供在南通地区有常设机构的证明文件的原件：常设机构的营业执照、办公地点房屋租赁合同（或自有证明） ；7、至少 2 个南通市区 2014 年以来在管的商办楼（不含住宅区、学校及工厂企业）物业管理服务项目案例。提供合同原件。8、南通科技馆出具的南通科技馆大楼物业服务现场勘察确认函原件。9、谈判人须提供参与本次项目政府采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面无重大违法记录声明函的原件，同时须加盖公章。B、资格后审材料文件：【特别提醒】单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参与同一采购项
14、目相同标段的政府采购活动；为采购项目提供整体设计、规范编制或者项目管理、监理、检测等服务的供应商，不得再参加该采购项目的其他采购活动；如发现谈判人递交的资格后审材料有弄虚作假第 6 页 共 38 页行为，该谈判人将记入不良记录，并上报有关部门，如已中标，招标人有权取消其中标资格，并由该谈判人承担一切责任和损失。1、提供法人企业营业执照 （副本）及税务登记证 （副本） （提供新版“三证合一”营业执照的除外）原件的复印件（须加盖公章） ；2、必须提供法定代表人身份证明的原件及其本人身份证原件的复印件（均须加盖公章） ；非法定代表人参加谈判响应的，还须提供法定代表人签名或盖章的授权委托书及被委托授权
15、人身份证这两项原件的复印件（须加盖公章） ；3、提供拟委派的项目负责人身份证原件的复印件（均须加盖公章）学历（大专及以上）证书原件的复印件（均须加盖公章） ，物业管理师执业资格证书或全国物业管理项目经理证书原件的复印件（均须加盖公章） 。4、具有主管部门颁发的物业管理服务三级及以上资质证书原件的复印件（须加盖谈判人公章） ；5、提供 2016 年资产损益表；6、如在南通地区有常设机构需提供在南通地区有常设机构的证明文件原件的复印件（须加盖谈判人公章）：常设机构的营业执照、办公地点房屋租赁合同（或自有证明） ；7、至少 2 个南通市区 2014 年以来在管的商办楼（不含住宅区、学校及工厂企业）物
16、业管理服务项目案例。提供合同复印件（须加盖公章） 。8、谈判人须提供参与本次项目政府采购活动前三年内在经营活动中没有重大违法记录的书面无重大违法记录声明函原件的复印件（须加盖公章） 。9、南通科技馆出具的南通科技馆大楼物业服务现场勘察确认函复印件（须加盖公章） 。10、关于资格文件的声明函；11、谈判人一般情况表；12、财务状况一览表；C、技术标响应文件（格式参见第八章）：【特别提醒】谈判人应根据本标书第三章“项目需求”提供的主要技术规范，服务要求标准等，仔细阅读并在理解的基础上结合第四章评审方法内的评审细则，编写编制技术标响应文件。以下技术标响应文件的内容，不得有缺项或漏项。否则将有可能被视
17、为未实质性响应招标文件要求而作无效谈判处理，或可能直接影响技术标评审的得分。1、谈判响应函；2、对本次项目响应的详细说明须包含但不限于（结合第四章内的评审方法）如下内容：（1）管理机构的设置：包括：组织架构、机构设置、信息反馈渠道等；（2）物业管理服务实施方案： 针对本项目物业管理服务的需求，详细提供如：保安管理方案，环境卫生管理方案，水电维修及电梯、消防安全管理服务方案，给排水、供电设备管理服务方案，物业维修应急措施方案，智能化设施的管理与维修方案、公共能耗方案（含水电维修及水电费收取方案）等； 提供拟采取的管理方式及管理措施，其中应包括：岗位职责及工作制度、工作标准及要求、考核标准等各项管
18、理规章制度。（3）各相应物业服务的岗位设置及人员配备：提供涉及到保安、保洁、维修、电梯及消防、给排水、供电设备管理、物业维修等物业服务的管理人员配备和相对应的各物业人员的配备计划，须明确列出各相应物业工作人员数量及工作职责，包含人员安排、服务、物资装备等内容，同时附日常考核表单（可使用管理其它项目时的例表） 。第 7 页 共 38 页（4）提供专职物业服务及管理人员的资格证明材料：本项目必须有派驻现场的专职项目经理。提供该项目经理从业履历及其身份证原件的复印件（须加盖公章） ，该项原件须放置密封在“资格后审资料原件包”内携带至开标现场，以便评审时核查。（5）提供各物业具体管理及服务质量和相应的
