1、房地产会计实务手册房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件 下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。本讲座根据我国 2006 年颁布的企业会计准则及其企业会计准则应用指南，结 合 房 地 产 企 业 生 产 、 经 营 的 实 际 过 程 ， 针 对 房 地 产 开 发 企 业 会 计 的 特 点 ， 全 面 介 绍 房 地 产 开 发企业会计实务处理过程，重 点 介 绍 房 地 产 企 业 货 币 资 金 、 存 货 、 投 资 性 房 地 产 、 开 发 成 本 和 开 发 收 入 和 有 关 税 金 的核算等。本讲座主要面向在房地产开发企业
2、从事会计工作的朋友们。 限 于 时 间 与 篇 幅 ， 本 讲 座 主 要 介 绍 房 地 产 开 发 企 业 会 计 核 算 的 日 常 业 务 。 而 对 企 业 不 经常 发 生 的 业 务 ， 诸 如 对 外 投 资 、 发 行 债 券 、 外 汇 业 务 的 核 算 等 ， 本 讲 座 将 不 予 以 介 绍 。 实 务 中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。本讲座的主要内容如下：第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置 第二章 房地产企业货币资金的核算第三章 房地产开发应收及预付款的核算 第四章 房地产开发企业存货的核算第五章 房地产开发企业固定资产与无形资产的核
3、算 第六章 房地产开发企业投资性房地产的核算第七章 房地产开发企业负债的核算第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算 第九章 房地产开发企业收入的核算第十章 利润及其分配的核算 第十一章 所有者权益的核算 第十二章 会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵意第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置 一、房地产开发企业的经营范围房 地 产 开 发 企 业 是 随 着 我 国 城 乡 建 设 的 发 展 ， 住 宅 商 品 化 的 推 行 ， 以 及 城 市 土 地 使 用 制 度 的 改 革 而 逐 渐 形 成 的 一 个 新 兴 行 业
4、。 近 些 年 来 ， 我 国 的 房 地 产 业 进 入 了 一 个 前 所 未 有 的 发 展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。本 讲 座 所 指 的 房 地 产 开 发 企 业 ， 是 指 从 事 房 地 产 开 发 、 经 营 、 管 理 的 具 有 法 人 资 格 ， 实 行独立核算、自负盈亏的企业。房 地 产 开 发 企 业 的 开 发 经 营 对 象 是 房 地 产 。 房 地 产 是 房 产 和 地 产 及 其 权 属 的 统 称 。 其 中 ： 房 产 是 指 各 种 房 屋 财 产 ， 包 括 住 宅 、 厂 房 、 商 铺 、 以 及 文 教 、
5、 体 育 、 办 公 用 房 等 ； 地 产 是 指 土 地 财 产 ， 在 我 国 ， 土 地 归 国 家 和 集 体 所 有 ， 企 业 只 能 取 得 土 地 使 用 权 ， 所 以 企 业 的 地 产 指 的 是 对 土 地 的 使 用 权 以 及 地 下 各 种 基 础 设 施 ， 如 供 水 、 供 电 、 供 气 、 供 热 、 排 水 、 排 污 等 地 下管线及地面道路等。房地产开发企业的主要业务范围包括： 1.土地开发和建设土 地 是 房 地 产 开 发 的 前 提 条 件 。 土 地 开 发 和 建 设 是 指 对 征 用 或 受 让 的 土 地 进 行 平 整 、 建
6、筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。2.房屋、建筑物的开发建设和经营 房 屋 建 筑 物 的 开 发 建 设 是 指 在 已 开 发 完 工 的 土 地 上 进 行 的 房 屋 和 建 筑 物 的 建 设 。 其 工 作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。 房 地 产 开 发 企 业 对 已 开 发 完 成 的 房 屋 ， 按 用 途 可 分 为 商 品 房 、 出 租 房 、 周 转 房 和 代 建 房等。房 地 产 的 经 营 从 狭 义 上 讲 是 指 对 已 建 成 的 房 地 产 进 行 出 售 、 租 赁 和 抵 押 。 目 前 ，
