1、2014年 9 月份考试房地产开发与经营管理第三次作业 一、填空题（本大题共 12 分，共 4 小题，每小题 3 分） 1. 征用土地具有 _ 、 _ 、 _ 等三个明显的特点。 2. 地产经营是土地使用权的出让、 _ 、 _ 、 _ 的流转过程。 3. 从房地产存在的自然形态上来看，主要分为 _ 和建成后的物业两大类。 4. 房地产商品的营销渠道是指实现房地产商品由 _ 转移给消费者的途径。 二、名词解释题（本大题共 10 分，共 2 小题，每小题 5 分） 1. 可行性研究 2. 房地产市场预测 三、简答题（本大题共 48 分，共 6 小题，每小题 8 分） 1. 房地产定价应坚持哪些原则
2、？ 2. 地块平面规划主要确定哪些内容？ 3. 商品房预售应具备哪些条件？ 4. 房地产项目策划与决策主要研究哪些内容？ 5. 开发商与代理商合作的模式主要有哪些？ 6. 物业入住应满足哪些条件 四、论述题（本大题共 30 分，共 3 小题，每小题 10 分） 1. 如何理解全面营销？怎样实施全面营销战略？ 2. 我国房地产业发展过程中经历了哪次周期性调整 ？当前宏观调控对房地产业发展有何影响？ 3. 如何理解住宅项目的引力半径？ 答案： 一、填空题（ 12 分，共 4 题，每小题 3 分） 1. 参考答案： 强制性 安置性 改制性 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一
3、分 2. 参考答案： 转让 出租 抵押 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 3. 参考答案： 土地 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评分标准： 填对一空给一分 4. 参考答案： 开发者 解题方案： 在教材中可直接找到答案 评 分标准： 填对一空给一分 二、名词解释题（ 10 分，共 2 题，每小题 5 分） 1. 参考答案： 可行性研究：又称可行性分析，是指在投资决策前，对项目进行全面、综合的技术经济分析和论证，从而为项目投资决策提供可靠依据的一种科学方法。 解题方案： 从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。 评分标准： 名词意思解释完全正确给
4、 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 1 分。 2. 参考答案： 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查分析所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋 势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 解题方案： 从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。 评分标准： 名词意思解释完全正确给 3 分，比较正确给 2 分，不太正确给 1 分。 三、简答题（ 48 分，共 6 题，每小题 8 分） 1. 参考答案： （ 1）以市场需求为基础 .（ 2）以确保成本为底线 .（ 3）以楼盘品质为支撑 .（ 4）以合理利润
5、为核心 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,该题答案教材上面很规范的列出了 . 评分标准： 简答题按照 要点得分 ,答对几点 ,相应得几分 ,总分不超过所规定满分 . 2. 参考答案： 确定各类建筑物的布局地点、排列形式、朝向及间距 ;确定建筑物与景观及交通之间的平面关系 ;确定建筑物、景观、交通的用地结构关系 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,该题答案教材上面很规范的列出了 . 评分标准： 简答题按照要点得分 ,答对几点 ,相应得几分 ,总分不超过所规定满分 . 3. 参考答案： （ 1）已交付全部土地使用权出让金 ;（ 2）取得土地使用证书完成立项
6、、规划、施工及拆迁报批手续 ;（ 3）取得建设工程规划许可证及建设工 程施工许可证 ;（ 4）完成国家或当地规定投资额度或工程形象进度 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,该题答案教材上面很规范的列出了 . 评分标准： 简答题按照要点得分 ,答对几点 ,相应得几分 ,总分不超过所规定满分 . 4. 参考答案： （ 1）投资机会研究与项目投标 ;（ 2）目标市场研究与项目策划 ;（ 3）财务经济评估与方案决策 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,该题答案教材上面很规范的列出了 . 评分标准： 简答题按照要点得分 ,答对几点 ,相应得几分 ,总分不超过所规定
