1、惠 州 市 房 产 测 绘 实 施 细 则（试行）Specifications For Estate Surveying And Mapping Of Hui Zhou2015年 3月修订版惠州市房产管理局二一五年三月惠州市房产测绘实施细则 第 1 页 共 39页目 录第一章 总则(2)第二章 房产图绘制(3)第三章 建筑面积计算规则(4)第四章 房屋建筑面积测算(21)第五章 共有建筑面积分摊规则(26)第六章 房产变更测量(30)第七章 成果资料的检查验收和整理 (30)第八章 附则 (34)附录一：术语 (34)惠州市房产测绘实施细则 第 2 页 共 39页第一章 总 则1.1 目的为加
2、强房产测绘管理，规范我市房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。1.2 适用范围在惠州市惠城区、惠州仲恺高新区行政区域内从事房产测绘工作应当遵守房产测量规范和本实施细则，其它县、区参照执行。1.3 依据和标准中华人民共和国测绘法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法广东省测绘管理条例房产测绘管理办法房屋登记办法房产测量规范第 1单元：房产测量规定 GB/T 17986.1-2000房产测量规范第 2单元：房产图图式 GB/T 17986.2-2000关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房200274 号)1.4 基本原则1.4.1 实测原则房产测
3、绘作为技术性工作，应坚持客观、真实、准确地反映房屋的现实状况的原则。1.4.2 合法原则房产测绘作为服务于产权登记和产籍管理的社会性工作，应坚持依据有关规划、设计、合同、协议、法院判决等合法文件资料，来确认相应房产要素和房产权利状况，保护权利人合法权利的原则。1.4.3 用于房屋产权登记的建筑面积测绘，应同时兼顾实测原则和合法原则；若两者不一致时，应按以下情况分别处理：对于预测项目，若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可作为有效资料使用。对于新竣工建筑物的实测项目，若竣工现状、竣工图纸与规划审定的设计图纸不一致的
4、，应出具原设计单位的变更图纸或变更资料,若有涉及规划许可中控制指标（如建筑面积、层数、外形尺寸、临街立面）的变更的，其变更的设计资料应重新经规划部门审核批准，方可进行测绘。1.5 施测条件1.5.1 预测必须具备以下条件：土地使用证；建筑工程规划许可证；经规划部门审定的施工报建图纸；1.5.2. 实测必须具备以下条件：（1） 、分幢实测的建筑物必须完全竣工，必须具备以下条件惠州市房产测绘实施细则 第 3 页 共 39页建筑物封顶；外立面装修完成，脚手架拆除；建筑物主体及其附属物的竣工状态与规划报建的设计图纸一致,并经规划验收核实。 （2） 、分层分户实测除应达到上述竣工条件外，还应满足：分摊的
5、共有共用设备用房中，设备安装到位；功能区和功能区内各产权单位的产权界线明确、标志牢固、显著。1.6 房产面积精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表 1-1计算的结果。表 1-1 房产面积的精度要求 （S 为房产面积, 平方米） 精度等级 限差（平方米） 中误差(平方米)一级 06.2. S03.1.二级 S42三级 .8. .4.各级房产面积的精度适用范围如表 1-2。表 1-2 房产面积精度测算等级的要求精度等级 不同房屋选用的等级一级 特殊房屋或委托人特殊要求的房屋二级 商品房或进入房地产市场的房屋三级 居民自建房第二章 房产图绘制房产图是房产产权、产籍管理的重要资
6、料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图) 、房产分层平面图（以下简称分层图）和房产分户平面图(以下简称分户图)。2.1 分幅图、分丘图的绘制按房产测量规范执行。2.2 分层图的绘制2.2.1分 层 图 应 标 注 比 例 尺 ， 一 幢 房 屋 的 各 层 平 面 图 宜 采 用 同 一 个 比 例 尺 ， 并 标 注 指 北 方 向 。2.2.2各 层 图 形 应 注 明 第 x层 或 夹 层 、 平 台 层 等 层 次 名 称 ； 夹 层 须 注 明 第 x层 的 夹 层 ； 地 下 楼层 以 “B”表 示 ， 地 下 1层 、 2层
7、分 别 表 示 为 B1层 、 B2层 。2.2.3房 屋 平 面 图 的 绘 制 ， 计 算 全 部 建 筑 面 积 的 以 单 实 线 表 示 ， 计 算 一 半 建 筑 面 积 的 以 虚线 表 示 。2.2.4一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“xx层” 。2.3 分户图的绘制2.3.1分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。惠州市房产测绘实施细则 第 4 页 共
8、39页2.3.2跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。2.3.3房屋内有层高低于 2.20米的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“层高小于 2.20米” 。2.3.4某户房屋的权属范围应在分户图中以加粗线表示。第三章 建筑面积计算规则3.1 计算建筑面积的条件能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：1)应具有永久性上盖。2)应有围护结构。3)结构牢固，属永久性的建筑物。4)层高在 2.20米以上(含 2.20米，以下同)。5)可作为人们生产或生活的场所。3.2 计算全部建筑面积的范围3.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总
9、和计算建筑面积。3.2.2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等高度在 2.20米以上部位计算建筑面积。3.2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。3.2.4室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。3.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在 220 米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在 2.20米以上的部位以及经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间，按其外围水平投影
10、计算建筑面积。3.2.6挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。3.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。3.2.8与房屋相连的有柱走廊（剪力墙视为有柱） ，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。3.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。3.2.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算建筑面积。3.2.11与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影计算建筑面积。有柱又有围护结
11、构的门斗按围护结构的外围水平投影计算建筑面积。3.2.12玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。3.2.13属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算建筑面积。3.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20米以惠州市房产测绘实施细则 第 5 页 共 39页上部位的外围水平投影计算建筑面积。3.2.15与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。3.2.16图书馆的书库，其层高在 2.20米以上的，均