7、我 国 房 地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。3.配套设施开发和建设 配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。 4.代建工程开发和建设代 建 工 程 是 指 房 地 产 开 发 企 业 接 受 当 地 政 府 和 其 他 单 位 的 委 托 ， 代 为 开 发 的 各 种 工 程 项 目 ， 包 括 土 地 开 发 工 程 、 房 屋 建 设 工 程 、 道 路 铺 设 工 程 ， 供 热 、 供 气 、 供 水 管 道 及 其 他 公 用 的设施等。5.物业管理和服务 有
8、些 房 地 产 企 业 还 从 事 物 业 经 营 。 房 地 产 物 业 的 经 营 管 理 是 指 对 出 售 或 租 赁 后 的 房 地 产所 进 行 的 管 理 和 各 种 服 务 ， 包 括 房 屋 和 基 础 设 施 的 维 修 与 保 养 、 房 屋 的 装 饰 与 装 潢 ， 住 宅 小 区的清洁与绿化及治安和通讯等。二、房地产开发企业会计核算对象 房 地 产 开 发 企 业 会 计 核 算 的 对 象 是 房 地 产 业 从 事 房 地 产 开 发 建 设 、 出 售 等 经 营 过 程 中 的资 金 运 动 。 这 些 资 金 运 动 具 体 表 现 为 六 大 会 计 要
9、 素 ： 即 资 产 、 负 债 、 所 有 者 权 益 、 收 入 、 费 用 和 利 润 。 房 地 产 业 的 会 计 核 算 ， 就 是 对 上 述 六 大 会 计 要 素 的 增 减 变 动 进 行 监 督 、 核 算 和 反 映。三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置（一）房地产开发企业会计科目的设置 为 了 对 房 地 产 企 业 的 经 营 活 动 进 行 会 计 核 算 ， 必 须 要 设 置 相 应 的 会 计 科 目 。 并 且 要 根 据设置的会计科目在账簿中开设账户。 会 计 科 目 是 对 各 大 会 计 要 素 所 做 的 进 一 步 分 类 。 为 了
10、会 计 核 算 的 需 要 ， 将 每 一 会 计 要 素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。 房 地 产 开 发 企 业 根 据 企 业 会 计 准 则 应 用 指 南 的 统 一 规 定 ， 并 根 据 房 地 产 企 业 会 计 核算的特点，应设置如下会计科目。见讲义表 1-1。 表 1-1 房地产开发企业会计科目表顺 序号 编 号 科 目 名 称一 、 资 产类1 1001 库 存 现 金2 1002 银 行 存 款3 1012 其 他 货 币 资 金4 1101 交易性金融资产5 1121 应收票据6 1122 应收账款7 1123 预付账款8 1131 应收股利9 1
11、132 应收利息10 1221 其他应收款11 1231 坏账准备12 1401 材料采购13 1402 在途物资14 1403 原材料15 1404 材料成本差异16 1405 开发产品17 1406 发出商品18 1408 委托加工物资19 1411 周转材料20 周转房21 1461 融资租入资产22 1471 存货跌价准备23 1501 持有至到期投资24 1502 持有至到期投资减值准备25 1503 可供出售金融资产26 1511 长期股权投资27 1512 长期股权投资减值准备28 1521 投资性房地产29 投资性房地产累计折旧（累计摊销）30 1531 长期应收款31 160
12、1 固定资产32 1602 累计折旧33 1603 固定资产减值准备34 1604 在建工程35 1605 工程物资36 1606 固定资产清理37 1701 无形资产38 1702 累计摊销39 1703 无形资产减值准备40 1711 商誉41 1801 长期待摊费用42 1811 递延所得税资产43 1901 待处理财产损溢二 负债类44 2001 短期借款45 2101 交易性金融负债46 2201 应付票据47 2202 应付账款48 2203 预收账款49 2211 应付职工薪酬50 2221 应交税费51 2231 应付利息52 2232 应付股利53 2251 其他应付款54
