1、涉 商 品 房 合 同 纠 纷 案 件 审 理 情 况白 皮 书（ 2010 年 1 月 2017 年 6 月 ）象 山 县 人 民 法 院 二 一 七 年 十 二 月- 1 -象 山 县 人 民 法 院2010 年 1 月 2017 年 6 月涉 商 品 房 合 同 纠 纷 案 件 审 理 情 况 白 皮 书前言：近年来，随着城镇化步伐的不断加快，我县房地产市场蓬勃发展，楼盘开发数量和面积呈持续上升态势。同时，由于商品房作为一种大宗商品，是普通百姓生存权的重要物质保障，加之近年来业主法律意识和维权意识不断增强，部分房地产企业质量监管意识不强等，导致涉商品房合同纠纷案件一直呈高发趋，且出现了业
2、主抱团维权等群体性诉讼。涉商品房合同纠纷案件的持续高发，不但给人民法院审判工作造成了较大压力，也成为影响社会稳定的重要因素。为此，我院对近几年来商品房纠纷案件审理的基本情况进行梳理，并剖析原因，提出预防和化解纠纷的途径，以期为我县房地产市场的健康发展和人民群众的安居乐业提供有力的司法保障。一、涉商品房合同纠纷案件审理的基本情况（一）收案数居高不下，结案率呈下降趋势2010 年 1 月 1 日至 2017 年 6 月 30 日止，我院共受理涉商品房合同纠纷类案件 1580 件，其中，2010 年、2011 年均达 350 件以上，2012 年新收 166 件较前两年略有下降，2013 年新收 2
3、88 件较上年又呈高发势态，2014 年新收 204 件，2015 年新收 60 件，- 2 -2016 年新收 26 件，2017 年 16 月新收 78 件。2010 年至 2017 年 6 月期间，涉商品房合同纠纷类案件分别占我院民一庭同期民事新收案件总数的 41.51%（2010 年）、34.6%（2011 年）、16.48%（2012 年）、23.55%（2013）年、12.04%（2014 年）、3.65%（2015 年）、1.69%（2016 年）、8.59%（2017 年 1-6 月）。从上述数量及所占份额对比看，虽然个别年份比例较低，但从总体而言，涉商品房合同纠纷类案件已成为
4、我院承办案件的重点类型，为兼顾审执效率和社会效果，其对我院形成的清案压力不言而喻。 在结案数量上，2010 年、2011 年，涉商品房合同纠纷类案件的结案率均达 100%，其中以调解、撤诉结案居多；2012 年，未结案 2 件，结案率达 98.7%；2013 年，未结案 81 件，结案率下降至71.9%，降幅 较大，2014 年未结案 25 件，结案率为 87.75%，2015年未结案 18 件，结案率为 70%，2016 年未结案 13 件，结案率为50%，2017 年上半年未结案 27 件，结案率为 65.38%。从收案数居高不下、结案率逐年下降的反差看，房地产开发商与楼盘业主间涉商品房合
5、同利益冲突日趋激烈，涉诉风险增强，法院调处难度增大。（二）纠纷类型趋于稳定，涉诉问题趋于复杂2010 年、2011 年，我院受理涉商品房合同纠纷类案件合计758 件，全部为商品房预售合同纠纷；2012 年，除商品房预售合同纠纷 157 件外，新收商品房预约合同纠纷 6 件、商品房销售合同- 3 -纠纷 2 件、商品房委托代理合同纠纷 1 件，商品房预售合同纠纷占全部涉商品房合同纠纷的 94.6%；2013 年，商品房预售合同纠纷 256 件，商品房预约合同纠纷 27 件、商品房销售合同纠纷 5 件，商品房预售合同纠纷占 88.9%；2014 年商品房预售合同纠纷 200件，商品房预约合同纠纷
6、3 件、商品房委托代理销售合同 1 件，商品房预售合同纠纷占 98%；2015 年商品房预售合同纠纷 54 件，商品房预约合同纠纷 6 件，商品房预售合同纠纷占 90%；2016 年商品房预售合同纠纷 20 件，商品房预约合同纠纷 4 件、商品房销售合同纠纷 1 件，商品房委托代理销售合同纠纷 1 件，商品房预售合同纠纷占 76.9%；2017 年上半年商品房预售合同纠纷 77 件，商品房预约合同纠纷 1 件，商品房预售合同纠纷占 98.7%。上述数据显示，商品房预售合同纠纷占近几年涉商品房合同纠纷总数的 96.33%，商品房预售合同纠纷占涉商品房合同纠纷绝大多数。我院在审理涉商品房合同纠纷案
