1、北京某某物业管理有限公司工程作业手册持有部门： 持 有 人： 实施日期： 年 月 日 受控状态： 序号 文件编号 管理作业规程版本号/修订号实施日期01 GC-01 设备综合管理规程 1/A 2003年 3月 28日02 GC-02 运行值班交接班管理规程 1/A 2003年 3月 28日03 GC-03 供配电设备设施安全操作规程 1/A 2003年 3月 28日04 GC-04 供配电设备设施运行管理规程 1/A 2003年 3月 28日05 GC-05 供配电设备设施维修保养作业规程 1/A 2003年 3月 28日06 GC-06 给排水设备设施操作规程 1/A 2003年 3月 28
2、日07 GC-07 给排水设备设施运行管理规程 1/A 2003年 3月 28日08 GC-08 给排水设备设施维修保养作业规程 1/A 2003年 3月 28日09 GC-09 供热锅炉安全操作规程 1/A 2003年 3月 28日10 GC-10 供热锅炉运行管理规程 1/A 2003年 3月 28日11 GC-11 供热锅炉维修保养作业规程 1/A 2003年 3月 28日12 GC-12 中央空调操作规程 1/A 2003年 3月 28日13 GC-13 中央空调运行管理规程 1/A 2003年 3月 28日14 GC-14 中央空调维修保养作业规程 1/A 2003年 3月 28日1
3、5 GC-15 电梯运行管理规程 1/A 2003年 3月 28日16 GC-16 电梯日常维修保养作业规程 1/A 2003年 3月 28日17 GC-17 电梯故障维修作业规程 1/A 2003年 3月 28日18 GC-18 电梯困人救援作业规程 1/A 2003年 3月 28日19 GC-19 二次供水管理规程 1/A 2003年 3月 28日20 GC-20 弱电系统维修作业规程 1/A 2003年 3月 28日21 GC-21 公共设施安装/维修作业规程 1/A 2003年 3月 28日22 GC-22 客户家庭安装/维修作业规程 1/A 2003年 3月 28日23 GC-23
4、防避雷与接地系统保养作业规程 1/A 2003年 3月 28日24 GC-24 道闸系统保养作业规程 1/A 2003年 3月 28日25 GC-25 装修管理规程 1/A 2003年 3月 28日26 GC-26 房屋完损等级评定规程 1/A 2003年 3月 28日27 GC-27 维修工具管理规程 1/A 2003年 3月 28日设备综合管理规程1.0 目的从总体上确立物业管理公司各类设备的管理要求，确保各类设备管理的统一、完整和完善。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理的各类设备的综合管理工作。3.0 职责3.1工程部负责监督、检查、指导设备综合管理工作。3.2工程中心负责所管辖小区
5、的各类设备的日常管理工作。3.3工程中心负责所管辖小区的各类设备档案的归集管理工作。4.0 程序要点4.1设备档案的建立要求。4.1.1工程中心在接管物业后一周内应将管辖范围内的设备设施清单价值 2000元以上的设备建立设备台账(见附表)。4.1.2工程中心应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设 备编号：a)所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识” ；b)“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：设备名称；设备编号。c)设备编号按下列规则编制：物业点编码；设备名称缩写；设备流水号。注意事项：1.设备流水号按物业点的设备总流水编制；2.同类型同系统设备的流水号码
6、应保持相对的集中和连续性。.d)标识的制作规范：标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色；设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；尺寸长宽厚为 70mm20mmlmm。4.1.3 所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡 。4.1.4 设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设备卡片上予以登录。4.1.5设备台账和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一由工程中心保存。4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理。详见各类设备操作、运行、维修保养管理作业规程。4.3设备的购置管理。4.3.1设备的购置包
7、括原有设备的更新和新添设备的购置。4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5新添设备由工程中心提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。4.3.6采购设备应遵循采购管理控制程序的相关规定进行采购。4.3.7采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办理。4.3.8经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常管理。4.4设备状态标识。4.4.1工程中心应对设
8、备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备 损坏。4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.4.3标识的方式方法：a)设备状态用标识牌进行标识，标识牌用 300mml50mm3mm(长宽厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板；b)设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设 备的显眼位置；c)设备状态改变，标识应随之改变。4.5设备的停用和封存。4.5.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：a)多余设备，含服务提供有再需要的设备；b)设备功能已不能满足提供服务需要的设备。4.5.2停用或封存的设备应采用适当措施防
9、止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。4.5.3工程中心应定期(如一个季度)对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.5.4工程主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经工程部经理批准后实施。4.6设备的报废。4.6.1无修复价值的设备应予报废。4.6.2报废设备应由工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：工程主管人员、运行管理及操作人员、管理处主管主任等；4.6.3工程主管人员应填写设备停用封存/更新改造报废审批表 ，经公司总经理批准后实施。4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.6.6
