1、 本科 毕业 论文 (设计 ) （二零 届） 公允价值计量模式在房地产公司中应用分析 所在学院 专业班级 会计学 学生姓名 学号 指导教师 职称 完成日期 年 月 I 摘 要 我国新的会计准则体系于 2006 年 2 月 15 日由财政部发布，最受关注的举措就是引入了公允价值计量。这一 举措使我国与国际会计准则保持趋同。公允价值实施后，会对企业财务状况产生重大影响，尤其是在价格不断攀升的房地产行业，会给其财务报表带来很大的影响。 公允价值这一计量虽然能随着时间的推移而反映出真实价值，但是在 2008 年金融危机后，公允价值被指认为“罪魁祸首”，公允价值的应用面对这种屏障，健全市场经济并出台相应
2、的政策是我国所必须应对的问题。 本文先从研究的背景以及意义方面着手，回顾了公允价值在我国以及西方发达国家的运用情况，阐述了公允价值在房地产行业应用的现状以及国内外公允价值准则的差异；其次把公允价值与其他计量 模式做比较，从而看出公允价值具有不可忽视的优越性；再次分析公允价值在北辰实业房地产公司的应用，并根据数据得出应用公允价值会对财务报告产生波动的结论；最后指出我国必须通过完善公允价值的理论体系、改善房地产市场的环境、建立完善的估价与监督体系、提高从业人员的素质等途径来解决公允价值在金融危机后应用的障碍，根据这些问题提出对策，并对公允价值会计计量的前景进行展望。 关键词： 公允价值；房地产企业
3、；境内外会计准则差异；财务指标II Abstract Chinas new accounting standards on February 15, 2006 issued by the Ministry Finance the most talked about move is the introduction of fair value.The move to keep China and the international convergence of accounting standards. After the implementation of fair value, will h
4、ave a significant impact on corporate finances, especially in the rising price of real estate industry, will bring his great influence on the financial statements.Although the measurement of fair value over time and can reflect the true value, But the financial crisis, the fair value of the accused
5、that the “culprit“, The fair value of the face of such barriers, improve the market economy and the introduction of appropriate policy issues need to be overcome. This paper begins with background to the study and the significance of aspects, reviews the fair value in China, and the use of Western d
6、eveloped countries, with a description of the application of the fair value of the current situation in the real estate industry and the differences between domestic and international standards of fair value; Second, the fair value measurement model with the other to make a comparison, which shows t
7、he superiority of fair value can not be ignored; Further analysis of the fair value of the real estate company in North Stars application, and application of the fair value of the data obtained profit will fluctuate . Finally must be through the improvement of the fair value of the theoretical syste
