1、131-1物业维修标准运作手册（SOP）物业维修部编写主编： 131-2目录第一节 物业设施设备介绍和建筑数据摘要1.1 物业设施设备介绍1.2 建筑数据摘要第二节 物业维修部组织结构图和岗位职责2.1 组织结构图2.2 岗位职责第三节 物业维修部人员日常工作规范3.1 值班制度3.2 交接班制度3.3 报告制度3.4 安全、防火制度3.5 巡视检查制度3.6 租户单元内维修工作制度3.7 机房内工作制度3.8 安全管理制度3.9 能源管理制度3.10 外包项目管理制度3.11 检测、计量器具管理制度3.12 租户二次装修管理制度3.13 租户有偿维修管理制度3.14 承包商管理制度3.15
2、租户退租管理制度131-3第四节 物业维修部设施设备管理守则4.1 设施设备维修保养管理总则4.2 设备一、二级保养制度4.3 设备大修制度4.4 设施设备故障处理程序4.5 电气设备运行与维保制度4.6 弱电系统运行与维保制度4.7 空调系统运行与维保制度4.8 给排水系统运行与维保制度4.9 擦窗机与登高车维修保养制度4.10 建筑/装修维修保养制度第五节 物业维修部主要工作流程5.1 电话系统故障维修流程5.2 BA 系统报警处理流程5.3 新装拆装电话工作流程5.4 安保管理系统设备维修流程5.5 背景音乐及紧急广播系统设备故障维修流程5.6 租户有偿维修工作流程5.7 报修值班处理流
3、程5.8 租户退租流程图5.9 物业维修合同招投标流程5.10 物业维修合同变更处理流程5.11 租户退租单元修复工作流程第六节 物业维修部常用工作表格6.1 设备设施类表式表格6.2 电气设备类表式表格6.3 弱电设备类表式表格12-17131-46.4 空调设备类表式表格6.5 给排水设备类表式表格6.6 擦窗机与登高车类表式表格6.7 物料仓库类表式表格6.8 其它类表格附录主要参考资料131-5第一节设施设备介绍和主要建筑数据摘要1.1 物业设施设备介绍1.2 主要建筑数据摘要1.1 物业设施设备介绍131-6上海 位于中国上海市静安区 ，占地面积为 31,088 平方米，容积率为 6
4、.8，绿化率为 15%。地面为二幢办公楼(其中 T2 办公塔楼目前在建)和一幢商场。已建 T1 办公塔楼为 66 层，建筑高度为 288 米，建筑面积为 79,200 平方米;在建 T2 办公塔楼为 46 层,建筑高度为220 米,建筑面积为 81,000 平方米;商场一幢为 5 层，建筑面积 51，723 平方米。目前的商场地下为三层停车库，可停放 833 辆车位，建筑面积为 59，112 平方米，陕西北路、西康路各有一个机动车出入口。 设施设备主要包括以下七大系统。一、空调系统空调制冷主机采用 8 台离心式冷水机组，制冷能力为 6250 冷吨。所有离心式制冷主机均采用美国特灵公司生产的三级
5、压缩离心制冷机组，冬季大厦采用电加热作为空调采暖热源。办公楼空调末端采用变风量 VAV 系统，整个办公楼共配置了 1277 套 VAV。该产品均为美国 ET1 集团制造的“风机动力型 VAV”，并为该产品设置了美国江森公司制造的 VAV 控制器，使办公区域的温度变化均在 BMS 监控之下。VAV 系统的前端设备，即空调处理机采用了大型卧式变风量 AHU，分别置于办公楼的各设备层内，通过竖直干管将一次风送至各办公楼层的 VAV 内，在 VAV 内与回风混合后再送入房间，所有 AHU 均美国特灵的原装进口设备。裙房商铺区域，为全空气式空调系统，AHU 分别置于商场 5 楼、回廊的空调机房内。裙房
6、AHU 共 14 台，新风处理机共 5 台，均为美国特灵的产品。商铺采用风机盘管和新风系统，冬季分别在 AHU 及风机盘管内设置了电热盘管作为采暖热源，风机盘管采用美国 YORK 产品。二、变配电系统由市政供电网采用二路独立的 35KV 电源进线，其中每路的配电容量为16000KVA。经 10KV/0.4KV 变压后送至各楼层强电房并连接各负载设备。整个 共设置于 17 台干式变压器，其中 2 台 16000KVA 的 35KV/10KV 变压器位于地下一层，15 台 10KV/0.4KV 的变压器分别在地下一层、5 层、7 层、8 层、26 层、42 层、59 层。地下二层设置了 3 台三菱
7、的应急柴油发电机（分别为 2 台 1875KVA 和 1 台131-7300KVA）保障重要负荷的供电，大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采用双路电源供电。三、弱电系统楼宇自控 BMS 系统采了美国江森的 METASYS12.0 系统，整个 BMS 共有 13000多个监控点位，为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备提供远程控制与监视。共配置了 24 台网络控制器（NCU）其中有 2 台 NCU 作为备用。大楼监控系统共配置了 329 台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区域，摄像机分别采用 PHILIPS 的 TC-790 型彩色一体化摄像机 22 台，PHILIPS的
