1、2014年 9 月份考试房地产开发与经营管理第二次作业 一、单项选择题（本大题共 40 分，共 20 小题，每小题 2 分） 1. 某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以 从其出售收入中扣除的项目是 ( ) A. 取得土地使用权时所支付的地价 B. 房屋和建筑物价格评估费 C. 销售税金 D. .房屋和建筑物的评估价格 2. 售楼书、标志图形属于市场营销促销组合中的（ ）。 A. 直销 B. 广告 C. 销售促进 D. 公关与宣传 3. 采用行政划拨方式取得的房地产，要在 ( )后 才可以转让、出租、抵押。 A. 补足房地产出让金 B. 补足土地出让金 C
2、. 不需作任何补偿 D. 补足房产出让金 4. 建筑功能评价是指（ ）。 A. 对建筑物功能价值的估算 B. 对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度 C. 对建筑产品价值的估算 D. 对建筑产品社会性功能的评估 5. 个人住房抵押贷款属于（ ）。 A. 权益融资 B. 债务融资 C. 直接融资 D. 间接融资 6. 房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ ）。 A. 申请招标 编制招标文件 编制招标工程 标底 确定招标方式，发布招标公告 投标人资格审查 招标工程交底及答疑 开标、评标和决标 签订合同 B. 申请招标 编制招标文件 确定招标方式 编制招标工程标底
3、发布招标公告 招标工程交底及答疑 开标、评标和决标 签订合同 C. 申请招标 编制招标文件 确定招标方式 编制招标工程标底 发布招标公告 投标人资格审查 招标工程交底和答疑 开标、评标和决标 签订合同 D. 申请招标 确定招标方式 编制招标文件 编制招标工程标底 发布招标公告 投标人资格审查 工程交底及答疑 +签订合同 7. 在任何市场上，能反映某种商 品的市场供求状况是商品的（ ） A. 质量 B. 品牌 C. 价格 D. 类型 8. 理论和实践证明，商品住房消费，必须 ( )的支持。 A. 有政府部门 B. 有国家相关政策 C. 借助金融 D. 有相关法律 9. 正常情况下某宗房地产经济寿
4、命结束的标志是 ( )。 A. 不再产生收益 B. 不再发生成本 C. 成本等于效益 D. 效益超过成本 10. 市场调查中，（ ）的调查内容属于可控制因素的调查。 A. 国内外市场环境 B. 竞争情况 C. 技术发展 D. 市场营销因素 11. 假设某项目年净经营收益为 60 万元，年经营成本为 20 万元，该项目投资的资本价格为 750 万元，则该项目的年投资收益率为（ ）。 A. 10.7% B. 8.0% C. 5.3% D. 2.7% 12. 某项目已投入 800 万元取得土地使用权，预计项目建设投资需 1600 万元，则今后项目开发建设资金投入（ ）以上，才可办理全部商品房预售许可
5、证。 A. 200 万元 B. 400 万元 C. 480 万元 D. 600 万元 13. 个人住房抵押贷款期限可长达（ ）年。 A. 10 B. 20 C. 30 D. 50 14. 目前，我国房地产业中存在 着各种经济成分， ( )在房地产业中占着主要地位。 A. 私有房地产经济 B. 合资性质的房地产经济 C. 国有房地产经济 D. 集体性质的房地产经济 15. 属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是 ( ) A. 房地产财务会计 B. 物业管理 C. 房地产开发投资可行性研究 D. 房地产价格评估 16. ( ) 是房地产开发过程中最重要的环节。 A. 投资机会选择和决策分析 B
6、. 建筑施工 C. 销售 D. 获取土地使用权 17. 房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（ ）。 A. 多样性 B. 固定性 C. 稀缺性 D. 体积大，消耗材料多 18. 以固定价格合同发包的工程项目，其管理人员的工作主要集中在（ ）。 A. 质量控制和成本控制 B. 质量控制和进度控制 C. 进度控制和成本控制 D. 质量控制、进度控制、成本控制 19. 判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其（ ）。 A. 共代理了多少个项目 B. 代理成交额有多少 C. 人员素质 D. 代理的成功率有多大 20. 房地产开发项目的建设过程是指（ ）的持续时间。 A. 房地产开发全过程 B.