8、m, to improve the real estate market environment, establish a sound evaluation and supervision system and improve the quality of employees and other ways to solve the financial crisis in the fair value of the applications barrier, according to these issues Countermeasures, and the prospects for meas
9、uring fair value accounting for Outlook. Keywords: Fair value; Listed companies; Real estate enterprise; Profit目 录1 公允价值计量属性的理论基础 .1 1.1 公允价值概述与优越性 .1 1.1.1 公允价值概念界定 .1 1.1.2 公允价值特征以及优越性 .2 1.2 新会计准则中公允价值的规定 .3 2 公允价值在房地产公司应用 与国际比较 .5 2.1 投资性房地产的界定 .5 2.2 投资性房地产准则的国际比较 .5 2.2.1 范围比较 .5 2.2.2 初始计量比较
10、.6 2.2.3 后续计量比较 .6 2.3 公允价值对房地产公司财务指标的影响 .7 2.3.1 房地产企业采用公允价值模式的现状 .7 2.3.2 公允价值对房地产公司财务指标影响分析 .7 3 北辰实业股份有限公司案例 .9 3.1 投资性房地产公司的数据分析 .9 3.1.1 公司概况 .9 3.1.2 公允价值应用背景 .9 3.2 境内外会计准则差异分析 .10 3.2.1 数据测算 .10 3.2.2 数据分析 .12 3.3 分析结论 .13 4 房地产行业应用 公允价值 面临的困境及采取的对策 .15 4.1 公允价值在房地产企业应用面临的问题 .15 4.1.1 公允价值理
11、论方面障碍 .15 4.1.2 房地产环境有待改善 .15 4.1.3 缺乏相应的评估机构 .16 4.1.4 缺乏相应的监督机制 .16 4.1.5 会计人员的素质有待提高 .16 4.2 公允价值在房地产企业运用的对策 .16 4.2.1 构造理论 框架来完善理论体系 .17 4.2.2 改善房地产市场环境 .17 4.2.3 建立公允价值评估体系 .17 4.2.4 加强公允价值在房地产行业 的应用监督 .18 4.2.5 加强会计从业人员素质 .18 结 论 .19 参考文献 .20 1 2006 年 2 月 15 日，财政部颁布了新的企业会计准则，其中包括 39 项企业会计准则和 4
12、8 项注册会计师审计准则。 2007 年 1 月 1 日起，这些新颁布的准则在上市公司中正式实施，其他企业也鼓励执行。这标志着中国企业将使用与国际准则日渐趋同的会计准则并且与世界对话。 企业会计准则在金融工具、 投资 性房地产、债务重组和非货币性资产交换等 很多方面都 采用了公允价值计量，这给我国的市场经济带来 了很大的变化以及影响。这就引起了金融会计界对公允价值计量模式的热烈讨论。尤其在 2008 年的金融危机后，公允价值饱受争议。美国国内的一些银行家、金融人士把公允价值作为罪魁祸首，矛头全部指向公允价值。认为公允价值计量模式在市场功能不稳定的情况下，导致金融机构过分按市场计价，致使亏损和资
13、本不足。促使金融机构大力抛售，从而引起金融危机更加严重化。认为公允价值在这次金融危机中起到了推波助澜的作用。其实不是这样，公允价值只是“替罪羊”。我国新会计准则中，公允价值的出现是一大亮点，为我国带来了积极地影响。但与此同时，公允 价值的运用也带来了一系列的挑战。公允价值是一种公平、自愿的交易，具有可靠性和相关性。拿房地产举例，公允价值计量模式可以反映出房地产随时间而发生的变化，能反映出它的真实价值，提高了会计信息的可靠性和相关性。但是由于我国的近几年来房地产行业一直比较景气，这就导致用公允价值计量模式的成本会远远高于以往历史成本计价的价值，从而导致净资产大幅度增加。由此，企业很有可能借此来虚
14、增利润，隐瞒真实的信息。当前我国会计计量模式尚不够成熟，缺乏相应的管制机制，这就是当前我们所面临且必须解决的问题。 1 公允价值计量属性的理论基 础 1.1 公允价值特征与优越性 1.1.1 公允价值概念界定 公允价值， 亦称公允市价、公允价格。 公允价值的英文翻译是“ Fair value”， Fair 可以解释为“公平的、公正的、直的”，翻译成中文是“公允”，即公正、允当的意思。也就是 熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项 资产 可以 被 买卖 、或者一项负债可以被清偿 的成交价格。 在 公允价值计量 下，资产和负债按照在