8、 LTC-354 型定焦摄像机 289 台，联视的室内云台摄像机 16 台，室外云台摄像机 2 台，通过联视公司的 MV900 型视频矩阵实现视频切换，整个系统共设置了5 台 176 路输入的视频矩阵，1 台用作矩阵联网，所有图像通过 Panasonic 的录像机保存录像在 30 天以上。四、电梯系统办公楼、商场共有电梯、自动扶梯 66 台，所有电梯均采用瑞士迅达公司制造的 500 系统高性能电梯。办公楼分低区、中区、高区，每区域有 6 部客梯，速度分别为 3.5m/s、5m/s、7m/s；61 层至 66 层为超高区增设 2 台客梯，速度为 2m/s。另设二台消防电梯自地下三层至 66 层，
9、速度为 4.5m/s。商场裙房客梯有 8 台，速度为 1m/s；消防电梯有 6 台，速度为 1.75m/s，自动扶梯有 29 部。五、消防系统消防设施共分 8 个系统：消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、自动喷水系统、消防排烟系统、二氧化碳系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。六、供水系统大楼的供水由市政管网分别从南阳路、陕西北路300 管道接入地下三层水池。裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。办公楼的供水由地下三层水泵房二台 100KW 水泵送至 60 层 140 立方米的水池。56 层至 66 层供水由 66 层三台变频泵供水；42 层至 55 层由 60 层的水池供水
10、；43 层中区水池供 22 层至 41 层使用，水源由 60 层水池减压供水；27 层低区水池供 3 层至 21131-8层使用，水源由 60 层水池减压供水。七、排水系统商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、三层的污水处理站，地下二层、三层的污水需经过两级处理站符合市政污水排放标准。131-91.2 主要建筑数据摘要1.2.1 主要建筑数据-建筑设计a. T1&T2 办公塔楼:美国 KohnPedersenFoxAssociates(KPF）建筑设计公司b. T1 办公塔楼:香港冯庆延建筑师事务所c. T1&T2 办公塔楼:中国华东建筑设计院d. T1&T2 办公塔楼:美国 Thornton
11、-TomasettiEngineers(T-T)结构顾问有限公司e. T2 办公塔楼:柏诚工程技术(北京)有限公司上海分公司-全部占地面积:31,088m 2-总建筑面积:315,362m 2a. 商场 54,403m2b. T1 办公塔楼 150,278m2（T1 办公塔楼 93,814m2；地下室 56,464m2）c. T2 办公塔楼 110,680m2(T2 办公塔楼 90,553m2；地下室 20,127m2）-层数a. 商场为 5 层b. T1 办公塔楼 66 层,地下 3 层,c. T2 办公塔楼 46 层,地下 3 层-主屋面高度a. T1 办公塔楼 244.7mb. T2 办
12、公塔楼 179m-最高点高度a. T1 办公塔楼 288.28mb. T2 办公塔楼 222m-结构:钢筋混凝土结构-外墙:铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩-绿化面积:4,963m 2-标准层层高131-10a. 商场 5.5mb. T1 办公塔楼 3.95mc. T2 办公塔楼 3.95m-标准层净高a. 商场 3.8mb. T1 办公塔楼 2.7mc. T2 办公塔楼 2.7m-标准层面积a. 商场 9,498m211,817m2b. T1 办公塔楼 1,667m21,780m2c. T2 办公塔楼 2,033m22,119m2-机动车车位a. T1 办公塔楼和商场 543(地面 49)b.
13、T2 办公塔楼 324（地面 10）-非机动车车位a. T1 办公塔楼和商场 5,300 个(地下)b. T2 办公塔楼 823 个（地上）1.2.2 机电设备概要-电梯:全进口瑞士迅达a. 商场自动扶梯 29 台，垂直梯 13 台b. T1 办公塔楼 22 台c. T2 办公塔楼 14 台-中央空调:美国特灵-消防水泵:T1 办公塔楼:英国 SPPT2 办公塔楼:丹麦 Grundfos-综合布线:T1 办公塔楼:美国朗讯T2 办公塔楼:加拿大 Nordx/cdt-中央监控:T1 办公塔楼:香港联视T2 办公塔楼:美国 Bosch 定焦摄像机美国 Pelco 矩阵/快球摄像机1.2.3 总承包商上海建工集团-土建分包：T1 办公塔楼:上海第三建筑工程公司
