1、31-13 施工项目竣工验收及回访保修31-13-1 施工项目竣工验收31-13-1-1 施工项目竣工验收条件和标准1施工项目竣工验收条件根据建设工程质量管理条例第 16 条规定，建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同规定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程质量保修书。2施工项目竣工验收标准建筑施工项目的竣工验收标准有三种情况：（1）生产性或科研性建筑施工项目验收标准：土建工程、水、暖、电气、卫生、通风工
2、程（包括其室外的管线）和属于该建筑物组成部分的控制室、操作室、设备基础、生活间及至烟囱等，均已全部完成，即只有工艺设备尚未安装者，即可视为房屋承包单位的工作达到竣工标准，可进行竣工验收。这种类型建筑工程竣工的基本概念是：一旦工艺设备安装完毕，即可试运转乃至投产使用。（2）民用建筑（即非生产科研性建筑）和居住建筑施工项目验收标准：土建工程、水、暖、电气、通风工程（包括其室外的管线） ，均已全部完成，电梯等设备亦已完成，达到水到灯亮，具备使用条件，即达到竣工标准，可以组织竣工验收。这种类型建筑工程竣工的基本概念是：房屋建筑能交付使用，住宅能够住人。（3）具备下列条件的建筑工程施工项目，亦可按达到竣
3、工标准处理一是房屋室外或小区内管线已经全部完成，但属于市政工程单位承担的干管干线尚未完成，因而造成房屋尚不能使用的建筑工程，房屋承包单位可办理竣工验收手续。二是房屋工程已经全部完成，只是电梯尚未到货或晚到货而未安装，或虽已安装但不能与房屋同时使用，房屋承包单位亦可办理竣工验收手续。三是生产性或科研性房屋建筑已经全部完成，只是因为主要工艺设计变更或主要设备未到货，因而剩下设备基础未做的，房屋承包单位亦可办理竣工验收手续。凡是具有以下情况的建筑工程，一般不能算为竣工，亦不能办理竣工验收手续：1）房屋建筑工程已经全部完成并完全具备了使用条件，但被施工单位临时占用而未腾出，不能进行竣工验收。2）整个建
4、筑工程已经全部完成，只是最后一道浆活未做，不能进行竣工验收。3）房屋建筑工程已经完成，但由于房屋建筑承包单位承担的室外管线并未完成，因而房屋建筑仍不能正常使用，不能进行竣工验收。4）房屋建筑工程已经完成，但与其直接配套的变电室、锅炉房等尚未完成，因而使房屋建筑仍不能正常使用，不能进行竣工验收。5）工业或科研性的建筑工程，有下列情况之一者，亦不能进行竣工验收：因安装机器设备或工艺管道而使地面或主要装修尚未完成者；主建筑的附属部分，如生活间、控制室尚未完成者；烟囱尚未完成。31-13-1-2 施工项目竣工验收管理程序和准备1竣工验收管理程序竣工验收准备编制竣工验收计划组织现场验收进行竣工结算移交竣
5、工资料办理竣工手续。2竣工验收准备（1）建立竣工收尾工作小组，做到因事设岗，以岗定责，实现收尾的目标。该小组由项目经理、技术负责人、质量人员、计划人员、安全人员组成。（2）编制一个切实可行、便于检查考核的施工项目竣工收尾计划，该计划可按表 31-190 编制。施工项目竣工收尾计划表 表 31-190序号 收尾工程名称 施工简要内容 收尾完工时间 作业班组 施工负责人 完成验证人项目经理： 技术负责人： 编制人：（3）项目经理部要根据施工项目竣工收尾计划，检查其收尾的完成情况，要求管理人员做好验收记录，对重点内容重点检查，不使竣工验收留下隐患和遗憾而造成返工损失。（4）项目经理部完成各项竣工收尾
6、计划，应向企业报告，提请有关部门进行质量验收，对照标准进行检查。各种记录应齐全、真实、准确。需要监理工程师签署的质量文件，应提交其审核签认。实行总分包的项目，承包人应对工程质量全面负责，分包人应按质量验收标准的规定对承包人负责，并将分包工程验收结果及有关资料交承包人。承包人与分包人对分包工程质量承担连带责任。（5）承包人经过验收，确认可以竣工时，应向发包人发出竣工验收函件，报告工程竣工准备情况，具体约定交付竣工验收的方式及有关事宜。31-13-1-3 施工项目竣工验收的步骤1.竣工自验（或竣工预验）（1）施工单位自验的标准与正式验收一样，主要是：工程符合国家（或地方政府主管部门）规定的竣工标准
