1、 定 州 市 人 民 法 院 拟核实资产项目资 产 评 估 报 告 书恒裕评报字2017-5A018号河北恒裕资产评估事务所有限公司二一七年五月十八日定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-30670861 目 录一、目录1二、声明2三、资产评估报告书摘要3四、资产评估报告书正文5五、备查文件15定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-30670862 声 明1、本评估报告由声明、摘要
2、、正文、附件组成，评估报告应整体使用。2、在注册资产评估师认知的最大能力范围内，评估报告中陈述的事项是客观的、完整的和真实的。3、本评估机构及注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见，评估报告中陈述的事项是客观的。4、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，评估报告中的分析、判断和结论仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。5、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评估基
3、准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。6、我们对评估报告中的评估对象进行了现场勘查。7、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。9、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。10、评估报告的使用仅限于评估报告中
4、载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。11、提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制。定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-30670863 定州市人民法院拟核实资产项目资 产 评 估 报 告 书恒裕评报字2017-5A018号摘 要河北恒裕资产评估事务所有限公司接受定州市人民法院的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、科学的原则，采用公认的资产评估方法，于 2017年 5月 18日完成了为定州市人民法院拟核实资产而涉及的资
5、产评估工作，本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了现场查勘、市场调查，在此基础上，我们对委托评估的资产在评估基准日 2017年 4月 17日所表现的市场价值做出了公允反映。定州市人民法院在评估基准日申报的资产评估后资产的总价值为2670403元,人民币金额大写：贰佰陆拾柒万零肆佰零叁元整。评估结论详细情况见后附房产评估明细表。本项目的评估结论有效期为壹年，即自 2017年 4月 17日起至 2018年 4月 16日止。本报告书的提出日期为 2017年 5月 18日。以上内容摘自资产评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评估报告书正文。本评估报告
6、书仅供委托方及“司法鉴定委托书”中约定的评估报告其他使用者为本次评估目的参考使用和送交资产评估主管机关审查使用。我们只对评估结论本身符合职业规范要求负责，而不对报告使用者业务定价决策负责。本评估报告书的使用权归委托方所有，除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未经许可，报告书的全部或部分内容不得向他人提供或公开，也不得见诸于任何公开媒体。定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-30670864 （此页无正文）资产评估机构法定代表人：中国注册资产评估师：中国注册资产评估师：河北恒裕资产评
7、估事务所有限公司二一七年五月十八日定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-30670865 定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书 恒裕评报字2017-5A018号河北恒裕资产评估事务所有限公司接受定州市人民法院的委托（以下简称委托方），根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，采用公认的资产评估方法，对定州市人民法院拟用于核实而涉及的资产进行了评估。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了现场查勘、市场调查，对委估的资产在 2017年 4月 17日所表
8、现的市场价值做出了公允反映。现将评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、产权持有者及委托方以外的其他评估报告使用者：（一）委托方、产权持有者委托方为：定州市人民法院 产权持有者：周斌（二）委托方以外的其他评估报告使用者委托方以外的其他评估报告使用者为法律法规规定的其他评估报告使用者。同时在了解资产价值目的实施的过程中，除委托方外，不排除其他相关方会阅读到本评估报告，但我们对其他相关方基于自身立场对本报告的理解不负任何责任。二、评估目的：为定州市人民法院拟核实资产确定报评资产在评估基准日的公允价值。三、评估对象和评估范围：定州市人民法院在评估基准日申报的固定资产房屋建筑物。委估主要资产情况为定州
9、市人民法院受理的申请执行人杨进敏与被执行人李磊、周磊、周斌民间借贷纠纷一案涉及的周斌名下座落于定州市李家湾金街的商住用途的房产一套（房屋建筑面积为 317.15平方米） 。四、价值类型及其定义：定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-30670866 依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。本报告所称评估价值，是指本评估机构对被评估资产在本报告所列明的评估原则、假设和前提条件下，依据本报告所述的评估依据、评估程序和评估方法，为本评估报告所列明的评估目的而做出的公允价值反映。市场
