1、第 1 页 共 21 页物业管理采购需求书一、物业概况（一）项目名称：增城区区直机关事务管理局物业管理服务采购项目（二）项目承担单位：增城区区直机关事务管理局增城区区直机关事务管理局简况：(1)贯彻执行国家、省、广州市有关机关行政事务管理的政策法规以及区委、区政府的指示、决定，研究制定机关行政事务管理工作计划、规章制度，并组织实施。(2)负责区委、区政府会议、活动、政务接待的服务和后勤保障工作。(3)负责区委、区政府机关大院物业及资产的管理工作。(4)负责区委、区政府机关及区委办、区府办日常后勤服务工作。(5)负责区委办、区府办及事务局财务综合管理工作。(6)负责区委、区政府机关大院安全保卫工
2、作。(7)承办区委、区政府和区委办、区府办交办的其他事项。（三）项目基本情况：1、增城区行政中心大院位于增城区惠民路 1 号，总占地面积 49990.48 平方米，总建筑面积 80986.05 平方米，绿化面积约 15000 平方米。共设有地面停车位 1011 个（其中外围带绿化车位 436个，地下室 575 个车位）。2、增城区行政中心文化路机关大院位于增城区文化路 11 号，总占地面积 11860.00 平方米，总建筑面积 4629.20 平方米，绿化面积约 305 平方米。第 2 页 共 21 页（四）主要建筑情况楼宇建筑面积(平方米)层高 功能1 号楼 15171.356 层带地下一层
3、办公室、会议室、服务用房2 号楼 4362.37 4 层 办公室、储物资料室、服务用房3 号楼 4362.37 4 层 办公室、服务用房4 号楼 11627.005 层带地下一层办公室、服务用房文化会议中心 39259.963 层带地下二层小会议室、中会议室、礼堂、化妆间文体设施区 9532.00 1 层康体室、健身房、篮球场、网球场、游泳池饭堂 6203.00 2 层 用餐大厅、接待餐厅、厨房水泵房 500.00 1 层 生活水池和消防水池、供水设备变配电房 2385.00 1 层 变配电设备房垃圾房 1235.00 1 层 垃圾中转合计 94638.05（五）主要设施及设备的配置情况1、供
4、水系统（1）水源：大院水源由市政给水管网供水，从市政给水管接引一根DN150 水源管进入生活水池及消防水池。（2）供水方式：行政中心 1-4 层由市政直接生活供水，行政中心 5层以上和文化会议中心经水泵房加压送至各个楼层满足日常办公及生活用水，消防用水经水泵房加压送至室外消火栓管网、室内消火栓管网、自动喷淋管网。（3）主要设备配置：生活供水泵 9 台、水箱自洁消毒具 2 套、紫外第 3 页 共 21 页线消毒具 2 套、清洗消毒设备 1 套。2、排水系统（1）室内产生的污、废水及经化粪池预处理过的生活污水，引入市政污水管道；室外雨、污水及经隔油处理后的饭堂废水，排入市政污水系统。（2）主要设备
5、配置：潜水排污泵 72 台、潜污泵手自阀 35 组。3、电梯系统（1）1 号楼：设有日立电梯客梯 2 台，载重量均为 1000KG，层/站/门 7/7/7。（2）2、3 号楼：设有日立电梯客梯各 1 台，载重量均为 1000KG，层/站/门 4/4/4。（3）4 号楼：设有日立电梯客梯 3 台，载重量均为 1050KG，3 台层/站/门 6/6/6，1 台层/站/门 5/5/5。（4）文化会议中心：设有日立电梯客梯 4 台，载重量均为 1050KG，层/站/门 5/5/5。（5）饭堂：设有日立电梯客梯 2 台，载重量均为 1350KG，层/站/门 2/2/2，另饭堂设有货梯（送餐梯）2 台。4
6、、空调系统行政中心空调系统采用分体式空调机组，文化会议中心采用开利螺杆式风冷热泵机组，文体设施区及饭堂采用多联机组，分层、分区设置空调。（1）系统设置：设有螺杆式风冷热中央空调、多联机空调、分体式第 4 页 共 21 页空调。（2）空调系统设备设置：位置 设备名称 型号 单位 数量开利 30XAO482G 台 1螺杆式风冷热泵机组开利 30XQ500 台 2冷冻水泵 15W 台 4BA 控制系统 套 1智能感应式水处理器 220V 50HZ 套 3水泵控制柜 套 1柜式空气处理机 台 12新风机 台 5文化会议中心风机盘管 FP-34136 台 118多联机 美的 台 21饭堂空调新风机 美的