10、工程部应将批准的设备停用封存/更新改造报废审批表报公司财务部一份。4.7红旗机房评比。4.7.1工程中心主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评比。4.7.2评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净度完好状况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。5.0 工作记录5.1设备台账5.2设备卡5.3采购设备验收表5.4设备停用封存/更新改造报废审批表5.5设备定点管理检查表6.0 相关文件6.1所有机电设备作业规程运行值班交接班管理规程1.0 目的规范运行值班和交接班管理，确保运行值班和交接班质量。2.0 适用范围适用于物业
11、管理公司管理处工程中心值班和交接班工作。3.0 职责3.1工程中心主管负责对值班和交接班工作的监控。3.2工程中心专业技术领班负责值班工作的具体安排和检查。3.3工程中心值班人员负责按此规程进行值班和交接班工作。4.0 程序要点4.1交接班操作。4.1.1交班人员提前 20分钟做好交班准备：a)检查设备并确保运行正常；b)搞好值班室和设备房卫生工作。4.1.2接班人员提前 15分钟到达值班岗位。4.1.3接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况：a)发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助；b)确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。4.1.4交班人员主动、简要地向接班
12、人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。4.1.5接班人查看上班的值班交接班记录表 ，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。4.1.6交接双方认为无误后共同在值班交接班记录表上签名确认。4.1.7交接完毕后所发生的问题由接班人负责。4.1.8有下列情况之一不能交接班：a)上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；b)接班人未到岗，交班人不准下班；c)接班人醉酒或其他情况而未找到接班人；d)在倒闸操作和事故处理过程中；e)若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故。4.2值班操作要点。4.2.1值
13、班人应提前 15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。4.2.2坚守岗位，不得串岗。4.2.3按有关运行管理作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。4.2.4如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。4.2.5值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经工程中心主管同意并签字方可调班。4.3停送电操作要领。4.3.1正常情况下的倒闸操作：a)工程中心主管提前两天书面通知运行班组停、送电范围(包括变压器报停、启用)；b)运行班接到通知后，一天内完成以下工作：立即通知供配电专业人员即刻到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性；若不可行应立即汇报情况，并说明
14、原因；若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管领导审批，同时将停、送电情况书面通知服务中心。c)服务中心接到通知后，提前一天贴出停电通知以告之住户；d)倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；e)在确定时间内，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：停电：先停负荷开关，后停隔离开关；送电：先送隔离开关，后送负荷开关。f)倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置；g)做好各项相关记录。4.3.2紧急状态下的倒闸操作：a)发现配电室有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应
15、当立即进行全部或部分负荷停电操作，根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关；b)停电后立即通知工程中心主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电；c)做好各种记录，重大事故应立即报告管理处主任。4.4值班室、设备房卫生管理制度。4.4.1各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。4.4.2各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：a)水电值班员负责配电房、水泵房卫生清洁工作；b)空调值班员负责空调机房卫生清洁工作；c)电梯管理员或外委维保单位人员负责电梯房卫生清洁工作。4.4.3接
16、班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。4.4.4各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。4.4.5各专业技术领班负责本班组卫生清洁工作的日常检查和督导。5.0 工作记录5.1值班交接班记录表6.0 相关文件供配电设备设施安全操作规程1.0 目的规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。保障人员安全。2.0 适用范围 适用于北京地区物业管理公司辖区供电设备设施的操作。3.0 职责3.1工程中心主管负责检查供配电设备设施安全操作规程的执行情况。3.2运行领班负责供配电设备设施安全操作规程的组织实施和技术指导。3.3运行值班员负责供配
17、电设备设施的具体操作和日常管理。4.0 程序要点4.1安全操作注意事项。4.1.1操作高压设施设备时,必须戴等电压的绝缘手套、穿绝缘鞋、长袖工作服、使用等电压的绝缘工具。4.1.2操作低压设备设施时,必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。4.1.3严禁带电工作,紧急情况需带电作业时,需具备如下条件:a)有监护人；b)工作场地空间足够，光线足够；c)所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等） ；d)工作人员必须穿戴绝缘手套、长袖工作服、绝缘鞋。4.1.4自动开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。4.1