12、按一层计算建筑面积。3.2.17有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积。3.2.18室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，净高在 2.10米以上(含 2.10米，以下同)的部位，按其外围水平投影计算建筑面积(多层的按多层计)。3.2.19房屋的飘窗，其窗台台面结构板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、净高在 2.10米以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算建筑面积。3.2.20层高在 2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影计算建筑面积。3.3 计算一半建筑面积的范围3.3.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护
13、结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.2未封闭的阳台、入户花园、庭院、空中花园等（不论其是否有柱） ，未封闭的挑廊、走廊、外廊，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.3独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.4无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.5有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。3.3.6有上盖、具有围护结构、独户使用的平台，上盖在围护结构内水平连续投影面积大于或等于其二分之一的，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
14、。3.4 不计算建筑面积的范围3.4.1层高低于 2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。3.4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3.4.3阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物的通道等，以下情况视为无上盖：阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园、雨篷、外走廊、檐廊、架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层的；阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等的上盖在围护结构内水平连续投影面积小于其二分之一的。3.4.4房屋的天面、挑台、露台，天面上的
15、花园、泳池。3.4.5建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。3.4.6骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。3.4.7利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为上盖建造的建筑空间。3.4.8活动房屋、临时房屋、简易房屋。3.4.9检修、消防等用途的室外爬梯。3.4.10独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。3.4.11与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。惠州市房产测绘实施细则 第 6 页 共 39页3.4.12与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊等的建筑。3.4.13楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。3.4.14宽度大于 0.20米的楼梯
16、梯段水平间隙。3.4.15宽度大于 0.40米的自动扶梯安全间隙。3.4.16窗台台面结构板高于房屋地面的飘窗。3.4.17上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分。3.4.18室外台阶、走廊外的台阶踏步、底层室内楼梯延伸出室外的部分。3.4.19跃层式房屋上层挑空部位。3.4.20斜坡式人行或车行通道等无永久性上盖的建筑。3.4.21 自动扶梯、自动人行道。（在楼梯间内设置的扶手电梯应按楼梯间计算建筑面积）3.5 特殊情况下的建筑面积计算3.5.1阳台、露台建筑面积计算1)位于房屋天面、或因退层设计形成的露台，其上方屋檐或盖板的水平投影部分不计算建筑面积。2）住宅建筑中属于一户专有的类似于阳台的
17、空中花园、入户花园等（位于地面层、裙楼顶层的除外） ，均视为阳台，若没有完全封闭的，则按不封闭阳台计算建筑面积。3）位于二层阳台下方，即建筑物首层的建筑空间，有围护结构或围护物的，按阳台计算其建筑面积。4） 在建筑物中设置的与公共过道相通、具有一面以上直接对外开敞的、用于绿化、休闲的公共建筑空间，称为公共阳台。公共阳台的计算规则与阳台相同。5） （如下图）：左右错开阳台 上下错开阳台 隔层阳台“左右错开阳台、上下错开阳台、隔层阳台” ，以上层和隔层阳台在该阳台上的水平投影、按该阳台的封闭情况分别计算建筑面积） 。说明：如A、B、惠州市房产测绘实施细则 第 7 页 共 39页上左图,为房屋立面图
18、中的错开阳台，B阳台以A阳台的水平投影在该阳台的重合部分的长度大于0.60米时，计算一半建筑面积，A阳台以A阳台的水平投影在该阳台的重合部分计算一半建筑面积。如上右图,阳台隔一层、应该按其上盖水平投影计算一半建筑面积，阳台隔两层或层高大于6.00米，视为无上盖露台，不计算建筑面积。6） 位于顶层阳台，若利用房屋屋檐挑出部分作为上盖，其宽度不大于1.10米，不计建筑面积；若利用结构楼板、专设盖板等作为永久性上盖， （包括由凸窗、空调位、花池、等所形成的盖板） ，其宽度大于0.60米时，按其水平投影面积的一半计算建筑面积（如下两图） 。7） 位于露台由主体房屋结构延伸出来的有柱、有永久性顶盖的柱廊
19、，按该结构外围水平投影计算建筑面积（如下图） 。8） 阳台类型( 图a) ( 图b)惠州市房产测绘实施细则 第 8 页 共 39页( 图c) ( 图d)9） （如下两图） ，阳台按上盖水平投影计算一半建筑面积。10） （如下两图）,厨房与不封闭阳台没有分界线，按主体外墙走向连线为分界，厨房计算全部建筑面积，不封闭阳台按其上盖水平投影计算一半建筑面积。11） （如下图） ，规划核定图纸标注为露台，不计算建筑面积。、 ()、 、惠州市房产测绘实施细则 第 9 页 共 39页12)住宅的第一层（地面层、裙楼顶层）类似于阳台、架空的建筑空间，有围护结构或围护物，第一层向其开门，且门位于上方建筑形成的上盖的下方时，如上盖为上一层的阳台，则以该阳台的外围水平投影面积的一半计为第一层阳台的建筑面积；如上盖为上方的建筑，下方视为门廊，按门廊规定计算建筑面积（如下图） 。 住宅一层中阳台与门廊的界定图示13) 凸窗向阳台或花池内突出时，凸窗所占用的阳台或花池的空间不计入阳台或花池的建筑面积。 3.5.2花池、空调机位（如下图）：1) 悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式花池和空调机位不计算建筑面积。2) 位于建筑主体结构外侧，与室内不连通的平台式花池和空调机位不计算建筑面积。3.5.3楼梯、台阶、车道的建筑面积计算1) 室外楼梯和室内楼梯