7、获得土地后到全部工程竣工 C. 从工程开工 到全部工程竣工 D. 从工程开工到项目租售完毕 二、多项选择题（本大题共 60 分，共 20 小题，每小题 3 分） 1. 一般来说，房地产开发的主要程序有（ ）步骤。 A. 投资机会寻找和筛选 B. 可行性研究 C. 获取土地所有权和使用权 D. 规划设计与方案报批 E. 签署有关合作协议、施工建设与竣工验收和市场营销及物业管理 2. 政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在 ( )等方面。 A. 项目选址和定点审批 B. 核发 “ 建设用地规划许可证 ” C. 核发 “ 建设工 程规划许可证 ” D. 核发 “ 房地产证 ” 3. 房地产经营管理
8、企业外来或借入资金，主要是由 ( )构成的。 A. 社会集资 B. 企业资本金 C. 银行信贷资金 D. 国家财政资金 E. 利用外国资金 4. 要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识（ ）。 A. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 B. 不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的 C. 不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的 D. 某些影响因素对房地产价格的 影响可以用数学公式或模型来量化 E. 某些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析 5. 房地产的权益包括： ( )。 A. 占有权 B. 使
9、用权 C. 收益权 D. 处置权 6. 房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ） A. 变现性差 B. 投资额巨大 C. 投资回收周期长 D. 需要专门的知识和经验 E. 具有过人的胆量和风险承担精神。 7. 房地产市场宣传的手段主要有（ ）。 A. 发送售楼书 B. 市场调查 C. 展示样板房 D. 制定现场广告牌 8. 固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（ ）。 A. 管理费 B. 利润 C. 施工机械使用费 D. 所得税 9. 按照国家的规定，耕地补偿费，由以下几部分构成 ( )。 A. 青苗补偿费 B. 安置补偿费 C. 土地补偿费 D. 拆迁补偿费 E. 地上附着物补偿费 1
10、0. 房地产市场的功能有（ ） A. 配置存量房地产资源和利益 B. 指导供给以适应需求的变化 C. 指导政府制订科学的 土地 供给计划 D. 引导需求适应供给条件的变化 E. 显示房地产市场需求的变化。 11. 公开招标通常适用于工程项目（ ）的开发项目建设。 A. 建设周期较长 B. 工程性质比较特殊 C. 规模较大 D. 技术复杂 E. 工期紧迫 12. 属于影响产品成本高低的因素是（ ）。 A. 生产技术方案 B. 生产规模 C. 生产组织方式 D. 技术水平与管理水平 E. 物质供应与产品销售条件及人民的消费水平 13. 影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括。（ ）。 A. 生产
11、方式和工作方式 B. 人文环境的变化 C. 信息、通讯技术水平的提高 D. 自然环境的变化 14. （ ）属于收益性物业管理。 A. 居住物业管理 B. 写字楼物业管理 C. 公共物业管理 D. 零售商业物业管理 E. 酒店物业管理 15. 写字楼租金的确定应考虑的因素有（ ）。 A. 计算可出租或可使用面积 B. 基础租金与市场租金 C. 出租单元的面积规划和室内装修 D. 竞争对手的租金情况 E. 客户的承受能力 16. 选择最佳的开发利用方式包括（ ）等的确定。 A. 结构 B. 构造 C. 用途 D. 规模 E. 档次 17. 抵押率的确定受（ ）等因素的影响 . A. 抵押物的流动性
12、 B. 贷款期限长短 C. 通货膨胀预期 D. 抵押物所处的市场条件 18. 对收益性物业来说，空置率提高将 会导致（ ）等后果。 A. 租金收入减少 B. 附加支出增加 C. 物业资本价值下降 D. 运营成本下降 E. 租客要求更大的租金折扣 19. 开发商对开发项目进行预售，其主要目的是（ ）。 A. 降低或转移投资风险 B. 树立公司良好形象 C. 延长销售期，加强公众印象 D. 筹措项目开发资金 20. 建筑物外观形象包括（ ）等，对房地产价格有很大影响。 A. 建筑式样 B. 风格 C. 结构 D. 构造 E. 色调 答案： 一、单项选择题（ 40 分，共 20 题，每小题 2 分）
13、 1. B 2. B 3. A 4. B 5. B 6. A 7. C 8. C 9. C 10. D 11. B 12. B 13. C 14. C 15. D 16. A 17. C 18. B 19. D 20. B 二、多项选择题（ 60 分，共 20 题，每小题 3 分） 1. ABDE 2. ABC 3. ACDE 4. ABC 5. ABCD 6. ABCD 7. ACD 8. ABC 9. ABCE 10. ABCDE 11. ACD 12. ABCD 13. ABCD 14. BDE 15. ABC 16. CDE 17. ABCD 18. ACE 19. AD 20. ABE
