1、 1兰墅公寓三期（南区）前期物业服务招标文件招标单位：余姚市城市建设投资发展有限公司日 期：二 零 一 八 年三月2目 录第一章 招标公告3第二章 标的介绍5第三章 投标须知16第四章 投标文件的编制16第五章 开标、评标及定标19第六章 评标标准与评标办法22第七章 合同的签订24第八章 附则243招标公告兰墅公寓三期（南区）前期物业服务招标公告 一、招标人名称、地址和联系方式招 标 人：余姚市城市建设投资发展有限公司地 址：余姚市南兰江西路 292 号联 系 人：张国松电 话：0574-62755063 传 真：0574-62723799代理机构：浙江省房地产管理咨询有限公司联系地址：余姚
2、市北兰江路 286 号联 系 人：王泽慧联系电话：0574-62756387传真：0574-62756389二、招标物业的名称、地址、物业概况1、物业名称：兰墅公寓三期（南区）前期物业服务2、物业地址：余姚市兰江街道东至凤路绿地，南至沈家闸绿地，西至兰馨路和海军家属区，北至兰山路和海军家属区3、物业概况：(1) 总用地面积：46763 平方米 (2) 总建筑面积：126213.24 平方米。地上 92110.73 平方米，其中商业建筑面积 2194.99 平方米，住宅建筑面积 87918.02 平方米，社区服务用房 187.16 平方米，物业管理用房 289.17 平方米，物业经营用房 749
3、.35 平方米，配电房及开闭所 713.26 平方米。地下室34102.51 平方米。机动车总停车位 687 个，其中：室外停车位 43个，地下室停车位 636 个，子母车位 16 个(3)建筑幢数：12 幢； (4)总户数：788 户。(5)建筑性质：商住。三、投标单位资质条件45第二章 标的介绍根据国家物业管理条例、前期物业管理招标投标管理暂行办法及余姚市前期物业管理招标投标管理暂行办法的规定，经余姚市建设局审核，余姚市公共资源交易网余姚分网备案，决定对兰墅公寓三期（南区）前期物业服务进行公开招标。一、招标项目基本情况兰墅公寓三期（南区）是余姚市城市建设投资发展有限公司投资建设的拆迁安置房
4、项目，该项目兰江街道东至三凤路绿地，南至沈家闸绿地，西至兰馨路和海军家属区，北至兰山路和海军家属区。物业类型：由 12 幢高层组成。（一） 主要经济技术指标规划用地面积 总用地面积 46763 平方米 容积率 1.97绿地率 43.12% 绿地面积 20164.64 平方米建筑密度 21.86% 建筑占地面积 10220.66 平方米室外 43 个地下普通车位 636 个机动车位地下子母车位 16 个地下储藏室 788 间电梯 44 台 户 数 788 户高层 1-5 层 30071.75 平方米高层 6-10 层 47961.34 平方米住 宅高层 11-18 层 27346.15 平方米商
5、铺 / 2194.99 平方米社区服务用房 / 236.69 平方米物业管理用房 / 370.39 平方米物业经营用房 / 812.03 平方米地上92110.73 平方米其中商铺建筑面积 2194.99 平方米，住宅建筑面积 87918.02 平方米，社区服务用房 187.16 平方米，物业管理用房 289.17 平方米，物业经营用房 749.35 平方米，配电房及开闭所 713.26平方米配电房及开闭所 /713.26 平方米总建筑面积：126213.24 平方米地下 34102.51 平方米最终的经济技术指标以有关单位确认的为准。6类 型 幢 数 套（单元）数 建筑面积（平方米）住宅 1
6、2 幢 788 套 126213.24商业用房 位于 1#楼 1 处 2194.99集中停车库 位于地下室 1 处 位于地下室物业管理用房 位于 3#楼与 7# 1 处 289.17物业经营用房 位于 1#楼 1 处 749.35社区用房 位于 11#楼 1 处 187.16地下室 / 1 个 34102.51门卫 / 2 处 /变配电房、开闭所 / 1 处 /通讯机房 位于 7#楼、11#楼 3 处 /水泵机房 位于 10#楼 1 间 /消防控制室 位于 11#楼 1 间 /备 注 上述面积数据为暂估面积。最终面积为房管部门实测为准。（二）建筑及公用设施1、出入口：小区实行封闭式管理，共设置
7、出入口两个，主出入口设置于小区东侧，朝向三凤路，次出入口设置于小区西侧。2、环卫设施：在每栋楼楼梯间入口处设置垃圾收集桶，由专人收集至垃圾收集站。3、智能化系统：对讲系统、背景音乐与广播系统、周界防越系统、闭路电视监控系统、巡更管理系统。4、文化休闲设施：住宅之间布置集中式绿地(主要位于小区中心附近)，中间设有7休闲小花园。配有小型花架、檐廊，碎石铺路，健身场所，给小区居民一个可以歇息、观赏、健身和交谈的环境场所。（三）结构4#、5#、8#、9#、12#为小高层住宅结构形式为框架结构，1#、2#、3#、6#、7#、10#、11#高层住宅结构形式为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构。（四）给排水1、给
8、水：本小区由三凤路、兰馨路各接入一条 DN200 给水管，并在小区内形成双回路环状管网。2、排水：采用雨污分流制，室内污水经化粪池处理与废水一起排入市政管道。雨水自成系统就近排向室外，汇合后排入市政雨水管。3、供水系统：5 层以下采用市政直接供水，6 层至 12 层采用无负压生活变频供水装置加压中区供水，13 层至 18 层采用无压生活变频供水装置加压高区供水。（五）电器设施1、电源等级：消防负荷、生活水泵、公共照明、电梯为二级负荷，其余为三级负荷。2、公共照明系统：延时自动照明系统，在公共楼道、地下室公共通道均为公共照明。3、楼层表箱：采用电力电缆连通。系统采用断路器作短路、过载保护并设置漏