19、考核计划文件；3、服务承诺：（1）须提供针对本项目的物业服务承诺函，其中承诺要求条款不得低于本招标文件第三章“项目需求”中的各项物业服务内容规定；（2）须提供承诺：中标成交在与采购人签约时，合同中派驻本项目现场的项目经理必须为响应本竞谈文件的谈判文件中提供的专职项目经理本人。（3）谈判人觉得可以提供的合理化建议及优惠承诺。D、商务标响应文件（格式参见第八章）：【特别提醒】商务标响应文件中的报价，包括本招标文件规定涵盖的所有招标范围及相应说明的全部内容涉及到的费用。本次招标项目的商务付款方式要求，必须全部响应不得有任何负偏离，且不接受任何意在更改的说明，否则作无效谈判处理。谈判人中标后如据此提出
20、疑义，不履行签订合同等下一步工作，采购人有权没收其全额谈判保证金并取消其中标资格。1、谈判响应报价总表；2、谈判响应报价明细表（报价明细表中的各项服务清单与项目需求一致） ；八、联合谈判：本项目不接受多个供应商组成联合体参与谈判。九、谈判文件递交时间及地址谈判人必须在 2017 年 12 月 8 日下午 14 时前，将谈判文件送达指定地点，拒绝接收在截止时间后递交的谈判文件。地址：南通科技馆四楼，如有变动另行通知。十、资格审查及开标评审时间及地址资格审查及开标时间为 2017 年 12 月 8 日下午 14 时整。地址：南通科技馆四楼，如有变动另行通知。十一、项目物业服务期限物业服务期限为一年
21、。十二、谈判报价1、本项目不接受任何有选择的报价。2、谈判报价均以人民币为报价的货币单位。3、报价表必须加盖谈判人公章且必须经法定代表人或受权人签署。总价和明细价的大小写金额必须一致，若有差异，以大写为准。4、报价总价金额与按单价汇总金额不一致的，以单价金额计算结果为准。5、谈判报价的总价中应包含：（1）谈判人响应报价中的工作量和服务应包括响应及完成本项目工作所需的一切费用。包含但不限于如人工、专用设备及其备品、备件、易耗品耗材、通讯和专用工具费用、税费、运输、保险、技术支持与培训、售后服务及相关劳务支出等工作所发生的全部费用以及谈判人企业利润、税金和政策性文件规定及合同包含的所有风险、责任，
22、即响应本项目的各项应有费用。（2）本项目报价须参照南通市关于最低工资标准的规定以及其他相关规定。如报价明显过低，经评委会审定后，作无效谈判处理。6、本次谈判项目的商务报价，总共 2 轮报价，最终报价将作为谈判小组评定成交人的依据。7、中标的谈判人（以下称中标人）不得再要求追加任何费用。中标人的成交价在合同实施期间不因第 8 页 共 38 页市场变化因素而变动。十三、招标文件费用谈判人在提交谈判文件的同时提交 300 元（现金）招标文件相关费用，无论是否中标，该费用不予退还。十四、谈判保证金1、本项目谈判保证金为：人民币叁仟圆整（30,00.00 元） ，如缺少谈判保证金一律不予参加开标；2、谈
23、判人交纳的谈判保证金仅限 现金 的形式（其他形式概不接收）带至开标现场 ,在递交谈判文件时交给采购代理机构。 3、未按上述要求提交谈判保证金的谈判人，招标采购单位有权拒绝其谈判响应文件。4、未成交谈判人其谈判保证金，当场退还。中标人的谈判保证金将在与采购人签订的合同生效后的 5 个工作日内 ，予以退还（无息） 。5、发生下列情况之一，谈判保证金将不予退还。（1）谈判人在提交谈判文件截止时间后撤回谈判文件的； （2）谈判人与采购人、其他谈判人或者采购代理机构恶意串通的； （3）除因不可抗力或招标文件认可的情形以外，中标人不与采购人签订合同的； （4）谈判人在谈判过程中有违反有关法律法规的行为；（
24、5）招标文件规定的其他情形。 十五、代理服务费1、中标人须缴纳代理服务费：计费按照崇财发201529 号文件内的收费标准，以“差额定率累进法”计算收取；代理服务费不足3000.00 元的，以3000.00 元计收。中标金额 服务招标50 万（含）以下 1.5%2、响应谈判的供应商自行考虑包含在谈判报价内的该项费用及风险并将其综合在单价内，不得单列。3、代理服务费应在成交通知书发出送达后 3 日内一次性付清，若未能支付的单位将取消其中标资格。十六、未尽事宜按中华人民共和国政府采购法及其他有关的法律法规的规定执行。第 9 页 共 38 页第三章 项目需求一、技术响应说明谈判人不能简单照搬照抄采购单
25、位项目需求说明中的技术、商务要求，必须作实事求是的响应。如照搬照抄项目需求说明中的技术、商务要求的，中标后供应商在同采购单位签订合同和履约环节中不得提出异议，一切后果和损失由中标供应商承担。如谈判人提供的服务同采购单位提出的项目需求说明中的技术、商务要求不同的，则须在技术标响应文件内提供技术部分正负偏离表予以明示，如不明示的视同完全响应。二、项目物业委托期限项目物业管理服务委托期限为一年。三、项目概况南通科技馆位于南通市青年西路 10 号。科技馆占地面积 4619.8，建筑总面积 6024.44：其中地面建筑面积 5384.44，地下建筑面积 640。科技馆大楼分设公共服务区、展区、教室、办公
