1、- 1 - 毕业论文 （ 20_ _届） 房地产上市公司的盈利能力分析 所在学院 专业班级 会计学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 II 摘 要 近年来，在我国经济高速发展的带动下，房地产业也得到了飞速发展，成为我国国民经济的朝阳产业和支柱产业，在市场经济中极 其活跃也备受关注。不管房地产公司承认与否，房地产是个暴利行业的观念已深入人心。那么房地产行业是否是像普遍消费者们认为的那样是一个暴力行业，他们的盈利能力到底怎么样，这就是本文研究的主要方向。本文将采用杜邦财务分析体系，从净资产收益率这个核心指标出发，收集 36 家在上证所上市的房地产公司的资料信息，然后进行整理分析，了
2、解房地产上市公司的盈利能力，寻找近五年影响房地产上市公司盈利能力的影响因素。试图为提高房地产上市公司的盈利能力提出一些建议。 本文第一部分先对房地产和房地产行业的相关概念进行阐述，简单介绍我国房地 产行业的发展史和上海证券交易所的概况。第二部分首先介绍了盈利能力的概念和常用的评价方法和评价指标，然后系统介绍了本文研究采用的杜邦财务分析体系。第三部分以 2005 年 -2009 年在上海证券交易所上市的 36 家房地产上市公司为研究样本，通过数据统计和图表分析，得出这五年房地产行业盈利能力良好的结论；并分析总结各因素对净资产收益率的影响程度。第四部分为提高房地产上市公司的盈利能力提出若干建议并阐
3、述了本文研究过程中的局限性。 关键词：房地产上市公司；盈利能力；杜邦分析III Abstract In recent years, driven by Chinas rapid economic development, the real estate industry has been the rapid development of Chinas national economy. And becomes a sunrise industry and pillar industry. It is extreme active in the market economy and also c
4、auses for concern. Whether the real estate companies believe it or not, real estate, the concept of a lucrative industry has been firmly established. So whether the real estate industry is a violent industry as consumers generally considered and how their profitability in the end is , are the main d
5、irections of this research. This article will use the DuPont system of financial analysis, return on net assets from the core indicators of departure, on 36 real estate companies listed in Shanghai Stock Exchange of information and analyzing the data to understand the profitability of listed real es
6、tate companies, looking for the past five years effects of the profitability of listed real estate companies . Attempt to improve the profitability of listed real estate companies to make recommendations. The first part is told about the related concepts of the real estate and real estate industry,
7、a brief history of the development of the real estate industry and an overview of the Shanghai Stock Exchange. The second part introduces the concept of profitability , common evaluation methods and evaluation indicators and the system used in this study to describe the DuPont financial analysis sys
