1、- 1 - 本科 毕业 论文 (设计 ) （二零 届） 物业税开征的效应分析 所在学院 专业班级 会计学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 自十六届三中全会提出 :“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”以来，关于物 业税的讨论便成为了一个热点。文章通过对物业税开征背景和我国现行房地产税制现状的分析，指出了我国现行房地产税制在实践中存在的“重流通、轻保有”、税种设置复杂，重复征税，计税依据不合理等众多缺陷，并从完善税制的角度，探讨了我国物业税的思路和改革框架，认为，物业税应该是对现有房产税，城市房地产税和城镇土地使用税和费等
2、归并后，统一按房地产课税价值征收的一种针对房地产保有环节的全新税种。通过对其他国家物业税征收概况和我国上海、重庆房产税改革试点情况的介绍和分析，为我国物业税改革提供了经验借鉴。 最后，文章针对两种不同 物业税改革模式下的税收效应进行了对比分析，并以宁波市 6区为例进行了实证考察，结果表明：对所有物业征收物业税，将带来较强的税负递增效应、地区差异效应，以及对房屋租赁市场的冲击效应，但税收收入有较强的稳定性与充足性。因此，从我国现实考虑，现阶段应该对居民基本住宅免征物业税；但在长期内，应对所有物业征收物业税。 关键词： 物业税；房地产税制；税收效应；税负递增效应；地区差异效应II Abstract
3、 Third Plenary Session of the Sixth Central Committee raised:“ Carry out the construction taxation reform in Cities and towns, and levy the unified and standard property tax on real estate, and also cancel the relative charge“. Discussion on the property tax has become a hot spot. By background and
4、the property tax levy of the current real estate tax status of the analysis points out the current real estate tax in the practice of the existence of “heavy flow, light to keep“ taxes set complex, double taxation, tax based on unreasonable And many other defects and improve the tax system from the
5、perspective of the idea of property tax and reform of the framework, that property tax should be on the existing property tax, urban real estate tax and urban land use tax and fees after the merge, unify Levied at a taxable value of real estate property to maintain links for the new tax. Through the
6、 profiles of other countries and our property tax levy, Shanghai, Chongqing property tax reform where a brief introduction and analysis of property tax reform for our country learn from the experience. Finally, the reform of property tax revenue under the two different models were compared effects,
7、and 6 District, Ningbo City, an empirical case study results showed that: the property tax levy on all property, will bring a strong the effect of increasing the tax burden, regional differences in effect and the impact on the housing rental market effects, but there is a strong tax revenue stabilit
8、y and adequacy. Therefore, from our reality to consider, at this stage should be exempt from the residents of residential property tax base; but in the long term to address the property tax levy for all properties. Keywords: Property tax;Real estate industry taxation system;Tax effect;The effect of
9、increasing the tax burden;Effect of regional difference目 录 1 绪 论 . 1 1.1 研究背景 . 1 1.2 研究目的和意义 . 2 1.2.1 研究目的 . 2 1.2.2 研究意义 . 2 1.3 研究方法与创新点 . 3 1.3.1 研究方法 . 3 1.3.2 论文创新点 . 3 2 相关概念及理论基础 . 4 2.1 我国现行房地产税收制度及存在的问题 . 4 2.2 物业税与财产税、房地产税的关系 . 6 2.2.1 物业税的概念与改革框架界定 . 6 2.2.2 财产税 . 8 2.2.3 房产税 . 9 2.2.4
