1、1大岗镇新联新邨拆迁安置区物业管理服务采购需求一、项目概况大岗镇新联新邨拆迁安置区位于广州市南沙区大岗镇潭灵路与民生路交汇处，规划总用地面积为 281364 平方米，其中净用地面积225053 平方米、道路面积 38177 平方米、绿化面积 7020 平方米、其他面积 11114 平方米。本次采购物业管理区域范围为该安置区已建成和拟建两部分，总建筑面积约为 160007.61 平方米，具体包括：已建成低层双拼住宅 496 套，建筑面积 108963.24 平方米；多层公寓 220 套，建筑面积 33903.70 平方米；公共配套 5645.63 平方米。拟建供电线网安置房（低层双拼住宅）48
2、套，建筑面积 11495.04 平方米。 （具体面积以甲方的测绘面积为准）二、服务期、服务地点（一）服务期：项目服务期限为三年，其中已建成部分自本次采购中标通知书（或采购结果通知书）发出之日起第 10 天开始计算，至三年合同期满。拟建供电线网安置房以实际办理交接验收手续之日前 10 天开始计算服务期限，与上述已建成部分的合同终止日期同时终止。（二）服务地点：广州市南沙区大岗镇新联新邨拆迁安置区。三、供应商资格预审合格条件1、具有独立法人资格，持有工商行政管理部门核发的法人营业执照，合法经营；22、具有建设主管部门或房地产管理部门颁发的一级或以上的物业服务企业资质；3、近 3 年内（2014 年
3、 5 月2017 年 5 月）独立完成过（或正在承担）至少一项单项面积达 10 万平方米或以上的住宅小区物业管理服务项目需提供合同和中标通知书（如有）复印件；4、拟投入本项目的项目负责人须按照国家有关规定取得注册物业管理师执业资格或物业管理企业经理资格,且有过住宅物业管理项目的管理经验（需提供资格证书复印件）；5、提供 2016 年度由审计机构审计的财务报表(含资产负债表和损益表)，并且在该年度处于盈利状态；6、没有处于被责令停业状态；7、没有处于被相关行政主管部门取消投标资格的处罚期内；8、没有处于财产被接管、冻结、破产的状态；9、投标报名截止时间前 1 年内投标申请人没有重大服务质量问题；
4、10、投标申请人及其有隶属关系的机构没有参加本项目的设计、前期工作、招标文件编写、监理工作；11、投标申请人与承担本招标项目监理业务的单位（广州市建发监理有限公司、广东国建工程项目管理有限公司、广州市百业建设顾问有限公司、广州建达建设监理有限公司、广州穗科建设监理有限公司）没有隶属关系或其他利害关系；12、本项目不允许联合体投标；13、符合国家、省、市规定的其他采购要求。3四、物业管理服务范围新联新邨拆迁安置区的物业规划红线内的所有物业管理服务工作，包括（但不限于）：1、房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养
5、护和管理。2、房屋建筑主体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、监控系统等）的维修、养护、管理和运行服务。3、对依法应由专业部门负责日常管理和维修养护的公用设施，聘请专业部门进行日常管理和维修、养护工作（例如：电梯、消防系统等） 。4、本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、道闸等）的维修、养护和管理工作。5、本小区的管道、堤围等排涝设施的运行、维修、养护和管理工作。6、本物业规划红线内
6、的属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和管理工作。7、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、 “四害”灭杀、垃圾的收集、清运工作。8、小区红线范围内的交通、车辆行驶及停泊的管理工作。9、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任） 。410、社区文化娱乐活动的组织、开展、协办工作。11、物业及物业管理档案、资料的保管工作。12、空置房、周转房的管理工作。13、法规和政策规定由乙方管理的其它事项。五、物业管理服务要求及标准中标供应商在开展本项目物业管理服务时，供应商必须成立项目物业管理处。物业管理处应坚持“以人为本，深
7、度服务”的宗旨，充分了解小区特点，重视物业管理法规的宣传，增强有关人员意识，共同维护良好秩序，使物业管理工作在各方面得以正常有效的实施。本项目小区的物业管理要求可概括为：“以人为本，制度为据，严格管理，深度服务” ，并满足广州市住宅物业服务收费参考标准（穗价2013233 号）四级标准要求。中标供应商必须做到以下五方面的要求，并在报价中综合考虑相关费用，采购人在供应商实施物业管理服务期间不再对该部分费用另行计量支付。（一） 综合管理服务1、严 格 履 行 物 业 管 理 法 规 ， 在 保 安 、 保 洁 、 维 护 公 共 秩 序 、 水电 维 修 等 方 面 以 IS0900l 质 量 体
