1、- 1 - 毕业论文 （ 20_ _届） 房地产上市公司偿债能力分析 所在学院 专业班级 会计学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 随着我国房地产企业的快速发展，越来越多的人关注房地产。 房地产行业现在已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结 构的调整都发挥着越来越重要的作用。本文采用 案例研究的方法，在相关理论的基础上并结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验，对房地产上市公司的偿债能力进行分析和评价，总结出房地产企业偿债能力指标存在的不足以及建议。 本文主要是分四个部分进行阐述，第一部分主要是对偿债能力分析相关的比率进行内容阐述，比如流动比率、速冻比率、
2、资产负债率等。第二部分主要是对与偿债能力分析有关的因素进行分析。第三部分是以保利、荣盛发展、万通、信达、招商等房产对房地产上市公司的偿债能力进行分析。第四部分是指出房地产上市公司偿债能力存在的问 题和几点建议。通过分析，了解到大部分房地产上市公司 2010年的效益不佳，销量降低，存货增加，外借资金也在渐增，说明企业的偿债能力在降低。 关键词：房地产上市公司；偿债能力；短期偿债能力；长期偿债能力 II Abstract With the rapid development of Chinas real estate business， More and more people are conce
3、rned about real estate. The real estate industry has become a pillar industry of Chinas economy, On economic development and economic restructuring are playing an increasingly important role. In this paper, Case Studies， on the basis of relevant theories and combining features of the real estate bus
4、iness and financial management experience, solvency of listed companies on the real estate analysis and evaluation, summed up the existence of the real estate business solvency indicators Deficiencies and recommendations. This article is described in four parts, The first part is an analysis of solv
5、ency ratios related to elaborate, such as current ratio, quick-frozen ratio, asset-liability ratio and so on. The second part is the analysis of the solvency analysis of the factors. The third part is based on Poly, Emori development, Wantong, Cinda, China Merchants and other real estate property an
6、alysis of the solvency of listed companies. The fourth part is the solvency of listed real estate company points out the problems and some suggestions. The analysis revealed that most real estate companies listed poor efficiency in 2010, sales decreased, increase in inventories, loan funds are also
7、increasing, indicating that the solvency of companies in the lower. Keywords:Listed Real Estate Companies； Solvency； Short-term solvency；Long-term solvency III 目 录 1 偿债能力相关理论概述 . 1 1.1 偿债能力的定义 . 1 1.2 偿债 能力的内容 . 1 1.2.1 短期偿债能力 . 1 1.2.2 长期偿债能力 . 2 2 企业偿债能力的影响因素分析 . 4 2.1 影响企业偿债能力的因素 . 4 2.1.1 影响企业短期
