1、 工作手册工作手册物业服务有限责任公司工作手册 1目 录、 企业文化 -2、 公司简介 -2、 晨光绿景花园小区概况 -2、 公司组织架构 -3、 部门职能及岗位职责 -4、 行为规范 -19、 劳动纪律 -20、 绩效考核制度 -25、 作业规范及标准 -57、 规章制度 -102、 奖惩规定 -109第十二章 附则 -112工作手册 2第一章 企业文化公 司 精 神 ：热 诚 、专 业 、团 结 、奉 献 服 务 宗 旨 ：用 户 至 上 、诚 信 待 人服 务 理 念 ：客户的事就是头等大事工作作风：不推诿、不拖沓、讲迅捷、 讲高效工作理念：做事先做人，做人首立德第二章 公 司 简 介昌
2、吉市晨光绿景花园小区是新疆新能房地产开发有限责任公司一次性开发建设规模最大的小区，是公司发展进程中里程碑式的项目。项目居昌吉城市中央，具有闹中取静，地理位置优越的特点，是城市中坚力量最新居住的理想之地，最佳人居环境。在新能集团公司、新能房产公司和鸿德苑物业总公司的坚强领导下，昌吉市物业分公司通过组建一支专业化服务团队，集合“五化两型” ，即规范化、专业化、科学化、人性化、智能化与经营型、 节能型的物业管理运营和管控模式，将晨光 绿景花园小区服 务管理成具有新能房产特色、鸿德苑物业 “品牌”窗口和经营标杆示范点的创新发展优 异型物业小区，暨是对公司全面开创“大房 产 大物业 ”新局面的最好 诠释
3、 。第 3 章 晨光绿景花园小区概况工作手册 3晨光绿景花园小区位于昌吉市区，横贯塔城路，东至延安南路，西至长宁南路， 紧邻华尔兹音乐城。占地 333.21 亩，总建筑面积 529059.84，筑密度 15.09%，容积率 2.2，绿化率 41.73%，预计开发建设 42 栋住宅楼。其中，小高层 9 栋，高层 33 栋，共有住 户 3890 户。2013 年-2014 年开发建设 29 栋，小高 层 6 栋，高层 23 栋，共 计 2936 户，总建筑面积约365391.77；2014 年-2015 年共计开发 13 栋 ，其中小高 层 3 栋，高层 10 栋，建筑面积 96507，共计 95
4、4 户。周边环境及市政配套：小区周边拥有完善的城市配套：市政府、中医院、华洋购物城近在咫尺，与第七中学相距不到 1 公里，隔街相望的第十二小学， 5 公里范 围内有 24 小时服务的建设银行、农业银行等金融机构。公共交通线路有 1 路、5 路、 44 路、 54 路在站前停靠，是连接城市中心、众多高等学府的重要节点之一。50 米市政绿化林带与小区绿景、体育公园构建成了天然氧吧式的园林社区，得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通是城市中坚力量最新居住理想之地。第四章 物业分公司组织架构经 理副经理副经理维修班环境绿化班协管班综合业务部综合部品质部财务部工作手册 4第 5 章 部门职能及岗
5、位职责物业分公司工作职能1、参与物业验收， 办理业主入伙手续，装修审查及检查等工作。 2、对所辖物业实施的日常物业管理，根据国家及政府的有关法律法规和物业管理条例、物业管理委托合同的规定对房屋建筑、设施设备、消防、保安、清洁、绿化、社区文化等 进行一体化管理；组织业户意见调查和分析，对业户投诉进行处理。 3、严格执行公司有关管理方针与管理制度。 4、严格执行公司财务管理制度，与业户共同创造社区社会效益、经济效益、环境效益。 5、有权制止违反物业管理法律法规的一切行为。做好日常消防管理工作，杜绝重大火灾隐患或事故的发生。 6、就有关重大管理问题向公司和有关部门请示汇报。 7、负责物品供应商的初步
6、挑选及供应商的管理，所供物品的验收。 8、完成总公司下达的工作计划、管理目标、经济指标。经理岗位职责1、认真贯彻执行总公司和本公司经营方针、政策；完成总公司下达的经营管理目标。2、制订分公司相关专业发展规划及实施细则。3、确定分公司年度工作总体计划和实施细则；参与重大项目的合同或 标书的评审。4、负责所属项目的物业管理的日常工作，并对部门员工进行业务指导；5、检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告。6、审核新增项目的物业方案编制、管理。7、员工激励机制方案制定与执行。8、审核审批劳动用工及财务报表，执行公司的劳动用工定岗定编及工资总量控制。9、小区内发生重大事件或超出
