1、83b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 1 -2009 年度湖北省城市地价监测报告湖 北 省 国 土 资 源 厅 土 地 利 用 处湖北省国土资源厅国土资源监测中心二一年四月83b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 2 -目 录报告结论导读 .3前 言 .4一、 监测说明 .5（一）监测范围 .5（二）监测时段 .6（三）监测数据来源 .6（四）地价监测依据 .6（五）指标界定 .7二、2009 年全省城市地价动态监测情况 .9（一）全省城市地价总体水平 .9（二）主要城市地价状况 .10（三）分区域地价状况 .17三全省地
2、价特点及原因分析 .20（一）全省地价总体水平较低，增幅高于全国平均水平 .20（二）全省地价总体上涨，增幅减缓 .20（三）武汉地价绝对值高，武汉城市圈其他城市地价水平低 .21（四）居住地价增长较快，但明显低于房地产投资和房价的增长速度 .21（五）工业地价增幅下降明显，宜昌、天门、黄冈首次出现负增长 .22（六）后发城市地价上涨较快，显示经济活力 .22（七）宜昌地价增幅下降，地价增幅自然回落 .23四、全省城市地价与国民经济发展及房价对比 .24（一）综合地价增长率与 GDP 增长率比较 .24（二）综合地价增长率与固定资产投资增长率比较 .25（三）综合地价增长率与房地产投资增长率比
3、较 .26（四）居住地价增长率与房价增长率比较 .27五、2010 年湖北省城市地价变化趋势预测 .2983b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 3 -报告结论导读 2009 年湖北省城市地价动态监测范围涵盖全省十六个城市、共 1076 个地价监测点的信息。 2009 年全省城市综合地价较 2008 年上涨 7.93%，综合地价指数为 133.38。全省地价总体水平保持增长，增幅略有下降。 全省主要城市住房交易均价较之 2008 年同比增长 22.55%，高于居住地价近 10.65 个百分点。 2009 年我省工业地价平均增长率为 2.63%，增幅比 2008
4、 年降低 7.06 个百分点，增幅下降明显。 2010 年，国家宏观调控政策有部分调整， “土地财政”和房价过高是主要调控目标。受政策影响，2010 年，我省地价上涨势头可能会有所放缓。83b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 4 -前 言城市地价动态监测结果是政府对城市地价进行管理的基础、是制定土地管理政策的依据之一。通过城市地价动态监测工作，政府可以从总体上把握全省城市土地市场的运行状态，满足国土资源参与宏观调控的战略需求，判断地价变化与土地市场供应、房地产市场运行及其与社会经济发展的协调状况，并为社会公众提供地价信息服务，利用地价杠杆调节城市土地资源配置
5、，合理引导投资方向。从 2005 年开始，湖北省国土资源厅在省内重点城市部署开展了城市地价动态监测试点工作，至 2009 年已覆盖到全省 16 个中等城市，并建立了省级地价动态监测网络。按照湖北省国土资源厅的统一部署，城市地价监测工作由省国土资源厅利用处负责组织领导，湖北省国土资源监测中心负责技术指导和工作实施。五年来，组织了全省各监测城市国土资源管理部门、相关中介机构、科研院所共 30余家作为协作承担单位，共有 200 余名专业技术人员参与了城市地价动态监测的基础建设工作。通过对监测城市土地级别和基准地价全面调整和更新，在全省 16 个城市建立了 1076 个城市地价监测点，开发建设了湖北省
6、重点城市地价动态监测系统。目前，全省城市地价动态监测工作已经迈入规范化和制度化轨道。随着国家土地管理的手段和政策日趋多样化，城市地价动态监测作为宏观调控的一项基础性工作也显得越来越重要。本监测报告是在对 16 个监测城市上报的 2009 年监测资料和监测报告进行汇总的基础上形成的，对全省的地价总体状况进行了简要分析，旨在为国土资源参与宏观调控提供参考。83b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 5 -一、 监测说明（一）监测范围本报告的监测城市范围包括武汉市、荆州市、黄冈市、咸宁市、荆门市、鄂州市、孝感市、天门市、潜江市、襄樊市、宜昌市、随州市、十堰市、黄石市、
7、仙桃市、恩施市 16 个城市。各城市地价监测范围与各城市土地定级和基准地价评估的范围保持一致。图 1 湖北省地价监测城市位置示意图83b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 6 -表 1 2009 年度湖北省城市地价监测点数量统计表城市 小计 商业用地 居住用地 工业用地武汉 125 35 71 19荆州 124 42 44 38黄冈 60 21 27 12咸宁 62 18 30 14荆门 60 12 30 18鄂州 60 28 15 17孝感 61 22 22 17天门 30 17 9 4潜江 60 20 23 17襄樊 76 24 31 21宜昌 60 22