7、件中，经统计分析发现，开发商与业主间的主要矛盾集中于逾期办证、逾期交房、虚假宣传及交付房屋存在质量问题等四类。房屋质量问题在纠纷中出现较多，以非主体结构安全类纠纷为主，且大部分质量问题为房屋质量通病，尤以墙面渗水最为突出。逾期交房、逾期办证违约金赔偿问题，一般因开发商工程进度迟延、资金不到位等原因所致，事实认定较为清楚。但近年来问题逐渐复杂，在逾期事实认定方面因双方当事人存在承诺书、权利义务结算证明等多种情形，涉诉问题较为复杂，双方争议较大，导致案件调解空间受到挤压。- 4 -（三）开发商多为被告，败诉风险性较高自 2010 年 1 月至 2017 年 6 月，我院新收的涉商品房合同纠纷类案件
8、中，业主作为原告起诉开发商的案件共计 1519 件，占全部案件的 96.14%，其中驳回业主方诉讼请求的仅 17 件，绝大部分案件均支持或部分支持业主的诉讼请求。这些案件以群体性诉讼为主，因同一小区业主基于基本一致的诉求，极易为增强其胜诉把握形成联合性力量，由几户业主起诉演变成几十户甚至上百户业主的集体诉讼。同时，因业主方较为容易提供开发商或者相关政府部门违约或违规的书面证据，且双方关于违约等事项在合同中约定的赔偿标准明确、单一，并非调整至相对灵活的范围或幅度，开发商在诉讼中往往处于不利地位，一旦双方无法达成和解意向，依据合同明确约定，开发商极易承担较高的败诉风险。（四）双方矛盾日趋激烈，法院
9、审理压力加大近年来，我院审理的涉商品房合同纠纷类案件涉信访共约940 余人次，且逢案必访的趋势逐年递增。业主多在诉前采取信访或行政诉讼等程序中难以化解纠纷，其在裁判前，多利用从众心理及网络舆论等手段向审判庭甚至法官施压，使得我院案件审理中承担了较多的信访接待、维稳等责任。而部分开发商在面对众多业主的赔偿诉求、协调赔偿或者败诉后果等问题时，因担心承担巨额损失，往往从积极配合到不予配合，双方矛盾激化，法院协调工作难度加大。以 2010 年和 2013 年为例，2010 年一审案件调撤率 79.2%，2013 年为 20.1%，呈大幅度下降趋势；2010 年- 5 -一审案件判决率 19.4%，20
10、13 年 78.7%，2011 年上诉率为2.3%、2013 年 82.96%，判决率和上诉率均明显上升。二、涉商品房合同纠纷案件高发难调的原因分析（一）开发商风险意识缺乏目前，我县开发商企业规模普遍不大、注册资金偏少、平均开发规模较小，最小的仅 1000 多平方米。开发商普遍存在应对市场风险能力不强、对房屋质量缺乏足够重视、对开发项目预期收益过于乐观、矛盾化解能力较差等问题。多数开发商在被诉至法院前基本没有法律顾问，有些缺乏基本的法律常识，如在履行通知交房这一重要义务时，开发商除使用普通电话口头通知外，不制作任何其他书面材料作为台账以备检查等。开发商自身的风险防范及应急措施的缺乏，是引发更多
11、诉讼产生的根源，也是其承担更多败诉责任的主要原因。客观上，前两年受理的逾期交房、房屋质量纠纷中，开发商违约的根本原因多因资金链断裂，无法按合同全面履约，以致业主诉请承担违约责任。近年来，象山多家开发商因资金紧张，在商品房获准预售前甚至立项后开工前即通过与购房者签订认购书、购房意向书等方式，变相提前吸收开发资金，缓解资金周转困难。这些开发商因本身规模不大，流动资金不足，一旦涉诉需承担群体性赔偿风险，极易陷入经营困局无法运行。（二）业主维权行为群体化象山县城区范围较小，熟人社会特征明显，容易通过各种渠- 6 -道沟通信息，达成诉求共识。从我院所受理案件起诉的业主看，绝大多数为象山本地人，且近四年来
