1、城镇化对中国房地产业影响程度研究 *宗素涛 1，孙昊 2（安徽财经大学 1 工商管理学院, 2 经济学院 安徽蚌埠 233030）摘 要：本文对 1994-2013 年中国城镇化率与房地产业之间的关系进行了实证分析。研究表明：城镇化与中国房地产业有着较为密切的关系，城镇化是房地产业发展的基础和动力。中国的城镇化水平与房地产业发展之间存在长期稳定的正向关系，中国每年的年均城镇化率高达 1%以上，城镇化水平每提高 1%，房地产投资完成额、商品房平均价格分别提高 7.65%、2.46%，平均每年 1%的城镇化增长率对中国房地产业的提高具有明显地推动作用，但也带来了房地产业发展过快，与国家经济实力和承
2、受能力不相适应的困局，基于此，本文提出了几点对城镇化率和中国房地产业发展的思考。Abstract：In this paper, the relationship between urbanization and the real estate industry in China in 1994-2012 between the empirical analysis. Research shows: Urbanization and Chinese real estate industry has a relatively close relationship; urbanization is
3、the basis and driving force of real estate development. The existence of a positive relationship between long-term stability of Chinas urbanization and real estate development, Chinas urbanization rate annually up to 1%, the level of urbanization every 1% increase in the amount of real estate invest
4、ment, real estate, respectively, the average price increased 7.65% , 2.46%, 1% of the annual increase of urbanization on China real estate industry has a significant role in promoting, but also brought a rapid real estate development, and the countrys economic strength and affordability incompatible
5、 predicament, based on this, This paper presents Reflections on urbanization rate Chinese real estate development.关键词 ：城镇化；房地产业；协整检验； Keyword：Urbanization ；The real estate demand；Co-integration analysis ； 一、引言城镇化是当今世界上最重要的社会经济现象之一，作为经济实体，城市是现代生产力的载体，以其人口承载力最高，经济产出最大，经济效益最好，为世界各国经济增长做出了巨大贡献 1。城镇化是以农村
6、人口比重下降和城市人口比重上升为表征，以产业结构从农业经济向工业经济、社会结构从农村社会作者简介：宗素涛（1988），男，安徽蚌埠人，安徽财经大学工商管理学院硕士研究生，研究方向：旅游消费者行为研究；孙昊（1989 ），男，安徽淮南人，安徽财经大学经学院研究生，研究方向：区域经济学基金项目：国家社会科学基金重大项目“以人为本的中国新型城镇化道路研究”（项目编号：13与此同时，城市房地产投资完成额增长更为迅速，从 1994 年到 2012年，年均增长率高达 19.84%。伴随着每年 1%的城镇化进程，影响中国千家万户安居乐业的房地产价格亦呈不断上涨的趋势，在 1994-2012 的 18 年时间