13、2401 递延收益55 2501 长期借款56 2502 应付债券57 2701 长期应付款58 2801 预计负债59 2901 递延所得税负债三 所有者权益类60 4001 实收资本61 4002 资本公积62 4101 盈余公积63 4103 本年利润64 4104 利润分配四 成本类65 5001 开发成本66 5101 开发间接费用67 5301 研发支出五 损益类68 6001 主营业务收入69 6051 其他业务收入70 6101 公允价值变动损益71 6111 投资收益72 6301 营业外收入73 6401 主营业务成本74 6402 其他业务成本75 6403 营业税金及附
14、加76 6601 销售费用77 6602 管理费用78 6603 财务费用79 6701 资产减值损失80 6711 营业外支出81 6801 所得税费用82 6901 以前年度损益调整上表列示的 82 个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目。其中绝大部分都是 各 类 企 业 通 用 的 会 计 科 目 ， 只 有 个 别 科 目 属 于 房 地 产 业 专 用 的 会 计 科 目 。 表 中 所 列 示 的 会 计 科 目 中 ， 有 些 会 计 科 目 一 般 企 业 可 能 不 需 要 ， 如 “应 付 债 券 ”科 目 ， 只 有 发 行 债 券 的 企 业 才 使 用 ， 还
15、如 “持 有 至 到 期 投 资 ”科 目 ， 只 有 购 买 了 长 期 债 券 ， 才 能 使 用 本 科 目 。 企 业 如 果 没 有相关的业务，就不必要设置相关的科目。总起来说，房地产开发企业会计科目分为五大类： 第 一 类 是 资 产 类 科 目 ， 本 类 科 目 用 来 核 算 和 反 映 企 业 各 类 不 同 的 资 产 增 减 变 化 情 况 ， 其中 包 括 了 流 动 资 产 和 各 项 长 期 资 产 。 在 资 产 类 科 目 中 ， “开 发 产 品 ”、 “周 转 房 ”、 这 两 个 科目是房地产开发企业特设置的科目。其他科目是属于各类企业通用的科目。第二类
16、科目是负债类科目，本类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情 况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。第 三 类 是 所 有 者 权 益 类 科 目 ， 是 用 来 核 算 各 项 所 有 者 权 益 增 减 变 化 的 科 目 。 这 些 科 目 也 是各类企业通用的科目。第 四 类 是 成 本 类 科 目 ， 这 类 科 目 有 三 个 ， 即 ： “开 发 成 本 ”、 “开 发 间 接 费 用 ”和 “研 发 支 出 ”。 其 中 前 两 个 科 目 是 房 地 产 开 发 企 业 特 有 的 科 目 ， 是 用 于 进 行 房 地 产
17、企 业 成 本 核 算 的 科 目 。 如 果 房 地 产 企 业 本 身 也 有 施 工 队 伍 ， 有 施 工 业 务 ， 那 么 还 需 要 在 成 本 类 科 目 中 增 设 “工程施工”和“施工间接费用”、“工程结算”、“机械作业”等科目。第 五 类 科 目 是 损 益 类 科 目 。 损 益 类 科 目 是 用 于 计 算 企 业 损 益 的 科 目 。 损 益 类 科 目 在 会 计 期末都要转入本年利润账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目。在 使 用 会 计 科 目 时 需 要 注 意 ： 必 须 要 按 统 一 规 定 的 会 计 科 目 编 号 ， 不 要 随
18、 意 打 乱 和 重 编 。 以 便 于 查 阅 账 目 和 实 行 会 计 电 算 化 。 上 述 会 计 科 目 表 在 许 多 科 目 之 间 都 留 有 空 号 ， 这 是 供 增 设会计科目使用的。比如表中第 20 行次资产类科目中的“周转房”科目，国家统一科目表 中 没 有 设 置 此 科 目 ， 是 房 地 产 开 发 企 业 增 设 的 会 计 科 目 ， 可 按 顺 序 ， 在 所 留 的 空 号 中 将 本 科 目编号为“1412”号。还 需 要 说 明 ， 许 多 会 计 科 目 需 要 设 置 明 细 科 目 ， 以 便 设 置 明 细 账 ， 更 明 细 地 反 映
19、有 关 会 计 信 息 。 如 房 地 产 开 发 企 业 在 “原 材 料 ”总 账 科 目 下 可 设 置 “设 备 ”、 “钢 材 ”、 “水 泥 ” 等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下， 还 可 以 按 钢 材 的 品 种 ， 设 备 的 种 类 设 置 三 级 科 目 核 算 ， 如 在 “原 材 料 设 备 ”二 级 科 目 下 还 应 设 置 “照 明 设 备 ”、 “安 全 监 控 设 备 ”等 三 级 科 目 ， 以 更 详 细 反 映 各 种 不 同 设 备 和 各 种 不 同钢材的情况。（ 二 ） 房 地 产 开 发 企 业 的
