1、2014年 9 月份考试房地产项目策划与风险管理第二次作业 一、单项选择题（本大题共 40 分，共 20 小题，每小题 2 分） 1. 科学的策划程序第一步是（） A. 制定策划目标 B. 设计方案 C. 选择方案 D. 实施监控 E. 反馈调整 2. 下面属于风险前管理的是（） A. 调整方案 B. 加强科学决策 C. 积极补救 D. 依法索赔 3. 项目引力圈中引力最强的圈层是（） A. 项目核心引力圈 B. 项目主要引力圈 C. 项目泛引力圈 D. 项目最外延引力圈 4. （）是核心效用所依附的基本载体 A. 形式产品 B. 核心产品 C. 外延产品 D. 实体本身 5. 4C 理论是属
2、于以下理论中的（）理论 A. 区域经济理论 B. 市场营销理论 C. 战略管理理论 D. 木桶短板理论 6. 房地产开发经营的对象是房子，同其他产品相比，房地产产品最显著的特征是（） A. 空间位置固定，其市场的地域性特征明显 B. 建筑形式易于模仿与克隆，产品生命力不强 C. 物理结构相对稳定，不易改变 D. 价值高昂，市场准入门槛高，有效需求低 7. 西方研究二手房市场时的理论析工具是（） A. 过滤模型 B. 蛛网理论 C. 供求规律 D. 市场生态链 8. 房地产项目风险的大小不能根据（）来测度 A. 期望值 B. 标准差 C. 方差 D. 标准差系数 9. 新增商铺供给量等于（） A
3、. 已经开工正在施工的该类商铺面积 +已经立项尚未开工 B. 已经开工正在施工的该类商铺面积 已经立项尚未开工 C. 已经开工正在施工的该类商铺面积 D. 已经立项尚未开工 10. 房地产项目开发的全过程中第一步是（） A. 投资机会研究 B. 地块价值判断 C. 项目战略选择 D. 项目目标市场分析 11. 项目经营战略可以从多个角度进行界定。 从投资期限划分（） A. 长期战略和短期战略 B. 多元化战略和专业化战略 C. 创新战略和跟随战略 D. 成本领先战略和品牌化战略 12. 项目策划应当做到（） A. 看局部局，再看全部 B. 先看部分，再看整体 C. 先看眼前，再看长远 D. 坚
4、持部分服从整体，局部服从全局 13. 普通住宅在选址时一般要考虑因素不包括 () A. 位置要好，地处企事业单位附近或城市中心外围地区及城市边缘地区 B. 公交发达，出行方便，易达易及 C. 地段便宜，环境一般 D. 社区安全，环境良好 14. 无论是供给还是需求 都出现停止或负增长，企业经营风险大增，利润几乎为零甚至亏损，请问这是市场（）阶段 A. 市场形成期 B. 市场发展期 C. 市场饱和期 D. 市场衰退期 15. 消市场规模最大，竞争激烈，需求饱和，企业经营风险增大，利润降，请问这是市场（）阶段 A. 市场形成期 B. 市场发展期 C. 市场饱和期 D. 市场衰退期 16. 项目策划
5、的灵魂是（） A. 创新性思维 B. 系统性思维 C. 以市场为导向的思维 D. 追求价值最大化思维 17. 项目经营战略可以从多个角度进行界定。从冒险程度看分（ ） A. 长期 战略和短期战略 B. 多元化战略和专业化战略 C. 创新战略和跟随战略 D. 成本领先战略和品牌化战略 18. 项目经营战略可以从多个角度进行界定。从冒险程度看分（） A. 长期战略和短期战略 B. 多元化战略和专业化战略 C. 创新战略和跟随战略 D. 成本领先战略和品牌化战略 19. 影响房地产开发经营的环境因子是多样的，下面不属于环境因子的是（） A. 宏观因子 B. 中观因子 C. 客观因子 D. 微观因子
6、20. 商业项目的选址要有利于人流物流的集聚，有利于商业经营。其选址条件要求不包括（） A. 地段绝佳，位居商业中心或重要口岸 B. 道路通达，交通完善，停车方便，易达可及 C. 商圈尚未成形，未来升值潜力巨大 D. 市场腹地宽广，人流强劲，消费量大 二、多项选择题（本大题共 30 分，共 10 小题，每小题 3 分） 1. 根据目标市场的深入研究，对项目产品提出预控方案，包括 () A. 对产品户型及面积配比 B. 产品单价及总价 C. 产品品质及成本 D. 开发商信誉与资金实力 E. 类似项目借鉴意见 2. 策划工作围绕（）开展 A. 内部研讨，形成创意 B. 业主沟通，修改调整 C. 编
7、制报告，提 交成果 D. 接受评审，修改报告 E. 全程跟踪，动态监控 3. 广告策划应坚持以下原则（） A. 定位准确，传播的信息与手段应与目标客户的需求一致 B. 内容真实，可以适当扩大产品 C. 创意新颖，其创意主题及表现手法应当新颖别致，让人耳目一新 D. 表现艺术，广告表现形式要具有艺术性和美观性 E. 效果突出，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果 4. 房地产项目策划价值最大化原则体现在（） A. 企业家价值与客户价值最大化 B. 各参与方利益最大化 C. 开发商利益最大化 D. 企业价值与社会价值最大 化 E. 市场价值与品牌价值最大化 5. 房地产企业定价应坚持以下原则 (