7、 台 2文体设施区多联机 大金 台 81、2、3、4 号楼分体挂机 1 匹 台 2分体挂机 1.5 匹 台 1分体挂机 2 匹 台 9分体挂机 3 匹 台 14一楼分体柜机 5 匹 台 22 匹 台 1二楼 分体挂机3 匹 台 6分体挂机 1 匹 台 1分体挂机 1.5 匹 台 1分体挂机 2 匹 台 4三楼分体挂机 3 匹 台 6分体挂机 1 匹 台 1四楼分体挂机 1.5 匹 台 1第 5 页 共 21 页分体挂机 2 匹 台 26分体挂机 3 匹 台 12分体柜机 5 匹 台 5分体挂机 1 匹 台 23分体挂机 1.5 匹 台 1分体挂机 2 匹 台 6分体挂机 3 匹 台 17五楼分
8、体柜机 5 匹 台 5分体挂机 1 匹 台 22分体挂机 1.5 匹 台 1分体挂机 2 匹 台 3分体挂机 3 匹 台 18六楼分体柜机 6 匹 台 2七楼 分体柜机 5 匹 台 62 号楼值班分体挂机 1.5 匹 台 2分体挂机 1.5 匹 台 23 号楼值班 分体挂机 2 匹 台 14 号楼值班分体挂机 3 匹 台 2电梯 分体挂机 1 匹 台 4岗亭 分体挂机 1 匹 台 9保安宿舍 分体挂机 1 匹 台 11分体挂机 1-1.5 匹 台 14人大宿舍 分体挂机 2-3 匹 台 7分体挂机 1.5 匹 台 1分体挂机 2 匹 台 2地下 室分体挂机 3 匹 台 4第 6 页 共 21
9、页分体柜机 5 匹 台 55、强电系统（1）强电系统的配置1）用户 1OKV04KV 变配电系统2）照明及配电系统3）动力配电及控制系统4）空调配电及控制系统5）防雷与接地系统（2）强电系统的配置设备1）高压柜 23 台2）干式变压器 5 台3）低压柜 38 台6、弱电系统（1）机房设备和网络系统包括有：网络交换机、网络防火墙、光纤收发器、UPS 后备电源等。网络机房设备清单：楼号 名称 内容 备注核心总机房 5个内网信息点、5个外网信息点1楼汇聚、接入层机房20个内网信息点、100个外网信息点2楼接入层机房 20个内网信息点、100个外网信息点3楼接入层机房 20个内网信息点、100个外网信
10、息点一号楼4楼接入层机房 20个内网信息点、60个外网信息点第 7 页 共 21 页5楼接入层机房 20个内网信息点、60个外网信息点6楼接入层机房 20个内网信息点、60个外网信息点1楼汇聚、接入层机房20个内网信息点、100个外网信息点2楼接入层机房 20个内网信息点、60个外网信息点3楼接入层机房 20个内网信息点、60个外网信息点二号楼4楼接入层机房 20个内网信息点、60个外网信息点1楼汇聚、接入层机房20个内网信息点、100个外网信息点2楼接入层机房 20个内网信息点、60个外网信息点3楼接入层机房 20个内网信息点、60个外网信息点三号楼4楼接入层机房 20个内网信息点、60个外
11、网信息点15个区位（2）饭堂打卡系统包括有：消费打卡机、饭堂系统主机等。饭堂消费系统设备清单：序号 名称 内容 数量1 饭堂打卡系统 消费打卡机 6台2 饭堂打卡系统 饭堂系统主机 1台（3）办公室电脑终端网络系统包括：电脑、打印机、一体机、扫描仪、多媒体会议设备、网络系统等。设备清单：序号 设备型号 数量 备注1 台式电脑 162套 各科室2 打印机、一体机、传真机、扫描仪 111台 各科室3 碎纸机 52台 各科室4 手提电脑 44台 各科室5 复印机 9台 各科室6 服务器 2台 各科室7 条码打印机 1台 各科室第 8 页 共 21 页8 装订机 1台 财务9 LED显示屏 1台 饭堂
12、（5）一、二、三号楼：固定电话序号 名称 内容 数量1 固定电话 一、二、三号楼电话机 350台（6）文体设施区：无线网络、办公电脑、打印机、电话序号 名称 内容 数量1 无线网络 4台2 办公电脑 台式电脑 3台3 打印机 1台4 电话机 3台7、人员出入门禁控制系统（1）门禁系统：1 号楼前后门出入道 7 个，读卡器 7 个，主机 2 套；2 号楼前后门出入道 3 个，读卡器 3 个，主机 1 套；3 号楼前后门出入道2 个，读卡器 2 个，主机 1 套；1 号楼 5、6 层办公室出入道 50 个，读卡器 50 个，主机 13 套；2 号楼 3、4 层出入道 18 个，读卡器 18 个，主