7、本岗位处理权限的事件应立即向上级主管汇报。10、召开办公例会， 检查工作落实情况，布置工作任务，协调解决有关事务并做好记录。工作手册 511、负责做好各项物耗费用成本的控制，严格执行公司财务制度，做到收支两条线及资金预算管理，实行费用支出申报核准制。12、与政府有关部门联络,了解行业最新规定。 13、推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。副经理岗位职责1、协助经理贯彻执行总公司和公司经营方针、政策；完成分管工作的经营管理目标。2、参与制订分公司相关专业发展规划及实施细则；参与公司经营决策；参与重大项目的合同或标书的评审。3、收取审阅分管工作每日业主的投诉记录，并了解处理进度，将收
8、集整理后的情况向经理汇报。4、负责分管专项工作的日常管理，并对部门员工进行业务指导。5、经常对所分管专项工作进行检查协调，提高服务管理水平。6、如遇紧急情况，严格按照应急预案执行并处理善后工作。7、监督物业主任及各班班长的工作职责。8、负责新进人员和基层人员的招聘培训工作。9、监管员工超时工作及编制补薪表。10、在分管工作范围内定期或不定期召开办公例会，检查工作落实情况，布置工作任务， 协调 解决有关事务并做好记录。11、与政府有关部门联络，了解行业最新规定。 12、协助联络业主及使用人。综合部工作职能1、负责公司行政、人事、劳资等方面的公文起草和打印、下发工作。协助公司领导协调处理内、外关系
9、，落实上传下达任务。2、负责公司文件、 资料、档案、图书管理、人事行政印鉴管理工作， 办理公司员工的各类证件、员工劳动合同、劳动保险等事宜。 3、负责公司各部门定岗定编、员工招聘、考核、录用、定级、辞退、工作调整、人事 调动的调配等工作。4、负责公司员工的培训和年度综合考评工作。5、负责公司各类证、照的办理、年 审工作。6、负责公司固定资产的管理。7、负责策划和开展企业文化宣传活动。工作手册 6综合部主任岗位职责1、负责组织和指导日常行政管理工作的开展，并对行政费用，各类固定资产进行控制管理；对总务后勤工作、企业文件资料进行统筹管理；组织推行企业文化建设；定期或不定期对部门工作进行检查，发现问
10、题并及时处理。2、根据物业公司人力资源开发与管理体系的要求，指导、组织人力资源管理制度的编制和各项方案的制定，以实现最大限度地开发人力资源。3、负责审核与管理物业公司的各类合同、协议、文件和资料，督促相关人员及按法律程序协助相关部门处理合同纠纷；公司对外重要事务的处理。4、负责指导、管理、 监督部门人员的业务工作，使其不断改善工作质量，负责部门人员培训，考核工作。5、制定公司各项行政管理规章制度，并对相关制度的执行情况进行监督检查。 6、督导完成物业费等各项费用的收取工作。7、负责公司办公及工作设备的配备，负责员工工作服的购买和发放。 8、根据公司各部门的需求和岗位任职条件，制定员工招聘计划，
11、组织安排招聘活动，组织员工的面试，复试并择优录用工作。 9、负责组织编制公司的职位说明书，并根据实际需要进行修改。 10、负责员工的考勤、考核、晋升、调任、 奖惩、辞退等工作 ,员工离职面谈及原因统计，负责员工劳动合同，员工档案的管理。 11、组织制定公司的培训计划，负责安排新员工的入职培训及上岗前的培训，并对培训效果进行评估。12、建立、完善公司的薪酬福利体系及相关管理制度，负责月度工资报表的除审工作，安排人员按相关规定为员工办理各种保险手续。13、建立、完善公司的绩效考核管理体系及相关管理制度；安排人员定期组织各部门按岗位职责、目标管理责任书实施员工绩效考核；根据公司组织任命程序，组织实施
12、管理人员晋升前考核。综合专责岗位职责1、在主管指导下，根据物业公司的需要， 拟 定员工招聘计划，选择招聘方式 实施招聘工作；收取 应聘人员简历 ，进行分析与初步筛选工作；协助安排人员面试工作。2、收集、录入、更新公司的人事系 统信息，编写，更新公司员工名册，收集与物业公司人力资源管理相关的人事动态信息，做好分析报告，定期工作手册 7提交相关领导。 3、具体负责员工劳动合同、人事档案的归档管理工作、负责员工档案的接收、转 出、保管与借阅工作， 负责收集人事档案材料、整理档案散件材料。4、按国家相关的规定和物业公司的社会保障制度，办理员工的社会保险及保险关系的转入，转出工作。5、协助领导安排好公司
13、各类会务工作，做好会议记录，按要求及时准确地整理会议记录、纪要、决议，将会 议记录 存档备案；按领导安排负责会议文件的起草工作。6、协助处理每天业主或物业使用人投诉案例，及时做好记录和反馈工作，并了解处理进度。7、定期对辖区公共区域内的环境卫生、绿化保洁、维护保养、秩序维护、车辆管理、服 务质量进行监督检查。8、积极配合公司运维部做应急处理，如无法修复，应及时通知业主并向公司领导汇报。财务部工作职能1、严格遵守国家财经法规和财经制度，充分发挥财务工作的核算和监督管理职能，促进管理处降低成本费用，改进经营管理，提高经济效益；为广大业户当好家、理好财。 2、负责管理处一切经济活动往来帐目的处理，认