7、里，年均房地产价格增长率为 8.17%，快速上涨的房价导致了大部分城镇家庭的购房困难，这种一现象引起了社会各界的普遍关注。因此，研究城镇化发展速度对于我国房地产业发展的影响具有至关重要的现实意义。图 1 城镇化率与城市房地产投资完成额（1994-2012）二、文献综述（一）国内外城镇化进程研究关于城镇化的理论研究，国外早在一百多年前就开始了，研究主要集中在三个方面：城镇化发展、城市经济发展和区域经济发展。提出的理论主要有四种：第一种是区位理论具体分为农业区位论（主要代表人物是德国经济学家冯杜能）、工业区位论(主要代表人物是德国经济学家韦伯)和城市区位论（主要代表人物是德国经济学家克里斯托勒）；
8、第二种是二元结构理论（主要代表人物是美国经济学家刘易斯、费景汉和拉尼斯）；第三种是非均衡增长理论（主要代表人物是泽林斯）；第四种是人口迁移理论（主要代表人物是法国经济学家配鲁）等 4，这些理论对我国开展城镇化建设具有重要的借鉴意义。郭荣朝（2004）总结了国外城镇化的研究进展，将国外学者的研究成果大致划分为四大学派 5：（1）生态学派。主要代表人物是帕克和卡斯托，他们主张把生态原理用于城镇化研究；（2）新韦伯主义学派。主要代表人物是科斯和莫尔，主张将伯吉斯的同心圆模式与住房登记的韦伯理论结合起来，依据住宅群的特性进行差异化定义，后又进行了相关修正；（3）新保护主义学派。主要代表人物是桑托斯，这
9、是基于对阿尔丘塞主义的不满而产生的历史唯物主义研究学派；（4）福特主义学派。即认为发达国家大城市保持大公司的管理和财政功能，而在发展中国家建设分厂，从而促进发展中国城镇化建设 6。我国关于城镇化理论的研究仅有 20 多年时间，主要以城镇化道路的确定为主线开展的,研究成果总结如下 7：城镇化的演变进程研究。主要研究发达国家和某些发展中国家城镇化进程及其一般规律。（2）城镇化道路研究。主要代表观点是大城市轮和小城市轮。随着研究的不断深入，较多学者开始主张多元化轮，强调大小城市协调发展。（3）城镇化动力机制研究。我国学者认为在中国存在两种基本类型的城市化：一种是“自上而下”的城市化。即主要动力来自中
10、央政府，农村没有起到推动作用。另一种是“自上而下”的城市化。即城镇化的推动者来自农村，农村自发开展工业化促进小城镇发展。（4）对城镇化的发展模式的研究。Weiskopt Thomas E（ 1980）认为中国存在着一个源于本国封建社会后期的传统城市体系和一个源于资本主义发达国家影响的城市二元体系是导致中国城镇化进展缓慢的内在原因。并总结了中国城镇化的如下特点:一是二元结构没有严格的分界线，一体化的程度较高；二是比例效应法则不协调，城镇化增长速度与其规模没有明显的正相关关系；三是中小企业在各城市的分布相对均衡 8。辜胜阻,刘传江，钟水映（1998）重点研究了自下而上的城镇化发展模式，认为这是一种
11、有效而且可行的发展模式，并在此基础上提出了自下而上的城镇化健康发展对策 9。（二）城镇化与中国房地产业发展关系研究在城镇化与房地产业发展的关系中，对于城镇化与房地产价格的关系问题，周一星（2006）通过对城镇化率进行综合测算得知城镇化率增速并不是越快越好，当前阶段中国城镇化率增速在 0.8%-1.0%之间是比较合理的，并分别预算了城镇化率平均增长速度是 1%、0.8%、0.6%三种情况下，2013-2023 年城镇化率的提高带来增量住房需求分别为 242823.81 万平方米、192309.15 万平方米、142786.87 万平方米，分别是 2012 年商品住宅实际销售面积的 2.47 倍、