12、购买商品房的多数业主（特别是别墅区、高档小区、大户型套房）基本属于象山的中上层人士，其中不乏专业人士、较高收入与社会地位者，如建筑从业人员、律师、科局级以上干部、私营企业主等，他们与众多普通业主抱团维权，使得业主维权更具有组织性、专业性。同时，随着网络信息的快速传播，业主会自发形成社区网络、业主委员会等组织，群体性诉讼能在最快时间内显示出相当的力量。个别代理人与部分业主签订风险代理协议，约定以拿到款项的数额收取律师费，实则代理人与业主利益一体化。这些业主经协调无效后，则群访、群闹、组团诉讼、分摊成本、共享收益，抱团维权大大降低了各自信访与诉讼的成本，却成倍增加了法院调处纠纷的难度与压力。（三）
13、政府监管存在盲点在住宅性商品房开发过程中，主要关涉的政府职能部门包括与开发商的资质审批、登记注册、征地拆迁、立项审批、规划与设计、环境影响评价、建设用地审批与颁证、设计与施工等单位的招投标、质量监管、批准预售（含合同备案）、验收备案、房产权证办理及分割到户等事务相关的多个部门。从我院近年受理案件的情况看，主要存在以下三方面由政府履职行为引发的民事诉讼：1.开发商在建设用地拍卖中中标，但在拟开发的土地办证等过程中发现地上有房屋或附属设施需要拆迁，或发现批准的土地规划用途与设计用途存在出入，且周围群众举报必须更改规划、重新办- 7 -理土地证与建设用地许可证等问题；2.开发过程中开发商擅自改变规划
14、，如增加容积率、减少绿化率以多建房屋，批准预售与通过竣工验收、取得备案证明的标准存在较大差异等，都可能导致经批准已对外预售的楼盘难以通过备案验收及办理产权证书；3.开发商与业主在预售时所签订的商品房买卖合同必须按工商登记备案部门的要求，以不得低于日万分之二的标准约定违约责任，否则不能通过合同备案；而按现行的商品房预售体制一般约定由开发商为业主统一代办房产权证，办理这些审批手续复杂繁琐、耗时费力，而部分职能部门工作人员因服务意识或责任意识不强等原因，主客观上均极易导致审批程序的拖延，由此导致开发商违约，并承担格式合同约定的较为苛刻的违约责任。（四）司法应对措施有限一方面，考虑合同明确约定的违约责
15、任，并鉴于业主或开发商多重压力，审判人员往往难以综合全面考虑开发商违约给业主造成的实际损失等情况，而主要以合同约定的内容本身为依据，判决支持业主的大多数请求，从而导致开发商应承担的败诉负担大大增加，对我院的司法应对产生不满。另一方面，部分业主诉求得以支持对其他观望的业主产生更强的标杆效应，这些示范性裁判使得更多业主从向政府部门“房闹 ”转为更加倚重“房讼”，以致象山房地产形成逢盘必闹、闹后必诉的特定风气，且大有愈演愈烈之势，这将使得房地产开发企业、政府与法院陷入更深的诉讼泥潭中。- 8 -三、完善涉商品房合同纠纷案件司法应对的途径探索（一）引导开发商加强法治防范意识房地产是一个高投入、高风险的
16、行业，其开发从立项、取得土地开发权、对外发包施工、对外预售、通知交房及装修与保养等过程需与不同主体签订各类合同文本，任何一个流程的疏忽均可能产生诉讼。因此，房地产企业应逐步建立现代企业管理制度，形成强大的对外法律风险防范体系，杜绝家族式管理，避免陷入民间高利贷漩涡与企业联保困局。在日常管理中，其应有专业的法务团队或法律顾问，由律师或者专业人士负责审核企业签订的全部合同文本，合理的不可归责于企业的事项可纳入免责事由，由销售人员向购房业主特别声明并签字确认，尽可能从源头减少纠纷发生的可能性。（二）引导业主形成理性维权意识政府相关部门及法院可以借助律师团队、媒体舆论等平台进行宣传，通过法律解读、典型案例等利弊分析，引导业主采取最稳妥、最文明、最符合法治精神的途径维权，增强理性维权意识；法院可以组织资深法官进小区了解情况，对业主疑惑及时深入通过法律情理进行解答，有效抑制涉诉涉访苗头，防止业主因缺乏法律意识采取抱团过激行为维权，对已存在矛盾的小区，应告知业主与开发商有效沟通；要积极发挥纠纷多元化解机制的作用，让当事人在政府行政处理与法院司法裁判之间，寻求更为高效便捷的纠纷解决途径。