8、) A. 以市场需求为基础 B. 以确保成本为底线 C. 以楼盘品质为支撑 D. 以合理利润为核心 E. 以最大利润为核心 6. 在房地产项目地块分析中，新开发区地块具有的优势有（） A. 境舒适，空气清新 B. 地形开阔，规划容易 C. 拆迁安置量小地价成本相对较低 D. 交通方便 E. 配套齐备，社区成熟 7. 科学的策划程序应包括 () A. 制定策划目标 B. 设计方案 C. 选择方案 D. 实施监控 E. 反馈调整 8. 商业市 场供求态势分析包括（） A. 商铺物业供给分析 B. 商铺物业交易分析 C. 商业经营分析 D. 未来商铺需求分析 E. 商铺年营业额分析 9. 商业项目的
9、引力半径取决于以下因素（） A. 项目所在商圈的规模及其商业繁荣程度 B. 项目交通的可达性和顾客到项目所在地的交通成本 C. 项目后期商业经营管理效果及其品牌号召力 D. 项目区域竞争力水平 E. 项目区域内其他因素 10. 产品策划的核心内容是（） A. 提炼产品的主题概念 B. 构思项目规划设计方案 C. 产品价值工程优化 D. 产品价值最大化 E. 客户满意度 三、判断题（本大题共 30 分，共 10 小题，每小题 3 分） 1. 大多数项目销售周期一般划分为市场预热期、开盘强销期、持续销售期、收尾清盘期四个阶段。每个阶段持续的时间视项目具体情况及市场发展形势而定。一般地，市场预热期与
10、后面各期之间表现出负相关关系。预热期越长，积累客户越多，项目的强销期与持续期就越短；反之就越长。（） 2. 广告策划应坚持以下原则：一是定位准确，传播的信息与手段应与目标客户的需求一致。二是内容真实，必须如实反映产品的客观真实信息。三是创意新颖，其创意主题及表现手法应当新 颖别致，让人耳目一新。四是表现艺术，广告表现形式要具有艺术性和美观性。五是效果突出，广告策划应达到不鸣则已、一鸣惊人的效果。（） 3. 房地产开发项目是由土地、物质、资金、人力、技术、信息等要素组成的一个大系统，这个系统是有层次性的，是由众多子系统构成。项目策划应当考虑各系统之间的协调性。（ ） 4. 当企业品牌效应突出、产
11、品优势明显、目标客户购买能力强劲时，项目可以采用高开低走策略，通过高价开盘塑造品牌形象，获取最大利润。这时应采用低开高走策略。（） 5. 房屋租用市场中租金与新增存量供给的变化呈正相 关关系，而置业市场中房屋价格与租金呈正相关关系。当城市化进程加快，使得房屋租赁需求增长高于存量增加时，租赁市场将出现供不应求，租金上涨，推动房价上涨，带动房地产开发投资增长，开发量增加，导致存量物业增加，当存量物业的增长高于租赁需求增长时，租赁市场将出现供过于求，租金下跌，拉动房价下降，导致房地产开发投资减少，开发量萎缩，致使存量物业减少，租赁市场出现新的供不应求，产生新一轮的循环 () 6. 项目策划应当先看局
12、部，再看全局部，先看部分，再看整体，先看长远，再看眼前。坚持部分服从整体，局部服从全局。 （） 7. 房地产直销适用于企业实力较小，缺乏专业的策划人员和销售团队；背景简单，缺少客源网络关系；从业时间较短，知名度不高，经验不足；其产品前期策划缺乏，存在一定缺陷。（） 8. 盈亏平衡分析主要是分析有关风险因子的变化对项目经济评价指标的影响，判断最可能导致风险的关键变量因子及其变动幅度。（） 9. 在确立策划主题和切入点后，策划者即可凭借经验、知识，运用头脑风暴法、模仿创新法、边缘嫁接法、对比求异法进行方案构思与设计。方案设计是一定条件约束下创造实现目标的途径和方法。方案设计应考虑项目目标实现的条件
13、，应进行一 定程度的创新。（） 10. 不管是基于历史经验还是逻辑推理形成的项目方案，都应经过实际验证，以检验其客观性与科学性。因此，实证法是项目策划中检验策划方案客观科学的重要手段，它是通过实际的验证来检验策划方案的合理性。（） 答案： 一、单项选择题（ 40 分，共 20 题，每小题 2 分） 1. A 2. B 3. A 4. A 5. B 6. A 7. A 8. C 9. A 10. A 11. A 12. D 13. C 14. D 15. C 16. A 17. C 18. C 19. C 20. C 二、多项选择题（ 30 分，共 10 题，每小题 3 分） 1. ABC 2. ABCDE 3. ACDE 4. ADE 5. ABCD 6. ABC 7. ABCD 8. ABCD 9. AB 10. ABC 三、判断题（ 30 分，共 10 题，每小题 3 分） 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