15、公平交易中，熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的 金额2 计量。购买企业对合并业务的 记录 需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由 资产评估机构 对被 合 并企业的净资产进行评估。 在各国，对公允价值的定义制定的也不尽相同。而且在各个阶段，对公允价值的定义也不是完全相同。 FASB 在各个阶段对公允价值进行了不同的定义，直到 2006 年 9 月， FASB发布的 SFAS 157 号准则公允价值计量，将公允值定义为“在计量日市场交易者在有序交易中 ，销售资产收到的或转移负债支付的价格。” IASC 发布的国际会计准则金融工具：披露和列报中对公允价值定义为：“在公平交易中，熟
16、悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”英国会计准则委员会（ ASB）为公允价值所下的定义“为在公平交易中，即在非强制性或非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易的金额”。加拿大特许会计师协会（ CIAC）为公允价值所下的定义是“指没有受到强制的、熟悉情况的自愿双方，在一项公平交易中商定对价的金额”。 而我国财政部 2006 年 2 月 15 号发布的新企业会计准则 基本准则 第 42 条将 公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额计量。”虽然各国对公允价值的定义的表述不是完全相同，但是究其本质，其实是一
17、样的。公允价值其实是一个很广的范畴，不仅仅在会计计量方式上与其它计量方式的不同，可以说它是其它属性存在的基础，即需要反映交易和事项内含的公允的价格，并同时兼具可靠性、相关性的信息质量特征。 1.1.2 公允价值特征以及优越性 （ 1）估价性 估计性即除非计量日与实际交易日重叠，公允价值一般都不是实际发生的交易价格，而 是根据同类资产的市场价格或采用某种估价技术估计得出的。在初始计量时，由于计量日就是计量对象的形成之日，公允价值即是实际发生的交易价格。但在进行后续计量时，实际交易价格并没有发生，此时的公允价值一般就是假设的交易价格或靠估计得出的交易价格。事实上，从会计报告日这一特定计量日来看，大
18、多数资产、负债的公允价值都是靠估计得出的。因此，估计性往往被认为是公允价值的一个重要特征。 （ 2）公允性 公允价值是由熟悉情况的交易双方，在公平交易中自愿形成的交易价格，以这样的价格进行会计计量所产生的经济后果对企业各利害相关人都是 最为公允和接受的，所以，“公允性”是公允价值所具备的最基本特征，公平交易是公允价值取得的一个前提条件。 3 （ 3）更好的计量基础性 公允价值不仅反映了管理层取得或销售资产和发生或清偿负债的决策，而且反映了其继续持有资产和承担负债的决策的影响。历史成本计量忽略持有资产或承担负债决策的影响，因为它只是当售出资产或解除负债时，才反映公允价值变化的影响，而不是在持有资
19、产或承担负债的期间反映。 （ 4）时空性 公允价值计量的目的在于满足企业众多利益相关者的决策需要。能够满足决策需要的信息，必须是与决策相关的、及时的信息。公 允价值之所以能够提供相关及时的信息是因为它是会计环境的产物，它反映现行经济情况对资产或负债的影响在市场上的评价，今天的公允价值可能在时空的变化下、经济情况的变化下变得不再公允了，在新的时点上又会产生新的公允价值。 运用公允价值计量的会计要素绝大部分集中于资产负债表中的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、可供出售金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，少数的投资性房地产及其他的衍生金融资产等等；在利润表中则集中反映
20、于公允价值变动收益（损失）栏。公允价值计量属性与历史成本计量属性相比最 大的优势在于其紧密结合真实价值，显示资产和负债价值的公允，因此对财务报告使用者进行投资决策的相关性非常强。尤其是对资产负债表和利润表格式的调整，使得很多在旧准则的财务报告中没有体现、只能通过悉心发掘的企业价值，将会直观地在新准则体系下的财务报告中列示和体现，为财务报告使用者进行投资决策服务。由于会计信息相关性的提高，这肯定会提高投资者或决策者投资决策的科学性和正确性。 1.2 新会计准则中公允价值的规定 在我国 2007 年正式实施的会计准则中，共有 18 项准则不同程度的涉及到了公允价值的运用，有的准则在初始计量 时使用