8、 系 为 标 准 ， 规 范 管 理 行 为 。2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3、有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全。4、设置管理处，配置简单办公设施和办公用品，周一至周日每天不少于 8 小时在管理处进行业务接待。5、物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索。56、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理执业资格证书或者岗位证书；物业服务经理具备上岗资格；服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范，服务主动、热情。7、公示 8 小时服务电话。急
9、修 1 小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。10、按合同约定规范使用住房专项维修资金。11、经常与业主沟通，及时解答业主的咨询和处理业主投诉。12、按供电、供水部门的要求负责上门抄 取 电 表 、 水 表 数 据 ， 计算 并 代 收 各 住 户 、 商 铺 承 租 者 每 月 电 费 、 水 费 ， 严 格 按 照 抄 表 员 岗位 职 责 规 定 执 行 ； 按 照 广 州 市 有 关 规 定 和 采 购 人
10、的 要 求 代 收 物 业 管理 费 。13、 规 范 管 理 空 置 房 、 周 转 房 ， 定 期 巡 查 上 述 房 屋 ， 对 房 屋 存 在的 房 屋 问 题 进 行 登 记 并 联 系 建 设 单 位 处 理 。14、 按 时 交 纳 合 同 约 定 需 交 纳 的 所 有 费 用 。15、 文 明 管 理 ， 诚 信 服 务 ， 决 不 谋 取 不 当 利 益 ， 坚 持 低 成 本 运 作 、高 质 量 服 务 。16、 每 年 至 少 1 次 征 询 业 主 对 物 业 服 务 的 意 见 ， 满 意 率 75%以 上 。17、 供 应 商 必 须 有 一 套 完 整 的 现
11、 场 物 业 管 理 制 度 ， 必 须 包 括 以 下几 项 基 本 内 容 ：A、 工 作 计 划 和 工 作 流 程B、 人 员 编 制 计 划 、 物 料 装 备 计 划C、 保 安 制 度 、 人 员 出 入 小 区 登 记 制 度 、 物 料 出 场 放 行 制 度D、 保 洁 服 务 标 准E、 绿 化 管 养 标 准F、 装 修 管 理 规 定G、 消 防 安 全 管 理 制 度6（二） 物业共用部位和共用设施设备维护1、建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；发现房屋结构损坏及时告知相关业主、使用人，并
12、作好记录。2、建立共用设施设备安全操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、安置区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋、单元（门）、户有明显标志；安 置 区 主 要 道 路 及 停 车 场 交 通 标 志 齐 全 ； 各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施，每月检查 1 次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常。4、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的由物业公司聘请相应的专业部门负责）；共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准。5、共用
13、设施设备配有专人管理。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，确 保 不 发 生 因 无 人 管 理原 因 造 成 设 备 瘫 痪 。 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。对消 防 设 施 进 行 巡 检 、 养 护 ， 并 做 好 记 录 。 设 备 房 保 持 整 洁 、通 风 ， 无 冒 、 滴 、 漏 和 鼠 害 现 象 。6、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况；对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人提出报告与建议，根据
14、采购人的决定，组织维修或者更新改造。7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，监督装修过程。每周巡查 2 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。78、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。9、小区道路、场地保持基本平整，不积水。10、窖井不漫溢，保证排水管道通畅。11、每季度 2 次巡查围墙、屋面排水沟、楼内