14、真审核原始单据，根据审核无误的原始单据，填制记帐凭证，及时入帐。 3、严格执行公司财务制度，掌握各项开支的范围、开支标准和报销审批权限。 4、按权责发生制核算成本、费用，做到真 实、准确、完整，及 时编制上报各类会计报表、财务计划和财务分析，做到责权、债务清楚，并即时清算。5、管理和控制管理处的流动资金，加强管理费等各项费用的收取工作，作好资金收支计划，平衡调度工作，严格检查备用金的使用，严格执行库存现金限额制度，并定期将资金变化情况向管理处主任及公司财务部领导汇报。6、负责管理处各项财产的登记，定期抽查，做到帐实相符，并按有关规定计提折旧。会计岗位职责工作手册 81、严格遵守国家的财经纪律和
15、法律、法令，坚持原则不徇私情，敢于同违反财经纪律的现象作斗争，维护公司的利益。2、努力学习业务知识，不断提高业务水平，按规定设制会计科目，及时编报各项会计报表。3、加强财务监督， 严格把好审核关。做到： 审核原始凭证的真实性；审核原始凭证的内容是否齐全；审核开支的合理合法性；审核发票的数字是否准确；审核报销手续是否齐全。4、及时做好各项管理费的结算、催付、上交工作。对各种借款、往来款项、代管经费 要及时核对，及时清理。5、负责依据公司总体生产经营特点进行财务核算体系的搭建，编制、审核公司年度财务预算。负责公司财务内部管理制度及内部控制制度的建立，确保公司内部管理的严谨。6、负责按照国家的有关政
16、策争取公司应享有的税收优惠及相关政策性支持；负责审核公司所有的经济业务的合理性与合法性；审核会计处理凭证的正确性,严格按会计制度要求处理所有经济业务。7、负责督促公司相关业务部门与总公司核对往来帐,保证往来账的准确性；月末与银行对帐，编制银行存款余额调节表,保证不出现长期未达帐项; 负责会计档案的保管与整理；领导交办的其他临时性工作。出纳岗位职责1、负责办理公司对内、外资金结算业务。保管现金及印鉴、空白重凭证、有价证券及各种证照，及时核对银行存款日记帐及银行对帐单。2、完成公司税务等证照的审验和换发工作。3、负责做好公司本部的纳税工作，协助部门领导做好税收优惠政策的争取管理公司的收据,建立建全
17、收据的领用与销号。 4、管理公司的收据,建立建全收据的领用与销号制度,按会计档案管理办法管理收据。5、负责日常公司所有资金流出的付款业务，严格按公司审批制度付6、编制银行日报表,向公司领导汇报公司资金状况。7、负责核对现金、 银行存款、其他 货币资金、 应收账款的对帐工作，保证公司资产的安全。8、负责与银行接洽公司资金管理需求的临时性问题。品质部工作职能工作手册 91、负责组织公司质量管理体系的建立、实施、监督管理和持续改进2、负责质量管理体系的内审及配合进行管理评审。 3、 负责及时收集国家及上级主管部门颁发的有关政策法规、与物业管理有关的管理信息、文字资料，及时传递及反馈。4、绩效管理：管
18、理并组织实施公司员工的业绩考核工作，跟踪、督促各部门的各类工作计划拟制、审批、实施及落实情况，并组织计划完成情况的评价。5、负责组织贯彻落实公司的各项指示和决议，跟踪检查、督促公司各部门的落实情况，及时总结并向执行经理汇报。 6、负责公司顾客投诉管理，负责顾客满意度基础资料的收集、分析，并提出改进意见和建议。7、负责公司对综合业务、工程维修、安防、保洁绿化等各类作业指导的培训工作。 8、负责公司各服务技术在实施过程中的监督，组织优化工作。9、从业务能力、工作 态度角度对公司重要人事变动提出建议或评价。品质部主任岗位职责1、协助总经理制定质量方针、确定质量目标。协助总经理进行管理评审。2、协助经
19、理组织编写、修改质量手册、程序文件和作业文件。协助管理者代表进行内部审核。3、协助经理具体组织对单位和单位负责人进行绩效考核；负责本部门内部员工绩效考核。4、负责在经理领导下，具体组织开展公司质量工作，对各职能部门工作进行指导、 检查、考核与督促改进。5、负责具体组织实施质量管理体系认证、监督审核工作。6、负责组织对担任内审员进行质量管理知识和技能培训。7、负责对公司管理服务工作不到位、失误引起的投诉的归口管理；负责受理业主（使用者）直接到公司的投诉，交有关部门处理，并负责投诉处理的跟踪及纠正和纠正措施实施效果的验证；协助公司领导处理重大投诉。8、协助公司领导提出公司制度建设规划，并具体组织实施，确保公司制度体系的完整性。9、及时清理公司制度性文件，建立公司制度性文件清单并实时更新，发公司部门执行。
