1、新 津 县 农 村 土 地 承 包 经 营 权 流 转 基 准 地 价成果报告简本项目单位：新津县统筹城乡和农业林业局编制单位：四川大成房地产土地评估有限公司编制时间：二 0 一七年十二月新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本1前 言 随着新津县社会经济的迅速发展，建立完善的土地价格体系、农用地流转、土地整理、产权重划、土地置换、基本农田划分及工作等均需以农村土地经营权流转基准价格为依据，因此，开展农村土地经营权流转基准价格评估工作是社会经济发展的需要，也是促进耕地集约高效利用的必然要求。开展农村土地经营权流转基准价格评估工作有利于建立农村土地承包经营权（农村土地经营权）流转价格的形
2、成机制，能够及时科学地为土地流转双方提供土地流转参考价格，克服和杜绝土地流转交易价格过高或过低的不公平流转现象发生，减少或避免土地流转矛盾纠纷。同时，为落实成都市农业委员会关于印发和的通知(成办发201629 号)精神，建立农村土地经营权基准地价体系，能及时科学的为土地流转双方提供土地流转参考价格，也是金融机构把控风险的重要基础。定期公布农村土地经营权基准地价能够反映不同土地级别的土地价值，以维护土地所有者和土地使用者的合法权益，应制定新津县农村土地承包经营权基准地价。新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本2目 录第一章 工作概述 .3第一节 工作内容 .3第二节 工作依据与技术路线
3、 .4第二章 项目成果及应用 .7第一节 定级成果 .7第二节 基准地价成果 .8第三节 成果应用建议 .10新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本3第一章 工作概述第一节 工作内容一、工作范围根据新津县统筹城乡和农业林业局的要求，本次土地定级与估价的对象确定为：新津县成新蒲现代农业示范带和柳江万亩蔬菜产业园等农业种植区域和辐射区域中的耕地，总面积约为 130 平方公里。包含新津县辖五津街道、普兴镇、金华镇、邓双镇、花桥镇、方兴镇、花源镇、文井乡、新平镇、兴义镇、永商镇、安西镇，10 镇 1 乡 1 街道的部分区域（各镇、村明细详见下表 1） 。表 1 新津县农村土地经营权流转基准地
4、价包含各镇、村明细表乡镇名称 社区（村）五津街道 吴店社区、临江村、文武社区、平岗社区、古家社区普兴镇 建华村、柳江村、山河社区、天鹅村、袁山社区、雷坡村、骑龙村、前锋村、顺 河村、五峰村、养正村金华镇 宝峰社区、五星村、回龙社区、清凉社区、红岩社区、白果村、岳店村、云峰村、 砖桥村邓双镇 邓公社区、文山村、新桥村、何店村、季河村、金龙村、罗山村、双河村、董河 村花桥镇 金桥社区、焦严村、黄桷树社区、筒车社区、蔡湾村、长春村、方井村、龚巷村、 马王村方兴镇 方兴社区、花碑社区、白鹤村、柏杨村、大安村花源镇 花源社区、洪川村、柳河社区、梁筏村、白云村、杨柳村、长乐村、串头村、东 华村、共和村、官
5、林村文井乡 张场社区、大明村、李柏村、玉龙村新平镇 太平场社区、万街社区、董大桥村、龙马村、狮子村、双石村、宝墩村、仙鹤村、 迎先村兴义镇 兴场社区、波尔社区、岷江村、纪碾社区、广滩村、三合村、先寺村、田渡村、 万和村、杨牌村、余石村、张河村永商镇 永兴社区、车灌社区、烽火社区、望江社区、宝桥村、九莲村、梨花村、七星村、 商隆村安西镇 安西社区、月花社区、永丰村、新漕村、蔡梗村二、工作内容评估新津县内的农村土地承包经营权流转基准地价水平，具体包括：1、根据土壤、地形、水源、经营模式、中心城市影响度、道路通达度、新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本4产业化农业条件的均一性及差异性，划
6、分土地级别。2、在划分土地级别的基础上，评定农村土地承包经营权流转基准地价。农村土地承包经营权流转基准地价根据年限要求分为 1 年期、10 年期、30 年期三种类型。3、根据当地的实际情况，结合区域因素及个别因素（如区位条件、交通条件、地貌条件、经营模式、产业化农业条件等） ，编制符合实际的基准地价修正体系，主要包括基准地价修正因素说明表、基准地价修正系数表。第二节 工作依据与技术路线一、工作依据(一)法律、法规依据1、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第 62 号）；2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 28 号）；3、中华人民共和国城乡规划法（中华人民共和国主席令第
7、 74 号）；4、中华人民共和国农村土地承包法（2002 年 8 月 29 日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；5、不动产登记暂行条例（国务院令第 656 号）；6、不动产登记暂行条例实施细则（国土资源部令第 63 号）；7、农村土地承包经营权流转管理办法（农业部令 2005 年第 47 号）；8、四川省中华人民共和国土地管理法实施办法（2012 年修正本）。(二)相关文件新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本51、中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定（2013 年 11 月12 日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；2、中共中央办公厅、国务院
8、办公厅关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见（中办发201461 号）；3、国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见（国办发201471 号）；4、国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产抵押贷款试点的指导意见（国发201545 号）；5、农村承包土地经营权抵押贷款试点暂行办法；6、中共成都市委办公厅 成都市人民政府办公厅关于印发成都市土地承包经营权流转管理试验方案等 7 项改革试验方案的通知（成委厅20151号）；7、成都市农业委员会关于印发成都市新津县农村土地承包经营权登记管理办法等三个办法的通知（成办发201539 号）；8、成都市金融工作办公