8、tem. The third part is based on 2005 -2009 in 36 Shanghai Stock Exchange listed companies as samples of real estate. Through the analysis of statistics and charts and the profitability of the five-year real estate industry, we can draw a good conclusion. Summary and analyze the variety of factors on
9、 rate of influence on net assets level. The fourth part aims to improve the profitability of listed real estate companies making a number of recommendations and this paper describes the limitations of the process. Keywords: Real Estate Listed Companies; Profitability; Du Pont Analysis IV 目 录 1 房地产概述
10、 . 1 1.1 房地产相关概念 . 1 1.2 房地产行业发展历程 . 1 1.3 沪市房地产上市公司概况 . 2 2 盈利能力概述 . 4 2.1 盈利能力内涵 . 4 2.2 盈利能力的评 价方法 . 4 2.3 评价盈利能力的常用指标 . 5 2.4 杜邦财务分析体系 . 5 3 运用杜邦财务分析体系的盈利能力分析 . 7 3.1 样本的选取 . 7 3.2 净资产收益率 . 8 3.3 总资产收益率和权益乘数 . 10 3.3.1 权益乘数 . 10 3.3.2 总资产收益率 . 11 3.4 销售净利率和总资产周转率 . 12 3.4.1 销售净利率 . 12 3.4.2 总资产周
11、转率 . 14 3.5 结论 . 16 4 建议及局限性 . 18 4.1 建议 . 18 4.2 研究局限性 . 19 参考文献 . 20 1 房地产行业作为国民经济 中一个大的产业，是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业。近几十年来，随着我国土地有偿使用，房屋商品化、住房制度改革和房地产综合开发等一系列房地产政策制度的演变，房地产作为财产在居民家庭财产中的份额逐步增加；许多中国人宁愿抛弃低廉的租金不租房而要去买房。种种形势都促使了房地产行业的发展。房地产作为综合性行业，其兴衰对国民经济和社会发展的作用是显而易见的。众多投资者也是考虑到了以上诸多利好因素才选择投资房地产行业，因此房地
12、产行业的盈利能力也备受关注。评价盈利能力的财务体系很多，杜邦财务分析体系就是其中一 个。它不仅综合体现出一个公司的盈利能力，还可以通过对综合指标净资产收益率层层分解，在各个方面具体分析上市公司的盈利能力。这样有助于了解公司在各个阶段的业绩变化趋势，弄清阻碍公司盈利能力的因素，得知公司的财务实力的大小和经营机制是否健全，了解整个行业的发展状况，也为 如何提升上市公司的盈利能力提供研究基础。 1 房地产概述 1.1 房地产相关概念 从古至今，房地产（ Real Estate）一直都是人们赖以生存的基本条件，也是维持劳动再生产得必备物质条件之一。对房地产的理解我们可以通过字面开始，“房 ”是指房屋，
13、延 伸一下也就是泛指建筑物， “地 ”是指土地， “产 ”即指产权。因此房地产是指土地、建筑物和依附在土地和建筑物上的各种权利和利益。从其概念中我们就可以发现房地产不仅仅是一种物质的存在，具有使用价值；也表现为人们拥有财产的权利。而与房地产相关的经济活动实质就是其权属（也就是产权和使用权）的运行过程。 房地产区别于其他商品具有不可移动性、稀缺性、耐久性、多样性等自然特征和建设周期长，投资规模大、开发条件差、涉及面广、供求调整缓慢、变现难、保值增值性等社会特征 。 1.2 房地产行业发展历程 房地产行业是进行房地产投资、开 发、经营管理和服务的行业，属于第三2 行业。其基本活动包括土地开发与再开
14、发、房屋开发、土地经营、房地产中介服务、物业服务和房地产金融等。房地产在中国是一个既古老又年轻的行业，最早在西周的时候我国就出现了有关地产交易的记录。但真正意义上的房地产行业，直到 20 世纪九十年代才得到发展。 新中国成立以来，房地产业的变革和发展在中国工业化快速发展和经济体制急剧变革的大背景下展开。改革开放以来，我国房地产行业大致经历了以下四个阶段： 房地产起步阶段： 1979-1991 1978 年改革开放，房地产业也 “热 ”了起来。住宅制度改 革和城市土地使用制度在计划经济向市场经济转轨的大潮中开始，房地产商品化进程也开始启动。为了使房地产业在生产、流通和消费等各个环节有法可依，政府