18、.5电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。4.1.6变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护，并执行复诵制。4.2供配电设备设施操作。4.2.1配电变压器停电的操作要领：a)先拉低压电容开关;b)拉开各低压出线开关;c)拉开低压总开关;d)拉开配电变压器高压侧开关。4.2.2配电变压器送电的操作要领：a)合上配电变压器高压侧开关；b)合上低压总开关；c)合上各低压出线开关;d)最后，合上电容开关。4.2.3在配电变压器上工作前,操作要领如下:a)拉开高、低压两侧电源;b)验电，确认无电；c)两侧分别挂三相短路接地线；d)挂：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低开
19、关处。4.2.4在配电柜开关上工作前,操作要领如下:a)拉开开关有明显的开路点；b)验电，确认无电；c)挂三相短路接地线；d)设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在 6cm以下者） ；e)挂：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；f)站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。5.0 工作记录6.0 相关文件供配电设备设施运行管理规程1.0 目的规范供配电设备设施运行管理工作,确保供配电设施良好运行。2.0 适用范围适用于物业管理公司供配电设备设施的运行管理。3.0 职责3.1工程中心主管负责检查供配电设备设施运行的实施情况。3.2运行领班负责供配电设备设施运行管理和技术指导工作。3.3运行值班员负责供配电
20、设备设施的日常运行管理工作。4.0 程序要点 4.1巡视监控。4.1.1运行值班员每两小时对高压开关柜、变压器、配电柜、电容柜、电表箱巡视一次。4.1.2运行值班员应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间数据记录在配电室运行记录表上。4.1.3巡视内容：a)变压器运行是否超温；b)有无异常响声或气味；c)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；d)单相、三相电压是否在额定值的5%范围以内，并检查负荷情况，是否超载运行；e)各种接头是否有过热或烧伤痕迹；f)防小动物设施是否完好；g)接地线有无锈蚀或松动；h)各种标示牌、标示物是否完好；j)安全用具是否安全，是否存放于规定位置。
21、4.1.4对于巡视中发现的问题，当班值班员应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给上级领导，在领导的协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作规程和供配电设备设施维修保养作业规程的相关规定。4.2异常情况处置。4.2.1触电处置: 发现有人触电时，当班值班员应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：a)拉开电源开关、拔去插头或熔断器；b)用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电源；c)用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；d)防止触电者在断电后跌倒；e)如果触电者已失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生
22、进行诊治，密切注意其症状变化；f)如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静的仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；j)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸,人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2配电柜自动开关跳闸的处置：a)判断跳闸原因（短路或过载） ；b)查清出负载种类及分布情况；c)对可疑处逐个检查，确认故障部位后上报，请求支援解决；d)如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理规程处置。4.2.
23、4变配电房发生水侵时的处置：a)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；b)堵住漏水源；c)如果漏水较大，应立即通知运行领班，同时尽力阻滞进水;d)漏水源堵住后，应立即排水； e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等） ；f)确认湿水已清除（如各绝缘电阻达到规定要求） ，试运行，如无异常则以投入正常运行。4.3变配电室管理。4.3.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经运行领班允许，并在运行值班员陪同下方可进入机房。4.3.2机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品，机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。4.3.3每班打扫一次机房的卫生，
24、每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物、油漆完好、整洁光亮。4.3.4机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活、防小动物设施完好。4.3.5对机房都应做到随时上锁，钥匙由当班值班员保管，运行人员不得私自配钥匙。4.4交接班要求：具体情况按运行值班交接班管理规程执行。4.5当班值班员应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数）及运行状况清晰、完整、规范的记录在配电室运行记录表内。运行领班在每月 3日之前将上一月的记录整理成册后交工程中心存档，保存期为 5年。5.0 工作记录5.1配电室运行记录表5.2供配电设备设施巡查记录表5.3 事故报告5.4外来人员登记表6.0 相关文件6.1供配电设备设施安全操作规程6.2供配电设备设施维修保养作业规程6.3运行值班交接班管理规程6.4火警火灾应急处理规程供配电设备设施维修保养作业规程1.0 目的规范供配电设备设施维修保养工作,确保供配电设备设施各项性能良好。2.0 适用范围适用于物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。3.0 职责3.1工程中心主管负责审核供配电设备设施维修保养年度计划并检查计划的执行情况。