15、外排水管道等；每季度 2 次巡查道路、路面、井盖等；每周 2 次巡查楼内公共部位门窗、玻璃及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，定期维修养护。12、对照明设备按规定时间定时开关，每周巡查 2 次，及时修复损坏的灯具等，公共照明设备完好率在 90%以上。13、各类共用设施设备系统每周检查 1 次，每季度保养 1 次，设备房每季度清洁 1 次；其中消防泵启动每年不少于 2 次，每月检查1 次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及 24 小时不间断通讯设备，出现困人情况 15 分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客。14、12 小时受理业主或非业主使用人报修，急修 1 小时内
16、到现场处理，一般维修 2 天内处理。15、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。16、负 责 安 置 区 水 、 电 管 线 等 设 施 的 运 作 、 保 养 、 维 修 、 安 全 检查 工 作 ， 并 做 好 记 录 。17、 负 责 小 区 排 涝 泵 站 、 管 道 、 堤 围 等 排 涝 设 施 的 运 行 、 维 修 、维 护 和 管 理 。18、 做 好 小 区 内 外 侧 广 告 画 、 招 牌 、 指 示 牌 等 设 施 的 保 护 。19、当 供 水 、 供 电 发 生 异 常 时 ， 要 及 时 排 除 。20、 在 接 到 急 修 任 务 时 应 立 即
17、 到 现 场 处 理 。21、 出 现 设 备 故 障 ， 要 及 时 处 理 ， 排 除 故 障 ， 问 题 处 理 完 后 才 下班 。（三） 公共秩序维护1、配有专职的公共秩序维护员，24 小时值班，并在小区主出入口设立秩序维护固定岗 24 小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录。82、对重点区域、重点部位白天每 4 小时至少巡查 1 次，夜间巡逻2 次，并有巡逻记录。3、对进出小区的车辆进行管理和疏导，小区车辆通行、停放有序。4、对进出小区的装修、施工等劳务人员及其他外来人员、车辆实行登记管理。5、制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人
18、及其他不可预见紧急事件等应急处理预案，接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理，并及时报告业主委员会和有关部门。6、建 立 公 共 秩 序 维 护 员 管 理 规 定 、 公 共 秩 序 维 护 员 站 岗 执 勤 标准 、 公 共 秩 序 维 护 员 巡 逻 执 勤 标 准 、 公 共 秩 序 维 护 员 交 接 班 要 求 、公 共 秩 序 维 护 员 培 训 制 度 ， 人 员 、 车 辆 出 入 小 区 的 登 记 制 度 ， 大 宗物 品 进 出 登 记 制 度 等 规 章 制 度 ； 定 期 对 公 共 秩 序 维 护 员 开 展 理
19、 论 及实 操 培 训 ； 做好小 区 内 的 防 盗 、 保 卫 工 作 。7、 公 共 秩 序 维 护 员 上 岗 时 配 戴 统 一 标 志 、 穿 戴 统 一 服 装 。8、 秩 序 维 护 固 定 岗 人 员 须 遵 纪 守 法 ， 坚 守 岗 位 ， 服 从 指 挥 ； 文明 服 务 ， 礼 貌 待 人 ； 严 禁 不 文 明 语 言 及 行 为 ； 上 岗 时 要 认 真 检 查 设备 ， 认 真 做 好 防 火 、 防 盗 、 防 抢 劫 的 工 作 ， 发 现 不 安 全 因 素 立 即 查明 情 况 排 除 险 情 ， 并 及 时 报 告 主 管 部 门 及 领 导 ， 确
20、 保 小 区 内 的 安 全 ；发 现 违 法 犯 罪 分 子 要 坚 决 设 法 抓 获 ； 熟 悉 本 岗 位 的 任 务 和 工 作 程 序 ；熟 悉 区 内 消 防 器 材 的 安 装 位 置 ， 掌 握 各 种 器 材 的 使 用 ， 遇 到 突 发 事件 能 正 确 处 理 ； 积 极 向 相 关 人 员 进 行 遵 纪 守 法 和 治 安 知 识 的 宣 传 ；严 格 执 行 来 人 来 访 登 记 制 度 ， 发 现 非 区 内 人 员 在 区 内 游 荡 、 活 动 应及 时 处 理 ， 正 确 处 理 乱 张 贴 广 告 及 治 安 可 疑 人 员 的 个 案 ； 严 格