21、，有的准则在后续计量上使用或同时使用，涉及公允价值的企业会计准则见表 1。 表 1 涉及公允价值的企业会计准则统计表 排序 准则名称 初始计量 后续计量 1 企业会计准则第 1 号 存货 采用 不采用 2 企业会计准则第 2 号 长期股权投资 采用 采用 3 企业会计准则第 3 号 投资性房地产 不采用 采用 4 企业会计准则第 4 号 固定资产 采用 不采用 4 续表 5 企业会计准则第 5 号 生物资产 采用 采用 6 企业会计准则第 6 号 无形资产 采用 不采用 7 企业会计准则第 7 号 非货 币性资产交易 采用 不采用 8 企业会计准则第 8 号 资产减值 不采用 采用 9 企业会
22、计准则第 10 号 企业年金基金 采用 采用 10 企业会计准则第 11 号 股份支付 采用 采用 11 企业会计准则第 12 号 债务重组 采用 不采用 12 企业会计准则第 14 号 收入 采用 不采用 13 企业会计准则第 16 号 政府补助 采用 不采用 14 企业会计准则第 20 号 企业合并 采用 不采用 15 企业会计准则第 22 号 金融工具的确认和计量 采用 采用 16 企业会计准则第 23 号 金融 资产转移 采用 采用 17 企业会计准则第 24 号 套期保值 采用 采用 18 企业会计准则第 38 号 首次执行企业会计制度 采用 不采用 随着世界经济一体化迅速发展，我国
23、的国际贸易取得了突飞猛进的发展，为提高我国在世界贸易组织中的地位，减少因市场开放带来的贸易摩擦和反倾销事件的发生，应完善我国的市场经济体制并逐步完善我国的会计制度，使其与国际会计准则相趋同。 2006 年我国财政部颁布了新会计准则体系，该会计准则最大的亮点就在于坚持历史成本计量属性基础上，将公允价值作为会计计量属性之一。在其中的 18 个具 体准则中都不同程度地应用了公允价值，充分体现了与国际会计准则之间的趋同。在金融工具、投资性房地产、非同一控制下的企业合并、债务重组和非货币性交易等方面使公允价值都得到了体现。 公允价值必须在其能够取得并可靠计量的情况下使用，以避免企业在应用公允价值时存在过
24、多的随意性。此次新会计准则制定的财务目标是为财务会计报告使用者提供有用的会计信息，有利于其做出经济决策。可见新会计准则更多的考虑了所提供会计信息的决策相关性。此时我国的经济市场环境比较完善，形成了适合公允价值生存的空间，我国为了适应国际会计准则的需要，及时 的调整了会计准则，使得公允价值在会计上的应用有了更大的发展空间和应用前途。 5 2 公允价值在房地产公司的应用及国际比较 2.1 投资性房地产的界定 房地产企业主要的经营项目是投资性房地产。投资性房地产是 2006 年颁布的企业会计准则中出现的新概念，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而持有的房地产。投资性房地产的范围包括：（ 1）已出租的
25、土地使用权， 是指企业以经营租赁方式出租或者出让转让取得土地使用权。出租的土地使用权包括在一级市场上以交易土地出让金的方式取得的土地使用权和二级市场上其他企业转让的土地使用权。企业出 租土地使用权需签署土地使用权租赁协议，至签署协议当日，就应当将其重新确认为投资性房地产。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 （ 2）持有并准备增值后转让的土地使用权 ，是指企业所拥有的、待其增值后进行转让的土地使用权。这符合投资性房地产的确认，将给企业带来增值收益。企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。未经原批准使用
26、的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地属于闲置土地。 （ 3）已出租的建筑物， 指企业拥有产 权的、以经营租赁方式出租的房屋建筑物，包括企业自行开发的并用于出租的房屋建筑物。与已出租的使用权相同的是，也需签署房屋租赁协议，且协议生效日起将其确认为投资性房地产。 2.2 投资性房地产准则的国际比较 2.2.1 范围比较 我国会计准则定义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而持有的房地产，并明确投资性房地产包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和己出租的建筑物。该定义与国际会计准则对于投资性房地产的定义基本一致。我国新准则对投资性房地产的界定是根据我国的现实国情进行规范的。我 国的土地所有权属于国家或者集体，企业投资于房地产取得的是土地使用权，因此新准则中所指的土地是土地使用权，不是土地所有权，这与国际会计准则中的界定有所不同。国际准则中的投资性房地产包括土地，即土地所有权。此外，在改进后的国际会计准则中，允许承租人在经营租赁下
