1、- 1 - 毕业论文 （ 20_ _届） 房地产上市公司营运能力分析 所在学院 专业班级 会计学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 房地产行业一直是人们关注的热点话题，在当前土地供应充分，银根大量紧缩的背景下，对房地产行业营运利能力的综合分析颇为重 要。通过研究房地产上市公司营运能力及其影响因素，对于规范房地产市场合理健康、持续发展有一定的现实意义和指导意义。本文通过构建房地产企业营运能力的分析框架，对选取的三家房地产上市公司进行了案例比较研究，探讨了我国房地产企业营运能力存在的普遍问题。文章首先提出问题，接着阐明了拟采用的研究方法及研究的内容，之后对现有的有关营运
2、能力及房地产企业营运能力的文献进行了简单回顾，最后借助文章提出的营运能力的财务分析框架对三家案例公司的营运能力进行了分析比较，得出相关结论。 关键词：房地产上市公司；营运能力；分析；建议 II Abstract The real estate industry has always been a hot topic for people In the current situation of sufficient land supply and tighten monetary policy， to analysis estate industry on a comprehensive lev
3、el is more and more important So researching on the operating capacity of real estate listed companies and their impact factors has some relevance and significance for the real estate market In this paper, we compared the selected three listed companies in real estate by building the analytical fram
4、ework of the operating capacity for the real estate enterprises， to obtain the financial impact on the real estate enterprises from the different operating capacity At the introduction， the paper put forward the question， and at the same time， this part of the Paper propound the method and thinking
5、of analysis After, the Paper brie fly reviewed the existing literature on operating capacity and the operating capacity of the real estate At last， on the basis of the framework， the paper compared the selected listed companies in real estate， and got the conclusions Keywords: Real estate; listed co
6、mpany; operating capacity; analysis; recommendations III 目 录 1 相关理论概述 . 4 1.1 营运能力的概念和内涵 . 4 1.2 房地产企业 . 5 1.2.1 房地产行业产品经济特性、企业特点及市场特征 . 5 1.2.2 企业营运能力的财务分析指标因素 . 6 2 房地产上市公司营运能力案例分析 . 8 2.1 案例公司背景 . 8 2.2 营运能力分析 . 8 2.2.1 经营能力指标 . 9 2.2.2 营运资金周转速度 . 13 3 房地产上市公司营运能力提升的建议 . 16 3.1 提高存货量、降低周转速度 . 16
7、3.2 提高存货周转率 . 16 3.3 提高总资产周 转率 . 17 4 结 论 . 18 参考文献 . 19 致 谢 . 错误 !未定义书签。 4 前 言 房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产业正成为一个新的经济增长点。中国房地产在 1998 年开始走向市场化，迎来长达十年的繁荣，这个繁荣表现在十年来销量、价格等都在年年递增，因此有了一个长达十年的牛市。可以说在 2007 年以前，中国房地产业所面临的问题是银根宽松、地根紧张，土地处于高度紧张的状态，所有的企业都把土地储备
8、作为重要的发展战略，当时融资渠道也较宽泛，包括上市、融资、销售等 等。但到 2008 年以后，完全倒过来，土地供应充分，银根大量紧缩，应该说到目前为止，现今的情况还没有得到普遍改善，这个本质的变化，就会影响到房地产企业的战略规划，在这之前房地产业对土地的储备，并不是因为土地绝对量的稀缺或者土地供不应求，而是因为大家看到了土地价格的上升，政府也看到了土地价格的上升。所以过去要说房地产有暴利的行为，其实更多的是土地带来的。但现在，土地已经成为一个相对来说供大于求的市场，土地储备有可能成为一个包袱，不一定成为一个升值的工具，因为现在土地价格只要每年的价格涨幅低于利息，那么至少是亏本 的，现金流不能支