12、1.95倍、1.45 倍 10。向为民，李娇（2007）认为我国房地产投资与城镇化水平都处于不断上升阶段，房地产投资增长速度快于城镇化增长，两者均保持相对平稳上升的趋势，且具有一定的相关性，具有相互促进的因果关系 11。陈石清，朱玉林（2008）认为中国城镇化水平与中国房地产价格之间存在一种显著的、长期稳定的正向变动关系，即城镇化水平越高，房地产价格越高，反映了相关变量之间的信息传导机制 12。对于城镇化与房地产投资完成额之间关系的问题，城镇化是房地产行业发展的基础，城镇化的发展将是房地行业发展的直接动力和基础。王亚红（2012）认为中国城镇化与房地产业发展之间存在一种双向的、动态的、互为因果
13、的关系，城镇化进程的推进给中国房地产业发展带来巨大空间，房地产业反过来也促进了城镇化水平的提高，二者之间存在协调发展的内部动力 13。在未来 10 年，我国新型城镇化建设有必要合理降低其增长速度，但是由于新型城镇化更注重产业发展和农民进城就业等城镇化内涵，新进入城镇的农村人口购买力将获得极大提升，因此，未来十年时间里城市新增人口转化为购房群体的概率将大大超过以往十年，对房地产市场的拉动作用也将更加明显 14。城镇化作为我国现阶段最重要的战略意向，又是衡量我国整体发展的重要标准，其发展速度的高低势必会对房地产行业的发展产生重要影响 15，因此，定量化研究城镇化的发展水平对中国房地产业的影响，对城
14、镇化的发展方向，优化产业结构具有重要的意义 16。而纵览现有研究成果发现，在研究方法上即有定性研究 2，4-10，13，15,17 ，也有定量研究（以城镇化水平和通货膨胀为解释变量，房地产价格为被解释变量，建立回归模型） 11，12,14 ，但是定量研究中国城镇化发展对房地产行业发展速度的影响几乎没有，因此，本文从这个角度出发定量研究 1%的城镇化发展速度对中国房地产投资完成额和商品房价格增长速度的影响，试图为中国城镇化及房地产行业做贡献。三、实证分析（一）指标选择及数据获取为了能够反映城镇化率与房地产行业发展之间的定量关系，本文主要选取了三个指标，分别为城镇化率（%）、房地产投资完成额（亿元
15、）、商品房平均价格（元/m 2）。鉴于数据的可获取性，本文选择数据的时间跨度为 1994-2013年，数据主要来源于中国统计年鉴。并通过使用 E-view 6.0 对数据进行处理。（二）指标的涵义及研究方法选择本文以城镇化率作为城镇化发展的水平，而房地产业的发展情况则以房地产投资完成额、商品房平均销售价格为指标。城镇化率是指城镇人口数占全国人口总数；房地产投资完成额是指实际投入房地产行业的资金总额；商品房平均销售价格是指报告期内由各类商品房屋的销售总额除以销售总面积而计算得出的混合平均价格。为了消除时间序列中可能存在的异方差，减少数据的波动性，对各变量进行取对数变换。即城镇化率为 ，房地产投资
16、完成额为 ，lnx1lny商品房平均价格为 。2lny由于本文主要研究一个变量对另一个变量的影响程度，因此在研究方法上采用了平稳性检验（单位根检验）、协整检验和格兰杰因果关系检验。其中单位根检验是指检验序列中是否存在单位根，因为存在单位根就是非平稳时间序列了。单位根就是指单位根过程，可以证明，序列中存在单位根过程就不平稳，会使回归分析中存在伪回归；非平稳序列很可能出现伪回归，协整的意义就是检验它们的回归方程所描述的因果关系是否是伪回归，即检验变量之间是否存在稳定的关系。所以，非平稳序列的因果关系检验就是协整检验。格兰杰因果关系检验主要用于分析经济变量之间的因果关系。（3）平稳性检验为保证模型的
17、有效性，首先需要对城镇化率、房地产投资额、商品房平均价格的平稳性进行检验，检验结果如表 1 所示，1994-2013 年我国城镇化率的一阶差分序列 ADF 检验统计量为-9.6928，小于 ADF 的检验临界值，因此拒绝原假设，说明对数序列 的一阶差分序列不存在单位根，是平稳序列。同理可xln得，其他变量序列的一阶差分序列也为平稳序列，因此，满足协整检验的前提。表 1 各变量的单位根检验结果变量检验形式（C,T,K）ADF 检验量 临界值 是否平稳xln（C,T,3） -1.9833 -4.6679 -3.7332 -3.3103 否D （C,T,3） -9.6928 -4.6162* -3.