9、室 成都市农业委员会关于印发成都市农村土地经营权抵押融资管理办法和成都市农村土地经营权抵押登记实施细则的通知（成金发201576 号）；9、成都市农业委员会关于印发和的通知(成农办201629 号)。(三)参考技术规范与标准1、农用地估价规程（GB/T 28406-2012）；2、农用地定级规程（GB/T 28405-2012）；3、土地利用现状分类（GB/T210102007）；4、成都市农村土地经营权价格评估技术导则（试行）。新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本6(四)其它1、成都市新津县城市总体规划（20142020）；2、新津县城镇体系总体规划；3、新津县相关单位提供的基础
10、资料。二、技术路线针对农村土地承包经营权土地定级与评估的性质，为了较好地揭示新津县农村土地承包经营权发展的内在动态变化规律，结合新津县各乡镇村的实际情况，采用因素法定级与基准地价评估相结合的技术路线。（一）土地定级技术路线为使土地级别划分结果能够全面地反映新津县农村土地承包经营权的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面显示土地质量，根据新津县总体规划、市域内部特点和区位特性，技术路线确定为修正法定级。选择土地区位条件、耕作便利条件、土地利用现状、其他因素等在分等因素之外对农用地级别有显著影响的因素，用特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等方法对备选修正因素进行筛选和补充，初步
11、选择修正因素，重点考虑经济条件、区位条件对级别的影响；并在全面开展工作之前，选择 1-2个试点村镇进行试评，根据试评结果确定修正因素。 （二）基准地价评估技术路线农用地基准地价评估有以下三条技术路线：1、样点地价平均法：在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样点资料评估并确定基准地价；2、定级指数模型法：在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场较易资料和投入产出资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价；3、基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本7准地块价格评估并确定基准地价。本次在农用地基准地价评估中，根据本
12、地农用地市场状况、基础资料及技术条件，采用样点地价平均法这条技术路线进行评估。第二章 项目成果及应用第一节 定级成果根据土地利用总体规划、城乡产业发展规划，选择对农村土地承包经营权使用价值与价值影响较大的因素，如自然因素、区域条件、社会因素等，分析各因素在不同区域的分布规律，按照各因素的均一性和差异性，划分出土地位置相连且区域条件基本一致的区域（即土地级别） 。本次工作根据农用地定级规程及关于印发和的通知(成农办201629 号)，我们对新津县农村土地承包经营权划分出了三个土地级别，形成了成都市新津县农村土地承包经营权土地级别及基准地价图 。具体明细见表 2。表 2 新津县农村土地承包经营权土
13、地级别划分一览表土地级别 乡镇名称 社区（村）五津街道 吴店社区、临江村、文武社区普兴镇 山河社区、柳江村金华镇 岳店村、白果村邓双镇 何店村、新桥村、季河村花桥镇 金桥社区、黄桷树社区、筒车社区、蔡湾村、长春村、 方井村、龚巷村、马王村花源镇 花源社区、洪川村、杨柳村、长乐村、串头村、东华村、 共和村、官林村一级新平镇 太平场社区、万街社区、董大桥村、龙马村、狮子村、 仙鹤村、迎先村新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本8永商镇 望江村、车灌社区（坝区）普兴镇 袁山社区、建华村、天鹅村、雷坡村、骑龙村、前锋村、 顺河村、五峰村、养正村金华镇 宝峰社区、回龙社区、清凉社区、红岩社区、
14、五星村、 云峰村、砖桥村花桥镇 焦严村方兴镇 方兴社区、花碑社区、白鹤村、柏杨村、大安村花源镇 梁筏村文井乡 张场社区、大明村、李柏村、玉龙村新平镇 双石村、宝墩村兴义镇先寺村、万和村、兴场社区、波尔社区、纪碾社区、岷江村、广滩村、三合村、田渡村、杨牌村、余石村、张河村二级安西镇 安西社区、月花社区、永丰村、新漕村、蔡梗村邓双镇 文山村、金龙村、罗山村三级永商镇 永兴社区、车灌社区（丘区）、烽火社区、宝桥村、九 莲村、梨花村、七星村、商隆村不参评区域 新津县城市、场镇建成规划区、工业园区等耕地限制区备注：土地级别分布明细详见成都市新津县农村土地承包经营权土地级别及基准地价图 。第二节 基准地价
15、成果参照农用地估价规程 、 成都市农村土地经营权价格评估技术导则（试行） 所规定的程序、原则、方法，评估出各区域内农村土地承包经营权的平均价格，是对农村土地承包经营权价值的评定。本轮基准地价成果，是在土地级别划分的基础上，分别测评出 1 年期、10 年期、30 年期农村土地承包经营权基准地价。基准地价详见表 3。新津县农村土地承包经营权流转基准地价成果报告简本9表 3-1 新津县农村土地承包经营权流转基准地价表（1 年）1 年期土地级别元/平方米 元/亩一级 2.10 1400二级 1.80 1200三级 1.20 800表 3-2 新津县农村土地承包经营权流转基准地价表（10 年）10 年期土地级别元/平方米 元/亩一级 18.68 12453 二级 16.01 10673 三级 10.68 7120 表 3-3 新津县农村土地承包经营权流转基准地价表（30 年）30 年期土地级别元/平方米 元/亩一级 43.96 29307 二级 37.68 25120 三级 25.12 16747 基准地价定义：1、基准日：2017 年 1 月 1 日；2、用地类型：旱地、水田、水浇地；3、耕作制度:水田、水浇地（水稻-小麦，一年两熟） ；4、土地权利年限：1 年期、10 年期和 30 年期；