9、撑的时候，就不可能再做土地储备。这个本质变化是值得房地产商关注的焦点。一定要看到房地产市场的盈利不再纯粹依赖土地价格，要重新分析验证房地产业营运能力的影响因素。 房地产行业作为房地产市场中的佼佼者，房地产上市公司又是房地产行业的典型代表，许多学者都采用上市公司年报数据来评价房地产行业整体运营状况。在这一想法的驱动下，本文也将使用房地产上市公司这个窗口，试图通过对深沪房地产市场中的几家典型上市公司最近几年营运能力进行分析，进一步研究相关因素对房地产行业营运能力的影响，来透视一片兴旺的 中国房地产行业。为该行业的发展和国家政策的出台提供参考，这将会使我国房地产业更加健康、更为迅速地发展。 1 相关
10、理论概述 1.1 营运能力的概念和内涵 不少学者认为盈利能力一般是指获取利润的能力。如池国华、景艳萍认为：“营运能力充分利用现有资源创造社会财富的能力，可以用来评价企业对其拥有5 资源的利用程度和营运活动能力。其实质是要以尽可能少的资源占用，尽可能短的周转时间，产生出尽可能多的产品，创造出尽可能多的销售收入，而要实现这个目的，就必须提高企业的营运能力水平。”营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业 资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地
11、产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利 润率来提高净资产收益率。 因此我们在评价企业营运能力时，要全面的衡量营运水平，即不仅要从企业经营管理的角度衡量企业的营运能力，还要从投入产出的角度评价企业的营运能力；不仅要关注公司实现会计盈余的总体状况 (净资产收益率和每股收益 )，还应详细分析营运的持续性、营运的含金量；同时还
12、要关注企业营运能力质量对企业营运能力的影响，以及其他财务因素对企业营运能力的影响。 1.2 房地产企业 1.2.1 房地产行业产品经济特性、企业特点及市场特征 房地产业是从事房地产开发、经营 (出租、出售、信托等 )、管理、维修和装饰服务 等活动和经济实体组成的行业。房地产与房地产业是紧密相连的，房地产是一种产品，而房地产业就是生产与经营房地产这种产品的企业集合。 王新军、王霞 (2008)将房地产的经济特性归纳为六个方面：第一，双重经济身份。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此，它具有保值、增值的功能
13、。第二，高昂的投资金额。房地产开发投入的资金量十分巨大。从事房地产开发，需要购入土地，进行基础设施建设，有的还要进行征地、拆迁，对土地进行再开发， 然后才能动工建造房屋。不仅生产周期长、占用资金多，而且地价和建筑物的工程造价也很高，需要进行大量投资。因而，房地产商品的经济规模是远非一般商品所能比拟的。第三，固定性。房地产空间位置的固定性使得其供给和需求的相互适应只能局限在一定的市场区域，是区域性市场，且区域性市场之间的供求关系可能互不影响。由于房地产空间位置的固定性，地6 区的经济发展程度对房地产业就有着相当重要的影响。除上述主要三点外，房地产还具有低于通货膨胀、交叉弹性以及受外界影响等特点。
14、 此外，王新军等还概括了房地产企业的几个重要特点：首先 ，房地产企业是房地产流通领域中的非生产经济组织，是房地产供需活动的重要中介。其次，房地产企业是典型的资金密集型的综合性经济组织。再者，房地产企业以房地产项目为单位进行经营管理。对于房地产市场的特点，王新军等总结了九个方面，包括房地产市场的地方性、不充分性、专业性、受政府的干预性等。 1.2.2 企业营运能力的财务分析指标因素 企业 营运能力反应的是企业总资产或部分资产的周转情况，与宏观经济周期及行业上下游联动程度有着密切的关系。企业的营运能力常用一系列周转率指标来衡量。资产的周转速度快，反映企业资产流动性好， 盈利能力强 。 （ 1）总资
15、产周转率 企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率。它是综合评价企业全部资产经营质量和利用效率的重要指标 ,也是考察企业资产运营效率的一项重要指标。计算公式：流动资产周转率 =销售（营业）收入净额 /平均流动资产的周转速度 *100%。流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度。周转率越高，表明流动资产创造的收入多，实现的价值高，企业的盈利能力就强。 （ 2） 固定资产周转率 固定资产周转率主要用于分析对厂房、设备等固定资产的利用效率，比率越高，说明利用率越高，管理水平越好。如果固定资 产周转率与同行业平均水平相比偏低，则说明企业对固定资产的利用率较低，可能会影响企业的 获利能力 。
16、它反应了 企业资产 的利用程度 。 固定资产周转率 =销售收入 /平均固定资产净值 固定资产平均净值 =(期初净值 +期末净值 )2 （ 3） 流动资产周转 率 企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比率 ,是评价企业资产利用率的另一重要指标。它反映了企业流动资产的周转速度 ,是从企业全部资产中流动性最强的流动资产角度对企业资产的利用效率进行分析 ,以进一步揭示音响企业资产质量的主要因素。流动资产周转率是指一定时期 (一般为一年 )的主营业务收人与全部流动资产平均余额的比值。其计算公式为：流动资产周转率=主营业务收入平均流动资产 （ 4） 存货周转率与周转天数 7 所谓存货周转率是
