1、2014年 9月份考试房地产经济学第三次作业 一、名词解释题（本大题共 20分，共 5 小题，每小题 4 分） 1. 楼面地价 2. 项目融资 3. 房地产业 4. 房地产价格 5. 建筑密度 二、问答题（本大题共 80 分，共 10 小题，每小题 8 分） 1. 房地产市场有哪些特点？ 2. 住房抵押贷款证券化对房地产金融业的积极作用体现在哪里？ 3. 房地产开发企业应具备的条件有哪些？ 4. 简述房地产营销的独特的性质。 5. 房地产开发企业接受资质审查的重点内容包括哪些？ 6. 为什么说房地产市场是不充分的 市场？ 7. 简述城市用地的特点。 8. 简述房地产销售中的付款方式。 9. 影
2、响城市土地区位的因素有哪些？ 10. 简述选择居住用房地产微观区位的标准。 答案： 一、名词解释题（ 20分，共 5 题，每小题 4 分） 1. 参考答案： 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价 =土地总价格 /建筑总面积。 解题方案： 评分标准： 2. 参考答案： 项目融资，具有无追索或有限追索形式的融资活动。 解题方案： 评分标准： 3. 参考答案： 房地产业 ，是指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务等于一体的综合产业部门。 解题方案： 掌握知识点 评分标准： 意思清楚给全分，不清楚酌情扣分 4
3、. 参考答案： 房地产价格，是房屋建筑物价格和土地价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化的综合价值的货币表现。 解题方案： 掌握知识点 评分标准： 意思清楚给全分，不清楚酌情扣分 5. 参考答案： 建筑密度，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比，它是控制地块容量和环境质量的重要指标。 解题方 案： 评分标准： 二、问答题（ 80 分，共 10 题，每小题 8 分） 1. 参考答案： 房地产市场的特性： 房地产产品的位置固定性； 房地产市场价格的特殊性； 房地产市场供求的反经济循环性； 房地产市场价格的层次性； 房地产市场的双重属性； 房地产市场是不充分的市场。 解题方案：
4、评分标准： 2. 参考答案： 住房抵押贷款证券化对房地产金融业具有积极作用： 减少了投资者对个案进行调查分析的成本，有利于各方投资者的介入，充实活跃了市场。 使抵押贷款利率趋于平均化，在一定程度上刺激有 效需求。 增强抵押贷款的流动性，扩大流通范围，调节各区域间资金供给不平衡。 带动相关品种的开发，丰富证券市场品种。 解题方案： 评分标准： 3. 参考答案： 房地产开发企业应具备的条件有： 房地产开发企业必须取得资质审查合格证； 必须有自己的企业名称、组织机构和章程； 必须具有固定的经营场所和必要的设施； 必须具有符合国家农业用地法律规定的资本数额和从业人数； 必须具有承担民事责任的能力； 必
5、须具有从事房地产开发的条件和能力，达到资质审查要求的标准。 解题方案： 评分标准： 4. 参考答案： 房地产营销作为市场营销的一个分支，除了具有市场营销的一般特征外，还具有自身独特的性质，主要包括：（ 1）大营销观念；（ 2）与法律制度密切联系；（ 3）独特的经济运作方式；（ 4）政府的政策作用明显；（ 5）现代营销手段的运用能力。 解题方案： 评分标准： 5. 参考答案： 房地产开发企业接受资质审查的重点内容有 （ 1）开发公司必须有健全的管理机构；（ 2）必须具有固定的办公地点；（ 3）有健全的财务制度；（ 4）必须具有与其承担的经济责任相适应的自有资金和经济技术干部。 解题方案： 评分标
6、准： 6. 参考答 案： 地产市场是一个次市场； 产品具有单间性和不可比性； 投资者不轻易介入经营； 房地产市场大多是一个卖方市场。 解题方案： 评分标准： 7. 参考答案： 城市用地的特点： 城市土地的基本自然属性是承载城市物质要素和社会经济活动； 位置的极端重要性； 开发经营的集约性； 城市用地使用功能的固定性； 城市用地功能的整体性； 城市用地经济收益的不均衡性。 解题方案： 评分标准： 8. 参考答案： 目前房地产销售中常用的付款方式主要有：（ 1）一次性付款。它是指购房者签订合同后，立刻将所有 的购房款项一次性地付给房地产开发商的一种付款方式。（ 2）建筑期付款。建筑期付款是指整个购
7、房款被分成若干比例，购房者依楼盘的施工进度逐一支付的一种付款方式。（ 3）按时间付款。是介于一次性付款和建筑期付款中的又一种付款方式，是购房者签订合同后，按时间分歧逐一交纳房款。（ 4）银行按揭。 解题方案： 评分标准： 9. 参考答案： 影响城市土地区位的因素有： 自然条件和环境方面的因素； 交通和通讯方面的因素； 生产、生活、社会服务等基础设施方面的区位因素； 人口和经济集聚方面的因素； 社会文化方面的因素。 解题方案： 掌握知识点 评分标准： 答对一点给一分，或按比例计算点分 10. 参考答案： 居住用房地产微观区位的选择标准：（ 1）周围要有优雅、清静的自然环境，面向广场，绿地、海滩则更好；（ 2）交通、通讯和人际交往要方便；（ 3）要有良好的社会文化环境，包括完善的文化娱乐设施，淳正的民风，良好的治安条件；（ 4）便利的购物出行买卖条件；（ 5）具有尽可能大的增值潜力。 解题方案： 掌握知识点 评分标准： 答对一点给一分，或按比例计算点分