7、和竣工规定；工程完成情况是否符合施工图纸和设计的使用要求；工程质量是否符合国家和地方政府规定的标准和要求；工程是否达到合同规定的要求和标准等。（2）参加自验的人员，应由项目经理组织生产、技术、质量、合同、预算以及有关的作业队长（或施工员、工号负责人）等共同参加。（3）自验的方式，应分层分段、分房间地由上述人员按照自己主管的内容逐一进行检查。在检查中要做好记录。对不符合要求的部位和项目，确定修补措施和标准，并指定专人负责，定期修理完毕。（4）复验。在基层施工单位自我检查的基础上，并查出的问题全部修补完毕后，项目经理应提请上级进行复验（按一般习惯，国家重点工程、省市级重点工程，都应提请总公司级的上
8、级单位复验） 。通过复验，要解决全部遗留问题，为正式验收做好充分的准备。2正式验收在自验的基础上，确认工程全部符合竣工验收的标准，即可由施工单位同建设单位设计单位监理单位共同开始正式验收工作（1）发出工程竣工报告 。施工单位应于正式竣工验收之日前 10 天，向建设单位发送工程竣工报告 。其表式见表 31-191。工程竣工报告 表 31-191工程名称 建筑面积工程地址 结构类型建设单位 开、竣工日期设计单位 合同工期施工单位 造价监理单位 合同编号项目内容 施工单位自查意见工程设计和合同约定的各项内容完成情况工程技术档案和施工管理资料工程所用建筑材料、建筑配件、商品混凝土和设备的进场试验报告涉
9、及工程结构安全的试块、试件及有关材料的试（检）验报告地基与基础、主体结构等重要分部（分项）工程质量验收报告签证情况建设行政主管部门、质量监督机构或其他有关部门责令整改问题的执行情况单位工程质量自检情况工程质量保修书竣工条件自检情况工程款支付情况经检验，该工程已完成设计和合同约定的各项内容，工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准。项目经理：企业技术负责人： （施工单位公章）法定代表人： 年 月 日监理单位意见：总监理工程师： （公章）年 月 日（2）组织验收工作。工程竣工验收工作由建设单位邀请设计单位监理单位及有关方面参加，同施工单位一起进行检查验收。列为国家重点工程的大型建设项目，往往
10、由国家有关部委邀请有关方面参加，组成工程验收委员会，进行验收。（3）签发工程竣工验收报告并办理工程移交。在建设单位验收完毕确认工程竣工标准和合同条款规定要求以后，即应向施工单位签发工程竣工验收报告 ，其格式见表 31-192。工程竣工验收报告 表 31-192工程名称 建筑面积 m2工程地址 结构类型层数 地上 层，地下 层 总高 m电梯 台 自动扶梯 台开工日期 竣工验收日期建设单位 施工单位勘察单位 监理单位设计单位 质量监督单位工程概况工程完成设计与合同所约定内容情况 建筑面积验收组织形式验收组组成情况专业建筑工程采暖卫生和燃气工程建筑电气安装工程通风与空调工程电梯安装工程工程竣工资料审
11、查竣工验收程序建设单位执行基本建设程序情况：工程竣工验收意见对工程勘察、设计、监理等方面的评价：项目负责人 （公章）建设单位 年 月 日勘察负责人 （公章）勘察单位 年 月 日设计负责人 （公章）设计单位 年 月 日项目经理 （公章）企业技术负责人 施工单位 年 月 日总监理工程师 （公章）监理单位 年 月 日工程质量综合验收附件：1勘察单位对工程勘察文件的质量检查报告；2设计单位对工程设计文件的质量检查报告；3.施工单位对工程施工质量的检查报告，包括：单位工程、分部工程质量自检纪录，工程竣工资料目录自查表，建筑材料、建筑构配件、商品混凝土、设备的出厂合格证和进场试验报告的汇总表，涉及工程结构
12、安全的试块、试件及有关材料的试（检）验报告汇总表和强度合格评定表，工程开、竣工报告；4.监理单位对工程质量的评估报告；5.地基与基础、主体结构分部工程以及单位工程质量验收记录；6.工程有关质量检测和功能性试验资料；7.建设行政主管部门、质量监督机构责令整改问题的整改结果；8.验收人员签署的竣工验收原始文件；9.竣工验收遗留问题的处理结果；10.施工单位签署的工程质量保修书；11法律、规章规定必须提供的其他文件（4）办理工程档案资料移交。（5）办理工程移交手续。在对工程检查验收完毕后，施工单位要向建设单位逐项办理移交手续和其他固定资产移交手续，并应签认交接验收证书。还要办理工程结算手续。工程结算
13、由施工单位提出，送建设单位审查无误后，由双方共同办理结算签认手续。工程结算手续一旦办理完毕，合同双方除施工单位承担工程保修工作以外，建设单位同施工单位双方的经济关系和法律责任即予解除。33-13-1-4 施工项目竣工资料（见表 31-193）竣工资料表 表 31-193资料项目 内容工程技术档案资料 （1）开工报告、竣工报告；（2）项目经理技术人员聘任文件；（3）施工组织设计；（4）图纸会审记录；（5）技术交底记录；（6）设计变更通知；（7）技术核定单；（8）地质勘察报告；（9）定位测量记录；（10）基础处理记录；（11）沉降观测记录；（12）防水工程抗渗试验记录；（13）混凝土浇灌令；（14