17、指企业一定时期内一定数量的存货所占资金循环周转次数或循环一次所需的天数。存货周转率反 映的是存货资金与它周转所完成的销货成本之间的比率，这是一组衡量企业销售能力强弱和存货是否过量的重要指标，是分析企业流动资产效率的又一依据。其计算公式为：存货周转次数销货成本/存货平均余额 存货周转天数日历天数 /存货周转次数存货平均余额 /平均每日销货成本 式中：存货平均余额 (存货年初余额存货年末余额 )/2 存货周转率和周转天数都是反映存货利用效率的指标。一般情况下，存货的周转率越高，周转天数越少，表明存货的流动性越强，转换为现金或应收账款的速度越快，存货的利用效率越高。因此，加速存货的周转，有助于 增强
18、公司的短期偿债能力，并且减少资金占用，提高资金的使用效率。存货周转率也是衡量和评价公司购入存货、投入生产、销售收回等环节管理状况的综合性指标。存货包括了原材料、在产品和产成品存货等项目，为了从不同的角度和环节上找出存货管理中的问题，可以分别对原材料、在产品和产成品计算存货周转率。原材料存货周转率等于一定时期耗用原材料的成本除以平均原材料存货；在产品存货周转率等于一定时期所生产的产品制造成本除以平均在产品成本；产品存货周转率等于一定时期销售产品的制造成本除以平均产品存货。通过对各类存货周转率的计算与分析， 有助于促进公司管理水平的提高。 （ 5）应收账款周转率 是主营业务收入除以平均应收账款的比
19、值 ,它反映公司从取得应收账款的权利到收回款项 ,转换为现金所需要时间的长度。应收账款周转率可以用来估计应收账款变现的速度和管理的效率。回收迅速既可以节约资金 ,也说明企业信用状况好 ,不易发生坏账损失。一般认为周转率愈高愈好。由于赊销收入不容易取得 ,在实务中多采用销售收入替代赊销收入进行计算。 8 2 房地产上市公司营运能力案例分析 2.1 案例公司背景 本文选取了三家典型的房地产公司为研究对象，对其各自的营运 模式及存在的问题进行了深入研究和分析。案例公司背景情况简要如表 1： 表 1 三家案例公司情况介绍 公司名称 创业时间 主营业务 2008 年中期资产规模（亿元） 2007 年度营
20、业收入（亿元） 2007年末净资产收益率（加权扣除） 万科企业股份有限公司 1984年 5月 住宅房地产开发物业管理 1111 355 23.49% 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司 1992年 8月 房地产开发、经营、销售、出租、和中介：市政公用基础设施的开发建设、动拆迁、工程承包与装饰和设备安装 152 21 9.85% 中粮地 产（集团）股份有限公司 1983年 2月 商品房开发、物业租赁、来料加工业 65 8 9.95% 资料来源：根据巨潮资讯网（ http:/ 相关数据资料计算绘制而成。 本文选取这三家案例公司主要是基于以下几点考虑：首先，这三家案例公司均为上市公司，财务报告定期
21、披露，能够比较容易地取得相关研究数据。 其次，三家案例公司的各具特色，各自的主营业务收入结构存在较大的区别，从具有较大差异性 的营运能力中找到共同存在的问题是本文研究的初衷，借此增强本文研究的普遍意义。 再次，三家案例公司的业绩表现在房地产行业中也均处于较高水平，以业绩好的企业作为研究对象更能增强文章的说服力。 综上所述，本文选取上述三个公司进行调查研究，试图挖掘和发现案例公司不同的营运能力下存在的共同问题，为当前房地产企业的危机找到本质的源头。 2.2 营运能力分析 9 2.2.1 经营能力指标 营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。 2008年
22、一 2010年，三家案例公司的经营能力 指标情况分别如表 2、表 3以及表 4所示： 表 2 万科房产经营能力指标 万科房产经营能力指标 总资产周 转率 净资产周 转率 存货周转 率 应收账款 周转率 经营周期（天） 04 年年度 50.67% 129.21% 0.57 52.07 589.59 05 年年度 45.98% 109.01% 0.61 56.93 514.13 06 年年度 7.65% 19.41% 0.07 6.16 4774.02 07 年年度 34.33% 66.67% 0.32 53.7 1000.56 08 年年 度 63% 45.04% 0.57 391.46 631
23、.58 09 年年度 29% 35.18% 0.27 378.2 1333.33 资料来源： http:/ 表 3 陆家嘴经营能力指标 陆家嘴经营能力指标 总资产周 转率 净资产周 转率 存货周转 率 应收账款 周转率 经营周期（天） 08 年年度 11% 52.72% 0.07 1315.67 5103 09年年度 19% 57.6% 0.07 2728.83 5103 10年年度 13% 50.77% 0.10 611.29 3600 资料来源： http:/ 表 4 中粮地产 经营能力指标 中粮地产 经营能力指标 总资产周 转率 净资产周 转率 存货周转 率 应收账款 周转率 经营周期（天） 08 年年度 14% 36.22% 0.15 36.75 5103 09年年度 18% 48.64% 0.23 27.01 5103 资料来源： http:/ 下面从短期和长期两方面来分析 三家案例公司 的营运能力 : （ 1）短期营运能力 存货周转率