9、电保护装置。4、计量方式：住户计量为一户一表；商业用房在一层设相对集中表箱，一户一表计量。所有电力分表需单独开户，产权属于业主所有。（六）弱电系统1、电信、移动通信系统(固话及宽带)：在小区内设置一电信、移动设备机房，线路接入每户的弱电箱内，用户可根据通过相应的运营商开通所需的固话和宽带业务。2、有线电视系统：有线电视节目源取自城市有线电视网，系统总前端装置设于地下室的广电机房内，采用分配分支传输系统，各8楼层设分支分配电箱，每户设一只出线箱。3、公共广播系统：地下车库、公建、室外道路设置公共广播系统，系统采用定压传输方式。系统扬声器在消防时均能强切作消防广播用。机房与消防中心合用。4、保安监
10、控系统：住宅每单元设安保对讲及电子门锁系统一套，系统为总线制，主机设于住宅入口处，每户设户内机一只，系统具有可扩展性，同时系统小区内联网。地下车库、主要出入口和小区内主干道设置闭路电视监探系统摄像头，安保中心和消防中心合用，设置周界红外穿越报警系统和保安巡更系统。（七）消防系统1、室内消防系统：部分商品及公共部位设有室内消火栓系统、喷淋系统及灭火器。2、室外消防系统：在室外给水管上布置室外消防栓。室外消防栓间距不大于 120m。水压保证不小于 0.1MPa。室外设消防接合器。3、火灾自动报警系统：消防控制室设在物业用房内，在地下车库、电梯前室、高层住宅公共部位、设备用房等处按规范设置火灾自动报
11、警系统，为总线制联动方式。（八）电梯及无障碍系统 住宅内均有电梯，共 44 台。（九）太阳能系统太阳能集中集热，分户供热。11 层以上高层住宅部分顶上逆六层、11 层及以下高层住宅部分每层每户设有太阳能热水系统。 二、物业资金和用房配套招标人根据余姚市人民政府办公室关于贯彻落实 宁波市住宅小区物业管理条例 的实施意见规定，配套下列资金及用房：（一） 物业资金组成：前期物业服务费、专项维修资金、保修金等费用。（二） 物业管理办公用房按 3地上建筑面积比例配置，位于3 幢 1 层及 7 幢 1 层，总计建筑面积 289.17 平方米；（三） 物业经营用房按 8地上建筑面积比例配置，位于 1 幢1
12、层、2 层，总计建筑面积 749.35 平方米；9（四）社区用房按 2地上建筑面积比例配置，位于 11 幢 1 层，总计建筑面积 187.16 平方米。以上物业资金及用房的数量以竣工验收后有关部门核准为准。移交给物业管理的办公用房、物业管理经营用房仅适宜于物业管理办公、经营之用，以房屋登记用途为准。三、前期物业服务内容和服务标准（一）、前期物业服务内容按照宁波市住宅小区物业管理条例、余姚市普通住宅小区前期物业综合服务等级收费标准的规定，兰墅公寓三期（南区）小区的前期物业服务内容：1、物业管理区域内物业公共部位、公共设施的维修、养护和经营户装饰装修的管理。2、物业管理区域内道路、排水设备等公共设
13、施的使用管理和维修养护。3、物业管理区域内绿化养护和管理。4、配合公安部门做好治安及公共秩序的维护。5、物业管理区域内房屋共有部分和公共场所的保洁。6、物业管理区域内车辆进出（包括机动车和非机动车）及停放的管理。7、法律、法规及合同规定的其它事项。8、受托向业主提供特约服务。9、有条件时，接受供电、供水、通讯、有线电视、邮政等专业机构的有偿委托，扩充物业管理内容。（二）、前期物业服务要求兰墅公寓三期（南区）前期物业服务按余姚市普通住宅小区前期物业综合服务等级标准二级服务等级标准实施。按专业化的要求合理配置管理人员，包括：管理人员、保安人员、保洁人员、绿化维护人员、工程管理人员等 35 名。1、
14、综合管理服务（1）管理处设置：小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话、电脑。10（2）管理人员要求a、管理处设主任 1 人，且具有 1 年以上物业管理工作经历，其他管理人员 2 人以上。b、特种作业人员 100%持有政府或有关部门颁发的有效资格证书。c、保安人员统一着保安服，其他员工佩戴上岗证。（3）日常管理与服务a、签订规范的物业服务合同，明确双方的权利义务关系，并按照有关规定和合同约定公布物业服务项目、内容及收费标准。b、建立物业服务、财务管理、档案管理制度，并按合同约定或有关规定公布物业服务费用收支情况。c、制定房屋装修巡视制度，集中装修期间，要求做到每天巡视，其他期间每 4 日巡
15、视 2 次以上。d、建立 8 小时值班制度，公示服务联系电话，统一受理业主、使用人的咨询、投诉和费用交纳，对业主或使用人的投诉在 5 天内答复或报有关部门处理。e 、提供 1 种特约服务（有偿）:家政服务。提供 1 种便民（无偿）服务：代订报刊、杂志。f 、建立档案管理制度，各种基础资料、台账、图册健全。 g 、8 小时受理业主或使用人报修；急修 1 小时内到现场处理。h 、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主使用人进行沟通并征询意见，每年的沟通面不低于小区实际入住住户的 30%。i 、制度管理处内部管理制度和考核制度，并运用计算机进行简单的日常办公管理。j 、每年组织 1 次社区活动。2、公共区域清洁卫生服务：
