1、项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。1.土地成本本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成本构成一览表。2 勘察设计和前期费本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级） 、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为
2、1318 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。3. 建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共 5520 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。4. 物业管理维修基金物业管理维修基金为 483 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。6. 管理销售财务费用本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为 770 万元。详见项目各类开发成本构成一览表。7.不可预见费用不可预见费用为 165.6 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。*地块开发成本、费用分析表实际成本 计划编码 费用名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元） 楼面
3、造价（元/m2) 比例（%） 费用标准 费用或 造价控制情况(+表示费用增加，费用减少）备注1. 一、土地费用 未知2. 二、勘察设计和前期费 13182.1 交通管理费 1.12.2 图纸审查费 5.52.3 地质勘察费 41.42.4 建筑设计费 692.5市政公用基础设施配套费（一级） 483一类，105 元/M2，按建筑面积2.6 建筑工程招投标费 9.92.7 监理费 16.52.8 安全质量监督费 27.62.9 质检费 6.62.10 白蚁预防费 10.52.11 三通一平费 276按实际发生工程量，通常 60元/M22.12 自来水管网建设工程费 78 住宅 26 元/M22.
4、13 自来水管网建设工程费 60.8 商业 38 元/M22.14 民用管道燃设施安装费 户 2162.15 楼内配套用电费 户 16.83. 三、建筑工程造价 5520 1200 元/平方米jjf 间接费 1418.64 物业管理维修基金 483 按成交价 3计提5 管理销售财务费用 7705.1 开办和管理费 276. 工程总价 5计提5.2 销售代理费 3225.3 销售推广费 1615.4 前期物业管理费 11 工程总价 0.2计提6 不可预见费用 165.6 工程总价 3计提7 总计 8256.6 除去(1)项注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则：
5、 1、按计算投资的各项成本来分摊；2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。本案利润测算利润 15时最终土地成交价格单位：万元类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100开发利润 15%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.15 14000除土地外的成本 8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（140008256
6、.6）/1.045522.5 255 万/亩折合土地成交单价 3835 元/平方米折合楼面价 1237 元/平方米利润 20时最终土地成交价格单位：万元类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100开发利润 20%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.2 13416除土地外的成本 8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（134168256.6）/1.044960 229 万/亩折合土地成交单价 3444 元/平方米折合楼面价 1111 元/平方米利润 30时最终土地成交价格单位：万元类别 计算公试 计算过程 数据结果 备
7、注总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100开发利润 30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.3 12384除土地外的成本 8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（123848256.6）/1.043968 183 万/亩折合土地成交单价 2755 元/平方米折合楼面价 888 元/平方米利润 40时最终土地成交价格单位：万元类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100开发利润 30%项目成本总销金额/（1+开发利润）16100/1.4 11500除土地外的成本 8256.6详见项目各类开发成本构成一
8、览表土地成本（123848256.6）/1.043118 144 万/亩折合土地成交单价 2165 元/平方米折合楼面价 698 元/平方米注：以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其它税费没有详细计算在内。根据目前市场情况该地价约为 50 万/亩，推算本项目利润如下：类别 计算公试 计算过程 数据结果 备注土地成本 1080土地契税 1080*0.04 43.2获取土地总费用 1123.2除土地外的成本 8256.6详见项目各类开发成本构成一览表项目总成本 9379.8总销金额 总销售面积*均价 4.6*3500 16100 地价 50 万/亩时项目销售税
9、金及附加测算*地块销售税金及附加一览表序号 类别 计算依据 交纳金额（万元）1 营业税 销售收入*5.56 8952 城市维护建设税 营业税*7% 623 教育费附加 营业税*3% 264 教育专项基金 营业税*4% 355 防洪工程维护费 销售收入*1 1616 印花税 销售收入*0.05 8合计 1187 地价 50 万/亩时项目土地增值税测算：*地块土地增值税测算序号 类别 计算依据 交纳金额（万元）1 销售收入 161002 扣除项目金额 99072.1 开发成本及相关费用 82562.2 其它扣除项目 取（2.1）项 20 16513 增值额 （1）-（2） 61634 增值率 （3
10、）/ (2) 38.45 增值税率 30%6 速算扣除率 同上 07 土地增值税 （3）*（5）-（2）*（6） 1848 地价 50 万/亩时项目资金损益表本项目税前利润总额为： 4809 万元本项目税后利润总额为： 3223 万元本项目税前直接投资成本利润率为：60.4本项目税后直接投资成本利润率为：40.4以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。资金损益表序号 项目名称 计算依据 金额（万元）1 销售收入 161002 总成本费用 82563 销售税金及附加 11874 土地增值税 18485 利润总额 （1-2-34） 48096 所得税 （5）*33 15867 税后利润 （5）-（6） 3223五：结论及建议根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。而 2004 年该地块周边地块最终成交折合 50 万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交价格应不宜高于 50 万/亩，总价约为 1080 万以上。在本地块未来项目销售均价看好的情况下，如达到预估的 3500 元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的综合成本控制在预期的 8256.6 万元之内，该项目存在 较大盈利空间。