8、偿债能力的因素 . 4 2.1.2 影响企业长期偿债能力的因素 . 4 2.2 基于现金流量的偿债能力分析 . 5 2.3 结合盈利能力的偿债能力分析 . 6 3 房地产上市公司偿债能力分析 . 7 3.1 房地产上市公司的特点 . 7 3.2 房地产上市公司偿债能力案例分析 . 9 3.2.1 房地产上市公司短期偿债能力案例分析 . 9 3.2.2 房地产上市公司长期偿债能力案例分析 . 12 3.2.3 结合现金流量的偿债能力案例分析 . 14 3.2.4 结合盈利能力的偿债能力案例分析 . 15 4 提高房地产上市公司偿债能力的建议 . 17 4.1 提高短期偿债能力的建议 . 17 4
9、.2 提高长期偿债能力的建议 . 17 参考文献 . 19 1 房地产行业现在已经成为中国经济的支柱企业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着重要的作用。因为房地产企业是一种主要依靠负债经营的，具有一定的风险，因此愈来越多的相关利益主体都关注房地产上市公司的偿债能力分析，来改善和提高它的经营成果。企业客户需要对企业履行偿还债务的能力进行分析；政府部门需要对企业进行财务分析等等。因此，结合房地产上市公司自身的特点和管理经验，对其进行偿债能力进行分析和 评价，总结出房地产上市公司偿债能力指标存在的不足和建议。 1 偿债能力相关理论概述 1.1 偿债能力的定义 企业的偿债能力是指企业用它的资产偿还各
10、种债务的能力。企业有没有支付现金和偿还债务的的能力，是企业能否健康生存和发展的关键。企业的偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。企业的偿债能力，静态的讲，就是用企业资产偿还企业债务的能力；动态的说，就是用企业的资产和经营过程中创造的收益来偿还债务的能力。 1.2 偿债能力的内容 企业的偿债能力可以分为短期偿债能力和长期偿债能力，它最常用的分析方法是比率分 析法。 1.2.1 短期偿债能力 短期偿债能力是指企业偿还到期短期债务的能力，它主要取决于可以在近期转换为现金的流动资产的多少。如果企业的短期偿债能力弱，就意味着企业的流动资产对它的流动负债偿还的保障能力弱，企业的信用就可能受到损失
11、。因此，通过短期偿债能力分析，可以了解企业的财务状况和财务风险程度，以及企业的筹资前景。 流动比率，即流动资产和流动负债之间的比，该指标是衡量公司短期偿债能力最常用的指标。它的计算公式为： 流动比率流动资产 /流动负债。 该比率反映的是企业流动资产可供偿还流动负债的程度，比率越大，说 明公司的短期2 偿债能力越强， 反之则越弱。一般认为，财务健全的公司，流动比率 至少应大于 1。但是，流动比率的值并不是越大越好，流动比率过大，说明企业有过多的资金滞留在流动资产上，然而流动资产的盈利水平一般都较差，因此，流动比率一般在 2 左右比较好。由于各行业的特点不同，不同行业间的流动比率的合理区间便存在着
12、差异，所以也就不便于去直接对比。 速动比率，即速动资产和流动负债之间的比，这个指标是流动比率指标的补充，它能够更加准确的衡量公司的短期偿债能力。其计算公式是： 速动比率速动资产 /流动负债 ，速动资产是指流动资产扣除 存货、待摊费用后的差额。之所以要扣除存货，是因为存货必须经过销售和款项回收才能回收资金，其变现能力相对较差。 通过分析 公司的 速动比率，可以 预测 公司在 较 短的时间内取得现金偿还短期债务的能力。一般认为，速动比率最低 比例 为 0.5，理想比例是 1。 如果 某公司流动比率很高，而速动比率却很低，说明公司积压 了 大量存货，投资者应 特别注意该 公司的经营状况 以及市场上销
13、售情况 。 1.2.2 长期偿债能力 长期偿债能力是指企业偿付到期长期债务的能力，它反映了企业资本结构的合理性以及偿还长期负债的本金和利息的能力。 资产负债率，即负债总 额和总资产的比。 其计算公式为：资产负债率负债总额 /总资产 。该指标表示公司的负债占总资产的比重，一般认为，该指标应小于 50%，该指标值越低，说明长期偿债能力越强。该指标还可以预测公司扩展经营能力的大小，并指出负债资金运用的程度。在公司经营好的情况，该指标值越高，说明负债资金利用的越充分，越有机会获得更大的利润，从而为股东带来更多的利益。但负债高也说明风险高，如果公司经营 不佳，高负债不但会给公司带来财务损失，而且也可能使
14、公司破产改组，对股东更加不利。 产权比率，也称为债务股权比率，是负债总额和所有者权益的的 比。其计算公式为：产权比率 =负债总额 /所有者权益。该指标反映了债权人投入的资本受到所有者权益保障的程度，也可以说是企业清算时对债权人利益的保障程度，反映企业基本财务结构是否稳定。一般认为，产权比率越低，说明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小，但是企业就不能充分地发挥负债的财务杠杆效应。反之，产权比率越高，则是高风险、高报酬的财务结构。一般在保障债务偿还安全的前提下，应尽可能挺高产权比率。从企业的偿债能力和财务风险均衡的角度这个指标的评价标准，一般应小于或等于 1。 3 已
15、获利息倍数， 也称为利息保障倍数，是指企业息税前利润与利息费用的比率，用以偿付借款利息的能力。其计算公式为：已获利息的倍数 =（利润总额+利息费用） /利息费用 =息税前利润 /利息费用。已获利息倍数不仅反映了企业经营收益为所需支付的债务利息的多少倍，而且反映了获利能力对负债利息偿付的保障程度。利息费用包括财务费用的利息和资本化的利息两个部分。一般认为该指标为 3 比较合适。假如已获利息倍数越高，表明企业长期偿债能力越强。从长期来看，若要维持正常的偿债能力，利息保障倍数至少应大于 1。4 2 企业偿债能力的影响因素分析 2.1 影响企业 偿债能力的因素 为了做好企业的偿债能力分析，必须要做好企
