1、2018注册会计师 精讲班 会计学堂出品1 / 4会计学堂 第二章-纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法( 二)第十一单元 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税
2、机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机
3、关申报纳税。第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5% ）5%第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。第八条 纳税人按规定从取得的
4、全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。2018注册会计师 精讲班 会计学堂出品2 / 4会计学堂 上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票
5、的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。（不论向其他个人，真正的自然人，不论转让什么，都不能开具增值税专用发票）第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过 6 个月没有预缴税款 的，由机构所在地主管 国税机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照中华人民共和国税收征收管理法及相关规定进行处理。【文件二】关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告现将纳税人转让不动产缴纳增
6、值税差额扣除有关问题公告如下：一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：（一）2016 年 4 月 30 日及以前缴纳契税的增值税应纳税额= 全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税） （1+5%）5%（二）2016 年 5 月 1 日及以后缴纳契税的增值税应纳税额= 全部交易价格（含增值税）（1+5%）-契税计税金额（不含增值税） 5%三、纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金
7、额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。【对上述文件的解读及总结】1.适用主体：（1 ）一般纳税人转让其取得的不动产（2 ）小规模纳税人转让其取得的不动产（3 ）个人转让其购买的住房【解释】个人，包括个体工商户及其他个人。2018注册会计师 精讲班 会计学堂出品3 / 4会计学堂 2.适用范围：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。3.相关概念：（1 ）不动产概念 房屋概念住房概念（2 ）房地产分为老项目和新项目，划分时点 2016.4.30（3 ）房地产分为自建和非自建项目
8、（4 ）计税方法分为：一般计税和简易计税（5 ）计税依据分为：全额计税和差额计税【解释】转让差额= 取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。（6 ）税款的征收分为预征和申报两个环节4.一般纳税人转让其取得的不动产（1 ）不动产老项目可选择简易计税方法非自建项目：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额第一步：地税预缴增值税= 转让差额（1+5%）5%第二步：国税申报与地税预缴相同自建项目：以取得的全部价款和价外费用的全额为销售额第一步：地税预缴增值税= 出售全额（1+5%）5%第二步：国税申报与地税预缴相同（2 ）不动产老项目
9、选择一般计税方法非自建项目：第一步：地税预缴增值税= 转让差额（1+5%）5%第二步：国税申报增值税= 出售全额（1+11% ）11%- 进项税额-预缴税款自建项目：第一步：地税预缴增值税= 出售全额（1+5%）5%第二步：国税申报增值税= 出售全额（1+11% ）11%- 进项税额-预缴税款（3 ）不动产新项目适用 一般计税方法非自建项目：第一步：地税预缴增值税= 转让差额（1+5%）5%第二步：国税申报增值税= 出售全额（1+11% ）11%进项税额预缴税款自建项目：第一步：地税预缴增值税= 出售全额（1+5%）5%第二步：国税申报增值税= 出售全额（1+11% ）11%进项税额预缴税款2018注册会计师 精讲班 会计学堂出品4 / 4会计学堂 5.小规模纳税人转让其取得的不动产除其他个人之外的小规模纳税人,向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。非自建项目第一步：地税预缴增值税= 转让差额（1+5%）5%第二步：国税申报与地税预缴相同自建项目第一步：地税预缴增值税= 出售全额（1+5%）5%第二步：国税申报与地税预缴相同6.个人转让其购买的住房其他个人向住房所在地主管地税机关申报纳税。其他个人不需向国税申报