18、7105* -3.2978* 是1ly（C,T,3） -3.4377 -4.5716 -3.6908 -3.2870* 否D n（C,I,2） -4.7016 -3.9591* -3.0810* -2.6813* 是2ly（C,T,3） -1.4054 -4.5716 -3.6908 -3.2869 否D （C,I,2） -4.1067 -3.8868* -3.0522* -2.6666* 是注：D 是取变量对数的一阶差分，*、*、*分别表示在 1%、5%、10%显著水平下的临界值ln（四）协整检验对于两变量问题，只有当两个变量都是单整变量，并且单整阶数相同时，才满足协整检验的前提。由上节的分
19、析可知 与 均为一阶单整序列，故xln1y满足协整检验的要求。对于具有相同单整阶数的非平稳变量，本文采用 E-G 二步法检验其是否存在协整关系，即首先用 OLS 对两变量进行回归分析，然后利用 ADF 检验这个回归方程的残差序列是否平稳。如果回归方程的残差序列是平稳的，则称这些变量是协整的。以 为自变量， 为因变量进行 OLS 回归，得方程如下:xln1lny=-11.0972+5.5497 （1）1yx(-10.10) (18.61) R2=0.9532 s.e.=0.2479调整后的判定系数 R2=0.9505，F=346.3473，DW=0.1714，括号中为 t 统计量的值，经检验残差
20、序列存在一阶正自相关性。为了防止伪回归的出现，需要消除其自相关性，本文采用在解释变量中加入残差序列的一阶滞后项 AR（1）的方法，重新回归得到下列方程：（2）8135.0)(ln964.785.1l ARxny（-3.64）（5.82） （9.33）调整后的判定系数 R2=0.9947，F=1626.71。其中 AR（1）显著水平在 1%以内，可知，通过把序列自相关纳入方程中回归，消除了序列的一阶正自相关性。通过 ADF 检验的方法对方程 2 的残差序列 e 进行平稳性检验。表 2 显示，残差序列 e 的 ADF 检验统计量小于显著性检验的临界值，即残差序列平稳，说明 与 是协整的，城镇化率与
21、房地产投资完成额之间存在xln1y长期的稳定关系。表 2 残差序列 e 的 ADF 检验ADF 统计值 临界值 检验结果-6.007965 -3,920350* -3.065585* -2.673459* 稳定注：*、*、*分别表示在 1%、5%、10%显著水平下的临界值。 采用同样的方法对城镇化率与房地产平均价格进行协整性检验，首先依旧通过 AR（1）回归得到的方程，以消除序列自身的正自相关性，方程如下：（3）8421.0)(ln6145.273.0lny2 ARx对回归方程的残差序列进行平稳性检验，得到表 3：表 3 残差序列 e 的 ADF 检验ADF 统计值 临界值 检验结果-7.26
22、2453 -3.886751* -3.052169* -2.666593* 稳定注：*、*、*分别表示在 1%、5%、10%显著水平下的临界值。 可知，残差序列的 ADF 统计值小于显著性检验的水平值，说明残差序列为平稳序列，即原序列之间是协整的，表明城镇化率与商品房平均价格之间存在长期的稳定关系。（五）格兰杰检验根据上述检验结果，城镇化率与房地产投资完成额、商品房平均价格之间存在协整关系，即存在单向因果关系，但无法确定是城镇化发展带动了房地产业发展，还是房地产的发展对城镇化有促进作用。格兰杰因果关系检验法的基本思想是：如果 x 的变化引起 y 的变化，则 x 应该有助于预测 y，即在 y 关
23、于y 过去值的回归中，增加 x 的过去值作为独立变量应当显著地增加回归的解释能力 14。格兰杰因果关系检验只能用于平稳时间序列的因果关系检验，所以在对城镇化率与房地产投资完成额、商品房平均价格进行因果检验时，是通过对其对数序列一阶单整序列进行因果检验来完成的。城镇化率与房地产投资完成额之间的格兰杰检验。利用向量自回归模型VAR 确定最大滞后期为 3，显著性水平取 5%，对 与 之间的格兰杰因果关nxl1y系进行检验，结果如表 4。表 4 变量 与 之间的格兰杰因果关系检验xln1yLags Null Hypothesis F-Statistic Probability 结论112233does