16、业财务的工作，保证企业财务信息的真实、准确、及时和完整；同时还要考虑提高或者降低企业的偿债能力的相关因数。只有这样才能保证做好企业的偿债能力分析，为企业的管理者做决策提供依据。 2.1.1 影响企业短期偿债能力的因素 企业的短期偿债能力具体可以通过流动比率、速动比率等指标，还有一些财务报表没有反应出来的因素也会影响 企业的短期偿债能力，企业主要可以从以下几方面来进行分析。能够提高企业偿债能力的因素主要有：（ 1）企业准备很快变现的长期资产。（ 2）企业偿还 债务的信誉。（ 3）企业可以动用的银行贷款额度指标。 能够降低企业短期偿债能力的因素有：（ 1）因为担保责任而引起的负债。企业可能用自己的
17、流动资产为他人提供担保，比如为他人购物提供担保；为他人履行有关的经济责任提供担保，为他人向银行或金融机构简借款提供担保等等。这种担保有可能会形成企业的负债，从而加重了企业的偿债负担。（ 2）或有负债。或有负债 指过去的交易或事项形成的潜在义务，其存在须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实；或过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务不是很可能导致经济利益流出企业或该义务的金额 不能可靠地计量。或有负债是 一种潜在的债务， 但一经确认，将会增加企业的债务负担。这两方面的因素都会降低企业的偿债能力，让企业陷入在债务危机之中。因此，企业要充分利用企业有利条件，提高企业的偿债能力：避免和降低企业短
18、期偿债能力的不利因素，比如对外提供担保一定要慎重，一定要分析被担保对象的资金和信誉情况等，来达到减小的风险，来提高企业的偿债能力。 2.1.2 影响企业长期偿债能力的因素 企业的长期偿债能力具体可以通过资产负债率、产权比率、有形净值债务率、利息保障倍数等指标来反映了企业资本结构的合理性以及偿还长期负 债本5 金和利息的能力。要真正了解一家公司的长期偿债能力，除了做好客观分析，还要注意一些会计系统未能涵盖的因素。 影响企业长期偿债能力的因素有：（ 1）管理层的素质与能力。一个良好的管理层是企业最有价值的资产，因为他们的决定和行动都能够带来丰厚的现金流量。高素质的管理层能使企业朝着正确的方向发展，
19、来增加公司的价值。（ 2）企业的股东结构理论研究和实证研究都证明股东结构对企业的偿债能力和盈利能力至关重要。事实证明，有股东控制的企业比经理控制的企业偿债能力更强，也愿意在相关的领域中进行分散经营。（ 3）在进行长期偿债能力 分析时，我们应该对那些被资产负债表排斥的，但却能够产生额外收入的隐匿资产给予多点关注。（ 4）对企业进行长期偿债能力分析时，应该对企业分散经营进行评价。（ 5）对主要客户的依赖，对一个或者少数客户的依赖会使企业面临较大的经营风险。 2.2 基于现金流量的偿债能力分析 现金流量表反映的是一家公司在一定时期内的现金实际流入量、流出量以及结存量的情况，根据现金流量表来分析公司的
20、偿债能力，无疑是更直观、更真实、更有效。因为不管公司的偿债能力指标有多强，如果手中的现金收入连到期的债务都不能偿还，那么公司将面临巨大的财务危 机，还会影响正常的生产经营。 由于持续经营而获得的现金是偿还债务最有保障的来源，这个现金流量能够真正偿还债务，所以应将公司的经营现金净流量作为偿还债务的主要来源。 现金与流动负债的比率，用来显示公司的现金偿还到期债务的能力。它的计算公式为：现金与流动负债的比率 =经营现金的净流量 /流动负债。如果这个比率大于或者等于 1，说明该公司可以用经营收入来偿还到期债务的本息，用经营收入的现金偿还债务比较稳定、可靠。如果这个比率小于 1，说明该公司的经营收入不能
21、偿还到期的债务。只有通过变卖资产或者通过投资活动、筹资活动取得的 现金才能偿还到期的债务。 现金与总资产的比率，用来反映公司经营现金净流量占资产总额的比重。它的计算公式为：现金与总资产的比率 =经营现金的净流量 /资产总额。该指标反映了一家公司总资产的运营效率。比率高，说明该公司资产运营效率也高。如果一家公司的总资产报酬率比较高，但是它的现金与总资产的比率比较低，说明该公司的销售收入中现金流量比较低，公司的收益质量不高，偿债能力也比较低。 6 2.3 结合盈利能力的偿债能力分析 判断一家公司的偿债能力是强是弱，只是分析反映偿债能力的指标是不够的，也是不科学的。由于存在人为的因素 ，这些指标有时
22、候会有一些“虚”，比如先还债再借债、期末推迟进货、抓紧收回应收账款等办法，就可以提高公司的流动比率和速动比率，公司的偿债能力也就提高了。因此，判断公司的实际偿债能力必须结合公司的盈利能力分析，一家公司的实际偿债能力的强弱一定要取决于其盈利能力的高低。如果一家公司的盈利能力强，那么这家公司的偿债能力也比较强，公司的信用也比较良好，能够产生良性循环，推动公司健康发展。如果一家公司的盈利能力比较弱，从事的又是夕阳行业，且目前处于衰退期，即使各项偿债能力指标都符合标准，虽然短期的偿债能力比较好，但是，从长期来看，该公司的偿债能力是不可靠的，是让人怀疑的。相反，如果一家公司的盈利能力很强，从事的又是朝阳行业，目前又处在发展阶段，市场发展前景广阔，尽管当前的资产负债率比较高，短期的偿债能力比较差，但是从长期来看，这家公司的偿债能力还是不错的。所以，必须要结合盈利能力来分析正确判断公司偿债能力的强弱。