13、机5 套；3 号楼 3、4 层出入道 17 个，读卡器 17 个，主机 5 套；服务器 1台、发卡机 2 台、证卡打印机 1 台。（2）车辆出入自动识别管理系统：车辆识别系统（捷信）4 套。8、广播呼叫系统及机房防雷系统（1）岗亭广播系统：1 号、2 号、3 号、4 号岗音柱各 1 个，主机系统 1 套。（2）呼叫系统：呼叫器 49 个，显示屏 4 个，手表式信息机 7 个，信号增强器 12 个，发射机 1 台，系统 1 套。（3）电梯、网络机房设备防雷系统：三相电源防雷器 12 组，退藕第 9 页 共 21 页器 16 个，三相电源防雷箱 2 台，防雷插座 24 个。10、以上所列建筑面积和
14、设施设备数据仅供参考，以建筑物、设备、设施等实际情况为准。二、物业管理总体要求1、广州市增城区行政中心大院、文化路11号大院，是区委区政府机关办公重要场所，对安全性、规范性要求严格，物业管理服务要高标准、严要求。2、采购人对中标供应商组建的物业管理机构进行业务归口管理。3、中标供应商的物业管理方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。4、采购人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人如认为有必要可查阅中标供应商的财务状况及财务报表。5、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对物业公司的人员有直接指挥权。6、
15、中标供应商对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录，持健康证及相应专业岗位资格证。为保持稳定，在同等条件下，中标供应商应优先聘用采购人推荐的用工人员。7、中标供应商派驻的服务人员须按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高应有规定。各类服务人员要政治思想可靠、身体健康、业务技术强、五官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强。第 10 页 共 21 页8、中标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定按时发放员工工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付
16、费用）。9、中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。10、物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，对服务质量差，不配合工作安排，采购人有权采取相应的惩罚措施，或责令物业公司另行派遣人员。11、物业服务人员需经严格培训上岗，按采购人的要求，遵守机关各项保密制度。12、中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。13、中标供应商不得擅自改动行政中心管辖范围内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。三、物业管理服务内容负责广州市增城区行政中心大院的红线范围内的环境保洁、绿化养护、公共设施设备的维护保养、工程修缮管理以及文化会议中心、文体设施区等公共财产和事务的管理。（一）物业配套设施、机电设备的日常管理运行与维护1、对强弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡视维护和重点检测，建立各项设备档案；建立严格的配送电运行制度、电气设