14、）商品混凝土供应记录；（15）工程复核记录；（16）质量事故处理记录；（17）施工日志；（18）建设工程施工合同，补充协议；（19）工程质量保修书；（20）工程预（结）算书；（21）竣工项目一览表；（22）施工项目总结算。工程质量保证资料： （1）钢出厂合格证、试验报告；（2）焊接试（检）验报告、焊条土建工程主要质量保证资料建筑采暖卫生与煤气主要质量保证资料建筑电气安装主要质量保证资料通风与空调工程主要质量保证资料电梯安装工程主要质量保证资料（剂）合格证；（3）水泥出厂合格证或报告；（4）砖出厂合格证或试验报告；（5）防水材料合格证或试验报告；（6）构件合格证；（7）混凝土试块试验报告；（8）
15、砂浆试块试验报告；（9）土壤试验、打（试）桩记录；（10）地基验槽记录；（11）结构吊装、结构试验记录；（12）工程隐蔽验收记录；（13）中间交接验收记录等。（1）材料、设备出厂合格证；（2）管道、设备强度、焊口检查和严密性试验记录；（3）系统清洗记录；（4）排水管灌水、通水、通球试验记录；（5）卫生洁具盛水试验记录；（6）锅炉烘炉、煮炉、设备试运转记录等。（1）主要电气设备、材料合格证；（2）电气设备试验、调整记录；（3）绝缘、接地电阻测试记录；（4）隐蔽工程验收记录等。（1）材料、设备出厂合格证；（2）空调调试报告；（3）制冷系统检验、试验记录；（4）隐蔽工程验收记录等。（1）电梯及附件、
16、材料合格证；（2）绝缘、接地电阻测试记录；（3）空、满、超载运行记录；（4）调整、试验报告等。工程质量验收资料 （1）质量管理体系检查记录；（2）分项工程质量验收记录；（3）分部工程质量验收记录；（4）单位工程竣工质量验收记录；（5）质量控制资料检查记录；（6）安全与功能检验资料核查及抽查记录；（7）观感质量综合检查记录。工程竣工图 应逐张加盖“竣工图”章。 “竣工图”章的内容应包括：发包人、承包人、监理人等单位名称、图纸编号、编制人、审核人、负责人、编制时间等。编制时间应区别以下情况：（1）没有变更的施工图，由承包人在原施工图上加盖“竣工图”章标志作为竣工图。（2）在施工中虽有一般性设计变更
17、，但就原施工图加以修改补充作为竣工图的，可不重新绘制，由承包人在原施工图上注明修改部分，附以设计变更通知单和施工说明，加盖“竣工图”章标志作为竣工图。（3）结构形式改变、工艺改变、平面布置改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充的，责任单位应重新绘制改变后的竣工图，承包人负责在新图上加盖“竣工图”章标志作为竣工图。31-13-3 工程质量保修和回访工程质量保修和回访属于项目竣工后的管理工作。这时项目经理部已经解体，一般是由承包企业建立施工项目交工后的回访与保修制度，并责成企业的工程管理部门具体负责。为提高工程质量，听取用户意见，改进服务方式，承包人应建立与发包人及用户的服务联
18、系网络，及时取得信息，依据建筑法 、 建设工程质量管理条例及有关部门的相关规定，履行施工合同的约定和工程质量保修书中的承诺，并按计划、实施、验证、报告的程序，搞好回访与保修工作。31-13-3-1 工程质量保修工程质量保修是指施工单位对房屋建筑工程竣工验收后，在保修期限内出现的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定等质量缺陷，予以修复。施工单位应当在保修期内，履行与建设单位约定的，符合国家有关规定的，工程质量保修书中的关于保修期限、保修范围和保修责任等义务。1保修期限在正常使用条件下，房屋建筑工程的保修期应从工程竣工验收合格之日起计算，其最低保修期限为：（1）地基基础工程和主体结构工程，为