21、执 行物 品 搬 迁 及 人 员 出 入 管 理 制 度 ； 巡 查 各 部 位 的 公 共 设 施 设 备 是 否 完好 ， 发 现 损 坏 的 设 施 及 时 处 理 ； 认 真 完 成 项 目 管 理 部 交 办 的 其 他 任务 。9、 秩 序 维 护 巡 逻 岗 人 员 须 熟 悉 区 内 各 类 设 备 、 物 品 的 位 置 ， 发现 设 备 、 物 品 有 被 移 动 的 可 疑 情 况 ， 应 立 即 查 明 报 告 ； 检 查 电 线 线9路 (目 视 检 查 ， 禁 止 手 动 检 查 )和 水 管 管 道 有 无 损 坏 ， 发 现 漏 水 (电 )时 ， 应 采 取
22、措 施 并 及 时 上 报 ； 巡 逻 中 闻 到 异 味 ， 听 到 可 疑 声 响 ，须 立 即 查 明 情 况 并 报 告 ； 注 意 观 察 来 往 人 员 的 情 况 及 其 携 带 的 物 品 ，发 现 可 疑 人 员 要 选 择 适 当 的 位 置 加 以 监 视 并 及 时 报 告 ； 发 现 偷 盗 、流 氓 等 违 法 犯 罪 分 子 ， 应 立 刻 擒 获 ； 发 现 打 架 、 吵 架 、 斗 殴 等 行 为时 ， 要 予 以 制 止 ， 并 将 严 重 致 人 伤 残 者 抓 获 ， 交 由 公 安 部 门 处 理 ；发 现 火 警 时 ， 立 即 组 织 扑 灭 ，
23、 并 迅 速 报 警 ； 发 现 可 疑 物 品 ， 要 立 即作 安 全 处 理 ， 并 报 告 有 关 部 门 ； 禁 止 在 管 理 范 围 内 出 现 乱 散 发 广 告 、捡 垃 圾 等 闲 杂 违 章 人 员 ， 劝 告 践 踏 草 地 的 人 员 要 爱 护 绿 化 ， 请 其 离开 草 地 ； 巡 逻 保 安 员 根 据 巡 查 情 况 ， 认 真 填 写 巡 逻 签 到 记 录 ；班 长 巡 视 保 安 各 岗 位 执 勤 情 况 ， 协 助 处 理 疑 难 问 题 ， 检 查 巡 逻签 到 记 录 。（四） 保洁服务1、负 责 物 业 管 理 区 域 内 的 所 有 清 洁
24、 卫 生 工 作 。2、 制 定 环 境 卫 生 管 理 规 定 、 环 境 卫 生 质 量 标 准 、 卫 生 设 施 维 护保 养 办 法 、 防 疫 应 急 预 案 等 规 章 制 度 。3、 垃 圾 日 产 日 清 ， 保 持 公 共 区 域 整 洁 、 无 异 味 。4、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 2 次。5、小区道路、广场、停车场、绿地等公共场所每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次，半月拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、楼道灯每季度清洁 1 次。及时清除区内主要道路积水。6、区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每
25、半年检查1 次，并视检查情况及时清掏；化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及时清掏。7、二次供水水箱按规定定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。8、5-10 月的灭四害消杀工作每月不少于 2 次，其余月份每月不少于 1 次。消 杀 的 成 效 必 须 符 合 除 四 害 的 有 关 要 求 。109、 每 日 组 织 专 人 对 小 区 卫 生 进 行 检 查 ， 并 登 记 到 清 洁 卫 生 日检 表 中 。10、 每 月 根 据 清 洁 卫 生 日 检 表 中 的 检 查 情 况 进 行 统 计 分 析 ，向 项 目 管 理 部 汇 报 。11、 甲 方 或 上 级
26、 部 门 交 办 的 其 它 任 务 。12、 必 须 满 足 附 表 1 的 清 洁 标 准 。（五） 绿化养护1、有专业人员进行绿化养护管理。2、制定园林绿化设施管理规定、维护保养办法等规章制度。3、草坪生长良好，及时修剪和补种，花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形。4、做好病虫害防治工作。5、使用化学药剂，必须严格执行国家现行有关规定；应选用高效低毒、低残留的药剂控制有害生物的危害，并在喷药前安民告示。6、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。7、乔、灌木、攀缘植物每年修剪 2 次以上，每年中耕除草 4 次以上，每年普施基肥 1 遍；草坪每年修剪 3 遍以上，清除杂草 4 遍以上，杂草面积不大于 8%。8、补种补栽绿化苗木。六、人员配备及岗位要求（一）人员配备：不少于 35 人，具体岗位设置包括：1. 项目经理：人2. 前台：1 人3. 工程部主管 1 人4. 维修员：3 人5. 保安主管：1 人6. 保安领班：3 人7. 保安员：14 人8. 保洁员：9 人（含主管 1 名）