10、物业税与财产税、房产税三者之间的关系 . 10 3 国内外房地产税征收实践和经验借鉴 . 11 3.1 重庆和上海实施的房产税改革分析 . 11 3.1.1 上海试点现状 . 12 3.1.2 重庆试点现状 . 12 3.1.3试点阶段效应分析 . 13 3.2 美国、英国和香港地区房地产税征收概况 . 13 3.3 国际房地产税征收实践的经验总结 . 15 3.3.1 作为地方财政收入的主要来源，归属于地方税 . 15 3.3.2“ 宽税基、少税种、低税率 ” 是物业税征收遵循的基本原则 . 15 3.3.3 在税制结构安排上，坚持 “重保有、轻流通 ” . 16 3.3.4 采取市场评估价
11、值为核心的从价计征方式 . 16 4 开征物业税的效应分析 . 17 4.1 对所有物业征收物业税改革模式的税收效应分析 . 17 4.1.1 税负递增效应 . 17 4.1.2 地区差异效应 . 19 4.1.3 结构冲击效应 . 19 IV 4.1.4 行业差异效应 . 19 4.2 对基本住房免征物业税改革模式的税收效应分析 . 22 4.2.1 财政效应 . 22 4.2.2 结构冲击效应 . 23 4.2.3 行业差异效应 . 23 结 论 . 25 参考文献 . 26 1 早在上世纪 90 年代初就有学者提出了“物业税”的概念，多年来无论是在学术界，还是在寻常老百姓之间，关于物业税
12、的讨论都不绝于耳，众说纷纭，引起社会的广泛关注。 2003 年 10 月，中共十六届三中全会通过的关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定指出：“实行城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”首次在我国提出了开征物业税的改革设想。 2005 年 10 月中共中央十六届五中全会关于第十一个五年规划的建议中也提出了 “稳步推行物业税” 。 2009 年 5 月国务院公布了国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知中第九条提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制，深化房地产税制改革，研究开征物业税。在这种情况下，物业税
13、的开征成为近年来的一个热点话题。 1 绪 论 1.1 研究背景 房地产业是近年来我国国民经济的支柱产业，是我国经济持续增长的重要引擎。由于房地产具有很强的产业联动性，确保房地产市场健康稳定发展不仅对国家宏观经济发展意义重大，而且还对维护社会稳定、提高人民生活质量都有着极为重要的作用。现阶段 ，我国房地产市场已经步入一个崭新的时期，而相关房地产税制的跟进则相对迟缓，严重滞后于房地产市场的发展，在诸多方面都表现出与市场的不协调，无法起到维持市场稳定和促使市场健康发展的作用，房地产税制改革的紧迫性和必要性充分显现出来。随着房地产市场的迅速发展，相关税制也必须与时俱进，只有当相关税制得到不断地完善，才
14、能更好地发挥税收的杠杆作用，促进我国房地产市场健康稳定发展。作为房地产税制改革的一部分，开征物业税是其中的一项重大举措，然而，物业税作为一项影响国计民生的重要税种，我国政府的态度是审慎的，为了研究物业税开 征后可能产生的影响，截至目前，我国已在多个省市如安徽、河南、福建、天津、北京、深圳、宁夏、辽宁、江苏、重庆等进行了物业税“空转”试点。从西方发达国家的发展经验并结合我国房地产市场的发展状况分析，开征物业税必然成为我国新一轮房地产税制改革的方向。在这种背景下，笔者认为非常有必要就物业税开征所产生的税收效应进行深入地探讨和研究。 2 1.2 研究目的和意义 1.2.1 研究目的 目前世界上绝大多
15、数的成熟市场经济国家都实行了物业税，很多发展中国家也己经开征物业税。但我们不能一切照搬国外，对于开征物业税，中国必须结合自 身的一些特点来考虑。本文以目前我国房地产税制存在问题为起点，通过对存在问题的分析，论证物业税改革的必要性。通过对世界范围内具有典型代表意义的国家和地区的物业税制度和实施情况进行多方位、多角度的对比为开征物业税提供政策选择。通过对开征物业税产生的税收效应进行定性定量分析，对实施物业税后可能造成影响进行预测，有利于将来我国出台切实可行的税收政策，对我国房地产市场的健康发展意义重大。笔者希望通过本文能达到对物业税改革方案提出一些有借鉴价值的内容的目的。 1.2.2 研究意义 研
16、究我国物业税开征的相关问题， 除了因为它是近一段时间热门的话题，还由于其本身的重要性： （ 1） 物业税是我国进行房地产税制改革的必然选择。现行房地产税制几十年未做变动，存在着众多缺陷，已经与高速发展的国民经济不相适应，也成为房地产市场正常运作的障碍。所以我国只有在现有房地产税制中引入物业税这一保有阶段的税种，这些问题才有可能得到解决。 （ 2）物业税是政府财政收入的重要来源。世界上大多数的市场经济国家都对房地产征收财产税，即物业税。房地产价值量大，在国民经济中所占比重大，人们对房地产的需求也会随着经济的发展而不断增长，所以房地产业可长期作为 国家支柱型产业，对房地产征收财产税就成为国家财政稳
17、定而重要的来源。 （ 3）物业税是政府调控经济的一种有效手段。由于物业税是对房地产本身征税，所以，要想拥有房地产，每年就必须支付相应的成本，也就是说，拥有房地产是要不断地花钱的。住房成本高，就有利于房地产向有经营能力的人流动，有利于房地产的保值增值，带动房地产业的发展。同时，国家也可以根据经济的发展水平、社会的稳定、房地产业的发展状况等各方面的需要，对不同档次的房地产，制定不同的税率，从而达到调控房地产市场供需关系、促进社会公平竞争的目的。 因此，有必要在分析 和借鉴发达国家物业税税制经验的同时，结合自己的3 国情和特点正确看待物业税开征所带来的税收效应，正确分析物业税对我国房地产业的影响，制