19、设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5年；（3）供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装为 2 年；（5）装修工程为 2 年。（6）住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程及其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定。2保修范围对房屋建筑工程及其各个部位，主要有：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、供热与供冷系统、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程以及双方约定的其他项目，由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题都应实行保修
20、。凡是由于用户使用不当或第三方造成建筑功能不良或损坏者；或是工业产品项目发生问题；或不可抗力造成的质量缺陷等，均不属保修范围，由建设单位自行组织修理。3质量保修责任（1）发送工程质量保修书（房屋保修卡）工程质量保修书由施工合同发包人和承包人双方在竣工验收前共同签署，其有效期限至保修期满。 房屋建筑工程质量保修书示范文本附本节后。一般是在工程竣工验收的同时（或之后的 37d 内） ，施工单位向建设单位发送房屋建筑工程质量保修书 。保修书的主要内容有：工程简况、房屋使用管理要求；保修范围和保修内容、保修期限、保修责任和记录等。还附有保修（施工）单位的名称、地址、电话、联系人等。若工程竣工验收后，施
21、工企业不能及时向建设单位出具质量保修书的，由建设行政主管部门责令改正，并处 13 万元的罚款。（2）实施保修在保修期内，发生了非使用原因的质量问题，使用人应填写工程质量修理通知书 ，通告承包人并注明质量问题及部位、联系维修方式等；施工单位接到建设单位（用户）对保修责任范围内的项目进行修理的要求或通知后，应按工程质量保修书中的承诺，7 日内派人检查，并会同建设单位共同鉴定，提出修理方案，将保修业务列入施工生产计划，并按约定的内容和时间承担保修责任。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的质量缺陷，建设单位应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位
22、提出保修方案，施工单位实施，工程质量监督机构负责监督；对于紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。若施工单位未按质量保修书的约定期限和责任派人保修时，发包人可以另行委托他人保修，由原施工单位承担相应责任。对不履行保修义务或者拖延履行保修义务的施工单位，由建设行政主管部门责令改正，并处 10 万元到 20 万元的罚款。（3）验收施工单位在修理完毕之后，要在保修书上做好保修记录，并由建设单位（用户）验收签认。涉及结构安全的保修应当报当地建设行政主管部门备案。4保修费用保修费用由造成质量缺陷的责任方承担，具体内容如下：（1）由于承包人未按国家标准、规范和设计要求施工造成的质量缺陷
23、，应由承包人修理并承担经济责任。（2）因设计人造成的质量问题，可由承包人修理，由设计人承担经济责任，其费用数额按合同约定，不足部分由发包人补偿。（3）属于发包人供应的材料、构配件或设备不合格而明示或暗示承包人使用所造成的质量缺陷，由发包人自行承担经济责任。（4）因发包人肢解发包或指定分包人，致使施工中接口处理不好，造成工程质量缺陷，或因竣工后自行改建造成工程质量问题的，应由发包人或使用人自行承担经济责任。（5）凡因地震、洪水、台风等不可抗力原因造成损坏或非施工原因造成的紧急抢修事故，施工单位不承担经济责任。（6）不属于承包人责任，但使用人有意委托修理维护时，承包人应为使用人提供修理维护等服务，
24、并在协议中约定。（7）工程超过合理使用年限后，使用人需要继续使用的，承包人根据有关法规和鉴定资料，采取加固、维修措施时，应按设计使用年限，约定质量保修期限。（8）发包人与承包人协商，根据工程合同合理使用年限采用保修保险方式，投入并已解决保险费来源的，承包人应按约定的保修承诺，履行保修职责和义务。（9）在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。（10）因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。5其他房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行城市房地产开发经营管理条例和其他有关规定。军事建设工程的管理，按照中央军事委员会的有关规定执行。31-13-3-2 工程回访1.工程回访的要求与内容