8、 28 10随州 63 24 20 19恩施 32 13 11 8十堰 62 20 19 23黄石 69 24 29 16仙桃 72 25 22 25合计 1076 367 431 278（二）监测时段2009 年 1 月 1 日到 2009 年 12 月 31 日。（三）监测数据来源本次监测数据是各城市国土资源管理部门和地价监测项目承担单位参照城市地价动态监测技术规范(TD/T 1009-2007)，采用市场调查、地价评估的方式获取的。（四）地价监测依据根据全国城市地价监测技术规范和湖北省城市地价监测操作指南，本报告选取了以下地价监测指标： 城市综合地价水平。主要反映城市地价总体水平。83b
9、5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 7 -商、住、工用途的城市地价。主要反映各用途土地的平均地价水平。地价增长率和地价指数。主要反映地价变化情况。GDP、固定资产投资、房地产投资等经济指标。主要反映宏观经济发展状况，是分析城市地价与宏观经济发展协调状况的重要指标。（五）指标界定地价指正常市场条件下，一定用途（商、住、工）、一定年限（商业 40 年，住宅 70 年，工业 50 年）、一定开发程度（“五通一平”）下的土地使用权出让价格。本报告中的地价是指各城市整体平均地价，而不是具体地块的交易价格或局部地区地段的地区地价。城市综合地价水平反映城市地价水平的高低，采
10、用平均地价表示。本报告中的城市地价综合水平值分为综合地价水平值、商业地价水平值、居住地价水平值、工业地价水平值四种，其中综合地价不是指综合用途的土地价格，而是商、住、工三种用途地价水平值与各类用地地价区段实际面积加权平均的计算值。地价增长率反映地价水平的变化程度，通过本年度地价与上年度末地价水平的比较计算得到。计算方法为：地价增长率（）（当期平均地价 前一期平均地价）前一期平均地价100%。地价指数反映城市地价的变化趋势，采用定基指数，全省城市地价以 2005 年为基期，相应的指数为 100。各监测期地价指数为83b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 8 -当
11、期地价与基期地价之比再乘以基期指数 100，或为当期地价与上期地价之比再乘以上期地价指数。监测点地价设立的各个地价监测点的土地价格，通过评估方式得到，反映了该监测点的客观市场价值。本报告所有数据统计及方法是以城市地价动态监测技术规范(TD/T 1009-2007)为依据，最终解释权属湖北省国土资源厅国土资源监测中心。83b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf- 9 -二、2009 年全省城市地价动态监测情况（一）全省城市地价总体水平1地价整体水平2009 年，全省城市综合地价平均值为 743.69 元/平方米。其中，商业地价平均值为 1260.09 元/平方米，居
12、住地价平均值为 755.14 元/平方米，工业地价平均值为 348.17 元/平方米。商业地价、居住地价、工业地价水平呈下降梯度排列，水平值之比为 1: 0.60:0.28。见图2。图 2 2009 年全省城市地价整体水平值（元/平方米）2地价整体变化情况与 2008 年相比，2009 年全省城市地价总体呈上升趋势,但增幅放缓。综合地价增长率为 7.93%。其中，商业地价增长率为 7.05%，居住地价增长率为 11.90%，工业地价增长率为 2.63%。从整体上看，居住地价增长率最为明显，工业地价增长率最小，见表 2。83b5311f3d2dafb8189d1fafcecb4a79.pdf-
13、10 -表 2 2009 年地价增长率（%）与 2008 年比较表综合 商业 居住 工业2008年地价增长率 9.42 13.52 13.53 9.692009年地价增长率 7.93 7.05 11.90 2.63 3.地价指数2009 年，综合地价指数、商业地价指数、居住地价指数、工业地价指数分别为 133.44、137.46、146.85、127.99。与 2008 年相比，分别上涨了 9.80、9.06、15.61、3.28。地价指数基本呈上升趋势，其中，居住地价指数上升最快，工业地价指数上升最慢。见图 3。图 3 2005-2009 年全省城市分用途地价指数走势图（二）主要城市地价状况1主要城市分用途地价水平2009 年，从综合地价水平值来看，武汉居全省最高，为 2424.00元/平方米。荆州、宜昌、襄樊综合地价水平值高于全省综合地价平均