18、定出切实可行的税收政策来促进房地产业的健康发展，深化我国的房地产税制改革，更好地发挥税收对宏观经济的调控作用，推动我国国民经济的持续稳定健康发展。 1.3 研究方法与创新点 1.3.1 研究方法 本文在研究过程中运用了以下研究方法： （ 1） 规范研究法。本文从我国现行房地产税制存在的弊端分析出发，运用规范分析方法对物业税的内涵、物业的改革框架界定进行了分析。 （ 2）文献检索、分析。 由于在我国相关“物业税”的各方面研究尚处于起步阶段，因此笔者通过检索相关的国外国内文献，在对部分发达国家和香港地区物业税制度进行比较分析的基础上，总结其对我国的启示和借鉴意义。 （ 3） 假设开征法。在假定物业
19、税己经开征的前提下，分析应该向居民征收的物业税额并测算物业税对居民造成的税收负担。 （ 4）实证对比分析。本文在借鉴相关理论知识的基础上，结合宁波市2008-2010 年间各区的房地产相关数据，对两种不同物业税改革模式下所可能产生的税收效应进行了分析和对比，从而得出相关结论。 1.3.2 论文创新点 本文的创 新之处在于：首先，本文在总结我国房地产税制目前存在的问题并借鉴国外物业税制度的经验的基础上，分析并提出了物业税的开征框架构想；其次，论文的研究内容以宁波市为例，具有很强针对性；最后，本文不同于目前国内其他的对物业税的研究主要侧重于能否简单降低房价和税制设计，而是着眼于运用相关数据对两种不
20、同改革模式下物业税开征可能产生的税收效应进行整体分析，研究的思路比较新颖。 4 2 相关概念及理论基础 2.1 我国现行房地产税收制度及存在的问题 新中国成立以来，作为税收体系的重要组成部分，我国的住房市场相 关税制经过了多次改革和完善。我国现行房地产税收制度的基本框架，是 1994年全面的结构性税制改革后形成的。我国住房产业涉及的税种共计 13 个，其中直接以住房为课税对象的税种 6个，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税；与住房产业紧密相关的税种 7 个，即营业税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加（视同
21、特定目的税由地税机关负责征收）。从住房的流转过程来看，可以将其大体划分为三大类：第一类是住房所得税类，包括房地产企业所得税、个人所得税 、耕地占用税等；第二类是流转税类，包括印花税、契税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、土地增值税等税种；第三类是住房保有税类，包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等税种。（我国房地产各课税环节征收的税种见表 1） 表 1 我国房地产各课税环节征收的税种 征税环节 税种 计税依据 税率（税额） 房地产取得 营业税 销售收入 5% 印花税 交易合同价 0 05% 或 0.03% 房产税（内资企业） 房产余值 1.2% 城市房地产税（外资企业） 房产拆余价值
22、1.2% 企业所得 税 企业收入 33% 个人所得税 个人收入 20% 城镇土地使用税 土地面积 1.530 元 /平方米 耕地占用税 实际占用的耕地面积 110 元 /平方米 房地产流转 营业税 转让收入 5% 土地增值税 房地产增值额 30%60%超额累进税率 契税 合同交易价 2% 或 4% 企业所得税 企业收入 33% 个人所得税 个人收入 20% 5 续表 印花税 合同交易价 0 05% 房地产保有 城镇土地使用税 土地面积 1.530 元 /平方米 房产税（内资企业） 房产余值或租金收入 1.2% 或 12% 城市房地产税（外资企业） 房产拆余价值或租金收入 1.2% 或 18%
23、资料来源：中国房地产信息网 从以上有关我国房地产税收制度的相关梳理可以看出我国现行的房地产税制存在着很大的弊端，主要表现在以下几个方面： (1)税种多，重复征税严重 我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个 相关税种。这些税种在形式上虽相互独立，但实质上却有内在联系，甚至造成 对同一税基的重复征税。例如对房屋租金收入，不仅要征收 5%的营业税，还要征收 12%的房产税， 等等。税种过多，既不符合简化税制的原则，还会导致纳税人的地下交易行为增多，造成税款流失。 (2)重交易轻保有，税负不公 由表中可见，我国目前房地产税制结构中，针对房地产保有环节征收的税 种只有房产税、城
24、市房地产税和城镇土地使用税。而我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、所得税等税种，另外还要缴纳各种收费 (其中开发环节的土地出让金、土地使用费等收费约占整个开发期间税费总额的 75%)，这些税费一般占房产价格的 30%-40%。这种典型的重交易轻保有的税制模式造成了严重的税负不公。其后 果是：一方面房地产开发流通环节的税费过于集中提高了商品房价格，从而带动房产市场价格上扬；另一方面，房地产保有环节税费种类相对较少，税负较轻，阻碍了资源的优化配置。 (3)计税依据不合理 我国现行主要房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入和实际占 用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映土地的级差收益和土地、房产的 时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应增加税收收入，也就不 能很好地发挥其调节收入的作用。 (4)税基狭窄 城镇土地使用税仅对城市、县城、建制镇和工矿范围内拥有土地使用权的国内单位 和个人征收。我国是一个农业大国，农村的土地占全国土地面积的很大一部分。国家机关、人民团体、军队、政府财政拨款的事业单位等自用的房产，个人所有非营业用的房产、经房管部门备案并执行房管部门租金标准出租给个人居住的房产等都属于房产税的免征范围。广大农村企业和规模庞大的城市居民住房均不在征收范围之内。