7、满分 . 5. 参考答案： （ 1）全程顾问模式 ;（ 2）全程代理模式 ;（ 3）全程顾问 +代理模式 ;（ 4）买断型销售代理模式（投资型） ;（ 5）垫资型销售代理模式 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,该题答案教材上面很规范的列出了 . 评分标准： 简答题按照要点得分 ,答对几点 ,相应得几分 ,总分不超过所规定满分 . 6. 参考答案： （ 1）已通过竣工验收 ,达到合格或以上质量水平 ;（ 2）供水、供电、供气、通讯等基础配套设施具备交付使用条件 ;（ 3）组建或招聘了物业管理公司 ,物管方案已经落实 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的 实践工作结合起来 ,该题
8、答案教材上面很规范的列出了 . 评分标准： 简答题按照要点得分 ,答对几点 ,相应得几分 ,总分不超过所规定满分 . 四、论述题（ 30 分，共 3 题，每小题 10 分） 1. 参考答案： 全面营销即为 :事事有营销 ,时时要营销 ,实施可持续营销 . 一个全面的营销企划应考虑 :WHAT 项目的目标是什么 WHY 为什么需要 WHO 项目针对对象是谁 WHEN 项目的时间范围 WHERE 项目的环境 HOW 愿意花费多少钱 ,如何进行 解题方案： 明白什么是全面营销 ,其作用是什么 ,实施全名营销战略的注 意内容 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情
9、给分 ,但不能超过规定的该题满分 . 2. 参考答案： 1、主要以信贷政策调整为主 , 宏观调控中 ,中国采取的信贷政策主要有 :2003年 6 月 13 日央行发布的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知即是为业界所熟知的 121 号文件 .该文件对房地产信贷业务的管理主要体现在二个方面 .一是对开发商贷款的限制 .二是对个人住房贷款业务的规范 .2004 年 9 月 2 日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引 ,规定建筑商不得为开发商垫资建楼 ,开发商开 发项目自有资金不低于项目总投资的 35%,购房者的月供房款不得超过收入的 50%.2005 年 3 月 17 日 ,中国人民银行调
10、整了商业银行自营性个人住房贷款政策 ,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平 .商业银行自营性个人住房贷款基准利率 1 到 3 年期 (含 3 年 )为 5.76%,5 年以上为 6.12%.这些政策的颁布 ,在一定程度上导致了房地产业的重新洗牌 ,推动房地产开发企业寻求新的融资方式 .2、一是规范了房地产市场 ,将市场中不规范的行为正在逐步剔除 .二是调整了住房结构 ,为市场提供了更多的普通住房房源 ,进一步满足了更多中低收入群体 的住房需求 ,使住房供应结构更趋向市场需求合理化方向发展 .三是建立和完善了城市住房保障制度 ,在已有的城市住房保障制度基础上 ,进一步加以完善 . 解题方案：
11、 对于第一个问题 ,首先明确我国房地产业发展经历了哪些重要阶段 ,这些阶段表现的不同的特征即为其周期特征 ,然后了解这个周期特征呈现的原因 .第二个问题就是要先掌握当前一段时间都发生了哪些宏观调控 ,了解每次调控背景 ,就能很好的回答了究竟产生了哪些影响 . 评分标准： 讨论题按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 . 3. 参考答 案： （ 1）住宅的引力半径是指购房者的生活或工作半径（ 2）购房者的生活或工作半径与其交通成本呈正相关 ,工作半径越长其交通成本越高 .（ 3）购房者的生活或工作半径决定了住宅项目的引力半径 .（ 4）住宅项目对多大范围内的购房者具有吸引力 ,主要取决于项目所在区域的经济发展水平及就业机会 ;垄断配套设施和公共服务设施完善程度 ;项目所在地人居环境质量 ,及交通的可达性和置业者到项目所在的交通成本 . 解题方案： 通过查阅教材与自己的实践工作结合起来 ,要求回答什么是引力半径 ,特点是什么 ,引力半径的作用等方面 . 评分标准： 讨论题 按要点得分 ,并要求有一定拓展说明 ,言之有理的也酌情给分 ,但不能超过规定的该题满分 .