20、 账 簿 设置 为 了 全 面 系 统 地 进 行 会 计 核 算 ， 房 地 产 开 发 企 业 必 须 设 置 以 下 三 类 账 簿 。 1.总 分 类 账 （ 也 称 总 账 ）。 总 分 类 账 是 按 总 账 科 目 （ 一 级 科 目 ） 开 设 账 户 ， 以 提 供 企 业 总 括 的 会 计 信 息 。 根 据 需 要 ，总分类账通常要开设 3050 个账户，分类反映会计信息。 总 分 类 账 必 须 采 用 订 本 式 账 簿 ， 其 账 页 格 式 为 三 栏 式 ， 即 金 额 的 部 分 分 为 “借 方 ”、 “贷方”和“余额”三个栏目。 具体账页格式见表 1-2
21、。表 1-2 总分类账账户名称：年 凭证月 日 字 号 摘 要 借方 贷方借 或 贷余额2.日记账。 日 记 账 是 按 经 济 业 务 发 生 的 先 后 顺 序 ， 逐 日 逐 笔 进 行 记 录 的 一 种 账 簿 。 房 地 产 开 发 企 业至少要设置两本日记账。即“现金日记账”和“银行存款日记账”。 “现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。3.明细账。 明 细 账 是 对 某 些 总 账 科 目 的 数 据 进 一 步 明 细 记 录 和 反 映 的 账 簿 。 对 大 部 分 总 账 科 目 都 需要设置明细账。
22、明细账要按明细科目开设账户。以反映更详细的会计数据。 如 ： 对 “应 收 账 款 ”除 需 要 在 总 账 中 开 设 账 户 外 ， 还 要 专 门 设 一 本 “应 收 账 款 明 细 账 ”。账内按应收账款的对方单位开设明细账户。以反映应收账款的明细情况。 还 如 ， 对 “原 材 料 ”总 账 账 户 也 要 设 一 本 “原 材 料 明 细 账 ”， 账 内 按 材 料 的 名 称 或 类 别开设账户，以分别记录和反映库存的各种不同材料和设备的收发和结存情况。 每 一 个 房 地 产 开 发 企 业 ， 至 少 要 设 置 二 、 三 十 本 明 细 账 ， 以 对 总 账 科 目
23、 的 内 容 进 行 更 详细的记录和反映。 明 细 账 一 般 采 用 活 页 式 账 簿 ， 但 要 注 意 ， 不 同 的 明 细 账 其 账 页 格 式 的 要 求 是 不 同 的 。 只反 映 金 额 的 明 细 账 可 以 采 用 三 栏 式 ， 与 总 分 类 账 的 格 式 相 同 ； 反 映 存 货 的 明 细 账 一 般 需 要 数 量 金 额 式 ； 反 映 开 发 成 本 和 各 项 费 用 的 明 细 账 需 要 多 栏 式 ， 以 便 于 对 各 不 同 的 成 本 、 费 用 项 目分别进行记录和反映。数量金额式明细账和多栏式明细账见表 1-3、1-4、1-5.
24、表 1-3 原材料明细账材料名称：编号：类别：金额计量单位：元 数量计量单位：公斤年 收 入 发 出 结 存月 日凭证 号摘要数量 单价 金额 数量 单价 金额 数量 单价 金额上表 1-3 的明细账属于 “数量金额式明细账 ”。数量金额式明细账既要反映金额，同时 也要反映数量和单价。表 1-4 房屋开发成本明细账开发项目： 公寓 单位：元年 借 方 明 细 项 目月 日凭 证 号摘要借 方金 额贷方 金额借方 余额土地征用及 拆迁补偿费前期 工程 费基础设 施费建筑安装 工程费公共配套 设施费开发间 接费用表 1-5 开发间接费用明细账 单位：甲开发现场 单位：元（上述表 1-4、1-5 的
25、明细账属于“多栏式明细账”） 以 上 介 绍 了 各 种 明 细 账 簿 的 账 页 格 式 ， 为 了 搞 好 房 地 产 开 发 企 业 的 会 计 核 算 ， 提 供 出 企业 内 部 和 外 部 所 需 要 的 会 计 信 息 ， 企 业 在 建 立 总 账 和 日 记 账 以 外 ， 一 定 要 根 据 需 要 选 好 各 种 明细账页，建好各种明细账。第二章 房地产企业货币资金的核算 货 币 资 金 的 核 算 是 所 有 企 业 会 计 核 算 普 遍 存 在 的 业 务 。 货 币 资 金 是 企 业 经 营 的 起 点 。 没 有 货年凭证号摘要借 方 金 额贷 方金 额借 方余 额借 方 明 细 项 目月 日人 工 费折 旧 费办 公 费水 电 费劳 保 费周 转 房 摊 销其 他