26、室。四、管理目标南通科技馆参照江苏省物业管理优秀项目标准 ，融入现代物业服务理念，按照科学化、制度化、规范化的总体要求，以科学的管理手段、一流的服务水平，对南通科技馆区域实施专业化的物业管理与服务，努力为广大观众和业主提供一个舒适、整洁、安全、文明、快捷、方便的工作和服务环境。五、物业管理与服务内容（一）建筑物、构筑物及其配套设施、设备的日常维护和管理1、房屋建筑的日常养护维修保持房屋正常使用，做好日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。2、用电设施日常维护（含配电房）（1）配备具有相应资质与资格的电器工程技术人员。（2）专业人员应对配电房进行定期巡视检查，做好记录。（3）加强对公共使用
27、的照明、指示灯具线路、开关等用电设备的日常维护检修。3、给排水设备运行维护（1）加强日常检查巡视，防止跑、冒、滴、漏，保证设备设施完好。（2）做好给排水设施、设备故障的排除，保证给排水运行正常。4、电梯运行管理（1）加强日常巡查，及时发现问题，及时联系维修排除故障，保证安全、正常运行。（2）加强巡查，保证电梯内求救电话和各项零部件及通风照明灯附属设施处于正常工作状态。5、安保监控运行管理做好安保监控系统、门禁系统、对讲系统等的值班、巡查、检测和日常维修保养工作；安保监控 24小时值班。6、消防系统的维护维修及运行管理(1)建立一套科学合理的消防应急预案。(2)必须确保每月 2 次巡检，保障小故
28、障在 4 小时内排除，大故障在 12 小时内排除。每月提供消防第 10 页 共 38 页设施维护报告。（二）公共秩序、安全防范、消防、交通等运行管理1、维持好大楼门前停车秩序，指示车辆停放指定位置，保持进出科技馆大楼通道畅通。2、对进入办公区的来访人员进行查验、登记、联系、接待，防止闲散、可疑人员进入。3、对进出地下车库的车辆进行有效控制、并保持地下车库照明通风良好，设备管理到位。4、安保监控实行 24 小时实时监控，能及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保不发生安全方面的问题，能迅速有效处置突发事件。5、加强对消防设施、器材的巡查，保证配备合理、更新及时、使用有效；定时搞好消防检查；做好火情
29、的确认，初步接警工作，配合专业部门做好火情的处置。6、搞好对整个区域重要部位的巡查，恰当处置突发事件，并及时报告有关部门。（三）做好管理区域内的环境卫生管理1、做好房舍的通道、楼梯、栏杆、门窗、墙壁、电梯厅（轿厢）和停车库等公共设施的保洁。2、做好展区、活动室、会议室、公共卫生间等室内的卫生保洁。3、做好室外道路、地面、花圃等各设施的杂物、杂草的清除保洁。4、做好垃圾的收集、清运、下水道的清掏、疏通工作。5、做好蚊蝇、蟑螂等害虫的消杀工作。(四)做好会务服务工作1、做好与业主的沟通工作，及时掌握会务情况。2、配合业主做好各项会务服务工作。3、会后做好会场清洁工作。（五）做好重大节日环境布置1、
30、国庆升国旗2、五一、十一、元旦、门前、门厅的布置六、管理与服务标准(一)消防系统的运行管理和维护1、依照“安全第一，预防为主”方针，结合项目管理与服务实际，制订一系列规章制度、作业规程和应急预案，确保大楼消防工作的在控和可控。2、配备具有相应资质与资格的兼职人员与农行消防监控部门及时沟通，第一时间掌握科技馆大楼消防设备工作状态第一手资料。3、按时巡查巡检，确保现有消防系统一直处于安全、良好的运行状态。4、经常开展全员消防知识和技能培训，全员行动，严格管理，防患于未然。（二）给排水系统的运行管理和维护1、按时巡检巡修，确保大楼供水管网、消防水管网、排水管网以及卫生洁具、各类给排水设备正常工作。2、科学管理、厉行节约水资源。(三)建筑物及附属设施的管理和维护1、合理建档，全面了解掌握大楼各部结构及附属设施情况，包括各类管网及隐蔽工程情况，有的放矢地开展工作。2、建立严格完整的管理制度，科学管理所辖区域各类物业建筑及附属设施。3、加强巡视检查，发现问题及时报告业主方，并如期进行维修养护。4、制订年度物业建筑及附属设施的大、中修计划，报业主方决策实施。