15、也出台了一系列的法律法规，加强对房地产领域的法制建设，房地产行业初步形成。 房地产泡沫和调整阶段： 1992-1997 1992 年在邓小平南巡讲话的带动下，国民经济快速发展，房地产业耶得到迅速发展，出现了全国性的房地产热。 1995 爆发了海南泡沫事件，房地产行业阵痛之后，真正踏上了发展之路。 房地产稳定发展阶段： 1998-2003 1998 年房改，是中国房地产业的重要分水 岭。在之后的这年是我国房地产行业大发展的五年，金融政策和土地政策都相对宽松，消费者的购房需求也一直攀升，房地产行业发展平稳良好。 房地产高速发展，调控规制阶段： 2003 年开始至今 这一时期， 房地产业市场化和规模
16、化发展强劲，但在发展的进程中房投资过热、房价过高和结构失衡等问题也日益突出，政府通过宏观调控来抑制和规范我国房地产市场的投资增长。这是一段发展与调控的磨合期。 其实我国房地产行业真正意义上的历程十分短暂，但其发展势头却远远超过了其他的新兴行业。在短短的几十年时间里成为我国的支柱行业，为国民经济各行业的 存在和发展提供物质条件，并对其他产业的发展有较大的促进和带动作用。作为综合性行业，其兴衰对国民经济和社会发展具有持久深渊的影响。 1.3 沪市房地产上市公司概况 上海证券交易所成立于 1990 年 11 月 26 日，同年 12 月 19 日开业，归属中国证监会直接管理。这是新中国建立以来中国大
17、陆建立的第一家证券交易所。根据上海证券交易所网站（ http:/）上的信息统计，截止于 20093 年末，上海证券交易所拥有 870 家上市公司，其下房地产行业板块的 A 股房地产上市公司有 48 家。4 2 盈利能力概述 2.1 盈利能力内涵 获取预期希望的利润是每家企业最根本的目标，也是企业生存和发展的重要保证。所以盈利能力也是企业和投资者最为关心的一项内容，盈利能力就是企业资金增值的能力，它通常体现为企业收益数额的大小和水平的高低。 2.2 盈利能力的评价方法 一般来说，对企业的盈利能力进行分析的方法有两种。一种是比较分析法，一种是比率分析法。这两种方法都是财务研究比较常用的分析方法。
18、比较分析法是通过某项财务指标与性质相同的指标标准进行对比分析，揭示企业财务状况和经营成果的一种基本财务分析方法。这种方法有利于揭示实际财务指 标与标准评价指标之间的差异。 比较分析法有三中具体的表现形式： （ 1） 本期的实际数据与前期的实际数据相比较。 （ 2） 本期数据和计划数据相比较。 （ 3） 本期数据与同行业同类数据相比较。 而且对每一种形式下的数据又可以选择绝对数、绝对数增减额和百分比增减变动三种不同的数据形态来进行分析。 比率分析法是把某些彼此存在关联的重要项目加以对比，计算出比率，据以确定经济活动变动程度的分析方法。这种分析方法可以克服绝对数指标不能深入揭示事物内在矛盾的缺陷。
19、常用的比率分析法有三种： （ 1） 相关比率法，根据经济活动客观存在的关系，将两个性质不同但又 相关的指标加以对比，求出比率，据以评价企业经营及财务效率的分析方法。 （ 2） 构成比率法，通过计算某项经济业务指标各个组成部分占总体的比重，探讨各个部分在结构上的变化规律。 （ 3） 趋势比率分析法，通过比较同一指标在若干个连续相同时间隔内的变化，预测这一指标在未来的变动方向、增减数额等发展趋势。 5 2.3 评价 盈利能力的常用指标 评价公司盈利能力常用的财务指标有销售净利率、资产净利率，净资产收益率等。销售净利率是指企业净利润与营业收入的比例。销售净利率越高说明公司的获取净利润的能力越强。资产
20、净利率是一定时期净利润和平均资产总 额之间的比率，该指标越高说明公司的资产利用效率越高。净资产收益率是公司一定时期净利润与平均资产的比率，这个指标是评价公司自有资本以及其累计获取报酬水平的最具综合性与代表性的指标，反映公司资本运营的综合效率。净资产收益率也是杜邦财务分析体系的核心指标。 2.4 杜邦财务分析体系 利用财务比率进行分析，虽然可以了解公司 各个方面的财务状况，但无法反映公司各个方面财务状况之间的关系，因为每个财务分析指标都是从某一特定的角度对财务状况及经营成果的分析，但都不足以用来评价公司的整体财务状况，为了弥补这方面的不足，应该采用综合财务分析的方法，将一系列具有相互关联的财务指
21、标结合起来，既要能够全面反映企业的整体财务状况，又可以体现不同财务指标之间的内在联系。企业的综合财务分析方法有很多种，例如沃尔评价体系、 EVA 评价体系等。而杜邦财务分析体系是其中最常用也是比较实用的一种。这种分析方法首先由美国杜邦公司的经理创造出来的，故称之为杜邦财 务分析体系。这个体系围绕净资产收益率展开，通过分解得到两个重要的比率，即总资产净利率和权益乘数；再对总资产收益率进行分解，得到另外两个比率，即销售利润率和总资产周转率。由于杜邦财务分析框架由这些分属不同类型但又具有相关性的比率组成，因此杜邦财务分析体系框架的中心 净资产收益率，是一个综合性极强、极具代表性的财务比率。净资产收益率可以反映财务总目标实现或者完成情况，在企业管理中发挥重要作用。 杜邦分析体系将有关分析指标按内在联系加以排列，从而直观地反映出企业的财务状况和经营成果的总体面貌（基本框架见图 1）。 6 图 1 杜邦分析体系 净资产收益率 总资产收益率 权益乘数 总资产周转率 销售净利率 1（ 1-资产负债率）