24、 not Granger Cause1lnyxlndoes not Granger Cause x1ydoes not Granger Cause 1lyxldoes not Granger Cause xn1nydoes not Granger Cause 1lyxldoes not Granger Cause x12.3258921.18363.384529.704492.8642240.91830.14800.00030.06830.00310.09641.E-05接受拒绝拒绝拒绝拒绝拒绝注：统计量 P 值为检验的概率值，当 p 值小于 0.1 时，表示在 10%的显著性水平下该因果关系
25、成立，反之，则不成立。从表 4 可以看出，在滞后期为 1 的情况下，对于 不是 的格兰杰原因1lnyxl的原假设，拒绝它犯第一类错误的最大概率为 0.1480，大于 0.1，因此，在 90%的置信水平下，不能认为 是 的格兰杰原因；而对于 不是 的格兰杰1lnyxl l1lny原因的原假设，即可以认为城镇化率的提高是房地产投资完成额提高的原因之一。同理，滞后期为 2 和 3 时，可以发现，在 90%的置信区间下，房地产投资额的增加对城镇化率的提高也有推动作用，两者互为因果。因此，通过格兰杰因果关系检验可知，城镇化率是房地产投资完成额的格兰杰原因，城镇化率的提高直接导致房地产投资完成额的增加；同
26、时，随着城镇化率达到一定比例，房地产投资完成额的增加又会对城镇化率的提高产生正作用。由以上检验和分析可得，城镇化率与房地产投资完成额之间存在正相关性，并且两者之间存在长期稳定的格兰杰因果关系，即城市率每提高一个百分点，房地产投资完成额将增加 7.65 个百分点，说明城镇化对中国房地产业的发展具有明显地带动作用。利用同样的方法对城镇化发展水平与商品房的平均价格进行格兰杰因果关系检验，并根据方程 3 可知，城镇化率每提高一个百分点，商品房平均价格提高 2.46 个百分点，由于房地产业的开发周期而导致的滞后性，不难看出，城镇化率的提高增加了对房地产的需求，并且间接提高了房价。四、结论及建议中国从 1
27、994 年-2013 年，城镇化率年均增长高达 1%以上，且城镇化率每提高一个百分点，房地产投资完成额将增加 7.65 个百分点；而商品房平均价格将提高 2.46 个百分点。中国城镇化水平的提高是中国房地产价格上升的 Granger原因，同时也是房地产投资完成额上升的 Granger 原因。现阶段城镇化水平的提高对我国房地产业的发展有明显地带动作用。随着我国城镇化进程的快速推进，人们对房地产的需求不断增加，房地产行业得到了快速发展，并很快成为带动国家经济增长的支柱产业，但是房地产行业的快速发展也积累了诸多问题，比如房地产投资过度，区域发展不均衡，房地产价格增长速度高于居民可支配收入的增长速度等
28、，房地产业在为城镇化发展提供各项物质基础和保障的同时，也开始影响城镇化的健康发展。如何化解城镇化与房地产行业之间的矛盾将决定中国未来的经济发展速度和发展质量。由此，本文对中国房地产业以及城镇化的发展作出以下思考：第一、建立健全投资市场环境，降低房地产投资热度。中国城镇化发展是导致商品房平均价格增长的一个原因，另一个重要原因是投资者的投机行为。随着我国前市场经济的不断发展，一部分人先富了起来，但是当时的投资市场并不健全，投资渠道单一，投资理财产品缺乏，因此对城市房地产投资的需求必然增加，从而导致房地产业投机行为过盛，商品房价格居高不下。因此，政府应该考虑完善中国的资本市场，促进资本市场健康发展，
29、尤其加强对股票市场的监管，给投资者创造一个规范健康的股票市场，为普通居民提供投资理财的渠道，这样对于减轻房地产的投机行为，抑制房价快速上升具有重要作用。第二、开发投资的房地产产品数量和质量须与市场有效需求相适应。目前阶段，中国房地产业在城镇化进程中取得了长足的发展，整体上中国的房地产市场处于供给过剩的状态，部分地区甚至出现了房地产开发过度的情况。在某种程度上，房地产开发确实是城镇化发展的基础和保证，但是这并不意味着房地产的投资越多越好，发展越快越好，房地产业的发展应该适当，其发展的规模与速度须与其他产业相协调，与国家的经济实力及承受能力相适应，房地产投资的增加只有与社会主义市场经济的发展相适应，才能保证城镇化与房地产投资的协调与可持续发展。第三、把握城镇化的适当进程，构建健康合理的城镇化体系。应该控制北上广深等特大城市的发展规模，严格控制这些城市常住人口的增长。同时，提供减免税收、降低土地使用成本等优惠政策来吸引大中企业入驻中小城市，增加中小城市的就业岗位数量，从而将大量劳动转移人口到中小城市就业生活。