10、价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下，由自愿交易的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下，最有可能实现的交换价值的估计数额。通过对委托方确定的评估目的的分析和对评估所依据的市场条件、评估对象自身的状态等的了解，选择市场价值作为本次评估的价值类型。五、评估基准日：本项目资产评估的基准日为 2017年 4月 17日。此基准日是根据评估规范和定州市人民法院的实际情况，同时遵循评估基准日尽可能与本次评估目的的实现日接近的原则和考虑完成评估工作的实际可能，由定州市人民法院确定，并且与司法鉴定委托书中约定的评估基准日相近。本次评估的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、评估的主要依据：本次资
11、产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：(一) 法律法规依据1、原国家国有资产管理局国资办发（1996）23 号转发的资产评估操作规范意见（试行）。2、中华人民共和国公司法（中华人民共和国主席令第 42号）；3、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 29号）。（二）评估准则依据：定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-30670867 1、资产评估准则基本准则（财企20042
12、0 号）；2、资产评估职业道德准则基本准则（财企200420 号）；3、资产评估准则不动产（中评协2007189 号）；4、资产评估价值类型指导意见（中评协2007189 号）；5、委托评估单位价值评估指导意见（试行）（中评协2004134号）；6、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见会协200318号； 7、中国资产评估协会中评协2007189 号关于印发资产评估准则-评估报告等 7项资产评估准则的通知（2007 年 11月 28日）；8、房地产估价规范（GB/T50291-2015）。(三)权属依据：1、委托人提供的司法鉴定委托书；2、其他资料；(四)经济行为依据：委托方与河北恒裕资
13、产评估事务所有限公司签订的司法鉴定委托书。(五)取价依据：本次评估中，选取的确定资产评估价值的技术标准及参考资料主要包括：1、最新资产评估常用数据与参数手册；2、基本建设财务管理规定（财建2002394 号）；3、工程勘察设计收费管理规定（计价格200210 号）；4、招标代理服务收费管理暂行办法（计价格20021980 号）；5、中国人民银行贷款利率表2015 年 03月 01日起执行；6、评估人员现场勘察及市场询价调查获取的资料；7、其他资料。定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-3
14、0670868 七、评估方法：按照资产评估准则和资产评估操作规范意见（试行）等评估法规规章的规定，评估方法一般有市场比较法、收益法和成本法等三种。市场比较法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过比较、分析从而确定估测被评估资产价值的一种评估方法。采用市场比较法必须具备以下前提条件：1、需要有一个充分发育活跃的市场，以获得与被评估资产相同或类似资产的市场价格；2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等是可收集到的。收益法是通过估算被评估资产在未来期间的预期收益并使用一定的折现率折成评估基准日的现值，以各收益期收益现值累加之和作为被评估资产价值的评估方法。其适用条件是：评估对象使
15、用时间较长且具有连续性，能在未来相当期间取得一定收益；评估对象的未来收益和评估对象的所有者所承担的风险能用货币来衡量。成本法即资产基础法，是指在合理评估委托评估单位各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。具体是指将构成委托评估单位的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得委托评估单位价值的评估方法。根据本次资产评估目的，结合被评估资产的特点和采用的资产评估价值类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件，对商住用途的房产采用市场法进行评估。八、评估程序实施过程和情况： （一）接受委托1、进行项目前期调查，明确评估目的、评估范围和评估对象、评估基准日等评估业务基本事项；2
16、、进行项目风险评价，同意接受委托；3、与委托方签订司法鉴定委托书；4、制定评估工作计划；定州市人民法院拟核实资产项目资产评估报告书河北恒裕资产评估事务所有限公司（地址：保定市天鹅西路 333 号世纪大厦 13 层） 电话： 0312-30670869 5、项目组人员进行业务培训。（二）指导委托评估单位填报资产评估申报表。指导委托评估单位按照中国资产协会 2011资产评估新准则规定的资产清查评估明细表格式逐项将纳入资产评估范围的资产进行填报。（三）现场调查、收集评估资料评估人员进入现场后，首先指导委托评估单位对纳入评估范围的资产进行申报和全面的清查核实工作，并收集准备评估所需资料，检查核实资产与
17、验证资料等工作。在委托评估单位对纳入评估范围的资产进行了全面清查盘点的基础上，评估人员根据委托评估单位提供的委估固定资产清查评估明细表进行现场清查核实和勘察鉴定，对被评估资产的法律权属予以必要的查验关注，对委托评估单位提供的资料进行验证。现简要说明如下：根据委托评估单位提供的固定资产清查评估明细表，通过对有关的权属证明材料的审查核实，对其权属予以必要的关注；组织专业技术人员进行现场勘查和核实，评估人员通过现场勘察了解房屋建筑物使用情况、维修保养等情况，并进行详细的现场勘察和鉴定。（四）整理评估资料对收集的评估资料进行分析，判断每一份资料的可靠性、合理性和可用性，其过程是去粗取精、去伪存真的过程。经过分析和筛选，汇集所有合理、可靠的资料。根据评估工作需要进行分类，将评估资料进行归纳整理。（五）评定估算、形成评估结论评估人员对从现场收集的资料进行分析和汇总，进行市场调研和询价等程序，按照前述的资产评估方法对各类资产进行评定估算：1、分项对委估资产进行分析、计算和评定估算，编制各项资产评估说明，然后将各项结果进行汇总，得出评估结果。2、分析评估结论，确认评估工作中没有发生重评、漏评的情况，考
